Utgårdskilen 39

Utgårdskilen 39, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 47, bruksnummer 59, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
1. etasje - 45 kvm: Entré, gang, soverom, stue, kjøkken og bad

BRA-e:
1. etasje - 6 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje - 32 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidseiendom med ukjent byggeår. I matrikkelrapport fremkommer etablert dato 01.11.1947 (skylddeling) og det antas at bygget kom opp mellom 1950-1960.
Fritidsboligen fremstår med normal standard og konstruksjon, men med flere registrerte avvik og vedlikeholdsbehov. Mest vesentlig er manglende ventilering av takkonstruksjon, forhold i krypkjeller med fukt- og kondensrisiko, samt flere avvik ved bad og generell ventilasjon. Det er også registrert vedlikeholdsbehov på utvendige bygningsdeler, eldre/slitte overflater innvendig og enkelte forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet samt lovlighet.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Takkonstruksjon/loft - Sees i sammenheng med taktekking- Det er ingen lufting i konstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er registrert vepsebord i tak.

TG2:
Nedløp og beslag - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Veggkonstruksjon - Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning, samt eternitt plater på et område. Eternitt plater inneholder asbest og må behandles med varsomhet. Se ytterligere informasjon på arbeidstilsynets hjemmesider. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.

Vinduer - Det er rester av byggeskum på soveromsvindu. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Vindu i entre lot seg ikke åpne på befaringen

Balkongdør - Det er registrert manglende vedlikehold, som vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

Terrasse - Det er etterslep på vedlikehold av overflater.

Utvendige trapper - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Innvendige overflater - Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er nivåforskjeller i mellom rom og i stue. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe og ildsted - Feieluke er plassert i krypkjeller. Ildfast stein har sprekker. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Krypekjeller - Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Krypkjelleren har kondensutfordringer. Det ble registrert mus i krypkjeller på befaringen. Krypkjeller er etablert mot fjellgrunn med synlig fjell i dagen. Fjelloverflaten har stedvis fall inn mot krypkjelleren. Det er observert fuktinnsig.

Innvendige dører - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører subber i karm/terskel.

Bad - Det er registrert sprekker i mykfug i overgang mellom vegg og himling i våtsone. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjøkken - Kjøkkenet har en eldre standard og bruksslitasje. Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Siden byggeåret er hytta både utvidet og tilført ulike oppgraderinger over tid, blant annet av elektrisk anlegg i senere år. Innvendige overflater har varierende alder og tilstand. Oppussing er stedvis utført i nyere tid, blant annet i stuen der MDF-plater er montert enkelte vegger.

Ytterligere utskiftninger og generell modernisering bør påregnes da standarden i dag er enkel. Potensialet betraktes imidlertid som stort.

Kjøkkenet har både stedsbygget innredning som i dag er autentisk retro og nyere, frittstående benkeinnredning med blant annet vask. Utskiftninger og generell heving av standarden kan være naturlig, alt avhengig av personlige ønsker og preferanser.

Nytt bad ble etablert i hytta omkring 2023, i anledning av at vann og avløp ble lagt inn. Badet har moderne standard og er fullt utstyrt til sitt bruk med blant annet klosett, stor dusjsone og rør-opplegg for vaskemaskin. Gulvet og veggene er alle utført med fliser.

Overflater og innredninger:
Gulv: Belegg, laminat og fliser.
Innervegger: Panel, tapet, MDF-plater, teglstein og fliser.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken: Stedsbygget innredning med glatte fronter og benkeplater i heltre. Benkeinnredning med glatt hvit front og heldekkende stålbeslag med kum og ett-greps blandebatteri.

Bad: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med forheng og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Det som står på hytta ved visning følger. Noe møbler inne og noe hageutstyr, ikke møbler på veranda.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden ca. 1950-1960.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger fra den gang eiendommen ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt opprinnelige tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er søkt om tillbygg med godkjente byggetegninger som viser ny terrasse samt nytt vindu i bod datert 08.06.1995. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det er avvik mellom godkjent tilbyggstegning fra 1995 opp mot dagens bruk.
Dagens entré var opprinnelig utvendig adkomstareal.
Bad er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutt og rettigheter på eiendommen.
Dagboknr 301672, tinglyst 25.4.1960, type heftelse: Jordskifte - Denne omhandler et jordskifte med flere grunneiere i område for å rydde opp i teigblanding av såvel inn- som utmark.

Dagboknr. 2337393, tinglyst 16.4.2020, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk - Denne omhandler bestemmelser om at denne eiendom gir eiendommen bnr. 145 og bnr 1 feste nr. 46 rett til å fremføre vann- og avløpsledninger over denne eiendom, samt til å koble seg til felles kum og felles ledninger. Retten gjelder også for drift og vedlikehold av ledningene. Alle tre hytteeier står solidarisk ansvarlig for drift og vedlikehold av felles kum, og felles ledning derfra og ut av denne eiendom. De enkelte hytteeierne svarer selv for stikkledninger fra kummen til den enkelte hytte.

