Conrad Hemsens vei 13J

Conrad Hemsens vei 13J, 0287 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 2, bruksnummer 1082, ideell andel 1/1
Andelsnummer 27, Ladegaardsøen Borettslag, organisasjonsnummer 952880764

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
2. etasje 68 kvm: Gang, stue/kjøkken, bad, 2 soverom.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en utvendig bod i 1. etasje. Boden er ca. 1,5 kvm. I tillegg er det lagringsmuligheter på kaldloft.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2025 utført av Murmester og Takstmann Narve Helle AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Del av kjøkkenet mot balkongen var tidligere en bod, denne ble bygget inn i 2023/2024. Det foreligger tillatelse til tiltak datert 08.02.2023, men det ble aldri søkt om eller gitt ferdigattest. Se mer informasjon under pkt. ferdigattest i salgsoppgaven.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner i betong. Bindingsverk i yttervegger med isolasjon og liggende panel. Saltak tekket med rød sement takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG 3 på nivåforskjell på gulv fra gang mot yttervegg på ca. 5 cm. For å utbedre må parkett fjernes, gulvet må avrettes og ny parkett legges.

Det er gitt TG2 på følgende:
- Åpninger i rekkverk på balkong er ikke etter dagens forskrifter og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.
- I området rundt kjøkkenbenk er det påvist mindre fuktskader i parkett (ca. 2 kvm) som gjør at det er glipper mellom stavene.
- Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er ikke utført med radonsperre. Dette var ikke et krav på byggetidspunktet.
- På kjøkken er det en mindre skade på benkeplaten.
- Eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system på badet ledes ikke til sluk eller annen kompenserende løsning.
- Det foreligger ikke dokumentasjon eller samsvarserklæringer på utført arbeid på elektrisk anlegg. El-kontroll anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdeler som har fått TG3 og TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser følgende i sin egenerklæring:
- Isbitmaskin og kullsyreanlegg i kjøl-/fryseskap fungerer ikke.

Det foreligger ikke dokumentasjon på oppussing av bad, kjøkken, bytte av gulv, elektrisk anlegg, innbygging av bod, utvidelse av balkong etc. I følge selger er det brukt fagfolk til arbeidene, men eventuell dokumentasjon har blitt kastet i forbindelse med flytting. Kjøper overtar ansvar og risiko dette eventuelt medfører.

Velkommen til Conrad Hemsens vei 13J, en lys og praktisk 3-roms leilighet for Frimurere over 55 år. Leiligheten har en god intern beliggenhet i byggets 2. etasje, med vestvendt balkong og hyggelig utsyn over borettslagets grønne områder. Borettslaget ligger svært rolig til i blindvei bak Frimurerhjemmet, den eneste trafikken på området er interntrafikk til/fra leilighetene.

Leiligheten ble pusset opp i 2010 med blant annet kvalitetsparkett fra Tyskland, stort kjøkken med mye skapplass og flislagt bad med gulvarme. I 2023/2024 ble boden på balkongen bygget inn for å lage større kjøkken, da ble det samtidig satt inn ny skyvedør og balkongdør ut mot balkongen. Vestvendt beliggenhet og balkong på ca. 9 kvm.

Borettslaget har parkeringsplasser til leie, en plass per leilighet. I tillegg har de petanque-bane og en hyggelig park til glede for beboerne.

Romslig stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen har store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet, i 2023/2024 ble den utvendige terrasseboden bygget inn og rommet ble utvidet. Da ble det også satt inn skyvedør med store glassfelt ut mot balkongen, så uterommet kan fungere som et ekstra oppholdsrom på sommerstid. Det er også satt inn praktisk balkongdør fra kjøkkenet. I stuen er det god plass til sittegruppe og TV-møbel, samt medfølgende skapsystem langs veggen mot det ene soverommet. Det lille vinduet i stuen ble skiftet i 2025, vindu på kjøkkenet er fra 2021.

Balkongen er på ca. 9 kvm og vender mot vest. God plass til møbelgruppe, det er hyggelig utsyn over de grønne områdene mellom bebyggelsen. Det er lagt fliser på balkonggulvet, montert markise, utelys og varmelampe. Balkongen er overbygget og man kan nyte lange sommerkvelder selv om det kommer en liten skur. Praktisk løsning med stor skyvedør med doble glassfelt fra stuen i tillegg til balkongdør med heldekkende glassfelt fra kjøkkenet, dette gjør det enkelt å bære ut mat for middagsselskaper på balkongen. I 2010 ble balkongen utvidet. Se mer info under pkt. ferdigattest i salgsoppgaven.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2010 og er fra Bærum kjøkken. Kjøkkenet er svært godt utnyttet med mye skap- og benkeplass, et effektivt og godt arbeidskjøkken for de som er glade i å lage mat. Innredningen har hvite høyglansfronter med integrerte håndtak og enkelte vitrineskap, grå laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum og induksjonstopp med kullfilterventilator over. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrert oppvaskmaskin og stekeovn, samt frittstående kjøl/fryseskap i nisje. Isbitmaskin og kullsyreanlegg i frysedelen er defekt. Det er montert glassplate mellom benkeplate og overskap.

