Kirkeveien 50

Kirkeveien 50, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 162, ideell andel 1/1
Andelsnummer 68, Majorstuløkken Borettslag, organisasjonsnummer 950446420

Totalt bruksareal BRA: 25 kvm

BRA-i:
5. etasje 23 kvm: Entré, stue, kjøkken og bad.

BRA-e:
7. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
5. etasje 2 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.

Boligen disponerer en bod på loft. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2025 utført av Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 6 etasjer samt loft og kjeller. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader
forblendet med pusset mur. Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstand:
TG1: 39%
TG2: 58%
TG3:0%
TGIU: 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2
Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Kjøkken
- Ventilasjon og avtrekk Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom
- Overflater gulv Det er registrert moderate tegn på knirk i gulvet, uten at tiltak vurderes til å være nødvendig. Gulvflater er ikke montert iht monteringsanvisning. Bør utbedres.

Etasjeskiller - 4. Etasje
- Skjevhetsmåling Det er registrert målbare skjevheter. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt ble på tilfeldige plasser oppmålt til ca 16 mm i stue.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Balkong
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

TGIU
Våtrom - Bad
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, hadde feil med varmekabler i 2020. Siden det var borettslaget som stod for oppussingen av badene og derfor hadde en garanti på varmekablene, var det de som ordnet med skifting av varmekabler og fliser på gulvet.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, nytt arbeid i 2020 av faglært.

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte.
- Lagt nye varmekabler og nye fliser på gulv. Nye fliser på vegger og ny innredning på badet. Ny vaskemaskin ble også satt inn. Arbeidet utført Varmekabler og flislegging av gulv: M-Tek, Resterende: Norhagen Mur AS.

Har du dokumentasjon på arbeidet?
- Ja.

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
- Ja, i forbindelse med kraftig regn har det ved noen anledninger trengt grunnvann inn i kjeller.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, vann har trengt inn i kjeller i forbindelse med kraftig regnvær.

E n t r é :
Lys og innbydende entré med muligheter for oppbevaring. Leiligheten er beliggende i byggets 5. etasje og det er adkomst via felles trappegang med callinganlegg og heis. Velkommen inn!

S t u e :
Lys stue med god plass til sittegruppe med tilhørende møblement. Leiligheten har godt med naturlig lysinnslipp fra stuens store vinduer, fra stuen er det også utgang til en trivelig balkong. Det er også plass til en mindre spisegruppe.

B a l k o n g :
Utgang fra stue til en trivelig balkong på to kvm. Balkongen har plass til en mindre spisegruppe og blir en naturlig forlengelse av stuen på varme dager. Balkonggulvet er belagt med treheller og har rekkverk av mur.

K j ø k k e n :
Leiligheten har åpen kjøkken løsning mot stuen som setter et sosialt preg på leiligheten. Kjøkkenet er stilrent med gode muligheter for oppvarming. Det er kjøkkeninnredning med slette fronter, og benkeplate av laminat. Det er integrert stekeovn, platetopp, samt kjøleskap med fryser.

B a d :
Lyst flislagt bad av god størrelse med gode oppbevaringsmuligheter i skap og i hylle. Badet har gulvvarme og det er praktisk opplegg for vaskemaskin. Det er vegghengt servantinnredning og speilskap med overlys som skaper både romfølelse og funksjonalitet. Badet ha dusjhjørne med dører og gulvstående toalett.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger/Himling: Vegg- og himlingsflater i malte flater.
Tak: Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til: 2,23 meter i bad. 2,67 meter i resten av leiligheten.

- Lysekrone i stue og tenderflame peis medfølger ikke med salg.

- Vaskemaskin, kjøleskap, stekeovn og koketopp medfølger ved salg. Garderobeskap, balkong møbler og tre heller på balkong vil også medfølge ved salg.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 16.09.1952, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Det er fjernet en vegg fra entré til stuen. Samt at det er åpnet opp fra kott og laget en nisjen i entréen.
- Det er fjernet en vegg mellom kjøkken og stue. Kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som tekjøkken.
- Det har også opprinnelig vært et spiskammer på kjøkkenet. Dette er fjernet og åpnet opp.
- Det er også ut til at baderommet har blitt noe utvidet i senere tid, og takk en del av leilighetens kjøkken.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Kirkeveien 50 har en svært sentral beliggenhet midt på Majorstuen, omgitt av alle fasiliteter man kan ønske seg. Majorstuen har i lang tid vært blant Oslos mest ettertraktede bydeler, og rett utenfor døren finner du et rikt utvalg av restauranter, kafeer, barer, bakerier og nisjebutikker. Like i nærheten ligger også Jacobs på Colosseum, ofte omtalt som Norges flotteste matbutikk, samt treningssenteret Sats Colosseum. Vinmonopol finner du både på Colosseum Senter og Valkyrien Senter.

