Nydalen allé 29

Nydalen allé 29, 0484 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 387, seksjonsnummer 69, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
5. etasje 68 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, 2 soverom og omkledningsrom

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
5. etasje 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.03.2026 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2008. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger hovedsakelig av betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Bygget er oppført med kjeller og parkeringskjeller.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det fremkommer informasjon om at det er montert sealingbag som alternativ sikring mot lekkasje.

Kjøkken:
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres.
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren har gleden av å presentere denne 3-roms selveierleiligheten sentralt i Nydalen!

Moderne leilighet beliggende høyt til i 5. etasje. God intern beliggenhet i Solsiden boligsameie, et veldrevet sameie med et hyggelig og etablert bomiljø. Romslig balkong med gode solforhold og utsikt over flotte Akerselva og helt opp til Tryvann.

Her bor du på første rad langs idylliske Akerselva med badeplasser rett utenfor døren, og turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Samtidig bor du i gangavstand til alt du skulle trenge i hverdagen, samt et av Oslos mest komplette kollektivtilbud!

Nærmere innhold:

Stue/kjøkken:
Luftig stue med store vindusflater som skaper et lyst og flott oppholdsrom. Stuens utforming gir god plass til både sofagruppe og et hyggelig spisebord. Rommet er malt i lyse toner med gjennomgående parkett belagt på gulv. Fra stuen er det utgang gjennom skyvedør til balkong, som gir boligen en herlig forlengelse på sommerhalvåret.

Kjøkkenet er plassert i en åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkenet ble bygget ut i 2023 med en praktisk kjøkkenøy med lekre spiler og godt med ekstra skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning fra Sigdal med hvite, glatte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Mellom benkeplate og overskap er det lagt fliser på vegg, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer i form av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Over platetopp er det montert mekanisk kjøkkenventilator tilknyttet avtrekkskanal.

Balkong:
Romslig balkong på 10 kvm med utgang fra stuen. Balkongen størrelse gir god plass til en hyggelig sittegruppe eller et større spisebord, og ikke minst grill - det er tillatt med gass- og/eller elektrisk grill på balkongene. Her kan solen nytes både ettermiddag og kveld, selger opplyser om solen kommer fra ca. 17:30 til den går ned i horisonten. I og med at balkongen er overbygget kan uterommet også benyttes når været ikke spiller helt på lag.

Hovedsoverom m/ omkledningsrom:
Stort og behagelig soverom med plass til både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har godt med lysinnslipp fra vindu som står fint til de lysmalte overflatene, på gulv er det lagt parkett. Godt med plass til et hjemmekontor eller garderobeskap, med mindre man ønsker å ta i bruk sitt eget "Walk-in closet".

Fra soverommet er det adkomst til et praktisk omkledningsrom. Her er det god plass til en større garderobeløsning, oppheng av klær eller til alt fra støvsuger til tørkestativ, som man gjerne skulle ønske å gjemme bort.

Soverom II:
Soverom II er og av god størrelse og deretter fleksibelt i bruk. Rommet egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller hjemmekontor! God plass til seng, garderobeskap og skrivebord. Vegg- og himlingsflater er malt i en lun farge, parkett på gulv.

Baderom:
Romslig, flislagt baderom fra byggeår. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med armatur. Over servant er det speilskap med sidelys. Videre har badet vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører og vegghengt dusjarmatur. Dusjdører og blandebatteri ble byttet av selger i 2023. Opplegg og god plass til både vaskemaskin og tørketrommel.

Entré:
Praktisk entré med plass til oppheng på vegg, et større garderobeskap eller kommode. Boligen disponerer og en kjellerbod på 5 kvm til ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Integrerte hvitevarer medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral), og elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er gitt midlertidig brukstillatelse datert 21.12.2007.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at sluttdokumentasjon til Vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.

