Øynaheiveien 404

Øynaheiveien 404, 4828 MJÅVATN
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 101, bruksnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 347 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 92 kvm: Gang, fire boder og innredet rom (ikke godkjent som stue).
1. etasje 108 kvm: Vindfang, gang, to trapperom, toalettrom, to soverom, bad/vaskerom, stue og kjøkken.
Loftsetasje 66 kvm: Bod, to innredede rom (ikke godkjent som soverom) og innredet rom (ikke godkjent som stue).

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 57 kvm: Garasje og bod.
Loftsetasje 24 kvm: Uinnredet kaldtloft.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 33 kvm: Veranda (27m2) og overbygd platting (6m2).

Loftsetasjen i eneboligen har et totalt gulvareal (GUA) på 75 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 66 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm. Kaldtloftet i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43 kvm, men grunnet skråtak/takhøyde er kun 24 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke helt med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1981 med tilbygg fra ca. 1994 (takopplett) og 1995 (vindfang). Bygget er en trekonstruksjon over en grunnmur av lettklinkerblokker og betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon med takopplett, bygget i trekonstruksjoner, og er utvendig belagt med takstein fra byggeår, ca. 1994 på takopplett og ca. 1995 på vindfang. Boligen har vinduer med karmer av tre, med to- og tre-lags glass hovedsakelig fra 1978 - 1993, samt tre vinduer i stue i 1. etasje fra 2010. Ytterdør i 1. etasje er fra ca. 1995, terrassedør fra 1979 og ytterdør i kjeller fra byggeår, alle med karmer av tre. Innvendige dører er en blanding av profilerte og glatte dører. Det er en elementpipe fra byggeår med ildsteder i stue i kjeller, samt i stue og trapperom i 1. etasje. Boligen har to innvendige trapper i trekonstruksjoner og en utvendig trapp til kjeller i betong. Fra stuen i 1. etasje er det utgang til en dels overbygd veranda på 27 m², og ved inngangspartiet er det en overbygd platting på 6 m². I tillegg er det en platting ved ytterdøren til kjelleren. Alle er oppført i trekonstruksjoner med terrassebord.

Frittstående dobbel garasje fra ca. 1990. Bygget er oppført med støpt plate på mark med ringmur av betongstein. Yttervegger i trekonstruksjoner, kledd med stående trekledning. Saltakkonstruksjon utvendig belagt med betongtakstein. To elektriske garasjeporter.

Sikringsskap er plassert i gangen i 1. etasje, og anlegget er sikret med automatsikringer. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt, og det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling for å redusere risikoen for varmgang.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Rom under terreng (kjeller). Det er gitt TG 3 på helhetsvurderingen av rom under terreng.
Hovedmomenter:

Påvist pågående fuktskade i utlektede vegger med kritisk høyt fuktnivå (over 20 vektprosent målt med piggelektroder).
Fuktmerker i himling og på vegger, samt svertesoppvekst.
Stedvise riss og sprekker i grunnmur og støpt gulv, som kan tyde på setninger i konstruksjonen.
Fuktsymptomer på grunnmur og gulv mot grunn, som indikerer fuktvandring fra terreng.
Flere risikofaktorer i veggoppbyggingen (dampsperre, vindsperrepapp og innvendig etterisolering uten utvendig isolasjon).

Konsekvens:
Det foreligger allerede skader, og det er risiko for videre utvikling og skjulte følgeskader. Det bør dreneres.
Det bør gjennomføres en grundig fagkyndig kartlegging av omfanget av skadene og sammenhengen med dreneringen, før eventuell utbedring.

Bygningsdeler med Tilstandsgrad 2 (TG2) – vesentlige avvik som kan kreve tiltak:

Vannrør og avløpsrør (bad, kjøkken, toalettrom og øvrige tekniske anlegg): Rørene er fra byggeåret (1981) og har nådd en alder der fremtidig funksjon er usikker. Faktisk tilstand er ukjent da rørene er skjult.
Varmtvannsbereder: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon. Står i rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
Varmepumpe: Alder tilsier usikker fremtidig funksjon.
Bad/vaskerom: Vanntett sjikt har høy alder og usikker funksjon. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt på veggene i våtsonen (dog benyttes dusjkabinett).
Loft – innredet: Mindre fuktmerker i himling (utbedret årsak). Skråtak er en lukket konstruksjon som erfaringsmessig regnes som fuktrisikokonstruksjon.
Uinnredet/kaldt loft: Begrenset inspeksjonsmulighet. Spor etter treskadeinsekter (borebiller) og gnagere observert. Konstruksjonen bør følges opp jevnlig.
Ildsteder og skorsteiner: Riss i skorstein og sprekk i ildfast plate i peisovn i kjellerstue.
Etasjeskiller: Stedvise vesentlige skjevheter målt (opptil 22 mm i kjellerstue).
Krypkjeller: Ingen inspeksjonsmulighet på befaringstidspunktet. Høy risiko for skjulte feil og skader.
Yttervegger: Begynnende nedbrytning på enkelte kledningsbord. Manglende lufting og drenering bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører: Alder og begynnende slitasje/svelling på enkelte dører. Usikker fremtidig funksjon.
Yttertak: Begynnende slitasje på takstein, renner og nedløp. Usikker ventilasjon av takkonstruksjonen. Snøfanger mangler.
Terrasse/platting: Slitasje på overflatematerialer.
Utvendig trapp: Slitasje og elde.
Grunnmur: Stedvise riss/sprekker og fuktsymptomer på innsiden.
Drenering: Tegn til funksjonssvikt og fuktproblemer fra grunnen. Lite terrengfall og manglende dokumentasjon på utvendig fuktsperre.
Stikkledninger: Utvendige avløpsrør har høy alder med usikker funksjon. Ingen dokumentasjon på septiktankens tilstand og vedlikehold.
Garasje: Begynnende slitasje på tak og svertesopp på undertak (kondensrisiko).

