Odins vei 7F

Odins vei 7F, 1413 TÅRNÅSEN
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 938, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm

BRA-i:
-1. etasje 44 kvm: Gang, bad, kjellerstue og boder
1. etasje 46 kvm: Gang og kjøkken/stue
2. etasje 45 kvm: Gang, bad, wc og tre soverom

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
-1. etasje 55 kvm: Terrasse
1. etasje 17 kvm: Balkong

Boligen disponerer en utebod på 5 kvm ved inngangsparti.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstuen og del av badet i underetasjen (dagens dusjnisje) er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold, se nærmere info i pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende:

Rekkehus oppført i 1976. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bæ rende konstruksjoner av betong og trekonstruksjon. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger kledd med liggende kledning. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med tekket med takplater. Boligen har naturlig tilluftsventiler i vinduer og mekanisk avtrekk på kjøkken og begge badene. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Balkongdør med karm/ramme av tre 2015. Terrassedør med karm/ramme av tre fra 2008. Boligen har entrédør fra ukjent årstall med glassfelter og elektrisk kodelås.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Våtrom - Baderom underetasje:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: TG2 Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. TG3 Veggoverflater ved toalett har utettheter (ved stoppekran og vannrør mot kasse). Det vurderes derfor at det vanntette sjiktet ikke lenger oppfyller sin tiltenkte funksjon. Konsekvens er at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. Strakstiltak bør iverksettes for å kartlegge omfanget og gjenopprette tettefunksjonen for videre bruk av våtrommet. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal reparasjon.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Kjellerstue:
- Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag gjelder for etablering av ny ubrennbar plate på gulv.

Det er gitt tilstandsgrad (TG2) på følgende:

Våtrom - Baderom 2.etasje:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrørene er skjult, og det er derfor ukjent hvilken type rør som er tilknyttet rommet. Konsekvens er at siden alder og rørtype er ukjent, kan ikke tilstanden estimeres. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand og eventuelle behov for utbedringer eller lignende.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.

Våtrom - Baderom underetasje:
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Konsekvens er at forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt.

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Toalettrom - Wc 2.etasje:

- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette vurderes som nødvendig. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan gi økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal utbedring kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Kjøkken - 1.etasje:
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør). Konsekvens er at vannrøret er ubeskyttet, at lekkasjevann ikke ledes bort, og opprinnelig funksjon for å sikre at innerrørene er utskiftsbare ikke er ivaretatt. Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse, med den risiko dette erfaringsmessig innebærer for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre rom - 1-2.etasje:

- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

- Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig i stue. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Rom under terreng - Kjeller:

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: TG1 Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 54,7 prosent, ved 15,1 celsius med duggpunkt på 6,1 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. TG2 Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Kaldtloft:

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på tak/taksperrer, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 6,1 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak er at det iverksettes sanering (rengjøring og lignende tiltak) og videre overvåking, slik at lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje:

- Skjevhetsmåling: TG1 På gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8mm. TG2 Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23mm. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.
Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Kjøkken vinduet har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.

- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er løs. Konsekvens er nedsatt funksjonalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon.

Balkonger - Balkong 1.etasje:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttervegger inkl. fasader:

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): TG1 Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det ble ikke registrert symptomer på råteskader i de undersøkte områdene. Stikkprøveprinsippet er benyttet. TG2 Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde ved inngangspartiet og ved underetasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen. Konsekvens er at det kan oppstå vannoppsamling i hullet, som kan øke vedlikeholdsbehovet, påvirke festefunksjonen og/eller redusere levetiden til kledningen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende tiltak, lokale reparasjoner eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at forholdet reduserer konstruksjonens evne til uttørking, og kan over tid føre til fuktrelaterte skader, også i tilstøtende bygningsdeler. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Konsekvens er at fallforholdene inn mot grunnmur ikke er kartlagt.
Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking av dagens tilstand slik at nødvendige utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Det er satt TGIU på følgende:

Våtrom - bad 2.etg:

- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er næ rmere undersøkelser og kartlegging av forholdet.

