Tusenfrydveien 5

Tusenfrydveien 5, 4316 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 65, bruksnummer 433, seksjonsnummer 3

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Gang, bad, garderobe, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 23 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex AS v/Eirik Sævareid. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2006. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er flatt. Boligen har entrédør med sikkerhetslås, og vinduer og balkong-/terrassedør med karmer og rammer av tre fra byggeåret. Innerdørene er glatte. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 23 m² i trekonstruksjoner med terrassebord som gulvoverflate.

Sikringsskapet er plassert i garderoben, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) :

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det er observert stedvise hakk/skader i enkelte vegg og gulvfliser.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til svelleskader.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det oppstod en lekkasje fra fordeler i rørskapet på badet i februar 2024, som ble utbedret av fagfolk gjennom forsikring. I den forbindelse ble vegg skiftet og fliser lagt på nytt. Pakninger i vannskapet ble også byttet. Selger opplyser også om en tidligere mindre lekkasje ved varmtvannsberederen som ble stoppet ved å stramme en kobling. Det oppstod en lekkasje fra vinduskarmen i stuen i 2023, som ble utbedret av fagfolk gjennom forsikring. Yttervegg ble isolert, fasadebord skiftet, og vinduskarm og -ramme ble byttet innvendig. I 2025 oppstod en lekkasje fra avløpsslangen til oppvaskmaskinen, som ble skiftet ut av fagfolk. Kjøkkenskap, deler av gipsvegg og parkett ble også skiftet. I forbindelse med en vannskade i 2024 ble gulvet i stue og kjøkken skiftet til ny eikeparkett. To motorer i ventilasjonsanlegget ble byttet i 2024. Terrassen ble bygget av eier i 2024.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Skifte av avløpsslange til oppvaskmaskin, samt utskifting av kjøkkenskap, deler av gipsvegg og parkett etter lekkasje. Arbeidet ble utført av BM Rygg & Myrland Stavanger.

2024:
- Utbedring av bad etter lekkasje i rørskap, med legging av nye fliser og skifte av vegg. Arbeidet ble utført av Kaph Entreprenør, og det foreligger FDV-dokumentasjon.
- Utskifting av gulv i stue og kjøkken til ny, lys eikeparkett.
- Utskifting av to motorer i ventilasjonsanlegget (Villavent). Arbeidet ble utført av Ventex as.
- Bygging av ny terrasse.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Tusenfryd:

2025:
- Utbedring av lekkasjer på tak (beslag på tak nr. 15), vindu (nr. 11) og i enhet nr. 5.
- Montering av nytt rekkverk på alle terrasser i 2. etasje.

2024:
- Befaring og utbedring av vannskap utført av rørlegger.
- Skifte av takrenner.

Velkommen til Tusenfrydveien 5 en moderne og velholdt selveierleilighet med solrik terrasse, skjermet hagedel og attraktiv beliggenhet på populære Smeaheia.

Leiligheten ligger rolig og tilbaketrukket til i et etablert boligområde, samtidig som du har kort vei til skoler, barnehager, dagligvarebutikker, kollektivtransport og Sandnes sentrum. Her bor du med flotte tur og rekreasjonsmuligheter i nærområdet, samt enkel tilgang til både Stavanger og Sola.

Boligen har en arealeffektiv planløsning med lyse og innbydende oppholdsrom. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, solrik og pent opparbeidet terrasse med tilhørende hagedel. Uteområdet er skjermet og privat, og gir gode muligheter for å nyte fine dager utendørs.

Boligen inneholder:

- Entré/gang
- Stue og kjøkken i åpen løsning
- Flislagt bad/vaskerom
- To soverom
- Omkledningsrom/garderoberom/walk-in

Kort fortalt:

- Moderne og innbydende selveierleilighet
- Solrik og skjermet terrasse med tilhørende hagedel
- Rolig og attraktiv beliggenhet på Smeaheia
- Lys stue med store vindusflater og utgang til uteområdet
- Praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass
- Flislagt bad med gulvvarme
- Ny parkett i stue, kjøkken og gang fra 2024
- To gode soverom
- Fast parkeringsplass i carport
- To tilhørende boder med gode lagringsmuligheter
- TV-pakke inkludert i felleskostnadene
- Ingen fellesgjeld
- Kort vei til skoler, barnehager, butikker og kollektivtransport
- Flotte tur- og sykkelmuligheter i nærområdet

Velkommen til en trivelig leilighet med gode kvaliteter både inne og ute – perfekt for deg som ønsker en lettstelt bolig med sentral og familievennlig beliggenhet.

