Torvgata 19

Torvgata 19, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 147, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 423 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 110 kvm: Gang, bad, vaskekjeller, fire boder, soverom, stue og kjøkken (stue, kjøkken, bad og soverom ikke godkjent til varig opphold)
1. etasje 105 kvm: Entré, bad, vaskerom, to soverom, stue og kontor
2. etasje 112 kvm: Gang, bad, soverom, tv-stue, stue og kjøkken
Loftsetasje 29 kvm: Loft

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm: Balkong/veranda
2. etasje 13 kvm: Uteplass/terrasse

Garasje 67 kvm: Garasje/atelie/hobbyrom
Hems for lagring over garasjen.

U. etasje: . Resten av u.etg. består av boder.
1. etasje: Hall, toalettrom, vaskerom, 2 soverom, gjesterom, bibliotek/kontor
2. etasje: Trappegang, 2 soverom (hvor ett er i bruk som tv,stue), stue, spisestue, bad

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2025 utført av Anticimex AS.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom at rom i kjelleretasjen som er innredet til stue, soverom, bad og kjøkken, ikke er godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig over to etasjer, samt kjelleretasje. Grunnmur av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner.
Takkonstruksjon utvendig tekket med takstein. Utvendige fasader forblendet med trekledning.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres oppmerksom på at følgende er gitt TG2:
Bad Kjelleretasje:
- Vannrør
- Sanitærutstyr / innredning
- Overflater vegger, gulv og himling
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
Bad 1. etasje:
- Ventilasjon
- Sanitærutstyr / innredning
- Overflater himling og gulv
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Fallforhold (gulv)
Vaskerom 1. etasje:
- Ventilasjon
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
Bad 2. etasje:
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det
- Sanitærutstyr / innredning
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
- Fallforhold (gulv)
Kjøkken Kjelleretasje:
- Vannrør
- Innredning
Kjøkken 2. etasje:
- Overflater gulv
- Innredning
Øvrige rom - 1. og 2. etasje - Overflater gulv
Rom under terreng Kjelleretasje:
- Ventilasjon
- Overflater vegger og gulv
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger)
- Innerdører
Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Kontroll av diffusjonssperre
Skorsteiner inne i boligen
Innvendige trapper
Etasjeskiller - Samtlige etasjer - Skjevhetsmåling
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør
- Hovedstoppekran
- Avløpsrør
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Dører og vinduer
Yttertak - Helhetsvurdering
Grunnmur
Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur
- Alder
Vann- og avløpsledninger

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eneboligen er endret og tilbygget i 1929, og senere i ca år 2000
Dobbelgarasje fra 2009
Badet i 1.etg. ble pusset opp i 2007
Badet i kjelleretasjen er fra 2002
Utvendig belagt med takstein fra tidlig 2000-tallet
Dreneringen er fra tidlig 2000-tallet
1. etasje: Ytterdør med 2-lags glass fra 2005. Terrassedør med 2-lags glass fra 1999. Vinduer med 2-lags glass fra 1999
2. etasje: Balkongdør med 2-lags fra 1999. Vinduer med 2-lags glass fra 1999 og 2021

Herskapelig enebolig fra tidlig 1900-tallet med attraktiv beliggenhet i Lillestrøm sentrum.
God planløsning med flere bruksmuligheter og rikelig med lagringsplass. Det er flere stuer, soverom og bad på alle plan.

H a l l
Via opplyst inngangsparti med trapp og overbygg, kommer man inn i en romslig og hyggelig hall.
Hallen gir et godt førsteinntrykk av boligen og har god plass til oppbevaring og å henge fra seg yttertøy.
Skiferliser på gulv og varmekabler gir en god og lun varme året rundt.

Fra hallen har man tilkomst til både to soverom, kontor, vaskerom, bad og stue, samt trapp til boligens 2.etg. med stuer, kjøkken, soverom og bad.

S t u e
I 2.etg. er det innbydende stue med store vindusflater. Stuen består av to rom som er adskilt med tofløyet glassdør inn til spisestuen.
Her er det god plass for inndeling av soner for tv-stue, sittemøblement, spisebord, samt et separat rom for enten spisestue eller skjermet tv-stue.
Stuen er utstyrt med to peisovner, den ene en lekker etasjeovn og den andre moderne hjørnepeis med glassdører.
Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong med trapp til gårdsplass, samt karnapp med to doble glassdører ut til fransk luftebalkong.
Om sommeren er et fint å åpne helt opp og la sommeren slippe inn.

I 1. etg. er det i tillegg en stue med støpejernsovn og utgang til vinterhagen/terrasse på 17 kvm.
Rommet er i dag benyttet som en ekstra tv-stue, men kan også ha andre funksjoner som f. eks soverom eller kontor.

