Aslakveien 21

Aslakveien 21, 0753 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 11, bruksnummer 326, seksjonsnummer 43, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm.

BRA-i:
2. etasje, 90 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 2 kvm: Bod.
Kjeller, 1 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje, 10 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent bruksendring av kott (omgjort til soverom 1), samt to stykk ganger (omgjort til soverom 2 og bad), og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommene er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodareal kan dermed opphøre.
Sameiet har for øvrig noen ekstra boder som leies ut til interesserte beboere. Det påløper et administrasjonsgebyr til forretningsfører ved leie av bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.04.2025, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 4 etasjer, samt kjeller.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av teglstein og pussede flater. Taket er av typen saltak i trekonstruksjoner, og tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør med karmer av tre, og 2-lags glass fra 1991. Vinduer med karmer av tre, og varierende tykkelse (2- og 3-lags glass) fra varierende årstall (1964, 1991 og 2013).

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG2, ingen TG3):

Våtrom, baderom:
- Det er sprekker i plateskjøter i himling.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.

Kjøkken:
- Varmtvannsbereder; kan ikke undersøkes på grunn av plasseringen, plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader, samt står i skap som mangler understøttelse av skapbunn.
- Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Det er ikke etablert komfyrvakt.

Skorsteiner inne i boligen:
- TG er satt grunnet alder og ukjent eventuell oppgraderingshistorikk på pipeløp.

Etasjeskiller, 2. etasje, skjevhetsmåling:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen (forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2 m, er målt til 19 mm i soverom 2 og 11 mm i stue/kjøkken).

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
-Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon.
På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Vinduer:
- Enkelte vinduer er av eldre dato, og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling.

Balkong:
-Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, samt to løse fliser.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har også innhentet en el kontroll datert 24.05.2025
Her er det gitt TG 2 på følgende punkter:
Kjøkken
Rør og stikk under platetopp er ikke festet betryggende.
Veggboks mangler lokk, bak fryser.
Platetopp og komfyrstikk er ikke mulig å kontrollere da komfyrstikk trolig ligger rett under platetopp og denne ble ikke flyttet på med tanke på risiko for å sprekke glasset i platetoppen.
Mangler komfyrvakt

Sikringskap
Kursfortegnelse er mangelfull
Utstyr mangler deksel
Fordelingen mangler utjevningsforbindelse til jordpotensiale, jordledning er ikke tilkoblet jordklemme.
Jordfeilvern løser ikke ut ved test av vern, kurs 10, slår ikke ut på kordfeiltest, vern (sikkring) må byttes.

Soverom 2
Lokk anbefales skiftet. Det mangler festeramme bak bryterens deksel.

Hele rapporten kan utleveres ved henvendelse til megler. Kjøper overtar boligen med disse avvikene. Det oppfores at kjøper om å ta kontakt med en autorisert elektroentreprenør for å få utbedre avvikene.

Selger kommenterer:
Liten overflateskade i parketten ved badet. Det er en lun leilighet, og det er brukt lite strøm til oppvarming.

Boligen er modernisert/påkostet i 2018:
- Renovert bad.
- Lagt nye gulv.
- Utjevning av takhøyde i stue.
- Montert ny peisovn.
- Utbedret overflater.

Gjennomgående selveierleilighet beliggende i byggets andre etasje, med adkomst via felles trappegang. Leiligheten har callinganlegg.
Leiligheten består av:

Entré:
Lys og innbydende entré med praktisk skyvedørsgarderobe, samt mulighet for ytterligere oppbevaringsmøbel som skoskap/kommode.

Bad (2018):
Stort baderom innredet med vegghengt servantinnredning med slette fronter og benkeplate av kompaktlaminat, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil over servant med overlys, vegghengt høyskap, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, badekar med vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånddusj, og vegghengt toalett. Avtrekksventil på vegg. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel (vaskemaskin og tørketrommel medfølger).

Stue/kjøkken 2014):
Romslig og luftig oppholdsrom med åpen kjøkkenløsning, peisovn, og god plass til sofa- og spisegruppe. Store vindusflater gir godt med naturlig lysinnslipp.
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, og benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Ventilator med kullfilter over platetopp. Automatisk lekkasjestopper under oppvaskkum. Alle hvitevarer medfølger; integrert stekeovn og oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap og fryser, nedfelt platetopp, samt mikrobølgeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Utgang til vestvendt balkong på 10 kvm, med fin utsikt mot grøntområder. Balkongen har gulvoverflater belagt med fliser, utebelysning, utvendig stikkontakt og markise. Utsikten fra stue/spisestue til flott delvis natur hage. Usjenert og ingen innsyn fra blokker langt unna!