På få minutters gange når du Bogstadveien, kjent for sitt brede spekter av butikker og spisesteder. I motsatt retning ligger Frognerparken og Frognerbadet, perfekte steder for rekreasjon og hyggelige utendørsaktiviteter. Valkyrien Senter, med mathall, vinmonopol og populære butikker som Moniker, ligger også i Bogstadveien.

Området har enkel tilgang til utdanningsinstitusjoner. Det er gangavstand til både Blindern og OsloMet, og sykkelavstand til BI i Nydalen. Majorstuen fungerer dessuten som et av Oslos viktigste kollektivknutepunkt, med T-bane, trikk og buss i alle retninger. Nærmeste holdeplass er Frogner Stadion, kun et lite stykke ned i Kirkeveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Nærmeste stopp med T-banen er Majorstuen eller Frogner Stadion med buss/trikk.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1010 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget består av tomt opparbeidet med blant annet asfaltert inngangsparti.

Borettslaget har 3 parkeringsplasser i Maries gate til leie. Ledighet varsles ved oppslag, og plassene leies ut etter botid via styret. Plassene følger ikke boligen ved salg.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Pågående byggesaker:
- Middelthuns gate 17 C-R - oppføring av boligblokk - Bygg A. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer: 202509330 for mer informasjon.
- Kirkeveien 60 - Utskifting av vinduer og balkongdører. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer: 202457762 for mer informasjon.
- Jacobs Aalls gate 14 A - Etablering av takterrasse. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer: 202457762 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202461838. Saken gjelder: Frognerparken - Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken. Sakstype: Detaljregulering.

- Nye Majorstuen T-bane: Fornebubanen (Skøyen) - Detaljregulering - Strekningen Skøyen - Madserud - S-5170.
Majorstuen stasjon skal få flere adkomster, større plattformer og en ny gangbru. Arbeidet med oppgraderingen av Majorstuen t-banestasjon starter opp i mai 2024. Da skal bygg rives, kabeltraseer skal legges og det skal etableres overvannsgrøft. Dette arbeidet varer til våren 2025. I denne tiden går T-banen som vanlig, bortsett fra to dager til sommeren og en dag i januar 2025. Fra våren 2025 arbeids det med oppgradering av plattformene og bygging av ny gang- og sykkelbru. Sommeren 2025 stenges T-banetrafikk i ca. en måned for å ferdigstille sporarbeid og arbeid nær sporene. Høsten 2025 og inn i våren 2026 byggs gang- og sykkelbrua og det skal etableres nye smett inn fra Sørkedalsveien. Det meste bør være klart sommeren 2026. Det vil være noe restarbeid også inn i 2027, men dette er mindre arbeider og vil ikke påvirke trafikken.
- Plansak vedrørende Bogstadveien 76 A - Etter offentlig ettersyn - Colosseum torg. Se saksnummer 201710252 hos planinnsyn for mer informasjon.

- Majorstuen knutepunkt og sporområde:
Etter offentlig ettersyn - Knutepunktutvikling, transformasjon, styrking av grøntdrag og bekkeåpning.
Saksnummer: 201407126. Ruter foreslår å omregulere Majorstuen sporområde og knutepunkt fra trafikkområde til sentrumsformål, bolig, park, torg, trikk, forretning, kontor, bevertning, kultur, barnehage mm. for å styrke kollektivknutepunktet med en variert arealbruk. Det er en forutsetning for planforslaget at ny Majorstuen stasjon etableres under bakken. Det foreslås ca. 460 boliger. To høyhus som tilsvarer 17 etasjer ligger bak Majorstuhuset. Eksisterende bebyggelse foreslås regulert til bevaring. Det må påregnes støy, anleggstrafikk og endringer av omgivelsene ved denne prosessen.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Boligselskapet er oppført på byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygg i 2015: Se: www.byantikvaren.oslo.no/informasjonsark_veiledere/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3 915,-  pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, kabel-tv og internett(grunnpakke), kommunale avgifter, trappevask, forretningsførsel, felles forsikring, drift- og vedlikehold mm.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 9820821039; IN lån 1 - Akonto renter: 412,33,-
Lån nr: 9820821039; IN lån 1 - Akonto avdrag: 413,25,-
Felleskostnader: 3 089,00,-