Det er uklart om eventuelle vilkår som foreligger er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Selger opplyser at det i deres eiertid er tatt ned lettvegg for å åpne opp mellom kjøkken og stue, samt bygget om vegg mot hovedsoverom for å gjøre plass til integrert kjøleskap.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 382970, tinglyst 15.08.2006, type heftelse: Erklæring. Denne servitutten omhandler bestemmelser om adkomstveier, fellesareal utvendig og underjordisk parkeringsanlegg, bestemmelser om felles vann og avløpsledninger m.m.

Dagboknr 397933, tinglyst 24.08.2006, type heftelse: Erklæring inneholder bestemmelser om disposisjonsrett til arealer, tekniske installasjoner, rett til adkomst for drift og vedlikehold. Rettighet for Nydalen Energisentral til installasjon og levering av fjernvarme.

Dagboknr 398000, tinglyst 24.08.2006, type heftelse: Gjelder plikt til å varsle Kommunen ved evt. bygge- og gravearbeid, samt at det er gitt tillatelse til bygge- og gravearbeider, på grunn av forurensede masser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie skal det straks gis skriftlig melding til styret med opplysninger om leietakers navn.

Nydalen Allé 29 har en svært sentral og attraktiv beliggenhet i flotte Nydalen. Her bor du på første rad langs idylliske Akerselva med badeplasser rett utenfor døren, og turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Samtidig bor du i gangavstand til alt du skulle trenge i hverdagen, samt et av Oslos mest komplette kollektivtilbud!

Nydalen har gjennomgått en total forvandling fra å være et typisk industriområde til å bli et urbant, levende og meget moderne bydelssenter i bydel Nordre Aker. Antall beboere og brukere av området er fortsatt i sterk vekst, og i takt med etterspørselen er det etablert en rekke servicetilbud, serveringssteder og butikker. I nærområdet finner du et godt utvalg av hyggelige kaféer, lunsjbarer og restauranter. Her er Godt brød, nye Trattoria Crudo, Nydalen Bryggeri, Red Sun og Brasserie Ceres absolutt verdt et besøk.

Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Mega, Meny, Rema1000 eller Kiwi. Søndagsåpne Bunnpris ligger også i gangavstand. På 5 minutter når du Torgbygget, et lite kjøpesenter med blant annet matbutikk, apotek, frisør og Vinmonopolet. Det er også gangavstand til Storo Storsenter, et av Oslos største handlesenter med over 130 butikker og restauranter. I området finner du og BI, vakre Lillo gård og ODEON kino som er Norges største kinosenter!

Nærområdet har en avslappende og rolig atmosfære, og består i hovedsak av nyere næringslokaler og boligkomplekser, omkranset av store grøntarealer og parkanlegg. Solsiden er et godt etablert strøk og hyggelig nabolag. Like utenfor døren ligger Akerselva, med flotte badeplasser heriblant fine, trygge bademuligheter på fellesarealene. Gode rekreasjonsområder som f.eks. Voldsløkka med blant annet fotball- og tennisbane om sommeren.

I umiddelbar nærhet finner du idylliske Akerselva. Her kan helgeturen nytes i grønne omgivelser, med stopp hos koselige kafeer som Hønse-Lovisas hus med en kaffekopp og god bakst! Følger du Akerselva opp til Maridalen, åpner Nordmarka seg med et yrende friluftsliv og utallige tur-, sykkel- og skimuligheter. Når været ikke spiller helt på lag er det også flere innendørs treningssenter (SATS, EVO, Athletica på BI, Crossfit senter mm.) i nærheten.

Området er godt tilrettelagt for en bilfri hverdag og et av byens beste knutepunkter for offentlig kommunikasjon. Her går det både T-bane (linje 4 og 5), buss og jernbane fra Nydalen, samt trikk fra Storo. Det er under 5 minutter å gå fra leiligheten til T-bane og til holdeplass for 37- og 30-bussen. Buss 37 har også nattruter hele døgnet. Flybussen går fra Storo og herifra når du Oslo lufthavn på ca. 50 minutter. Fra Nydalen er det også svært gode sykkelruter til store deler av byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Fernanda Nissen skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Mor Gohjertas barnehage (0-5 år) 4 min
- Nydalen Allé barnehage (1-5 år) 5 min
- Fernanda FUS barnehage (1-2 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 596 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med grønne friareal.