Soverom:
Leiligheten har 2 soverom, begge av god størrelse og med plass til dobbeltseng.
Garderobeskap på hovedsoverom. Det ene soverommet var opprinnelig 2 rom som nå er slått sammen.

Overflater:
Bad - Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling av malt flate med downlights.
Øvrige rom - Gulvflater belagt med parkett. Vegg- og himlingsflater i malte flater. Glatte innerdører. i entré.

Annet:
- Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i felles trappegang.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap for rør-i-rør på bad.
- Varmtvannsbereder er plassert i hjørnet av kjøkkenbenk.

Medfølger:
- Alle hvitevarer på kjøkken.
- Vaskemaskin og tørketrommel.
- Fastmontert skjenk i stuen.

Medfølger ikke:
- Taklampe i entré, spisestue og hovedsoverom.
- Skoskap i hovedsoverom (kan evt. diskuteres).

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn.
Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 24.08.1966. I tillegg foreligger det ferdigattest på garasjeanlegg datert 20.01.1967, nye vinduer datert 29.10.1969, ny vegg datert 29.05.1970 og rehabilitering av fasader datert 10.10.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.
Det er avvik fra byggetegninger:
Kott er innlemmet i soverom 1. Vaskerom er innlemmet i bad. Tidligere soverom 2 og 3 er slått sammen til ett soverom, samt innlemmet gang.
Kott og gang er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold (kott innlemmet i soverom 1, og gang innlemmet i soverom 2) er ikke bruksendret/omsøkt, og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold, og da må tilbakestilles/brukes som kott og gang.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet festekontrakt med vilkår, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om trafostasjon/kiosk samt anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., panterett til sameiet og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Navn på utleier må varsles styret/forretningsfører.

Aslakveien har en ettertraktet og sentral beliggenhet mellom Røa og Ullerntoppen.

Nærområdet kan by på flotte turstier og naturopplevelser i Mærradalen, med lysløype som følger Mærradalsbekken nedover mot Husebyskogen, samt fine turstier og skiløyper langs Lysakerelva mot fjorden eller opp til Bogstad og videre inn i marka. Bogstadvannet har flotte bademuligheter om sommeren, samt skiløyper og skøyteis om vinteren. Bogstad gård har kafé, butikker, museum og tilbud for de aller minste. Her finner du også Oslo Golfklubb, som kan tilby en av Europas beste golfbaner. Bogstad er åpen for greenfeespill hele sesongen, og har bl.a. innendørs treningssenter samt golfsimulator.
Det er mange idrettslag i området som blant annet Njård IL, Røa IL, Ready Idrettsforeningen, Vestre Akers Skiklub, Ullern Idrettsforening og Idrettslaget Heming - med tilknytning til ulike idrettsanlegg. Videre ligger Holmenkollen nasjonalanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski, samt Skimore Oslo og Høyt og Lavt Oslo Sommerpark, i nærheten.
Nærmeste treningssenter er Basic Treningssenter, EVO Røa og ikke minst flotte SATS Røa og Røabadet - Badeland & Velvære (tidl. Røa bad).

Fra boligen er det umiddelbar nærhet til Rema 1000 i Røa Næringspark, 400 m til søndagsåpen Joker, samt kun ca. 10 minutters gange til Røa sentrum.
I sentrum finner du blant annet det nye kjøpesentret Røa Torg - den nye møteplassen - med et godt utvalg av forretninger og servicetilbud, herunder Vinmonopolet og Coop Mega med stor ferskvaredisk og rikt vareutvalg. Serveringsstedene Indique Flavours, Jønk, Lofthus Samvirkelag, Sushi Huset Røa og Åpent bakeri holder også hus på Røa Torg. Deichman Bibliotek avd. Røa finner du i Samfunnshus Vest på torget.
Røa senter kan by på stor Meny, FUDI, smak av italia, Baker Hansen, Japoniis sushi, blomsterbutikk, apotek, bokhandel, renseri m.m. Her finner man også en rekke helse- og velværetilbud som frisør, hud- og kroppspleie, treningssenter, idrettsklinikk, legekontor, tannklinikk m.m.
Ønsker man ytterligere shopping, finner man populære CC Vest kun en kort bil-/busstur unna. Majorstuen og de øvrige handlegatene i Oslo sentrum ligger også godt innenfor rekkevidde.