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Selger har ikke oversikt over strømforbruk.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 848 718,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 394 872,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 813,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 257 641,- pr. 01.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27 926 899,- pr. 01.09.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208165739
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 18 495 336,00
Innfrielsesdato: 30.12.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208210394
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 9 431 533,00
Innfrielsesdato: 30.05.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kun det ene lånet har IN-ordning, OBOS02.

3 200 000,00 Prisantydning
257 641,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 457 641,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 468 681,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sophie Hesselberg Løvald

Leiligheten er tilknyttet Majorstuløkken Borettslag.
Borettslaget består av 100 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig tillatelse fra styret.
Fellesvaskeri i kjeller.
Det et ikke lov å benytte grill på balkonger.
Borettslagets hjemmeside: http://www.majorstulokken.no
Borettslaget har en kollektivavtale med Telia hvor man kan velge mellom tv, kun internett eller begge deler.
Forretningsfører fakturerer et innflytting og utflyttingsgebyr på kr 1 500,-.
Borettslaget har avtale med vaktselskapet Avarn Security ang. kameraovervåking i fellesområdene.

Borettslaget består av 100 andelsleiligheter og er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950446420. Det ligger i bydel Frogner i Oslo kommune Gårds- og bruksnummer: 215/162. Borettslagets eiendom ble i 2014 seksjonert i en samleseksjon til bolig (snr. 1) og 7 seksjoner til næringsformål (snr. 2 snr. 8). Borettslaget er eier av samtlige seksjoner. Styret i sameiet har samme sammensetning som styret i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Fasaderehabilitering av balkong med nytt belegg i 2011-2012.
- Ny hovedinngangsdør 2014.
- Nye postkasser 2017.
- Nytt calling anlegg 2018.
- Nye vaskemaskiner og overflateoppussing i fellesvaskeri i 2020
- Byttet begge heiser 2024

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser 02.10.25 at det ikke er noe planlagte på kostninger i borettslaget.

Det er ihht borettslagets husordensregler kun tillatt med avtrekksvifter/ventilatorer med kullfilter på kjøkken. Det er ikke tillatt med mekanisk vifte på bad.

Det fremkommer av borettslagets årsberetning at det har vært problematikk knyttet til kalkutskillelse på byggets fasade. Dette knytter seg til rehabiliterings arbeidene som ble utført i 2011/2012. Styret jobber kontinuerlig med oppfølging av denne prosess, og har pt ikke kommet til enighet med entreprenør. Styreleder opplyser 02.10.25 at de søker bistand fra advokat for å komme videre i denne prosess, samt andre uenigheter vedrørende blant annet rekkverk høyder på balkongene i bygget med entreprenør. Det vil kunne medføre kostnader knyttet til dette på sikt.

Det fremkommer også at borettslaget har hatt problematikk med vann i kjeller når det kommer store nedbørsmengder. Det er ihht styreleder ikke iverksatt tiltak for dette per nå.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Når ikke annet følger vedtektene eller lov om borettslag, kan Kun fysiske personer kan være andelseiere i borettslaget og ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en ande. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale og styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Finn.no, Hjem.no, Krogsveen.no + smartannonsering inkl  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver   kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3 500,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører (dersom energimerke inkl. kr. 4.758,-)  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr. 1.055 (har fra tidligligere salg)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Fotografering (dersom kveldsbilder kr. 2.500,- kommer i tillegg)  kr 4 500,00
Tilstandsrapport kr. 10.750,- + valgfri boligselgerforsikring 2.69 promille av prisantydning kommer i tillegg  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 40-0185/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25185

Sist oppdatert: 30. desember 2025 kl. 16:13