Teknisk stand:

Selveierleilighet i 1. etasje, oppført i 2006. Grunnmur og bærende konstruksjoner av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning på fasade. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer og terrassedør med karm og ramme av tre fra byggeår. Enkeltvinduet i stuen fikk skiftet karm og ramme innvendig i 2023 etter lekkasje; yttervegg ble isolert og fasadebord skiftet utvendig i samme omgang. Parkettgulvet i stue og kjøkken ble skiftet i 2024. Boligen ventileres med mekanisk balansert ventilasjonssystem (Villavent); to motorer ble skiftet i 2024. Oppvarming skjer med panelovner (elektrisk). Vannrør av rør-i-rør system. Synlige avløpsrør av plast. Avløpsslangen til oppvaskmaskinen ble skiftet i 2025 etter lekkasje. Varmtvannsbereder på 116 liter fra byggeår, plassert på bad. Sikringsskap med automatsikringer plassert i garderobe. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Ferdigattest foreligger, datert 20.01.2010.

Oppsummering av tilstandsgrader:
Verdi Beskrivelse Antall Andel
TG 1 Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 36 84 %
TG 2 Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 5 12 %
TG 3 Store eller alvorlige avvik (strakstiltak nødvendig) 1 2 %
TG IU Ikke undersøkt 1 2 %
Sum av antall registrerte tilstandsgrader 43

KJØKKEN:
Innredning fra byggeår med glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn og platetopp. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Vannrør av rør-i-rør type. Synlige avløpsrør av plast.

BAD:
Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med varmekabler. Flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning. Servant med armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 116 liter plassert på bad. Fordelerskap for rør-i-rør system plassert på bad. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Ventilasjonsaggregat plassert på bad. En vegg ble skiftet og fliser lagt på nytt i 2024 etter lekkasje fra fordelerskap. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i gang, stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i de fleste rom. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
To boder tilhører leiligheten: én bod plassert rett utenfor leiligheten, og én bod ved parkeringsplassen i felles carport.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke medfølger salget: To hyller i stua, TV-veggfester og garderobeskap på barnerommet.

Elektrisitet. Panelovner for oppvarming av boligen, samt flislagt gulv med gulvvarme på badet. Boligen har mekanisk balansert ventilasjonssystem med ventilasjonsaggregat plassert på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2006. Det foreligger ferdigattest for nybygg av 10 leiligheter datert 20.01.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger datert 23.08.2005, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

2007/123003-2/200 11.01.2007 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Rettighetshaver: SANDNES KOMMUNE
ORG.NR: 964 965 137
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om telefonledning/telesentral

Det forbeholdes vederlagsfri rett for kommunen/televerket til eventuelt anlegg og vedlikehold av ledninger, vann og kloakk, kabler for forsyningsskap for strøm og telefon, samt stolper og ledningsstrekk. Eventuelle skader som oppstår som følge av dette skal erstattes.

2007/123003-3/200 11.01.2007 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening

Det er plikt til medlemskap i velforening for området. Denne plikten er en særskilt avtale knyttet til eiendommen.

2006/602269-1/200 04.12.2006 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 62/780

Eiendommens rettigheter:

2006/602269-2/200 04.12.2006 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 1108 GNR: 65 BNR: 273
Bestemmelse om parkeringsplass m.m.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er ikke utført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt og tilbaketrukket til på Smeaheia, et etablert og rolig boligområde med kort vei til det meste en travel hverdag krever. Herfra er det gangavstand til flere barnehager og skoler, som Stangeland skole og Smeaheia skole. For den daglige handelen finnes det matbutikker i nærområdet, mens Sandnes sentrum er en kort kjøretur unna med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

Området byr på gode rekreasjonsmuligheter. En kort spasertur tar deg til balløkker som Somahagen og Jønninghagen. For lengre turer er det flotte turmuligheter i området, med populære turmål som Dalsnuten og Lifjell innen rekkevidde for en helgetur. Sandnes er også kjent som en av Norges fremste sykkelbyer, med et godt utbygd nettverk av sykkelstier.

Kollektivtilbudet er godt, med busstoppet Smeaheia sør kun et par minutters gange fra boligen. Herfra er det hyppige avganger som enkelt tar deg til Sandnes sentrum og videre til Stavanger. For pendlere er det også kort vei ut på veinettet, og Stavanger lufthavn, Sola, nås på omtrent et kvarter med bil.

Det er gangavstand til Kvadrat kjøpesenter.
I næ rområdet finner du fine turstier, hyggelige lekeplasser og mange muligheter for aktivitet. Her er blant annet fotballbane, idrettshall, paddelhall, treningssenter, svømmehall og tennisbane. Dette gjør Smeaheia til et flott sted å bo for både familier og personer som liker en aktiv hverdag.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet ved fellesvisning. 

