Orrevegen 14C

Orrevegen 14C, 3946 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 51, bruksnummer 250, ideell andel 1/1
Andelsnummer 916, Snekkeråsen Borettslag, organisasjonsnummer 954 115 097

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
1. etasje 44 kvm: Entre, vaskerom, bad, stue/soverom og soverom.
2. etasje 47 kvm: Stue, kjøkken og soverom.

Åpent areal:
1. etasje 19 kvm: Terrasse
2. etasje 14 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.12.2025 utført av Skien Takst AS v/Tommy Heggekroken . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at dagens bruk av boligen, er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger.
Deler av bod er gjort om til bad i 1. etasje. Omgjøring av tilleggsdel til hoveddel eller omvendt i en bygning i bruk, er en søknadspliktig bruksendring. §2-1 SAK10.
Det er ikke fremlagt søknad eller godkjennelse av omgjøring av rommet. Dersom dette tiltaket ikke blir godkjent av kommunen, vil konsekvensen være at dette må rives/fjernes og tilbakeføres til bod-areal. Se pkt. ferdigattest for ytterligere informasjon.

 

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur av betong med yttervegger av bindingsverk av tre som er isolert med byggeårets standard og kledd med stående
bordkledning. Taket er et saltak tekket med dobbeltkrummet takstein. Vinduer med 2-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 3:
- Rom under terreng: Har manglende lufting, fuktmerker/skade og høye fuktverdier i treverket i etasjeskilleren.
- Loft: TG 3 settes grunnet mulig pågående lekkasje ved pipe. Ellers TG-2 på grunn av manglende dampsperre og fuktmerke i undertak.
- Elektrisk: Defekt deksel på stikkontakt som utgjør berøringsfare.
- Våtrom/vaskerom: Har manglende tettesjikt og skader på vegg.

TG2:
-Balkong, terrasse, platting: Tekking har brukt opp over halve levetiden og lav rekkverkshøyde.
-Etasjeskille og gulv på grunn: Fuktskade i etasjeskille i bod.
-Skorstein innvendig i boligen: TG2 settes grunnet alder.
-Trapp: Kun håndløper på en side.
-Avløpsrør: Synlig rust og høy alder.
-Vannledninger: Satt grunnet oppnådd alder.
-Varmtvannsbereder: Satt grunnet oppnådd alder.
- Våtrom/bad overflater: Ufagmessig utførelse med manglende fuge mellom plater og aluminiumskinne og montasje med uoriginal hjørnelist.
- Våtrom: Bad - Membran, tettesjikt og sluk: Utdatert slukløsning, manglende fuge mellom sokkelskinne og baderomsplater og bruk av uoriginal hjørnelist i våtsone.
- Våtrom: Bad - Ventilasjon: Manglende funksjon på befaringsdagen.
- Radon: Manglende radonsperre og manglende radonmåling i bygget.
- Øvrige innvendige flater: TG- settes på grunn av generell slitasje og skruehull.

Det er ingen anmerkninger med TGIU i rapporten.

Taksmann opplyser samtidig om følgende forhold:
-Kjellerrom har ikke tilfredsstillende tilgang/luke i gulv i bod og den er derfor heller ikke er tatt med i arealmålingen
-Terrassen fremstår uten råteskader og i god stand. Fundamenter og bærekonstruksjon under jacuzzi er ikke kontrollert. Det bemerkes at denne har betydelig tyngde når den er fylt opp med vann og skjevheter kan forekomme hvis dette ikke er hensyntatt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har laminat på gulv, tapet og malt tapet på vegger. Trepanel i himling.
Det er profilerte innerdører i leiligheten. Vinduer og ytterdører dører med 2- lags glass fra 2020. Det er malt tretrapp fra byggeår med håndløper en en side.

Det er nyere kjøkkeninnredning type med malte glatte fronter og laminert benkeplate. Det er integrert platetopp, stekeovn og plass for frittstående oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap i innredningen. Det er kun de hvitevarene som fremstår på visning som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake. Det gjøres særskilt oppmerksom på at selger ikke har bebodd eiendommen, og hvitevarenes standard er derfor er ukjent. Kjøper må forvente slitasje, skader eller defekte funksjoner på hvitevarene som følge av dette.

Boligen har bad er renovert med nye overflater i 2013, følge bilder fra tidligere salgsoppgave. Det er vinylbelegg på gulv, baderomsplater og smartpanel i himling og på vegger. Det er montert dusjkabinett, servantskap og gulvmontert toalett på badet. Badet har mekanisk avtrekk. Boligen har forøvrig vannrør av kobber og avløpsrør fra byggeår. Det er stakeluke i bod.

Separat vaskerom av eldre dato og har behov for totalrenovering av rommet.

Det er teglsteinspipe fra byggeår i leiligheten, men det er ikke montert ildsted. Det er montert varmepumpe med innerdel plassert i hall i 1. etasje.