Yttertak:

- Takgjennomføringer: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

- Skorsteiner: På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Terrasse:

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet alle sider var dekket til, noe som gjorde at
utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:

Foreligger det el-tilsynrapport (som er nyere enn fem år)?
Det er utført arbeider på det elektriske anlegget, men kursfortegnelsen er ikke oppdatert. Konsekvens av mangelfull kursfortegnelse er at det kan medføre utfordringer med å identifisere riktige kurser, foreta vedlikehold eller oppgraderinger, og er et forskriftsmessig krav for dokumentasjon av det elektriske anlegget.

Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne?
Det er utført arbeider på det elektriske anlegget, men kursfortegnelsen er ikke oppdatert. Konsekvens av mangelfull kursfortegnelse er at det kan medføre utfordringer med å identifisere riktige kurser, foreta vedlikehold eller oppgraderinger, og er et forskriftsmessig krav for dokumentasjon av det elektriske anlegget.

Er du kjent med at det er utført arbeider på det elektriske anlegget (etter1999) hvor samsvarserklæring mangler, eller oppdaget åpenbare tegn på dette?
Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført på kjøkken, begge badene og el-bil lader. En samsvarserklæ ring skal blant annet dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at det derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.

Observasjoner:

- Sikringsskap er plassert ved innvendig bod med automatsikringer. Jordfeilbryter.

- Varmtvannsberederen er fast tilkoblet og har ikke plugg/stikkontakt. Det er ikke observert tegn til termiske skader på tilkoblingen eller andre deler av berederen.

Avklaring av behov for videre kontroll:
Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan væ re nødvendige.

Forenklet vurdering av lovlighets- og branntekniske forhold:

Lovlighetsforhold:

- Er det samsvar mellom faktisk bruk og romklassifiseringen som fremkommer på byggetegninger:
Det er registrert avvik mellom fremlagte byggetegninger og dagens bruk av arealer. Dette gjelder kjellerstue. Forholdet kan tyde på at det er gjort en bruksendringer av deler av boligens arealer. Slike bruksendringer er i mange tilfeller søknadspliktig. Det er ikke dokumentert at bruksendringer har nødvendig godkjenning hos kommunen, og vurderes derfor som en mulig ulovlig bruksendring. Forholdet må undersøkes videre.

- Er det avdekket boder, oppbevaringsrom, tekniske rom, disponible rom, og lignende tilleggsarealer som i dag brukes som et rom for varig opphold:
Tidligere hobbyrom/kjeller brukes i dag som kjellerstue (rom for varig opphold). Endring av tilleggsarealer til et rom for varig opphold er en søknadspliktig bruksendring. Det er ikke dokumentert at bruksendringene er byggemeldt og godkjent, og vurderes derfor som en mulig ulovlig bruksendring. Det gjøres oppmerksom på at slike bruksendringer i de fleste tilfeller utløser nye byggtekniske krav til for eksempel dagslys, utsyn og rømningsvei. Det er ikke tatt stilling til om dagens krav er oppfylt, eller om bruksendringen vil kunne godkjennes av kommunen. Forholdet må undersøkes videre.

- Er det registrert andre tegn på åpenbare forhold som kan påvirke lovlighet:
Deler av kjeller (kjellerstue) er innredet i ettertid, og det foreligger ingen dokumentasjon på om bruksendringen er byggemeldt og godkjent hos kommunen. Det gjøres oppmerksom på at slike bruksendringer i de fleste tilfeller utløser nye byggtekniske krav til for eksempel dagslys, utsyn og rømningsvei. Det er ikke tatt stilling til om dagens krav er oppfylt, eller om bruksendringen vil kunne godkjennes av kommunen. Forholdet må undersøkes videre.

