Vindalsåsen 20B

Vindalsåsen 20B, 3728 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 217, bruksnummer 573, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 126 kvm

BRA-i:
1. etasje 120 kvm: Entré/hall, gang, soverom, stue, kjøkken m/spiseplass, vaskerom, bad/vaskerom, bod, mellomgang, soverom 2, soverom 3
BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje 58 kvm: Terrasse- og balkongareal. En del av terrassen er overbygd.

Bod i forbindelse med huset med utvendig tilkomst er regnet med i boligens BRA-e.
TBA er en veranda/terrasse.
I tillegg til nevnte arealer er en garasje og bod på 23 kvm. tilgjengelig. Garasjen deles med andre halvpart av 2-mannsbolig i 20A.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Skien Takst AS v/Bjørnar Krogh. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er søknadstegninger som er lagt til grunn for undersøkelsen. Det er utført enkelte innvendige endringer som ikke anses som søknadspliktig.

Veranda som er bygget inn er ikke tegnet inn, det er avvik fra dagens bruk. Det er i dag etablert våtrom-vaskerom i tidligere gangareal. Det er ukjent om det foreligger dokumentasjon på arbeidene. Rommet bør totalrenoveres for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Ferdigattest for boligen er fremlagt og datert 11.07.1983.
Ferdigattest for tilbygget er fremlagt og datert 24.01.2022. Ifølge selger ble tilbygget etablert i ca. 2022 og opplyses å være utført av fagfolk. Det foreligger derimot ikke noe dokumentasjon som bekrefter dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjon. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og innehar normal standard ut ifra alder/konstruksjon.
Innvendig har overflatene normal brukslitasje.
Kjøkkenet ble skiftet ut i 2016 og fremstår intakt og funksjonelt med mindre bemerkninger.
Ny varmepumpe montert i 2021. Ingen synlig avvik.
De fleste vinduer er skiftet ut (et sted mellom 2018 og 2022) og fremstår som funksjonelle med en tilfredsstillende standard.
Våtrommene har fått bemerkninger knyttet til alder og mangel på membranløsninger. Behov for tiltak og oppgraderinger.
Vann og avløpsinstallasjoner er hovedsakelig fra byggeår. Dette gjelder også for det elektriske anlegget. Alder tilsier derfor at fremtidige utskiftninger må forventes.
Utvendig er takt tekket med takstein med aldersrelatert slitasje. Her må det påregnes utskiftning innen rimelig tid.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter bemerket TG3 i rapporten (straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:
Vaskerom: Ingen ventilering eller varmekilde i rommet som medfører en risiko for fukt.
Det er 20 mm. fall til sluk, men ingen oppkant av belegg mot dører. Mangel på vanntett membran på 25 mm. over slukrist kan i tilfeller med vannsøl eller annen vannlekkasje, føre til at vann kan renne ut av rommet i stedet for sluk. Omliggende konstruksjoner står derfor i høy fare for å bli rammet av fuktskader.
For å sikre at våtrommet kan tåle dagens bruk må vesentlige oppgraderinger i form av tettesjikt, sluk og røropplegg påberegnes. Dette kan komme til å omfatte en renovasjon av vaskerommet i sin helhet.
Kostnadsestimat er satt på bakgrunn av etablering av godkjent fallforhold, oppkanter, tilfredsstillende slukløsning, etablering av vanntett tettesjikt (belegg).

Sjablongsmessig kostnadsestimat: kr. 20 000 - 100 000,-.

Bad/vaskerom: Våtrommet trenger en totalrenovasjon som inkluderer oppgradering av dets tettesjikt/membran i tråd med dagens krav. Samlet TG3 er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Manglende oppgradering har høy risiko for å kunne lede til lekkasjer og fukt på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimatet har et stort sprang for å dekke variasjoner i resultat og utførelse. Ved å etablere belegg på gulv og våtromsplater på vegg legger man seg i nederste sjikt av gitt kostnadsestimat.

Sjablongsmessig konstnadsestimat: kr. 200 000 - 500 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlige avvik) i tilstandsrapporten.