Lekkert flislagt bad som ble pusset opp i 2010. Badet har god størrelse og er utstyrt med vegghengt WC, dusjnisje med fast glassdør og regnfalls-/håndholdt armatur og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel i skyvedørsskap med speilfronter. I dette skapet er også varmtvannsbereder plassert. Godt med lagringsplass i stort servantskap med skuffer og speil med integrert belysning over servant. Hvite veggfliser og brune gulvfliser med gulvvarme.

Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og godt med lagringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Soverom 2 har også fin størrelse, med plass til seng og arbeidspult egner rommet seg godt som gjesterom/kontor. Begge soverommene har vinduer fra 2025.

Entré/gang med oppbevaringsplass i skyvedørsgarderobe. Fra entréen er det luke i taket med nedfellbar stige opp til kaldloft med lagringsplass. I tillegg disponerer leiligheten en utebod i 1. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkkenet, veggseksjon i stue, tv på soverom 2, varmelampe på balkongen, vaskemaskin (lekker hvis det for mye tøy i) og tørketrommel medfølger leilighet ved salg.
Selger opplyser om at isbitmaskin og kullsyreanlegg i frysedel på kjøkkenet er defekt.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehus, datert 26.04.1985. Det foreligger også ferdigattest på utvidelse av balkong, datert 05.06.2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I 2023/2024 ble det satt inn stor skyvedør ut mot balkongen, samtidig ble også utebod bygget inn som en del av kjøkkenet. Det foreligger tillatelse til tiltak og bruksendring fra Plan- og bygningsetaten datert 08.02.2023, men det har ikke blitt søkt ferdigattest på arbeidene og Plan- og bygningsetaten har henlagt saken uten ferdigattest. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

I forbindelse med innbygging av bod på balkongen, ble det satt inn balkongdør mellom kjøkken og balkong. Denne døren fremkommer ikke på tegninger fra da søknad om tillatelse for innbygging av bod ble sendt inn. Ved avslag på eventuell søknad til Plan- og bygningsetaten vil ytterste konsekvens være at døren må tettes igjen og tilbakeføres til yttervegg.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom, følgende antas å ha betydning: Festekontrakt, tinglyst 07.09.1984, dagboknummer 44785 - Inneholder bestemmelser om festetid, bebyggelse på tomten, festeavgift o.l.

De øvrige servituttene omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger og plassering av bygg i forhold til vann- og spillvannsledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst over gnr. 2 bnr. 258 og 703 (Conrad Hemsens vei 3 - 10) fra Fredriksborgveien. Rettigheten er tinglyst 05.01.1984 med dagboknummer 641.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. I henhold til vedtektenes punkt 2.4, kan samtykke til fremleie normalt bare påregnes
- når leiligheten aktes overlatt noen som skal ta hånd om den under andelshavers ”feriefravær” på inntil 3 måneder pr. kalenderår
- når overlating skjer i forbindelse med andelshavers midlertidige fravær ut over 3 måneder, og da på vilkår av at fremleieren fyller vilkårene.

Søknad om samtykke til fremleie må sendes styret i god tid og senest 5 uker før fremleieforholdet ønskes istandbrakt.
Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Kjøper må være gyldig medlem i Den Norske Frimurerorden med minimum 5 års medlemskap. Kjøper må ha fylt 55 år.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattforme

Borettslaget har en unik beliggenhet i et svært rolig og attraktivt område på Bygdøy, omringet av flotte og velholdte grøntarealer.
Området tilbyr flotte rekreasjonsmuligheter med turmuligheter i Kongeskogen og bademuligheter på Huk, Paradisbukta og Bygdøy sjøbad. I umiddelbar nærhet finner man også Bygdøy tennisklubb.

Bygdøy har flere spennende museer, blant annet Frammuseet, Norsk Folkemuseum, Kon-Tiki museet og det nye Vikingskipshuset som åpner i 2027. I tillegg er det også kort avstand til Bygdø Kongsgård, som er Oslos største melkeprodusent. I vinterhalvåret er det mulig å bestille omvisning på gården og i mai hvert år er det et populært skue når kuene slippes ut på beite.