K j ø k k e n
Separat og koselig kjøkken med innredning fra Tibro med rikelig av skap- og benkeplass.
Kjøkkenet er på mange måter hjertet i huset - Her samles familien til gode måltider og samtaler.
Innredning med hvite profilerte fronter og benkeplate av tre, og fliser samt lys mellom over- og underskap.
Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, nedfelt induksjonstopp, stekeovn i høyskap og plass til dobbelt kjøleskap i nisje. Kjøleskapet medfølger.
Fliser på gulv med varmekabler.

S o v e r o m
1.etasje innehar bl.a 2 soverom, kontor og tv-stue.
Hovedsoverommet i 2.etg. har plassbygget garderobe og utgang til balkong på 13 kvm.
Rommet er delt av med enkel skillevegg og innredet til praktisk omkledningsrom med oppheng og hyller.

To soverom er plassert i 1.etg. og er av meget god størrelse og har medfølgende garderobeskap.
Dagens kontor og tv-stue kan også fint benyttes som soverom.
Det er utgang til vinterhagen fra kontoret via skyvedør med glassfelt.

V å t r o m
Boligen har baderom på alle plan.

Hovedbadet som ligger i 2.etg ble pusset opp på midten av 1990-tallet.
Dette er et familiebad med badekar, dusjnisje med regnfallsdusj, vegghengt wc og to servanter.
Badet er detaljrikt med innflisede vinduer, nisjer, speil og badekar, samt glassbyggerstein rundt speil med belysning over.

Badet i 1.etg. ble pusset opp i 2007 med lekkert valg av fliser som gir et moderne uttrykk.
Innredning med skuffer og bolleservant på topp, og skjult røropplegg med armatur over servant.
Dusjhjørne med glassdører og veggmontert armatur.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Varmekabler i gulv og downlights i himling.

Romslig og praktisk vaskerom i 1.etg. med innredning med store benkeflater, oppbevaring og nedfelt servant.
Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i nisje under benk. Flislagt gulv med varmekabler, og himling med downlights.

Badet i kjelleretasjen er fra 2002 og har flislagte overflater på gulv og vegger.
Dusjnisje med glassbyggerstein og veggmontert armatur.
Skap med servant, speil og belysning over.
Gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin.
Varmekabler i gulv.

K j e l l e r
Kjelleren er innredet med bl.a stue, soverom og bad, og har egen inngang. Det gjøres oppmerksom på at rom i kjelleren ikke er godkjent til varig opphold.
Rommene kan likevel fungere som verdifullt og praktisk tilleggsareal for storfamilien.
Det er flislagte gulv med varme i den innredede delen, og det er satt inn IKEA kjøkken med glatte fronter og laminert benkeplate.
Badet er omtalt under våtrom over.

For øvrig består kjelleren av oppbevaringsareal, vaskekjeller og boder med støpt gulv og pusset mur.
OSO varmtvannsbereder på ca 300 liter fra 2020 er plassert i vaskekjelleren.

L o f t
Stort råloft med rikelig av lagringsplass.

G a r a s j e
Garasjen er oppført i 2009 og er på hele 67 kvm. Her er det plass til to biler, samt lagringsplass på hems.
I tillegg er det innredet til hobbyrom/atelier med takvinduer og egen inngang i bakkant av garasjen.
Det er innlagt vann og avløp i garasjen, samt satt inn enkel kjøkkeninnredning.

Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkken + kjøleskapet 2.etg. som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

U t e o m r å d e
På gårdsplassen og uteområdene er det opparbeidet med bl.a belegningsstein, terrasser, blomsterkasser og belysning.
På boligens vestside er det både solrik veranda/balkong med trapp til hagen, samt en innebygget terrasse med utepeis.
Her er det lunt og koselig på sene sommerkvelder.

Rundt eiendommen er det satt opp hvit stakittgjerde og du ønskes velkommen gjennom en hvit port.
Hagen har solrike arealer med plen, blomsterkasser, hekker og diverse busker og trær.

Uteområdet har flere soner med plass til forskjellige sittegrupper.
Her kan fine sommerdager nytes til det fulle på de bruksvennlige uteområdene.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmekabler i gulv på bad, gang og vaskerom 1.etg. + bad og kjøkken 2.etg. + bad, stue/kjøkken og soverom i kjeller. I tillegg er det varmekabler i bod (treningsrom/atelier) i bakkant av garasje.
Vedovn i stue 1.etg. + peisovn og vedovn i stue 2.etg.
Utepeis på innebygget terrasse.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er ikke innhentet dokumentasjon angående ildsteder fra Nedre Romerike brann og redningsvesen.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1927.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjent dokumentasjon for ombygging/tilbygg eksisterende bolig med tilleggsisolering, datert 12.04.2000. Denne inkluderer bl.a. nytt karnapp, omkledningsrom, bad, ombygget terrasse samt utgraving av kjeller til bod/lager.