Rettighet:
Dagboknr. 2454910, tinglyst 13.05.2020, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk- Denne omhandler bestemmelser at bnr 1 gir denne eiendommen med to andre hytteeiendommer rett til å fremføre vann- og avløpsledninger over bnr. 1 og til å koble seg til eksisterende stikkledninger over hans eiendom. Retten gjelder også for drift og vedlikehold av ledningene. Avtalen følger eiendommene og gjelder for nåværende og fremtidige eiere. Avtalen tinglyses på G.br. nr: 47/1, for hytteeiernes regning.

Traseen legges som vist på vedlagte situasjonskart datert 27. mars 2020, dog slik at det kan foretas mindre justeringer av traseen. Hytteeierne forplikter seg til å sette terrenget i ledningstraseen tilbake i den stand det var før arbeidet ble satt i gang, så langt dette er mulig.

Dersom det ved utbygging av Karlsgårds eiendom skulle vise seg at kapasiteten på de opprinnelige ledningene blir for liten, forplikter hytteeierne seg til, for egen regning, å by-passe sine rør, om nødvendig helt til offentlig ledningsnett.
Hytteeierne står solidarisk ansvarlig for drift og vedlikehold av ledningene. Hytteeierne står solidarisk ansvarlig for sine økonomiske forpliktelser overfor grunneier.

Rettighet:
Dagboknr. 2663688, tinglyst 29.06.2020, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk. Denne omhandler at Hvaler kommune gir eierne/fester av G.br. nr: 47/145 , G.br. nr: 47/59 og G.br. nr:47/1 rett til å kople seg på offentlige vann og avløpsledninger. Retten gjelder også for drift og vedlikehold av ledningene.

Avtalen følger eiendommene og gjelder for nåværende og fremtidige eiere. Avtalen tinglyses pi G.br. nr:47/248 for hytteeiernes regning.

Traseen legges som vist på vedlagte situasjonskart datert 27. mars 2020, dog slik at det kan foretas mindre justeringer av traseen. Hytteeierne forplikter seg til a sette grunn og vei i ledningstraseen tilbake i den stand det var for arbeidet ble satt i gang. Hytteeierne står solidarisk ansvarlig for drift og vedlikehold av ledningene. Hytteeierne star solidarisk ansvarlig for sine økonomiske forpliktelser overfor Hvaler kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen overtas i den stand den fremkommer på visning uten ytterligere rengjøring.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Utgårdskilen tilbringes feriedagene tett på havgapet og Ytre Hvaler Nasjonalpark, midt i det vakre øyriket Hvaler. Skjærgården med vakre svaberg og mange utfluktsmuligheter er lett tilgjengelig, like utenfor døren. Bademuligheter er det naturligvis også flust av.

Har du båt og får plass i en av de mange småbåthavnene omkring, er veien kort til både havgapet og smul sjø mellom Hvalers mange holmer og øyer. Utgårdskilen er i dag en levende fiskerihavn hvor det også kan være mulig å leie båtplass som tildeles etter søknad og ventelister.

De nødvendige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres ved handelsområdet i Ødegårdskilen som passeres på vei ut til Utgårdskilen. Her finnes både store dagligvareforretninger, bakeriutsalg, apotek og spisested samt tilbud innenfor helse og pleie.

Et godt alternativ er Skjærhalden på Kirkøy som har et større tilbud av forretninger og Vinmonopol, i tillegg til spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 1 021 kvm. Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Selger har fått et selskap til å kontrollere tomtegrensene ut fra punktmerker i grunnen og kommet frem til et areal på 1 422,2 kvm som det anbefales å sendes inn for justering til kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det vil komme på kostnader for ny oppmåling av tomten. Se vedlagt skisse i salgsoppgaven.
Det gjøres oppmerksom på at utebod står noe over dagens grenselinjer, ved eventuell ny oppmåling ihht. den siste beregningen, vil den ligge innenfor.

Nåværende eier som har en Kia Suv, har kjørt helt frem til tomten. Borg Havn rett nedenfor, har parkering for utleie. Det samme har en fastboende nabo i område som leier ut til hytte beboere. Pr. mai 2026 er det ventelister på p-plass i begge tilfeller.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det betales årlig veiavgift kr 6 000,-.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til eiendommen. Se punkt tinglyste servitutter og rettigheter for nærmere beskrivelse om vann-og avløpsledninger.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Utgård datert 22.1 1987 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan 2019-2031 for Hvaler med formål LNFR 5200- spredt bolig-og fritids eller næringsbebyggelse med hensyn landskap.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 995,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer det eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 547,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6-8 000,-.
Privat veiavgift er kr 6 000 pr. år.
Det er mulighet for tilkobling av fiber i området.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdien for 2024 kr 286 074,- ihht skatteetaten

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 613 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørn Gunnar Petersen, Heidi Irene Olsen og Linda Louise Andersen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. overtagelse, tekstforfatter og to visninger - deretter kr 3 500,-/visning)  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 18 930,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2682

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 12:46