Skedsmogata 15B

Skedsmogata 15B, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 414, ideell andel 1/1
Aksjenummer 27, Skedsmogata 15 AS, organisasjonsnummer 924 929 979

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
1. etasje 51 kvm: Entré/stue/kjøkken, gang, bad og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjonær. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1940. Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av betong. Bæ rende vegger og skillende dekker av betong og murkonstruksjoner. Utvendige fasader av synlig murverk og pusset mur. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner med saltaksform utvendig tekket med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Det er registrert sprekk i en flis ved glassdør i dusjsone. Forholdet vurderes til å ha skjedd ifm montering av glassdør. Konsekvens er vurdert til å ikke hovedsak væ re av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Foreslått tiltak er lokal utbedring ved behov.
- Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt risiko for følgeskade ved en eventuell lekkasje fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende avtrekk. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Tekniske anlegg:
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom:
- Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.
- Ved funksjonstesting av entrédøren ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørkarmen. Konsekvens er at døren går tregt ved åpning og lukking. Foreslått tiltak er lokal reparasjon som for eksempel justering av dør/karm.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Grunnet at dusjen har blitt brukt på morgenen på befaringsdagen er det ikke utført indikasjonsmålinger med fuktindikasjonsinstrument i dusjsonen da eventuelle utslag ville ikke vært reelle.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført ifm. baderomsrehabilitering og kjøkken. Basert på opplysninger fra eier, vurdering av dokumentasjon og den bygningssakkyndiges observasjoner er det gjort en samlet vurdering om det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.

Branntekniske forhold:
- Det er registrert forhold som krever tiltak, da det ikke er etablert komfyrvakt. Likevel vurderes det ikke som nødvendig at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering, så lenge tiltakene gjøres.

Radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen inviterer til idylliske Kampen – en liten perle i hovedstaden!

Velkommen til en 2-roms aksjeleilighet med både særpreg og karakter. Her får du tidløse kvaliteter som heltre gulv og vakre teglsteinsdetaljer, kombinert med en beliggenhet på sjarmerende Kampen som gir boligen en helt egen atmosfære. Leiligheten byr på en lys og åpen stue-/kjøkkenløsning, romslig soverom vendt mot rolig bakgård, samt et pent flislagt bad.

Attraktiv beliggenhet i et hyggelig nabolag med frodig og idyllisk bakgård. Her bor du rolig og tilbaketrukket i et område kjent for sin sjarm, atmosfære og flotte grøntområder, samtidig som du har kort vei til både sentrum og alt byen har å by på.

Er du på jakt etter et hjem med særpreg og sjarm? Velkommen til ekte Kampenidyll!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Hyggelig stue med store vindusflater. Rommets utforming gjør at du får plass til både et større spisebord og en koselig sofagruppe med tv-seksjon. Rommet er malt i lyse toner med sjarmerende teglstegnsdetaljer og heltre gulvflater.

Kjøkken i en åpen og luftig løsning med stuen. I hjertet av kjøkkenet er det en flott kjøkkenhalvøy som skaper et sosialt rom, samtidig som den bidrar til ekstra god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning fra IKEA med glatte fronter, benkeplater av tre og nedsenket kjøkkenvask med armatur. Frittstående hvitevarer i form av kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp med vegghengt ventilator med kullfilter over. Fryser er i dag plassert i gang. Stikkontakt er montert over kjøkkenbenk og stoppekran er plassert under vask. Selger opplyser om at kjøkkeninnredning ble oppgradert av tidligere eier, og er fra omkring 2016.

Komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap og rørene under vasken ble byttet ut og var nye for 3-4 år siden.

Soverom:
Romslig soverom av fin størrelse med stort vindu og fine lysforhold. Soverommet vender ut mot en stille og frodig bakgård med et nydelig magnoliatre like utenfor vindu. Rommet har god plass til seng og nattbord. Garderobeskap er montert som sikrer god oppbevaringsplass. Rommet er malt i behagelige toner både på vegg, himling og gulv.