HMS / sikkerhet (ikke TG):
Innvendige trapper, veranda og utvendig trapp oppfyller ikke dagens krav til rekkverkshøyde, håndløper og lysåpninger.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2024 ble det byttet vask og skap på begge baderom av faglært, og det ble satt opp nytt dusjkabinett. Samme år ble det satt opp spilevegg og ekstra søyler under verandaen. Selger opplyser at det i 2024 kom noen fuktige flekker i taket på loftet under kraftig regnvær. En takstein som lå feil ble rettet på, og det er ikke sett noe siden. Det har blitt bløtt på gulvet ved kjellerdøren innvendig ved veldig regnvær eller snøsmelting. Det er utført arbeid på det elektriske anlegget i 2025 (ny stikkontakt til mikrobølgeovn) og 2026 (stikkontakter tatt av og på ved montering av ny plate over kjøkkenbenk). Selger opplyser at det har vært sukkermaur på kjøkkenet, klypemaur i garasjen og mus i huset, men at dette er tatt hånd om (megler legger til at maur normalt sett kommer en gang på våren, da er det lurt å sette ut maurgift, så pleier de å forsvinne). Det har også vært antydning til misfarge i takplaten over dusjen på badet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2025:
- Ny benkeplate kjøkken, integrert kjøleskap, mikrobølgeovn, stekeovn (i to nye høyskap), koketopp, kjøkkenplate og vask.

2024:
- Oppgradert bad/vaskerom med ny servantinnredning og vegghengt møblement, byttet vask og skap, installert nytt dusjkabinett, montert hyller og malt. Faglært arbeid utført av Sorlandet VVS. Samsvarserklæring foreligger.
- Ny gulvoverflate i hele hovedetasje, med unntak av trappegang.
- Oppgradert toalettrom med ny servantinnredning og vegghengt møblement, byttet vask og skap. Faglært arbeid utført av Sorlandetvvs. Samsvarserklæring foreligger.
- Satt opp spilevegg under veranda og et par ekstra søyler til å støtte verandaen.

Tidligere eier:
2013:
- Installert utvendig vannrør til borehull.

2011:
- Installert luft-til-luft varmepumpe.

2010:
- Oppgradert kjøkken med ny innredning.

2002:
- Installert ny hovedstoppekran og trykktank.

2000:
- Installert ny 198L varmtvannsbereder.

Annet: Det er ryddet og opparbeidet på tomten i nyere tid, med fine soner.

Enebolig oppført i 1981, med tilbygg i form av takopplett fra ca. 1994 og vindfang fra ca. 1995. Bygningen er en trekonstruksjon på grunnmur av lettklinkerblokker og betong. Oppvarming består av vedfyring, en luft-til-luft varmepumpe og elektrisk gulvvarme i enkelte rom. Ventilasjonen er en kombinasjon av naturlig og mekanisk avtrekk. Eiendommen har privat vann fra borehull og privat avløp med septiktank.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens bruk. Hele loftsetasjen er innredet og tatt i bruk som hoveddel, og rom i kjelleren som er regulert som tilleggsdel benyttes som stue. Disse bruksendringene er ikke dokumentert godkjent hos kommunen. Tilstandsrapporten har avdekket betydelige avvik i kjelleren knyttet til fukt og konstruksjon, som krever strakstiltak.

KJØKKEN:
Innredning fra ca. 2010 med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate. Utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, integrert kjøleskap, integrert oppvaskmaskin, og komfyr med avtrekksvifte på vegg. Laminert plate mellom benk og overskap. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast.

BAD/VASKEROM 1. ETASJE:
Rom fra byggeår, oppgradert med ny vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med lys og vegghengt baderomsmøbel i 2024. Utstyrt med dusjkabinett med dusjarmatur og opplegg for vaskemaskin. Gulvvarme. Mekanisk avtrekksvifte i vegg og ventil i vindu. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast.

TOALETTROM 1. ETASJE:
Rom fra byggeår, oppgradert med ny vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur i 2024. Utstyrt med gulvstående toalett. Naturlig avtrekksventil i himling. Vannrør av kobber og synlige avløpsrør av plast.