TG2:
- Taktekking: Taket er fra byggetiden, tekket med dobbeltkrummet betongtakstein. Taksteinen er montert over sløyfer, lekter og sutaksplater. Undertak av papp på nyere del. TG2 settes på bakgrunn av at halvparten av forventet brukstid er passert på henholdsvis taktekkingen og undertak. Tekkingen bærer derfor preg av slitasje og utover dette ufagmessig utførelse på tilbygget. I tillegg er noen knekte takstein observert. Aldrende taktekking og undertak kan øke risikoen for lekkasjer, noe som kan medføre ytterligere kostnader. Det anbefales derfor utredelse av taket i fremtiden.

- Nedløp og beslag: Boligen har takrenner, nedløp og beslag av metall. Takvann er ledet vekk fra bolig via rør i grunn. Også her er mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Systemet er slitt og det er registrert avflassing av maling på beslag over tak, som pipehatt. Beslag over tak og tilbygg er ufagmessig utført.
Dårlig beslagløsning på taket til tilbygget mot veggen på boligen. Dette medfører fare for vanninntrenging og påfølgende skader. Det anbefales å bytte takrenner, nedløpsrør og beslag på samme tid som selve taktekkingen i fremtiden.

- Takkonstruksjon/loft: Saltak med W-takstoler og rupanel som undertak. Tak/loft er bygd med en dampsperre mot varm side og ca. 150 mm. mineralull i bjelkelaget. Ventilasjon skjer fra spalter i gesims. Det er registrert enkelte fuktmerker på takverk og undertak, men det ble ikke påvist aktiv fukt eller kondensasjon under befaring. Takkonstruksjonen har begrenset ventilasjon, blant annet som følge av isolasjon lagt opp mot undertak uten tilstrekkelig luftgjennomstrømning. Dette gir økt risiko for fuktskader over tid. Undertaket har mindre avvik ved pipe.
Takkonstruksjon over tilbygg er lukket og utilgjengelig. Det anbefales å forbedre ventilasjon og utbedre mindre forhold ved pipe.

- Originale trevinduer med 2-lags glass på bad og bod: TG2 avvik på grunnlag av at halvparten av brukstiden er oppnådd på isolerglass. Skjulte deler som pakninger har aldersslitasje og vil være harde. Dette kan lede til utettheter og luftlekkasjer. Ikke registrert tegn til punktert isolerglass under befaring, men kan ikke utelukkes.
Bør vurderes å byttes ut fra alder og et energiøkonomisk syn mtp. varmetap.

- Vannledninger: Vannrør er i hovedsak fra byggetid. Inntaksledning er plassert på vaskerom, er utført i plast og stoppekran er original. Rørledninger i kobber, fram til påkoblet utstyr i boligen. Nye opplegg til utekran i plast. Original stoppekran er i vaskerom, ikke prøvd ut på befaring grunnet hyppig skadefrekvens på eldre kraner.
Mer enn halvparten av funksjonstiden er oppbrukt. Ikke behov for noen konkrete utbedringstiltak nå, men alder øker risikoen for skader. Ved oppgradering av våtrom blir utskiftning av vannledninger en naturlig inkludering.

- Avløpsrør: Røropplegg fra byggetiden i plast. Stakeluke utilgjengelig inne i selve boligen, men kan høyst sannsynlig nåes fra sluk eller annet påkoblet utstyr. Påvist lufting av kloakksystem over tak. Samme som med vannledningene. Over halvparten av funksjonstiden er oppbrukt og utskiftning av avløpsrør en naturlig konsekvens av at våtrommet må gjøres noe med.

- Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon, men ventileringen vurderes som begrenset. Det er kun montert klaffventiler i yttervegg på enkelte rom, mens flere rom ventileres kun ved åpning av vinduer (blant annet soverom). Mangelfull ventilasjon kan gi økt risiko for dårlig inneklima, kondens- og fuktproblematikk. Det anbefales å etablere vegg- eller vindusventiler i alle rom som mangler dette.