Baderom:
Pent flislagt baderom med gulvvarme, tatt i regi av borettslaget i 2012. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur, samt speilskap på vegg over. Videre har badet vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur. Badet har opplegg for vaskemaskin med mindre du ønsker å bruke aksjelagets fellesvaskeri.

Entré:
Velkommen hjem! Entréen ligger i en åpen løsning med stue og kjøkken, med mulighet for en kommode eller oppheng på vegg. Stor oppbevaringsbod i gangen, samt ekstern bod på 5 kvm kun en etasje ned fra leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Medfølger ikke:
- Bokhyller og lampe i stue.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1938.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et uattestert ekspedisjonsdokument datert 19.08.1938, dokumentet er ikke attestert og kan dermed ikke anses som ferdigattest. Dette gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Videre foreligger det ferdigattest på rehabilitering av bad datert 22.06.2015. Det ble også gitt tillatelse til etablering av energibrønner 15.06.2023, aksjelaget må søke om ferdigattest for tiltaket. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst to servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger tinglyst i 1939.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Søknad må sendes skriftlig til styret. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Det er ikke tiltatt å leie ut sin bolig via korttidsutleie for mer enn 30 dager pr år.

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på idylliske Kampen. Her bor du i en sjarmerende bygård med masse karakter, koselig bakgård og fine naboforhold!

Kampen ligger svært sentralt, plassert mellom Tøyen, Ensjø, Vålerenga og Galgeberg. Dette er et veldig hyggelig boområde med eldre bygårder og små trehus som ligger skjermet for sentrumstrafikken. Samtidig har du kort reisevei både til Oslo sentrum og øvrige bydeler. Nærmeste nabo er Kampen Park som gir deg fantastisk hyggelig utsyn og ingen gjenboere.

Området beskrives ofte som en idyllisk oase midt i byen med koselige gater, sjarmerende småhus og herlige parker som skaper en stemningsfull atmosfære. Bomiljøet er vennlig, og de som først bosetter seg her, flytter sjelden mer enn noen få hundre meter. Vakre Kampen park ligger rett ved leiligheten, og det er kort avstand til Botanisk hage og Tøyenparken med nyrenoverte Tøyenbadet.

Idylliske Kampen har mye å by på, og du finner koselige kafeer, restauranter, store grøntarealer og parker i umiddelbar nærhet. Det er gangavstand til Kampen Økologiske Barnebondegård som er en fantastisk liten gård hvor barna kan besøke de fleste norske husdyr. Det er heller ikke uvanlig å møte på hest og kjerre fra barnebondegården mellom husene.

De landlige omgivelsene til tross, er det bare tre minutters gange til nærmeste T-banestasjon på Ensjø. Derfra tar du deg til Oslo Sentralbanestasjon på få minutter. Er du sporty, har du kort avstand til treningssentrene Fresh, SATS og Jordal Idrettsanlegg. Nyrenoverte Tøyenbadet ligger heller ikke langt unna, og gir deg enkel tilgang til en rask svømmetur både morgen og kveld.

For mat- og festglade har du blant annet Kampen Bistro - byens mest kjente bydelskafé, Farine - et annet populært bakeri/kafé på Kampen, Håndbakt på Tøyen/Nedre Kampen, Smia - Vålerengas restaurantperle, samt den lokale pizzafavoritten Pizzeria La Pietra. Hvert år arrangeres Kampendagene, en folkefest tre dager til ende. Da fylles gatene med karneval, barneteater og musikk for store og små. På kvelden fortsetter arrangementet innendørs i Kampen bydelshus. I august, hvert år, arrangeres Øyafestivalen i Tøyenparken.

Ikke langt unna finner du både Grønland og Tøyen, som er i rivende utvikling. Området byr på et bredt utvalg av hyggelige kafeer, restauranter, barer og et mangfold av mindre og spennende forretninger. Tøyen Torg har også Deichman bibliotek for voksne og barn.