Sameiet disponerer 34 parkeringsplasser i parkeringshuset. Plassene kan leies og fordeles etter ansiennitet, samt etter øvrige bestemmelser i parkeringsvedtekter for Solsiden 7 Eierseksjonssameie.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området, som er gratis for alle type biler.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V080306 datert 08.03.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Pågående plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201816207 - Detaljregulering for Vitaminveien. Hensikten med prosjektet er å avklare fremtidig gateutforming av Vitaminveien og deler av de tilstøtende gatene Sandakerveien, Kristoffer Aamots gate, Gunnar Schjelderups vei og Nydalen allé.

Saksnummer 2025/12434 - Byggesak. Nydalen allé 33 - forhåndskonferanse, innbygging av eksisterende innhakk i fasade.

Saksnummer 2026/00032 - Byggesak. Sandakerveien 114 - ombygging og bruksendring til klinikk. Søknad om tillatelse ble sendt inn 01.01.2026.

Saksnummer 2025/07752 - Byggesak. Sandakerveien 121 - oppføring av boligkvartal - Kvartal A. Det har blitt søkt om oppføring av bebyggelse for bolig i 5 til 10 etasjer, inkl. ett næringslokale på bakkeplan, samt underjordisk parkeringskjeller med tekniske rom, boder, sykkelparkering mv. Søknad om rammetillatelse ble sendt 07.05.2025. Tillatelse til riving av eksisterende industribebyggelse på tomten ble bitt 07.11.2025, se saksnummer 2025/07764.

Saksnummer 2026/01352 / 2026/01348 - Byggesak. Sandakerveien 113-119 og 121 - Nydalen park. Det ønskes å etablere offentlig park med lite offentlig toalett og bygg for rømning fra t-banekulvert. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 05.02.2026. Tomten består hovedsakelig av parkering i dag, og Nydalen park vil være et stort løft for området.

Saksnummer 2025/10529 - Byggesak. Gullhaug Torg 1 - oppføring av nytt boligkvartal og riving av eksisterende bebyggelse. På vegne av tiltakshaver Avantor søkes det om oppføring av et nytt boligkvartal på 2-8 etasjer fra terreng, med større næringsarealer over to etasjer, og opparbeidelse av tilhørende utearealer. Det søkes også om riving av eksisterende kontor- og lagerbygg. Søknad om rammetillatelse ble sendt 19.09.2025, og saken er i dag under behandling.

Saksnummer 2025/09275 - Byggesak. Gullhaug torg 2 A - futureBuilt - Oppføring av kontor-, nærings- og boligbygg - Opparbeidelse av torgarealer, veiarealer og teknisk anlegg og en del av Akerselva og friområdene langs elven - Riving av Y-formet kulvert og energibrønner - Nydalen Vy.

Saksnummer 2025/11862 - Byggesak. Gullhaug torg - opparbeidelse av gatetun, vei og fortausarealer. Søknad om rammetillatelse ble innsendt 07.10.2025.

Saksnummer 200713329 - Reguleringssak. Kristoffer Aamots gate - Reguleringsplan - Barnehage - S-4642. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for barnehage tilsvarende 4 avdelinger. Foreslåtte bygning er i to etasjer, der 2. etasje er en tilbaketrukket mesanin. Maks BRA = 800 m2. Reguleringsplan egengodkjent av bystyret 23.05.2012.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 275,- pr. mnd. og inkluderer: TV-signaler/internett (Telia), oppvarming via radiator, varmtvann, innbetaling til utomhussameiet, felles bygningsforsikring, vaktmester, forretningsførsel, honorarer, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger m.m.

Fellesutgiftene fordeles som følger:
Felleskostnader: kr 3 852,-
TV-signaler/internett: kr 423,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 500,- pr. år / 2 300 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen fra 05.10.2026 frem til 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av Kabel-TV og internett. TV-signaler og internett (100Mbps) er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 921 509,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at eiendomsskatten utgjør ca. kr 815,- pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 23 379,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 12.03.2026

7 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

182 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 493 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jarle Lycke Austbø og Marthe Bentzon Skei

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solsiden 7 Eierseksjonssameie, med sameiebrøk 67/5016.
Sameiet består av 82 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Det er tillatt å holde husdyr, men dyrehold til skal ikke skape sjenanse for naboer. Det er videre båndtvang på sameiets områder.

