Posthusveien 4

Posthusveien 4, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 66, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 240 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje - 87 kvm: Hall m/trapp, to soverom, kjøkken, stue, spisestue(soverom4), entré, gang.
2. etasje - 26 kvm: Trapperom, soverom og bad.
Kjeller - 54 kvm: Rom benyttet som kjellerstue, rom benyttet som kontor, gang, rom benyttet som bad, rom benyttet som vaskerom og bod.

BRA-e:
Garasje :
1. etasje - 38 kvm: Garasje
Loft - 13 kvm: Uinnredet loft

Uthus/bod:
1. etasje - 22 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 22 kvm: Veranda
2. etasje - 7 kvm: Balkong

Uthus/bod:
1. etasje - 15 kvm: Veranda

Boligen andre etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 28 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 26 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.09.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1956 på 1,5 etasje pluss kjeller. Tilbygget i 2004 over en etasje med 2 soverom og gang. Saltak tekket med takstein av betong. Utvendig kledd med stående kledning i første etasje og liggende kledning i gavler i andre etasje. Utvendige terrasser av impregnert tre. Både i første og andre etasje. Vinduer av tre som er malt. I hovedsak 2-lags glass, hvor ett vindu har 3- lags glass. (skiftet i 2012). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Bad i kjeller:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er påvist manglende vanntetting mellom tettesjikt og sluk. Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Vanntett sjikt tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tettefunksjon.

- Vaskerom:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende:
- Taktekking:
Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

- Takkonstruksjon/loft:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

- Yttervegger/veggkonstruksjon:
Det er påvist spredte råteskader i den liggende bordkledningen.

- Vinduer og takvinduer/takkluker/overlys:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

- Balkonger, veranda, takterrasser og altaner:
Kvistutslag og oppsprukket terrassebord. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Terrasser og platting på terreng:
Værslitt og noe oppsprukket overflater på gulv. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Overflater gulv:
Bruksslitasje på parkett og furugulv. Knirk i laminatgulv i gang og kjøkken. Fuktmerker i laminatgulv i entre.

- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen:
Mer enn halvparten av levetiden er passert på pipen.

- Rom under terreng:
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området.

- Andre etasje - bad:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Toalettsisterne på yttervegg. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig

- Kjeller - bad:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Fliser er gamle og har riss i overflater. Eldre fliser.

- Kjeller - vaskerom:
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Det er kun lufteventil i yttervegg.

- Kjøkken:
Det er påvist knirk i større deler av gulvet.

- Innvendige vannledninger:
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige avløpsrør:
Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmtvannsbereder/tank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Fuktsikring og drenering:
Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

- Terrengforhold:
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

- Utvendig vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering:
Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Bad 2.etasje. Hele badet ble renovert i slutten av 2008, nytt gulv, granitt fliser gulv, fliser vegg, ny baderoms innredning , alt VVS utført av Bravida og snekker utført av Hans Fløyås.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja
2 Sluk i kjeller ble i 2022 ble spylt og åpnet opp da det rant unna litt sakte. Det var aldri tett. Arbeidet ble utført av 24 Center AS.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
El bil lader i 2022, skiftet sikringsskap. Sikringsskap ble skiftet i 2013.
- Hva ble utført av faglært og hvilke(t) firma utførte arbeidet?
Alt elektrisk er utført av Rasjonell Elektro AS bortsett fra når badet som ble totalrenovert i 2008. Anlegge ble risiko vurdert i den forbindelse.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført kontroll/tilsyn på det elektriske anlegget? Ja
Utbedring og skifte av sikringsskap etter rapport fra Infratek i 2013. Generell råd fra dem om å unngå skjøte kabler.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på boligens varmeanlegg? Ja
Innsatt ny varmepumpe i 2024 av Moss Kulde og Varme teknikk AS.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på yttervegg, fasade, veggkonstruksjon, vinduer eller dører? Ja
Noen panel har vært skiftet i årenes løp som en del av vedlikehold. 2 vinduer på tilbygget skiftet i 2021 samt vindskier på begge gavl vegger skiftet av Jans Byggeservice og søn AS.
Terrassedør og vindu på soverom i 2 etg ble skiftet i 2012 av Moss byggservice(Bjørn Herstad)

- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår,av deg eller tidligere eiere? Ja
Huset ble bygget på i 2012. Bjørn Herstad utførte snekkerarbeid og Rasjonell Elektro Org 986 464 166 innstallerte elektrisk anlegg.

Det er gjort flere ulike oppgraderinger i boligen i senere år, blant annet oppussing i form av malerarbeid i de fleste rom. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger er stedvis naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet brukstid og forventet levetid. Boligens standard er likevel god.

Et helt nytt tilbygg til første etasje ble oppført i 2004. I tilbygget inngår blant annet to like store soverom velfungerende som barnerom. To vinduer i tilbygget ble skiftet ut i 2021.

I boligens opprinnelige del er første etasje viet de sosiale rommene stuen, spisestuen og kjøkkenet som til sammen gir familien god plass til felles opphold. Panasonic varmepumpe ble i 2024 installert i stuen som for øvrig også inneholder ildsted i form av en klassisk vedovn.

Kjøkkenets innredning er fra kvalitetsprodusenten Marbodal og ble installert i 1992, men er malt i senere år og velholdt i forhold til alderen. I kjøkkenets skap og skuffer er det mange oppbevaringsmuligheter, blant annet i overskap som utnytter himlingshøyden.

I loftsetasjen er badet og hovedsoverommet samlet i praktisk nærhet. Sistnevnte har kvaliteter som et stort areal, mange garderobeskap og ikke minst tilknyttet balkong.

Badet ble renovert og bygget opp på nytt mot slutten av 2008. Arbeidet ble utført av innleid fagpersonell. På badet inngår en plassbygget dusjnisje avskjermet med blant annet dekorativ glassbyggerstein, samt nisjer med belysning og oppbevaringsplass som ikke opptar noe av gulvflaten i rommet.

Ytterligere et bad finnes i kjelleren, dette er imidlertid av høy alder og naturlig gjenstand for renovering. Det er ikke membran på badets gulv eller vegger. På bakgrunn av alder og registrerte forhold er badet i helhet gitt TG 3.

I tillegg til badet inneholder kjelleren et rom benyttet som vaskerom som også har høy alder og i helhet er gitt TG 3, men likevel er funksjonelt og i daglig bruk.

Ellers i kjelleren finnes to større rom som i dag benyttes som henholdsvis kjellerstue og kontor.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, furubord, teppe, fliser og betong.
Innervegger: Tapet, trepanel, plater, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: Plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte gråmalte fronter. Laminerte grå benkeplater. Fliser på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad loftsetasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med lys. Innfelte skuffer med glatte hvite fronter. Dusjnisje med glassdør, vegg i glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Overskap med profilert hvit front. Dusjhjørne med forheng og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte gråmalte fronter. Laminert lys benkeplate med nedfelt utslagsvask i stål. Veggmontert to-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmepumpe, varmekabler på bad og panelovner, samt peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1956.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er dog mottatt en rekke godkjente byggetegninger av foretatte tiltak etter byggeår:
- Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. fasadeendring i 1.etasje, samt fjerning av et soverom i stuen datert 1966.
- Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. tilbygg av inngangsparti datert 1963.
- Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. oppsett av en luftebalkong i andre etasje datert 15.04.1994.
- Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. bygging av garasje datert 15.04.1959.
- Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. bygging av dobbeltgarasjen datert 30.06.1994.
- Det er mottatt byggetegninger ifbm. tilbygget som ble satt opp i 2004.