Overflater:
Gulv: Laminat i vindfang, kjøkken og stue i 1. etasje. Heltre gulvbord på ett soverom og deler av stue i 1. etasje. Gulvbelegg på bad/vaskerom. Laminat-fliser på toalettrom. Parkett i kjellerstue. Gulvbord/parkett på loftet.
Vegger: Panel, malte panelplater, malte flater, veggplater og tapet.
Himling: Panel og takplater.

Lagring:
Boligen har fire boder i kjelleren. I loftsetasjen er det én bod. Det er også et uinnredet kaldtloft/kneloft med adkomst via luke. I tillegg følger en frittstående dobbelgarasje fra ca. 1990 med. Garasjen inneholder en bod og har et uinnredet kaldtloft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger: Koketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap (kombi), mikrobølgeovn og stekeovn.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme/varmekabler i gang, bad og vaskerom i kjeller. Disse er av eldre dato. Boligen har en luft-til-luft varmepumpe plassert i stue i 1. etasje. Det er også vedfyring med ildsted plassert i stue i kjeller, samt stue og trapperom i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er opprinnelig oppført i 1981. Det foreligger ferdigattest for nybygg av bolighus, datert 29.06.1981. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det er oppført en frittstående dobbel garasje på ca. 81 m² i ca. 1990. Det foreligger ingen dokumentasjon på at garasjen er byggemeldt eller har ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på at kommunen ikke lenger utsteder ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. I tillegg er det utført tilbygg i form av takopplett i ca. 1994 og vindfang i ca. 1995. Det er ikke fremlagt særskilt godkjenning for disse tiltakene.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.07.1980, men det er avvik mellom tegningene og dagens planløsning. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

- I kjelleren er rom som på tegningene er godkjent som tilleggsdel (bl.a. sport/redskap, klær, disponibelt) i dag innredet som stue i det ene rommet, som er hoveddel. Dette er en bruksendring som normalt er søknadspliktig.
- Loftsetasjen, som ikke er vist på de opprinnelige tegningene, er i ettertid innredet med stue og to soverom. Innredning av loft til varig opphold er en bruksendring som normalt er søknadspliktig.
- Det er oppført en veranda på 27 m² og en overbygd platting på 6 m² som ikke er vist på de godkjente tegningene. Oppføring av slike tiltak er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1972/100661-1/36 22.02.1972 SKJØNN
"Roreskjønnet"
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 4214 GNR: 101 BNR: 44
Kommentar: Det gjelder en tidligere ekspropriasjonssak om Rorevannet og påvirker ikke noe på denne eiendommen pt. Dokumentet er ikke innhentet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i landlige og naturskjønne omgivelser langs Øynaheiveien i Froland. Her bor du med skogen som nærmeste nabo, med rikelig av plass for både store og små. Området er et utgangspunkt for et aktivt friluftsliv, med turstier og muligheter for jakt og fiske rett utenfor døren. Fra eiendommen er det kort vei til rekreasjon for hele familien, enten det er en skitur i oppkjørte løyper like ved om vinteren eller en sykkeltur om sommeren.

Familielivet forenkles med nærhet til både idrettsanlegg og barnehage. Øynaheia ballbane ligger kun et par minutters kjøretur unna, og Herefoss barnehage nås på omtrent tretten minutter med bil (Birkenes kommune, det må søkes for å få plass eventuelt). Det er også dagligvarebutikk og lignende på Herefoss. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud ligger Froland sentrum en kort kjøretur unna, ca. 15 min i bil.

Skolebarna tilhører Froland skolekrets, med Froland barne- og ungdomsskole som ligger omtrent et kvarters kjøring fra eiendommen. Området har også bussforbindelse fra Mjåvatn, og for pendlere er det togforbindelse fra Blakstad stasjon. Kristiansand lufthavn, Kjevik, er under en times kjøring unna.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Eiertomt på 18825,4 kvm. Tomten er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, forstøtningsmurer, plenareal og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Froland kommune/matrikkel. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike noe fra nøyaktig areal. Grunnkart er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen har en frittstående dobbel garasje fra ca. 1990 med to elektriske garasjeporter. I tillegg er det parkering på gruset innkjørsel på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen har privat vannforsyning fra borehull (ca. 18 år gammelt) og privat septiktank. Eier er selv ansvarlig for private ledninger på eiendommen. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Froland 2021-2033 avsatt til LNRF nåværende (landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift). Det kan følge noen begrensninger/dispensasjonskrav i forbindelse med dette.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 6 769,56,- som inkluderer renovasjon, slamtømming og feiing. Eiendomsskatt er kr. 5.207,-. I totale årlige avgifter for 2026 kan kr. 11.977,- påregnes inkl. eiendomsskatt.

Eiendommen har privat brønn (borrehull).
Eiendommen har privat septiktank.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 17.909,-.
Boligen er tilknyttet Altiboks som leverandør av fiber. Selger har selv brukt Starlink.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 637 857,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 551 428,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
95 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 065 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Benjamin Reiersølmoen og Anna Reiersølmoen

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. Dette er en formalitet, kontakt gjerne megler ved spørsmål til dette.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,63 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 49 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 5 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 800,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Froland kommune  kr 2 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0031/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2631

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 10:01