Avklaring av behov for videre kontroll av lovlighetsforhold:
Ja. Det er registrert forhold som tyder på en mulig ulovlighet. Det er uklart hvilke konsekvenser dette kan ha, men det kan bli nødvendig å søke om godkjenning i ettertid. Kommunen kan kreve endringer eller tilpasninger til dagens løsning, for eksempel hvis dagens krav ikke er oppfylt. Slike forhold kan gi ekstra kostnader og praktiske utfordringer. Det bør derfor gjøres ytterligere undersøkelser for å få en fullstendig oversikt over forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.

Branntekniske forhold:

Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner, eller tegn på at boligen ikke er delt opp i brannceller etter gjeldende byggteknisk forskrift (på befaringstidspunktet)?
Nei, det er ikke avdekket åpenbare feil med brannskiller. Med tanke på oppføringstidspunktet gjøres det likevel oppmerksom på at det ikke er sikkert at boligen vil oppfylle dagens branntekniske krav. Dagens krav kan i enkelte tilfeller ha/få tilbakevirkende kraft, særlig hvis det planlegges å gjøres vesentlige endringer/rehabilitering av boligen. I slike tilfeller må ovennevnte forhold kartlegges av en fagkyndig med spesialkompetanse. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Er det montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner der dette er et krav?
Det anses som sannsynlig at det ikke er krav om komfyrvakt, basert på monteringstidspunktet til relevante el-installasjoner.

Avklaring av behov for videre kontroll av brannsakkyndig:
Nei. Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:

Radon:

Er radonundersøkelser vurdert til å væ re aktuelt for boligen eller ikke?
Ja. Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget)vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.

Er det gjennomført radonmåling(er) i boligen?
Nei. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.

Er boligen prosjektert etter TEK10 eller nyere (tidspunktet når krav til radonsperre og andre radonforebyggende tiltak ble innført?
Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.

Avklaring av behov for å gjennomføre radonundersøkelser/tiltak:
Er det behov for en utvidet kontroll av radonforhold i boligen?
Det anbefales alltid på et generelt grunnlag å kartlegge radonnivåer, i de tilfeller dette ikke er gjort.

Geologiske forhold:

Ligger boligen i aktsomhetsområde for flom i tilgjengelige kart/datasett?
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Avklaring av behov for å videre kontroll av geologiske forhold:
Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold?
Ja. Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja
- Stoppekran til vann måtte byttes. Varmtvannsbereder måtte byttes. Blandebatteri på dysj i 2 etasje måtte byttes.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja
- Nytt arbeid
- 2025
- Faglært
- Byttet stoppekrant, byttet varmtvannbereder, byttet blandebatteri.
- IBR
- Har dokumentasjon

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja
- Nytt arbeid
- 2024
- Faglært
- Bytte av tak på hele rekken.
- Usikker på firmanavn
- Har dokumentasjon

- Nytt arbeid
- 2026
- Faglært
- Varmegang i vindu i annen etasje fikk sprekk pga varmegang. Byttes for 2 gang på to år denne uken.
- Follo glass
- Har dokumentasjon

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja
- Nytt arbeid
- 2023
- Faglært
- Ved bytte av kjøkkenvask ble rør under vask byttet ut av rørlegger
- Husker ikke firmanavn
- Har ikke dokumentasjon

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Ja
- Jeg la varmeduk under nytt gulv i kjelleren i 2023. Oppkoblingen av varmen ble gjort av elektriker, resten ble gjort privat.

Overnevnte er er utdrag av selgers egenerklæringsskjema. Komplett skjema følger vedlagt i salgsoppgaven og må leses i sin helhet.

Kjøkken:
Innredning fra 2006 med åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning med slette fronter og benkeplate av laminat fra 2024. Nedsenket oppvaskkum av metall fra 2024 og ett-greps armatur. Stikkontakter på vegger. Integrerte hvitevarer som medfølger. Vegghengt kjøkkenventilator plassert over platetopp. Synlige vannrør av plastrør. Synlige avløpsrør av plast.

Bad.2.etg:
Baderom fra 2014. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger og himling av malt slett flate og downlights. Vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur fra 2025. Vegghengt speil med innebygd lys og stikkontakt på vegg. Dusjkabinett med skyvedører og dusjbatteri tilkoblet hånddusj. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder fra 2025 plassert i hjørnet. Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte er plassert i himling.