- Varmtvannstank: Boligen har en varmtvannstank på ca. 200 liter fra 2004, montert på vaskerom. Den har dermed oppnådd en høy alder på over 20 år. I tillegg er det observert lekkasje fra koblingen i overkant av tanken. Dette bør utbedres snarest for å unngå vannlekkasje på nærliggende konstruksjoner. Utover dette må varmtvannstankens høye alder tas i betraktning. Høy alder øker risikoen for plutselig svikt eller lekkasjer. Derfor må man vurdere utskiftning av tanken, i tillegg til etablering av godkjent tettesjikt som tidligere påpekt.

- Utvendige vann- og avløpsledninger: Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsanlegg. Røropplegg er fra byggetid og består av plast. Ikke noen behov for utbedringstiltak fortløpende, men det må legges til at halvparten av forventet brukstid er passert på både utvendige avløps- og vannledninger. Dette øker risikoen for plutselige skader.

Det gjøres også oppmerksom på følgende anmerkninger markert med TG IU (avvik eller skader som ikke er avdekket).
Følgende bygningsdel har fått TG IU i tilstandsrapporten:

- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke aktuelt da vaskerommet ikke har vanninstallasjon med betydelig vannsøl. Det er utført overflatesøk med protimeter på tilgjengelige overflater. Ikke oppdaget unormale fuktverdier.

HMS:
- Det er ikke utført radonmålinger. Bygget er heller ikke utført med radonsperre. Bør gjennomføres.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet med følgende:
- IKEA-kjøkken montert i 2016, men frontene er byttet i senere tid
- Trevinduer med 2- og 3-lags glass fra ca. 2018-2024
- Ytterdør med 2-lags glass og elektrisk kodelås, ukjent årstall
- Terrassedør med 3-lags glass fra 2024
- Varmepumpe montert ca. 2021. Innedel plassert i stue
- Nyere vannledninger til utekran i plast
- Vedovn fra 2026
- Tilbygg bygd på i 2022
- Bygd pergola til terrasse ca. 2022

En lettstelt og meget praktisk bolig med nyere tilbygg fra 2022 og alt på én flate i Vindalsåsen. Boligen ble i nyere tid overflatebehandlet med material- og fargevalg i takt med samtidens moderne uttrykk og gjeldende interiørtrender. Dette skaper en rolig og avslappende atmosfære.

Innvendig gulv består hovedsakelig av laminat, med belegg i entré og parkett på hovedsoverom. Vegger består gjennomgående av malte panelplater, malte plater og tapet. Himlinger er av takess. Overflatene ble behandlet og oppgradert i 2016-17.
Det er ingen store bemerkninger på overflate utover det man kan forvente som følge av alder og bruk.

Kjøkkeninnredning fra IKEA montert i 2016-17 med slette fronter, benkeplate av laminat med nedfelt enkel oppvaskkum av kompositt. Det er også integrert kjøl- og fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin. Kjøkkenet fremstår stilrent, moderne og funksjonelt. Det har også god skapplass i både over- og underskap.
Det er også i nyere tid byttet fronter på innredningen. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Komfyr, kjøl- og fryseskap og oppvaskmaskin. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Dette inkluderer en noe løs oppvaskmaskin.

Badet er fra byggeår, men har blitt oppgradert med henholdsvis ny innredning (dusjkabinett, WC, innredning med to servanter og ett-greps blandebatteri), trolig nyere fliser på gulv og overmalte fliser på veggene og installert spotter i taket. Det er også naturlig ventilasjon.
Vaskerom er fra byggeår med belegg på gulv og våtromstapet på vegger. Med rommet følger utslagskum i stål og ett-greps blandebatteri.
Våtrommene på badet og vaskerom har utover alder og risikoen det medfølger, fått bemerkninger grunnet manglende ventilasjon- og membranløsninger. Renovasjon og oppgradering må påregnes.

Boligens tekniske installasjoner som vannledninger, avløpsrør og elektrisk anlegg er i hovedsak fra byggeår. Det er montert nye opplegg til utekran i plast og det er foretatt enkelte tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter byggeår som det foreligger samsvarserklæring på. Ny varmepumpe ble også installert i 2021 og den fremstår å være i god stand.