Leiligheten har balkong og terrasse. Terrassen oppført i nyere tid med bjelkelag og terrassebord av impregnerte materialer. Jacuzzi på terrasse medfølger, det foreligger ingen informasjon om standarden på denne og kjøper må derfor forvente skader evt defekt funksjon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehusene datert 27.02.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler. 
Ferdigattesten omfatter ikke fasade endring - nye balkonger og dør, men det foreligger byggetegninger og byggetillatelse datert 24.06.1997
Ferdigattesten omfatter heller ikke tilbygg/carport, men det foreligger også byggetillatelse for garasjen datert 04.11.1991

Er det noen endringer innvendig. Deler av bod er gjort om til bad i 1. etasje. Omgjøring av tilleggsdel til hoveddel eller omvendt i en bygning i bruk, er en søknadspliktig bruksendring. §2-1 SAK10.Det er ikke fremlagt søknad eller godkjennelse av omgjøring av rommet. Dersom dette tiltaket ikke blir godkjent av kommunen, vil konsekvensen være at dette må rives/fjernes og tilbakeføres til bod-areal.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4001/51/250:
27.08.1966 - Dokumentnr: 502190 - Erklæring/avtale
DIVERSE RETTIGHETER/PÅBUD I HENHOLD TIL SKJØTE/FESTEKONTRAKT
FRA KOMMUNEN

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Boligen er tilknyttet Snekkeråsen Borettslag som ligger på Eidanger. Det er ca. 3,5 km til Porsgrunn sentrum, og det er gode bussforbindelser i umiddelbar nærhet. Kort vei til både barne- og ungdomsskole, samt universitetet i Sørøst-Norges avdeling i Porsgrunn. Det er gangavstand til butikk og dagligvare, og området har en praktisk beliggenhet med nærhet til påkoblingen på E18. Det er også fine tur områder i området og nærhet til sjø, båthavner og badestrender.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Tveten skole (1-7 kl.)
233 elever, 22 klasser 0.9 km
Myrene skole (1-7 kl.)
246 elever, 20 klasser 2.7 km
Tveten ungdomsskole (8-10 kl.)
356 elever, 26 klasser 1.1 km
Porsgrunn videregående skole Sør
450 elever, 32 klasser 2.4 km
Porsgrunn videregående skole
1100 elever 3.1 km

Barnehager:
Valhall barnehage (1-5 år)
103 barn 1.1 km
Eplehagen Barnehagen (0-5 år)
63 barn 1.2 km
Nystrand barnehage (0-5 år)
90 barn 1.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 5 645 kvm som tilhører borettslaget.    

Gruset gårdsplass med felles biloppstillingsplasser på borettslagets tomt. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig formål i henhold til reguleringsplan for Snekkeråsen II datert 27.11.1964 og reguleringsplan for del av Snekkeråsen II og Tveitanlia datert 09.03.1973. Eiendommen ligger i område som i kommuneplanens arealdelplan datert 13.06.2019 er avsatt til nåværende boligbebyggelse, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, samt flomfare.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 245,-  pr. mnd og inkluderer: Drift av borettslaget, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, kommunale avgifter, renter og avdrag på fellesgjeld, tv og internett og snømåking.

Styreleder opplyser om at styret har vedtatt en økning i husleie med kr. 250,- pr. med med virkning fra. 01.01.2026.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 836,-
Avdrag kr 618,-
Driftsutgifter kr 4 791,-

Inkludert i felleskostnader har vi Frihet M fra Telenor (fiber) som gjør at man kan velge ønsket tv-pakke og internett. Hvis andelseier ønsker ytterlige kanaler eller raskere internett kan dette bestilles for egen regning.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, m.v.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 er kr 634 202,- ifølge skatteetaten. Beløpet er gitt på grunnlag av at selger bor fast i boligen.
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 536 806,- Verdien er regnet ut i fra likningsverdien for primærbolig for 2024.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Formuesverdien skal ikke overstige 30 prosent av boligens markedsverdi dersom eier selv bor i boligen. Kjøper må selv søke om reduksjon av formuesverdien direkte til Skatteetaten dersom salgssummen blir lavere enn kr 2 111 892,66. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdi.

Andel formue er kr 77 071,- pr. 01.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 195 141,- pr. 01.12.2025

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 16366358467, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 01.12.2025: 5.25% pa.
Antall terminer til innfrielse: 68
Saldo per 01.12.2025: kr 2 536 834,-
Andel av saldo: kr 195 141,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2022 ( siste termin 30.09.2042 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

1 890 000,00 Prisantydning
195 141,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 085 141,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 514,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 102 655,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nedre Telemark Tingrett

Leiligheten er tilknyttet Snekkeråsen Borettslag.
Borettslaget bestående av 13 andeler i rekkehus.
Forretningsfører er GBBL.
Styreleder er Meryam Hagen Andersen tlf. 90 06 89 38
Dugnad må påregnes.
Dyrehold kan innvilges ved skriftlig søknad til styret.
Foretatt påkostninger de senere år: Rehabilitert tak i 2011, oppgradert sikringsskap/el anlegg i 2012. 

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagets sikringsfond A/S som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette. Eiendommen overtas som den er besiktiget uten ytterligere ryddig eller rengjøring.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av følgende utlegg:

Vederlag:

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører GBBL   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører GBBL  kr 4 485,00
Innhenting oppl Porsgrunn komm BRL(mb/fa, sitkart, reg, tegn)  kr 1 832,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
TV - Rettsgebyr ved tvangsfullbyrdelse 2025 (7,4R)  kr 9 725,00

Andre utgifter:
Annonse i Lokalavisen  kr 3 475,00
Annonse i TA - 2 innrykk  kr 3 000,00
Foto Dag Frogner bilder inkl. plantegning  kr 4 500,00
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,00
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte 13.500,-

Oppdragsnummer 26-0056/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2556

Sist oppdatert: 29. desember 2025 kl. 14:31