Bad-u.etg:
Baderom fra 2006. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger og nedsenket himling med plater og downlights. Vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt. Dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj. Gulvstående toalett. Synlige vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte er plassert på vegg.

Toalettrom 2.etg:
Gulvflate belagt med fliser. Flislagte vegger. Takplater i himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med dør og ett-greps armatur. Vegghengt speil med overlys. Gulvstående toalett. Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil er plassert på vegg.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkett, laminat og fliser i gang med gulvvarme. Gulv i kjøkken/stue fra 2019. Malte veggflater av tapet, slette flater og panel. Himlingsflater av malte slette flater med downlights på kjøkkenet. Profilerte innerdører fra 2019. Skyvedørsgarderobe på soverom 1 og garderobeskap på soverom 2-3 og gang i 1. etasje.

Teknisk anlegg:
Tekniske anlegg fra varierende årstall. Synlige vannrør av typen rør-i-rør-system, kobber og plastrør. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder fra 2025 er plassert på badet i 2. etasje. Hovedtoppekran til boligen og vannmåler er plassert ved siden av toalett på badet i underetasjen. Stakeluke er plassert bak inspeksjonsluke på kasse over toalett på badet i underetasjen. Boligen har naturlig tilluftsventiler i vinduer og mekanisk avtrekk på kjøkken og begge badene. Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedovn i kjellerstue og gulvvarme i kjellerstue, gang i 1. etasje og begge badene.

Kjeller:
Kjeller er innredet og har utlektede vegger. Det er ikke kjent når etasjen ble innredet. Gulvflater belagt med laminat og fliser. Malte veggflater av tapet, panel og slette flater. Himlingsflater av malte slette flater. Profilerte innerdører. Lagringsplass ved innvendig boder.

Loft:
Uinnredet kaldt loft. Adkomst via takluke og stige. Synlige bjelker av treverk og isolasjon mot underliggende etasje. Gulvet er stedvis kledd med plater. Synlige taksperrer.

Ildsted:
Elementpipe fra byggeår. Peisovn med glassdør i kjellerstue.

Innvendige trapper:
Innvendig trapp med konstruksjoner av tre. Rekkverk av trekonstruksjoner.

Etasjeskiller:
Støpt gulv mot grunn. Etasjeskiller av trekonstruksjoner.

Balkong 1.etg:
Utgang fra stue til vest-vendt balkong på 17m². Balkong av trekonstruksjoner belagt med terrassebord. Rekkverk og levegger av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er på tilfeldig sted målt til 0,89 meter. Yttervegger av liggende kledning. Balkongen har markise.

Terrasse u.etg:
Utgang fra kjellerstue til delvis overbygget vest-vendt terrasse på 55m². Terrasse av trekonstruksjoner belagt med terrassebord. Rekkverk og levegger av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er på tilfeldig sted målt til 0,72 meter. Yttervegg av liggende kledning. Terrassen har utebelysning,stikkontakt og utekran.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

To vegghengte små skap på kontoret følger boligen.

Kan følge om ønskelig:
- Vaskemaskin og tørketrommel på bad samt ekstra kjøleskap i kjellerbod.
- IKEA-kommode og en liten TV-benk.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, vedovn i kjellerstue og gulvvarme i kjellerstue, gang i 1.etasje og begge badene.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.02.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke endringer i boligen etter ferdigstillelse. Følgende endringer er registrert:
Underetasje:
- Innredning av hobbyrom til kjellerstue
- Utvidelse av wc (dagens bad) i opprinnelig bodareal.

1.etasje:
- Fjernet en liten del av kjøkkenvegg mot trapp/gang og åpnet til halvvegg mot stue.
- Kjøkken hadde adkomst direkte fra entré før. Dør er lukket igjen pr. i dag.
- Utvendig bod er flyttet fra nord-siden av tomten på inngangssiden til sør-siden. Alle i boligrekken har flyttet denne.