Av dagligvarebutikker kan du velge om du ønsker å handle på Rema, Kiwi eller Spar på Ensjø, eller på Bunnpris Kampen for litt enklere innkjøp i det daglige. Bunnpris har åpent til kl 23 alle dager, også søndager. Det er ellers kort vei til handlemuligheter og urbane servicetilbud på Tøyen, og hvis du ønsker å spasere til sentrum, gjør du det på under en halv time.

Her er det enkelt å bo med et svært godt kollektivtilbud i kort avstand fra hjemmet. Om lag tre minutter å gå til Ensjø t-bane med stopp for linje 1, 2, 3 og 4. Buss nr. 60 stopper i Bøgata, mens buss nr. 20 har stopp i Kjølberggata.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Kampen skole.

Flere barnehager i gangavstand:
Kampen barnehage (0-4 år) 3 min
Hola barnehage (0-5 år) 3 min
Kardemomme barnehage (1-5 år) 4 min

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 137 kvm som tilhører aksjelaget. Bakgård opparbeidet med blandt asfalterte internstier, uteplass, sittebenker, sykkelstativer, gressplen, trær og diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, endret reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommunedelplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Eiendommen står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Plan- og byggesaker:
- Saksnummer 2025/06870 - Plansak. Ensjøveien 3-15 - Oppføring av bygg for NRK. Normannsløkka (Ensjøveien 3, 5 og 7) skal utvikles til å romme NRKs nye hovedkontor. Planarbeidet vil utforske tomtens ulike utviklingsmuligheter og tålegrense, og videre ha særlig fokus på å sikre gode forbindelseslinjer og byrom innenfor planområdet. Planområdet omfatter et større omland enn nevnte tomt for å ha et helhetlig blikk på utviklingen av Normannsløkka og sikre at NRKs nye hovedkontor blir godt integrert i byen rundt.
- Ensjøveien 3-7 - foreløpig sak - graving og spunting - NRK. Se saksnummer 2026/04054 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ensjøveien 3 og 5 - riving av bebyggelse. For mer informasjon, se saksnummer 202510604 hos Plan- og bygningsetaten.
- Kampen byggeselskap - montering av markiser på balkonger på flere adresser. For mer informasjon, se saksnummer 202513111 hos Plan- og bygningsetaten.
- Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse. For mer informasjon, se saksnummer 202510608 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sons gate 2 - riving - Kampen park barnehage. For mer informasjon, se saksnummer 202511347 hos Plan- og bygningsetaten.
- Saksnummer 2025/18511 - Byggesak. Skedsmogata 19 A - rehabilitering av bygg, oppføring av sykkelbod, bruksendring av bod til teknisk rom, endring av uteområder og ny gangvei - Vesle Kampen barnehage - Tidligere adresse: Elverumgata 14. Igangsettelsestillatelse ble gitt 18.03.2026.
- Rolf Hofmos gate 12 - 32 - Oppføring av boliger med barnehage i 1. og 2. etasje - Ensjø tyngdepunkt felt B1. For mer informasjon, se saksnummer 202509396 hos Plan- og bygningsetaten.
- Saksnummer 2025/06901 - Plansak. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næ ringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

Ensjøområdet er under stor utvikling, og byggestøy må påregnes.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 437,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, varmtvann, kommunale avgifter, trappevask, honorarer, felles bygningsforsikring, div. drift og vedlikehold m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 207,-
Renter og avdrag kr 639,-
Renter og avdrag kr 1 406,-
Vedlikeholdsfond 131,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for boenheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett (100/100). Selger opplyser om en kostnad på kr 189,- i mnd. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 297 821,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 22 738,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 258 162,- pr. 22.05.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 11 215 322,- pr. 22.05.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 94927013678, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 22.05.2026: 6.3% pa.
Antall terminer til innfrielse: 190
Saldo per 22.05.2026: kr 7 668 502,-
Andel av saldo: kr 176 519,-
Siste termin: 28.02.2042

Lånenummer: 94927053289, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 22.05.2026: 6.3% pa.
Antall terminer til innfrielse: 210
Saldo per 22.05.2026: kr 3 546 820,-
Andel av saldo: kr 81 643,-
Siste termin: 30.10.2043