Foretatt påkostninger de senere år: 

Styret har i perioden samarbeidet tett med Solsiden Utomhussameie om etablering og oppfølging av en rekke fellesavtaler knyttet til felles infrastruktur for alle boligsameiene på
Solsiden, bl.a. søppelsorteringsanlegg, VVS, sentrale brannvarslingsanlegg, bodventilasjon, brannvifter og renhold. Avtale om vedlikehold av uteområder samt vaktmesteravtale er inngått med Avantor. Det ble i 2024 gjennomført to anbudsrunder for henholdsvis bodventilasjon og renhold. Avtalen om bodventilasjon ble videreført med tidligere leverandør, mens det ble inngått avtale med ny renholdsleverandør som trådte i kraft 01.01.2025.

I 2025 ble det planlagt å videreføre vaskingen med spyling og fjerning av mose og belegg på trapper og kantsteiner på uteområdene. Det ble også planlagt å beise alle treflater på byggene på Solsiden.
Våren 2025 ble det planlagt å gjennomføre rensing av ventilasjonskanalene for alle leilighetene i NA 29. Styret vurderte deretter å inngå en serviceavtale for regelmessig kontroll av boligventilasjonssystemet for hele Solsiden 7.
Høsten 2024 ble det satt i gang arbeid med maling og oppussing av bodområdet og inngangspartiene til både NA 27 og NA 29. Oppussingsarbeidet ble videreført i 2025 med maling av alle gangområdene og trappeløp. I den forbindelse ble gulvene i gangene også bonet på nytt.

2025: Installert nye brannpaneler i inngangsparti.
2022-2025: Det ble i løpet av 2022 også satt i gang et prosjekt og gjennomført arbeider på uteområdene med tetting av lekkasjer i vannrenna mellom Solsiden 4 og 6 samt fuging av sprekker i trapper mv. Dette arbeidet startet i 2023, og ble videreført i 2024. Noe arbeid gjenstår og vil bli gjennomført i 2025.
2023-2024: Utomhussameiet inngikk en avtale med Nydalen Energi om oppgradering av varmesentralene. Arbeidene ble gjennomført høsten 2023 i samarbeid med Nydalen Energi og AF-gruppen. I 2024 ble arbeidene sluttført med etterisolering av varmeførende rør i vårt interne ledningsnett. Tiltakene har medført betydelig bedring av tilgangen på varmt tappevann. I tillegg forventes det at kostnadene for varmtvann til oppvarming vil bli redusert.
2024: Styret gjennomførte kontroll av motorene til avtrekksviftene i nr. 27 og alle avtrekksviftene ble skiftet. I tillegg ble det utført rensing av ventilasjonskanalene for alle leilighetene i NA27. Alle leilighetene i Solsiden 7 har kjøkkenventilatorer uten innebygd motor. Disse kobles til avtrekksvifter med motorer som for NA 27 er plassert på taket, mens de for NA 29 er plassert i bodområde t. Motorene for NA 29 er tidligere skiftet.
2024: Innført nytt låssystem.

Planlagte påkostninger:  
- Ingen som vil øke felleskostnader/fellesgjeld nevneverdig.

Felles utearealer for Sameiet og øvrige sameier/boligselskap på Solsiden tomten er eid av Solsiden utomhussameie. Hvert enkelt sameie/boligselskap, er sameier i dette utomhusssameiet. Eierandelen for det enkelte sameie/boligselskap fastsettes basert på dettes andel av summen av BRA for alle sameiene/boligselskapene i utomhussameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Kunderabatt: kr 30 900,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 3 125,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet: kr 10 750,-
Foto: kr 6 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2635

Sist oppdatert: 06. april 2026 kl. 19:44