Følgende innvendige endringer avviker fra de mottatte byggetegningene:
1.etasje:
- Kjøkken og spisestue er opprinnelig byggemeldt som et stort rom.
2.etasje:
- Badet er opprinnelig byggemeldt som soverom.
Kjeller
- Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som matkjeller.
- Rom benyttet som kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som badstue, avkledningsrom og vaskerom.
- Rom benyttet som kontor er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.
- Deler av badet i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bu.

Rom benyttet som vaskerom, rom benyttet som kjellerstue, rom benyttet som kontor og rom benyttet som bad er opprinnelig byggemeldt som boder/badstue/avkledningsrom jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Følgende utvendige endringer avviker fra de mottatte byggetegningene:
- Det er satt inn to vinduer på dobbeltgarasjen som ikke er med på de opprinnelige byggetegningene.
- Den opprinnelige garasjen er gjort om til utebod, og tegninger samstemmer ikke med dagens fasade.

Omsøkte overnevnte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Tilbygget fra 2004 har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet bestemmelse om gjerde.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Posthusveien er en liten og rolig gate sperret for gjennomkjøring, midt i Halmstad. Her bor du tilbaketrukket, like fullt er så nær som alle bygdas fasiliteter og tilbud innenfor en radius på få hundre meter.

I nærmiljøet finner du både to dagligvareforretninger, konditori, apotek og en håndfull småforretninger, samt et tjenestetilbud innenfor personlig pleie som til sammen langt på vei dekker de fleste hverdagslige behov.

For en familie er det spesielt attraktivt med nærhet til barneskole med idrettshall og kunstgressbane. Kort vei er det også til tufteparken, en moderne aktivitetspark og et naturlig samlingspunkt i nærmiljøet med masse boltreplass for barna.

I Halmstad får du et svært godt utgangspunkt også for utflukter, blant annet i det frodige Ryggelandet som er rikt på historie og har et stort antall turmuligheter. Her ligger også Evje Golfpark, med vakkert banelandskap helt ned til vannkanten. Veien er heller ikke lang til kystperlene Larkollen og Fuglevik.

Skal du med toget, er det kjekt å vite at Rygge stasjon er lett tilgjengelig på fortau og smågater gjennom nabolaget. Togreisen mellom Rygge og Oslo tar omkring 40 minutter. Langs Ryggeveien finnes i tillegg holdeplasser for regionale busslinjer mellom Moss, Fredrikstad og Sarpsborg. Ekspressbuss mellom Oslo og Hvaler stopper ved E6, det samme gjør flybuss til Gardermoen.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager
Espira Ryggebyen barnehage (0-5 år) 0.4 km
Espira Fasanveien (1-5 år) 0.6 km
Halmstad barnehage (0-5 år) 1 km

Skoler
Halmstad skole (1-7 kl.) 1.1 km
Rygge ungdomsskole (8-10 kl.) 5.8 km
Tomb videregående skole 9.3 km
Malakoff videregående skole 8.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 331 kvm. Eiendommen har en relativt flat tomt. Tomten er opparbeidet med asfalt, beplantning og plen.

Parkering i garasje, samt på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 24.03.2024 avsatt til: boligbebyggelse og friområde.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplaner Halmstad datert 14.12.2006 med formål: Senterområdet, boligområde og friområde.

Kommunedelplaner under arbeid:
Kommunedelplan for Halmstad. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor område med støysone tilknyttet til flyplasser.
Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'løsmasser' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.376,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 3.863,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24.300,- pr. år. / 22.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.902.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett. Dekoder medfølger.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til og med desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 1 182 500,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 730 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Egil Vesteraas

Etter nærmere avtale. Det er mulighet for overtagelse langt frem i tid.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt Markedføringspakke  kr -5 000,00
Kunderabatt Provisjon  kr -5 000,00
Kunderabatt Tilrettelegging  kr -5 000,00
Kunderabatt VISNING. Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr -4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 405,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0233/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26233

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 18:09