4 900 000,00 Prisantydning
258 132,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 158 132,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 681,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
1 000,00  Innflytningsgebyr til boligselskapet
3 830,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
7 056,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
17 006,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 165 188,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 175 138,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sjur Tveit og Andrea Bjørnerem Arnesen

Leiligheten er tilknyttet Skedsmogata 15 AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 49 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Fellesvaskeri i kjeller mellom oppgang B og C. Vaskekort kan kjøpes hos styret. Kortet koster pt. kr 400,- for 40 vask og kr 100,- ekstra ved førstegangs uttak av kort eller ved eventuelt behov for nytt kort.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2025: Prevantivt vedlikehold ssmt forberedt vedlikeholdsoppgaver for 2026/27 med fokus på taktekking/bytte av tak 15B/15C og fornyelse av callinganlegg.
2024: Preventivt vedlikehold
2023: Etablering av bergvarme for radiatorvarme og varmtvann i leilighetene. Bytte av el-fyrkjele. Maling av "Bomberom"/Sykkelparkering.
2022: Kun utført nødvendig vedlikehold som ikke kunne utsettes.
2021: Utelys ble skiftet til LED lys med lysstyring. Ca. 10% av vinduer ble byttet. Balkonger på fasade ut mot Skedsmogata og Normannsgate ble rehabilitert. Rehabilitering av brannbalkonger mot bakgård. Fasadereparasjoner både mot bakgård og mot Skedsmogata/Normannsgate. Legging av nytt membran på 3 av 4 takterrasser.
2018: Utbedring av røranlegg i forbindelse med varmvannstank
2016: Bytte av beslag balkong, bytte av kontakter el-kjele.
2015: Oppgradering søppelrom til boder.
2014: Bytte av låssystem.
2013: Overflatebehandling av balkonger innvendig.
2012: Full rehabilitering av alle bad med membran og varmekabler lagt i alle gulv. Bytte av stigere for varmt og kaldt vann samt felles avløpsrør og sluk i alle bad.
2006: Sanering av eldre lekeapparater.
2003: Kontroll av felles el-anlegg med utbedring av registrerte avvik.

Planlagte påkostninger:
Iht. telefonsamtale med styret 22.05.2026:
- Det er planlagt oppgradering av tak over Skedsmogata 15 B og C. Dette vil gjennomføres høsten 2026. Estimert kostnad på arbeidet er satt til ca. kr 800 000,- og finansieres gjennom vedlikeholdsfond.
- Det planlegges bytte/oppgradering av callinganlegget i aksjelaget, dette vil ikke gjøres i 2026 men er planlagt gjort på sikt.
- Styret har et pågående prosjekt med bytting av vinduer og terrassedører i aksjelaget. Utskifting/oppgradering av disse gjøres fortløpende etter behov, med noen års mellomrom. Styret planlegger en ny runde med utskiftninger i løpet av 2027. Avhengig av plassering på bygget er vinduene utsatt for ulik belastning fra vær og vind. Dette gjør at noen vinduer fortsatt er i god stand og har mange år igjen, mens andre er preget av slitasje, råte eller svekket konstruksjon. Det er derfor viktig å presisere at vi ikke planlegger å bytte alle vinduer samtidig – utskiftning skjer kun der det er behov. Bytte av vindu/terrassedør vil medføre en egenandel/økning i kostnader for den enkelte beboer.
- Det er ikke vedtatt eller planlagt noen investeringer utover overnevnte, som vil medføre økning i fellesutgifter eller fellesgjeld.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Ingen kan eie mer enn en aksje med tilhørende bruksrett. Kun fysiske personer kan eie aksje.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon(kjøper)  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger (alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 382,00
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører ca.  kr 6 725,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
Utflytningsgebyr til boligselskapet kr 1 000,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 181,00
Foto  kr 6 500,00
Områdebilder kr 750,00,-
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2668

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 19:27