Pipe er helbeslått over tak, er satt opp av lettklinkerelementer og har et røykløp. Det er montert en lun og koselig vedovn i stuen, og sotluke i hall.
Taket er fra byggetid og det er tekket med dobbeltkrummet betongtakstein. Taksteinen er montert over sløyfer, lekter og sutaksplater. Undertak av papp på nyere del.

De fleste vinduer er utskiftet et sted mellom 2018-2024 og fremstår funksjonelle med god standard.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin medfølger salget.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden fra 1. oktober 2025 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden som i dag er 31.12.2026.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunen opplyser om at det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men at at det er avvik fra disse. Veranda som er bygget inn er ikke tegnet inn. Dette utgjør et avvik fra dagens bruk. Innebygd veranda ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kommunen opplyser om at det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 11.07.1983
Det foreligger også ferdigattest for tilbygg fra 2022, datert 24.01.2022
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Tidligere eier har etablert våt-/vaskerom i opprinnelig gang. Dette er ikke bruksendret omsøkt. Tidligere vaskerom er i dag bodareal. Begge rommene har behov for vesentlige oppgraderinger av fremtidig eier.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/217/573/1:
17.02.1981 - Dokumentnr: 2247 - Vilkår i kjøpekontrakt
BESTEMMELSE OM ANLEGG OG VEDLIKEHOLD AV LEDNINGER M.V.
Bestemmelse om garasje/parkering/garasjeuthus anneks til bolig tilhørende Vindalsåsen 20A og B
Rettighetshaver: Eier av naboeiendommen m.fl.best.
Overført fra: Knr:4003 Gnr:217 Bnr:573
Gjelder denne registerenheten med flere

05.11.1998 - Dokumentnr: 14706 - Seksjonering tomannsbolig
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 105/210

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene er umyndige og verge er oppnevnt. Vergen har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Eiendommen ligger i et veletablert og ettertraktet område på Vindalsåsen. Her er det hovedsakelig eneboligbebyggelse. Boligen har en familievennlig beliggenhet med
kort vei til barnehager, skoler og matbutikker, og gangavstand til Herkules kjøpesenter og Sykehuset Telemark. Området byr også på utmerkede tur- og rekreasjonsmuligheter, samt gode fritidstilbud ved Skien Fritidspark som blant annet inkluderer badeland, klatrepark, skiløyper og padeltennis.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Moflata skole (1-7 kl.)
447 elever, 22 klasser 1.4 km
Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 2.6 km
Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 1.5 km
Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 3.1 km

Barnehager
Trollmyra naturbarnehage (1-5 år)
62 barn 0.5 km
Maribakkane barnehage (1-5 år)
94 barn 0.9 km
Maurtua Skien Barnehage (0-5 år)
171 barn 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Forholdsvis flat tomt opparbeidet med gruset innkjørsel ledende opp mot garasje, betongdekke rundt inngangsparti og grunnmur og en skjermet, avgrenset og ryddig hage omgitt av hekk. Utover har tomten en markterrasse etablert på grus med gode solforhold. En del av terrassen er også overbygd.

Det er oppført en frittstående dobbel garasje som deles mellom seksjonene. Garasjen som følger boligen ligger mot øst.For øvrig er det parkering på sameiets felleseiet tomt. Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til eksisterende boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan datert 02.06.2016
?
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 515,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Boligen er ikke tilknyttet velforening.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til strømforbruk, leverandør av tv/internett eller årlig forsikringspremie. Eiendommen er tilknyttet alarm, men medfølger ikke. Nytt abonnement må tegnes.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 828 125,- for 2026 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
82 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
102 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 332 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 352 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jesper Hogstad og Ada Hogstad

Snarest.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene/verge iht. deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inklusiv tegninger  kr 3 542,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse i TA - nettkarusell  kr 1 450,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 19 414,-
Foto A7 Media bilder inkl. plantegning og mastfoto  kr 5 500,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte  kr 13 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0045/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2645

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 14:36