Kjellerstue og del av badet i underetasjen (dagens dusjnisje) er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredningen til kjellerstue og innlemmelsen av bodareal til dusjnisje for bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at dagens kjellerstue og del av badet (dusjnisjen) ikke godkjennes som varig opphold må brukes som hobbyrom/ bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Følgende er bygget på boligen: 

Videre foreligger det midlertidig brukstillatelse på Odins vei 7 rekken for på tilbygg ved utvidelse mot vest datert 09.04.1987. For denne boligen gjelder utvidelsen balkongen i 1.etg.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 13688, tinglyst 07.11.1986, type heftelse: Pliktig medlemskap i Tårnlia vel pålydende kr 30.000,-. Rettighet til garasje. Bestemmelser i forhold til forpliktelser ved medlemskap i vellet.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
- Dagboknr 21203, tinglyst 27.12.1989, type heftelse: Målebrev

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i et godt etablert og meget barnevennlig boligområde på Tårnåsen. Her har du gangavstand til både barnehager og barne- og ungdomsskole, i en kommune med god barnehagedekning og fine skoler. Bilfri skolevei til Tårnåsen skole.

Offentlig kommunikasjon:
Svært god offentlig kommunikasjon med kort gangavstand til busstasjon, samt gangavstand til Kolbotn togstasjon.
Rute- og ekspressbussforbindelse til byen morgen og ettermiddag (omkring 25 minutter) fra Tårnåsen.
Fra Kolbotn stasjon er det hyppige togavganger til Oslo, toget går hvert 15.minutt store deler av dagen på hverdager.
Ca. 20 minutter med bil til Oslo S.

Marka/fritidstilbud:
Rett ved marka med flotte tur- og friluftsområder sommer som vinter. Lysløype og turstier blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. Skiløyper om vinteren.
Gangavstand til Sofiemyr svømme- og idrettshall, fotballbaner, ny tennisbane ved Sofiemyr, m.m. Kjøre/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på blant annet Hvervenbukta og Ingierstrand.

Ellers i kommunen finner en Ingierkollen slalåmbakke, 18-hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. The Well (nordens største spa-anlegg) ligger på Sofiemyr.

Kolbotn sentrum:
På Kolbotn finner man alt av servicetilbud, butikker, Kolbotn togstasjon og Kolbotn Torg med ca. 60 forretninger, caféer og restauranter.
I Kolben kulturhus finnes kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus.

For øvrig kort vei til matbutikk ved Coop Extra på Hellerasten.

Odins vei har adkomst fra Valhallaveien, som igjen har adkomst fra Sønsterudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i området. Fra Boligen er det kort gangavstand til en moderne barneskole på Tårnåsen og Hellerasten ungdomsskole. Roald Amundsen videregående skole er sentralt plassert på Sofiemyr. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Rekkehus tilhørende Tårnlia Vel beliggende i Tårnåsen, Nordre Follo kommune. Eiet tomt opparbeidet med terrasse og belegningsstein. Felles arealer opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og diverse beplantning. Felles områder har blant annet sittegrupper, lekeplasser, sandkasse og internveier av asfalt.

Boligen disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg med elbil-lader. Garasjen er merket med 7 F.

Hver beboer har tinglyst disposisjonsrett til en garasjeplass som følger boenheten ved kjøp og salg. Månedlig leie er inkl. i felleskostnadene.
For øvrig parkering på anviste plasser, og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at garasjen for liten til to store biler. Har man to vanlige/mindre bil så får to biler plass samtidig. Naboen har p.t stor bil og to biler får dermed ikke plass. Garasjen for 7 E og F disponeres således p.t annenhver uke etter avtale med naboen.

Det gjøres videre oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på velforeningens fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte beboer tilknyttet velforeningen. Dette medfører at velforeningen i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Velforeningen kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

For øvrig parkering på anviste plasser, og gateparkering etter områdets bestemmelser.

