Johan Scharffenbergs vei 109L

Johan Scharffenbergs vei 109L, 0694 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 99, seksjonsnummer 26

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
3. etasje 77 kvm: Entré, bad, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
3. etasje 4 kvm: Bod i felles svalgang.

Åpent areal:
3. etasje 12 kvm: Vestvendt balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger og dagens løsning. Der hvor det mellomste soverommet er i dag, var det opprinnelig kjøkken. Soverommet som er ved stuen er opprinnelig større, men det er tatt en del av det for å lage et mindre soverom og sette opp et kjøkken med adkomst fra stue.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk bygget i 1988. Bygningen et iht. tilstandsrapport antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med trekonstruksjoner, utvendig kledd med plater. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget9. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1988. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, mens balkongdøren har 2-lags pressglass fra 2010.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.

Bad
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Bygningsdelen er ikke undersøkt.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Andre kommentarer: Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva som er utført av tidligere eiere og det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en lekker 4-romsleilighet i byggets 3. etasje, beliggende med Østmarka som nærmeste nabo. Boligen har en praktisk planløsning med tre soverom og en stor, vestvendt balkong. Boligen ble renovert i 2020 av tidligere eier. Både kjøkken og bad er moderne og funksjonelt innredet, og leiligheten fremstår som godt utnyttet. Store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Leiligheten er malt i tidsriktige og moderne farger.

Entré:
Entréen med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Praktisk, flislagt gulv. Calling til ytterdør.

Stue:
Stuen er et lyst og åpent rom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Et stort vindu slipper inn dagslys og gir utsyn over nærområdet. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Den vestvendte balkongen er på ca. 12 m² og fungerer som en romslig uteplass i sommerhalvåret. Størrelsen gir god plass til en utendørs sittegruppe og grill.

Kjøkken:
Lekkert kjøkken fra 2020. Kjøkkenet er praktisk plassert i en egen sone i tilknytning til stuen. Innredningen har slette, mørke fronter og en laminatbenkeplate med nedfelt vask. Alle hvitevarer er integrerte, som stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp, kjøl-/fryseskap og oppvaskmaskin. En kullfilterventilator er montert over kokesonen.

Bad:
Pent, flislagt bad fra 2020 med gulvvarme. Rommet er utstyrt med en bred servantinnredning med to servanter, speil med integrert belysning og et vegghengt toalett. Dobbel regnfallsdusj med svingbare glassdører gir god plass. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i søyle.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. De to andre soverommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, med plass til seng og oppbevaringsmøbler.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod på ca. 3,7 m² som er lokalisert i felles svalgang utenfor leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkkenet.
Medfølger ikke: Vaskemasking og tørketrommel? Skal dette medfølge? Evt annet som ikke skal medfølge? Taklampe over spisebord?

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 21.03.1994.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 09.08.1989.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger og dagens løsning. Der hvor det mellomste soverommet er i dag, var det opprinnelig kjøkken. Soverommet som er ved stuen er opprinnelig større, men det er tatt en del av det for å lage et mindre soverom og sette opp et kjøkken med adkomst fra stue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering og panterett til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

God beliggenhet rett ved Østmarka. Flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene.. I Østmarka finner du bla Nøklevann og Ulsrudvann med flotte badeplasser. Det er muligheter for en gåtur til markastuene Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og varmretter hele året.

Kort vei til Østensjøvannet med et flott dyre- og fugleliv.

Aktivt idrettsmiljø i Rustad idrettslag innen fotball og ski. Flere treningssentre i bydelen. Nærmeste er Skullerud Sport Senter. Nord-Europas største klatresenter, Oslo Klatresenter, få minutter unna, på Skullerud.

Nærbutikkene Coop Extra og Rema 1000 ca. 6 minutters gange fra leiligheten. Forretninger og restaurant på Skullerud Torg. Det er flere kjøpesentre i området: Bøler, Oppsal, Tveita, Bryn, Manglerud og Alna senter. Svømmehall og bibliotek på Bøler.