Det er kort avstand til matvarebutikker, og skulle man ønske å ta bussen mot sentrum, så er nærmeste bussholdeplass like utenfor frimurerområdet. Her går buss 30 til Nydalen, via Frogner, Jernbanetorget og over Torshov (se www.ruter.no for avganstider). Det er også kort vei til sentrum via sykkel-/gangvei langs Frognerstranden eller båt fra Lanternen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Kjør inn Conrad Hemsens vei fra Fredriksborgveien. Fortsett innover på området, følg veien ca. 400 meter.

Festetomt på 9 674 kvm. Tomten eies av Frimurerhjemmene, Ladegaardsøen borettslag har hjemmel til festerett. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte internveier, grøntarealer og beplantning.

Festeavgiften er kr 450 000,- for 2026. Festeavtalen utløper 06.02.2064.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år, neste regulering av festeavgiften vil være i 2027.

Punkt 5 i festekontrakten sier "Festetiden er 80 år fra kontraktens underskrift (06.02.1984). Grunneieren
skal innen ett år før festetidens utløp gi festeren
underretning om han på ny akter å bortfeste tomten. I så
fall er festeren fortrinnsberettiget, men grunneieren
kan kreve festeavgiften fastsatt etter den tids pris- og
rentenivå, og ellers etter de bestemmelser som da måtte
gjelde."

Borettslaget har 36 utendørsplasser til utleie, per 01.12.2025 er det ledig plass. Det er også noen carporter som kan leies etter venteliste. Prisen for utendørs parkering er kr 250,- pr. måned og kr 400,- pr. måned for carport. Dersom det er ledige plasser, kan beboere med to biler søke om ekstra plass. Denne må fravikes dersom det flytter inn nye beboere med behov for plass.

Det er mulig å leie parkeringsplass med infrastruktur for lading av el-bil, men ladeboks tilpasset borettslagets systemer må bekostes av beboer selv. Ladekostnader faktureres månedlig etter kwt-pris bestemt av styret etter vurdering mot markedspris.

Borettslaget har 4 gjesteparkeringsplasser som kan brukes av gjester i inntil 3 døgn ved fremleggelse av parkeringskort i ruten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget og Frimurerhjemmene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, Frimurernes aldershjem i henhold til reguleringsplan S-1497 datert 13.11.1968.

Felleskostnadene er kr 5 300,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV/internett, snømåking, plenklipping, felles bygningsforsikring, driftskostnader, renter og avdrag på fellesgjeld m.m.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, grunnpakke er inkludert i fellesutgifter.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 863 650,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 11 292,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 219 860,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 440 850,- pr. 20.08.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,1%
Lånetype: Annuitet
Innfrielsesdato: 20.02.2055
Avdragsfrihet: Nei

5 850 000,00 Prisantydning
219 860,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 069 860,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - utlysing
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 089 112,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thorleif Einar Engelsen

Leiligheten er tilknyttet Ladegaardsøen Borettslag.
Borettslaget består av 36 andeler.
Borettslaget har ikke formell forretningsfører, regnskapsfører og styreleder Erik Ulseth Danielsen deler denne funksjonen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter samtykke fra styret.
I henhold til vedtektenes punkt 2.1 skal andelen benyttes som primærbolig.
Se husordensreglene for retningslinjer vedrørende bruk av borettslagets grøntanlegg.
Ved grilling er det kun elektrisk grillutstyr som skal benyttes på balkongene.
Borettslaget har egen Petanque-bane til bruk for beboerne.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Bygget carporter med mulighet for ladeboks. Carportene kan leies etter venteliste.
- Panelutskiftning på fasader.
- Vask av fasader.

I henhold til protokoll fra generalforsamling 2025, har styret fått fullmakt til å
- Gjennomføre nødvendig asfaltering innenfor økonomisk ramme pålydende kr 400 000,-
- Gjennomføre utskiftning av vindusglass i borettslaget. Økonomisk ramme er satt til kr 600 000,-før klimatilskudd. Tilskuddet er budsjettert til å være kr 115 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper/andelseier være gyldig medlem av i Den Norske Frimurerorden, med minimum 5 års medlemskap, eller enke/registrert samboer etter sådan. Kjøper må også være fylt 55 år. Kjøper skal godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Kunderabatt kr -5 000,00
Kunderabatt pr. visning/ overtagelse  kr -1 000,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca.  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto 25 bilder  kr 4 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0027/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2627

Sist oppdatert: 08. mai 2026 kl. 13:30