Den del av underetasjen som er innredet som rom for varig opphold (bad, stue/kjøkken og soverom) er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger datert 09.06.1999, og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger akseptert melding om tiltak etter pbl. § 86a om oppføring av garasje med bod, datert 14.08.2008.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.
Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader.
Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 103043, tinglyst 21.06.1955, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Torvgata 21 får ha stående våningshus i en avstand av 3 meter fra grensen mot min eiendom Torvgata 19, og forplikter meg til ikke å bebygge min eiendom nærmere denne grense enn 5 meter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen.
Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Ønsker du å bo i et av Lillestrøms mest populære områder med kort vei til et rikt utvalg av servicetilbud og alt annet som Lillestrøm sentrum har å by på? Eiendommen ligger i et meget populært boligområde på Volla i Lillestrøm. Området har kort vei til lekeplass, krokketbane, fotballbane, skøytebane, idrettshall, ridesenter, treningssenter og kino m.m.

Det er også kort vei til småbåthavn og strandpromenade.
Boligen sokner til Volla barneskole og Sophie Radich ungdomsskole. De nærmeste barnehagene er Sølepytten, Furulund og Volla barnehage.

Offentlig kommunikasjon og byens fasiliteter ligger i umiddelbar nærhet. På kulturfronten står Lillestrøm for store nysatsinger og kan by på et fristende utvalg innenfor uteliv, shopping og små spesialbutikker. I tillegg til eget kjøpesenter og koselige handlegater har Lillestrøm et flott kulturhus, moderne kino og et mangfold av restauranter, kafeer og uteplasser. På utescenen på torvet arrangeres det ofte konserter og forestillinger med mer, og Byfesten er et av årets høydepunkt. Da kryr det av mennesker i hele sentrum, og kjente musikere underholder på en av mange scener. Syklistenes Landsforeningen kåret Lillestrøm til landets beste sykkelby to år på rad.
Lillestrøm Torv kjøpesenter, samt de øvrige handlegatene i Lillestrøm sentrum har et rikt og variert utvalg. Her finner du bl.a. butikker, bank, apotek, vinmonopol, kafeer, barer, restauranter, helsetilbud, kino, kulturhus, etc.
Det er også kort vei til Strømmen Storsenter, landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter. I Lørenskog finner du både Metro- og Triaden kjøpesenter.

Fra boligen er det kort vei til Åråsen fotballstadion hvor LSK spiller sine hjemmekamper, og litt bortenfor finner du koselige Sørum gård der barna kan hilse på dyr, ri hest og leke. Her finnes det flotte turområder og grillplass. I tillegg finner du her Lillestrøm Idrettspark som består av Lillestrøm Friidrettsarena, LSK Hallen, Skedsmohallen med bowlinghall, en rekke fotballbaner, fine turstier samt Lillestrøm golfklubb med driving range.
Nebbursvollen Friluftsbad ligger i nærheten og er byens populære badested. I samme område finner du flotte tur- og rekreasjonsområder, samt opplyste stier-perfekt for en joggetur.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste holdeplass er Jonas Lies gate. Det tar ca. 8 min å gå til Lillestrøm stasjonen hvor hurtigtog/flytog fra Lillestrøm til Oslo S/Oslo Lufthavn har en reisetid på ca. 12 min. Med bil tar det ca. 5 min til Strømmen, 8 min til Lørenskog, 23 min til Oslo S og 27 min til Oslo lufthavn.

Volla skole (1-7 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Vigernes skole (1-7 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Sølepytten barnehage (1-5 år)
Furulund barnehage (1-5 år)
Volla barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 368 kvm.
Eiendommen er opparbeidet med bl.a plenarealer, trær, diverse beplantning, bed og belegningssteinsbelagte arealer bestående av innkjøring til garasjer/gårdsplass samt gangbaner.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har noen usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser mot nord, sør og vest med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.
 Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i dobbelgarasje og flere biloppstillingsplasser på egen eiendom.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål og er iht. kommuneplanen 2023-2035 avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Tidligere garasje/uthus på eiendommen var registrert hos kommunen som et kulturminne. Denne er i dag revet og erstattet med ny garasje med bod og har godkjente bygningstegninger fra 2008.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningene må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Omkringliggende bygningsmiljø i området må hensyntas.
Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor fareområde for 100 års flom.

Kommunale avgifter er kr 28 753,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendomsskatten utgjør kr 5 197,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år. / 53 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 658,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox og har avgift på kr 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 448 381,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 793 524,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

18 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

467 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
488 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
19 188 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingebjørg Thorbjørnsen Mørch og Sven Ivar Mørch

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,625% av salgssum
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0193/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25193

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 18:55