Fastmontert lader i garasjen for EL-bil samt fastmontert løsning for oppheng følger med, denne er fra 2022.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar sameiet

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebygelse i henhold til reguleringsplan med ID 4928 datert 08.01.1982 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 arealdel Oppegård gjelder også for området.
Hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann
- H310_1: Ras- og skredfare

Ny kommuneplan Nordre Follo 2026-2037 er under utarbeidelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13.913,- for inneværende år. I dette inngår abonnementsgebyr gebyr for vann, a-konto forbruk vann og avløp basert på stipulert forbruk 47m3 og fellesrenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med første forfall på kommunale avgifter i året. Oppgitt a-konto estimat som ligger til grunn baserer seg på selgers historiske forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd 2 personer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.000,- pr. år. / 10.000 kwh. pr. år. 
Boligen er forsikret i Tryg og kostnaden for dette inngår i velavgiften.
Velavgift er kr 24.000 pr. år, se info i pkt. velforening.
Boligen er tilknyttet Fiber via Altibox som leverandør av tv og internett og kostnaden er inkludert i velavgiften. tv-dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til perioden 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.673.525,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

6 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

156 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
157 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
177 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 407 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 427 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Gjedrem

Etter nærmere avtale. Mulighet for rask overtakelse.

Tårnlia Vel

Boligen er tilknyttet Tårnlia Velforening.

Eiendommen har tinglyst pliktig medlemskap i Tårnlia Vel. Medlemskapet følger eiendommen og kan ikke sies opp.

Hver beboer har tinglyst disposisjonsrett til en garasjeplass som følger boenheten ved kjøp og salg. (månedlig leie er inkl. i felleskostnadene)

Virksomhet og formål:
Tårnlia Vel har til formål å eie og drive eiendommen gnr. 249, og bnr. 504 i Nordre Follo kommune som utgjør fellesarealer, herunder parkeringsplasser, garasjeanlegg, gangveier og lekeplasser. Medlemmer er til enhver tid værende eiere av rekkehusboliger som er fradelt gnr. 249, bnr. 504 i Nordre Follo kommune.

Kostnad pr. år er kr 24.000,- og inkluderer: Drift og vedlikehold av fellesområder, garasje, privat brøyting, forretningsførsel, felles forsikring og tv/internett

Selger betaler kr 2.000,- pr. mnd i felleskostnader.

Fellesgjeld: Ingen fellesgjeld per dags dato.

Tv-dekoder, nøkkel og fjernåpner garasjeport skal følge boligen ved salg.

Det må påregnes gressklipping av fellesarealer knyttet til rekkehusrekken samt snømåking utenfor egen bolig.

Styret har i 2025 jobbet med:
- Felling av trær på tomten
- Parkeringsproblemer
- Bomberommet og øverste garasjerekke er i dårlig forfatning og det må evnt. store utbedringer til, estimert 4-6 mill.
- Alternativ for garasjeanlegg, befaring med entreprenører og fått estimater på å bygge parkeringsanlegg under bakken/parkeringshus.

Det ble på årsmøte 2026 vedtatt av styret skal engasjere prosjektleder for å utrede bygging av et parkeringshus som et alternativ til å bruke penger på vedlikehold av eksisterende garasjer (Estimert til 4-6 mill for eksisterende garasjer og bomberom). Et nytt parkeringshus er estimert til ca kr 20 millioner + evnt. støm, evnt. boder og tilpasninger) og resultatet av utredningen vil legges frem på beboermøte før videre beslutning.

Det ble nevnt på årsmøtet 03.04.25 at det kommer et nødvendig vedlikeholdsprosjekt på en garasjerekke som vil koste vellet mellom kr 60-100.000,- per rekkehus. Styret jobber med denne saken videre og vil informere på VIBB

Se informasjon om Tårnlia Vel på Facebook; Tårnlia Vel.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt VISNING (Maks 2 stk)  kr -4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 24 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 37 686,-
Foto Oh shots  kr 4 900,-
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2640

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 21:39