Skoler:
-Stangeland skole (1-7 kl.) 0,8 km
-Smeaheia skole (1-7 kl.) 0,8 km
-Trones skole (1-7 kl.) 1,6 km
-WANG Ung Sandnes (8-10 kl.) 0,8 km
-Giske ungdomsskole (8-10 kl.) 1 km
-Sandnes videregående skole 1,1 km
-Akademiet vgs. Sandnes 1,8 km

Barnehager:

-Ormaskogen barnehage (0-5 år)
-Jønningheia barnehage (1-6 år)
-Smeaheia barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt for sameiet på 890 kvm. Tomten er opparbeidet med beplantning. Sameiet har fellesareal, og vedlikehold som beskjæring av trær og busker utføres på dugnad.

Boligen disponerer en fast parkeringsplass under tak i felles carport, med eksklusiv bruksrett. Det betales ikke separat leie for plassen.

Det er mulighet for å montere ladeboks på den faste parkeringsplassen. Ladeinfrastruktur er tilgjengelig i sameiet.

Gode gjesteparkeringsmuligheter finnes både ved og bak bygget.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 94305-13, "Bebyggelsesplan for felt E2, E3 og E4, Smeaheia", datert 17.11.2004, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 889,57 m² regulert til boliger, 0,82 m² til frisiktsone og 0,2 m² til gang-/sykkelvei. Reguleringsbestemmelsene har krav knyttet til støyskjerming, hvor støyrapporter fra SINUS AS skal legges til grunn for støydempingstiltak.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Sandnes 2023-2038 (ID: 202005), vedtatt 15.05.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_1: Andre sikringssoner. Dette innebærer at det ikke kan utføres bygge- og anleggstiltak i strid med «Restriksjonsplan for Stavanger Lufthavn Sola».

Eiendommen berøres av hensynssone H220: Gul støysone T-1442. 380,44 m² av eiendommen er innenfor gul støysone. Ved bygge- og anleggstiltak innenfor sonen skal retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2021) legges til grunn.

Eiendommen omfattes av hensynssone Luftsone G (H390) i kommuneplanen. Ved regulering og fortetting med nye boenheter skal retningslinje T-1520 for behandling av luftkvalitet legges til grunn.

I henhold til kommuneplanen ligger eiendommen i bestemmelsesområde Parkeringssone 2. Dette innebærer at parkering skal planlegges samlet og løses i fellesanlegg ved regulering, med en norm på maksimalt 1 biloppstillingsplass per boenhet.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 334,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader og TV-pakke fra Altibox.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 135,-
- TV-pakke: kr 199,-

Kommunale avgifter faktureres direkte til den enkelte seksjonseier.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke oppgitt strømforbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 8 811,68 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 889 378,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er pr. 15.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

94 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
105 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 885 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 895 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Katerina Askheim

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tusenfryd.

- Sameiet består av 10 selveierseksjoner fordelt på ett rekkehus.
- Forretningsfører er Bate boligbyggelag.
- Sameiet er forsikret i IF Skadeforsikring med polisenummer SP0001009265.

Dyrehold er tillatt. Dyr skal når de befinner seg på sameiets fellesareal generelt være i bånd.

Det må påregnes dugnad. Leiligheter på grunnplanet har fullstendig vedlikeholdsansvar for sitt eksklusive uteområde. Hver seksjon har eksklusiv bruksrett til bod i tilknytning til carporten.

Det er restriksjoner på støy mellom kl. 23:00 og 08:00. Oppsetting av egne parabolantenner er ikke tillatt, og andre fasadeendringer krever styrets godkjennelse.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Nytt rekkverk på alle terrasser i 2. etasje (2025)
- Utbedring av lekkasjer (2025)
- Skifte av takrenner (2024)
- Utbedring av 'vannskap' (2024)

Planlagte påkostninger:
- Maling av bygg (anbudsprosess er startet)
- Styret har fullmakt til å vurdere fjerning/erstatning av beplanting for å redusere vedlikehold.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 130 686,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 15 226,-. Sameiets egenkapital og disponible midler var per 31.12.2025 kr 387 997,-. Budsjettet for 2026 viser en betydelig økning i posten for vedlikehold i forbindelse med planlagt maling av bygget.

Overdragelse skal av registreringshensyn meddeles skriftlig til styret senest 14 dager etter at avtale er inngått.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i en velforening/huseierforening. Medlemskapet er tinglyst som en heftelse på eiendommen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 7 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 300,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandnes kommune  kr 3 519,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig Anticimex  kr 10.750

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 33-0038/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2638

Sist oppdatert: 22. juni 2026 kl. 14:32