Kort vei til offentlig transport. Ca. 5 min Skullerud T-banestasjon (Linje 3) med 22 minutter ned til sentrum. Flere bussforbindelser ved Skullerud T-banestasjon (70, 76, 79, flybuss og nattbuss). Bussforbindelse rett uten for blokken (76).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Johan Scharffenbergs vei 109L sokner til Rustad skole (1.-7.trinn) og Skullerud skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Gartnerboligen barnehage, Skullerudhøgda barnehage og Rustadsaga barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 979 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Bruksrett til garasjeplass nr. 41 i felles lukket garasjeanlegg under blokken. Det er montert ladeboks for EL-bil på garasjeplassen. Gareasjeplassen er tinglyst, og kan kun omsettes sammen med seksjonen.

Gjesteparkering rett utenfor blokken.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2021, vedtatt 11.04.1975, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planens fulle navn er "Endret reguleringsplan m/reguleringsbestemmelser for gnr. 168, bnr.17 og del av gnr.168, bnr. 55 på Skullerud. Byggeområde for boliger - betjeningsboliger for Langerud sykehjem, samt endring av Johan Scharffenbergs vei og gang/sykkelvei 9257."

I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 2 kan det i området oppføres boligbebyggelse inntil 3 etasjer. Der terrenget ligger til rette for det, kan det bygges terrassehus. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige 0,30.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202556015 - Reguleringssak. Enebakkveien 310 - Driftsbase for Sporveien - Detaljregulering. Det ble sendt invitasjon til oppstartsmøte 11.09.2025. Nytt saksnummer 2025/06514. Planinitiativet har til hensikt å samlokalisere flere av Sporveiens avdelinger i en kombinasjon av verksted, lager og kontor. Flere av trikkens lager- verkstedarealer er allerede lokalisert på den aktuelle tomten på Skullerud, og det er ønsket å samlokalisere ytterligere flere av trikkens arealer i form av verksted og kontorarbeidsplasser, som i dag befinner seg på Majorstuen og Holtet. Det er også ønsket å samordne lagerbehov på tomten, for å dekke lagerbehovet til både T-bane og trikk, samt IE-utsyr. I tillegg ønsker Sporveien å flytte bygningsavdelingen fra Etterstad til Skullerudtomten, med sine verksted og kontorarealer.

Saksnummer 202509972 - Byggesak Skullerudbakken 12 C - oppføring av takterrasse.

Naboområdet er omfattet av Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Skullerud.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 910,- pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, varmtvann, normal drift og drift av garasje, vedlikeholdsfond mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift: kr 2 635,44,-
Felleskostnader drift garasje: kr 555,56,-
Felleskostnader vedlikehold: kr 950,02,-
Felleskostnader vedlikeholdsfond: kr 499,98,-
Felleskostnader internett: kr 199,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år. / 13 413 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet fibernett fra OBOS OpenNet som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
TV abonnement må dekkes av den enkelte beboer og kommer utenom felleskostnadene.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 422 822,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 62 503,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 23.03.2026

5 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

142 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
153 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 853 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hassan Ali og Mehreen Aftab

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Johan Scharffenbergs vei 107-109, med sameiebrøk 82/3817.
Sameiet består av 28 leiligheter.
Forretningsfører er Boalliansen Forvaltning AS, tlf. 453 70 271.
Dugnad må påregnes ca. 2 ganger i året.
Dyrehold til sjenanse for andre beboere er ikke tillatt. Dette innebærer at antallet dyr må begrenses. Type dyr vil også kunne ha betydning for om de kan være til sjenanse.
Det er kun tillatt å bruke elektrisk grill eller gassgrill på balkongene.
Sameiet er forsikret gjennom Gjensidige Forsikring.
Sameiet har avtale med ekstern vaktmester.

Planlagte påkostninger:
- Innenfor en tidsramme på +/- 5 år planlegges det fasaderehabilitering av vestsiden med balkonger.
- Det vil i 2027 bli innhentet rapport på betongstatus på garasjeplanene.
- Utskiftning av belysning i garasjen.

Kjøper må godkjennes av styret. Styret skal ha skriftlig melding om ny eier eller leietaker.

Informasjon fra eier: Det har vært snakk om å gjøre noe med verandaen, men det foreligger ingen konkret informasjon eller kostnader rundt dette.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 32 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt: Tidligere kjøper av Krogsveen  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3.500,- pr stk ( Opp til 2 visninger kostnadsfritt)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26123

Sist oppdatert: 02. april 2026 kl. 11:56