Det er kun ca. 200 m til busstopp ved Røa Næringspark (nr. 46, samt nattbuss). T-bane fra Røa, som tar deg til Majorstuen på 12 minutter. Turvei/sykkelvei gjennom Mærradalen til Radiumhospitalet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Aslakveien 21 sokner til Huseby skole (1.-7. trinn), og Hovseter skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Rønningen Kanvas barnehage, Montessoribarnehagen Solsikken avd. Lilleputt, og Ullernkollen barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 8567 kvm.
Festeavgiften er kr 170.000,- pr. 2024, og denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Festeavtalen varer i 90 år fra 01.07.1962, og utløper 01.07.2052.
Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett og samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.

Oslo kommune bekrefter at de ikke vil benytte forkjøpsretten og samtykker til overdragelse av gnr. 11, bnr. 326, snr. 43 i Oslo kommune, i brev datert 28.04.2025.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjerekke, klargjort for etablering av ladeboks (kabler lagt frem til punkt).
Elbil-eiere må installere egen strømmåler i garasjen, da det ikke er kapasitet i nettet for å lade Elbiler.

Parkering av biler og andre motorkjøretøyer er bare tillatt på gjesteparkeringsplassen med gyldig parkeringsbevis/oblat festet på venstre side, innside av frontrute godt synlig. Oblater som skal settes på biler og evt. tilhengere, som parkeres på denne plassen, fås ved henvendelse til styret.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til andre sikringssoner, vannforsyningsanlegg, boligformål med tilhørende anlegg og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 11.04.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-5058 vedtatt 13.11.2019, 30664 vedtatt 09.06.1964, S-1023 vedtatt 03.01.1963, S-436 vedtatt 09.05.1952 og 62052 vedtatt 16.12.1952.

Pågående reguleringssak i nærområdet, saksnr. 202005592:
Saken gjelder; "Aslakveien 14 - Planforslag til politisk behandling - Boliger". Plan- og bygningsetatens saksfremstilling med vurdering av planforslaget:
"JM Norge AS foreslår å omregulere Aslakveien 14 fra industri til boliger. Hensikten med reguleringsplanen er å erstatte dagens næringsbebyggelse med ny bebyggelse, hovedsakelig boliger. Langs Aslakveien legges det til rette for offentlig eller privat tjenesteyting og/eller håndverksvirksomhet i 1. etasje og underetasje. Planen sikrer et grøntbelte langs Mærradalen mot nord og øst, og grøntrabatt og gangvei langs Aslakveien. Foreslått tillatt bruksareal er 19 100 m2, i en bebyggelse på 5-7 etasjer.
Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget. Vi mener at høydene og utnyttelsen må nedjusteres og tilpasses området og terrenget bedre, og at omsorgsboliger med tilhørende kvaliteter ikke er sikret godt nok."
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202005592

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4.758,- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, kabel-TV/Internett (grunnpakke), kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, nedbetaling andel fellesgjeld og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med 5 % økning 01.01.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.533,-
Lån rørrehabilitering kr 665,-
Kabel-TV/Internett kr 430,-
Vedlikehold kr 130,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 3630 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor T-We som leverandør av kabel-TV og Internett. TV-tuner/dekoder kan medfølge, men må omregistreres på ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.872.408,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7.489.633,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 1.275,- pr. inneværende år.

Andel formue er kr 161.102,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 98.193,- pr. 01.03.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 12.725.424,- pr. 01.03.2025, og lånevilkårene er:

Lånenr. 9820.79.20118 (Obos Banken)
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 6,95 %, nominell rente, flytende.
Innfrielsesår: 2040
Avdragsfrihet: Nei.
IN-ordning: Ja (seksjonen har nedbetalt sin andel).

Lånenr. 9820.79.17869 (Obos Banken)
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 6,95 %, nominell rente, flytende.
Innfrielsesår: 2040
Avdragsfrihet: Nei.
IN-ordning: Nei.

Lånenr. 9820.80.23047 (Obos Banken)
Annuitetslån, 12 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 6,95 %, nominell rente, flytende.
Innfrielsesår: 2032
Avdragsfrihet: Nei.
IN-ordning: Ja.

Dette sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt seksjonseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til seksjonen, og følger seksjonen ved et eventuelt salg.

Kr 46.063,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 665,-.

6 990 000,00 Prisantydning
98 193,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 088 193,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

177 200,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
188 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 276 433,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Hanne Kähler

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Granli Boligsameie, med sameiebrøk 270/17269.
Sameiet består av 64 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 21 08 05 25. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Hunder tilhørende sameiere kan luftes på fellesarealer, så fremt hundeeiere har hunden i bånd. I tillegg skal alltid hundeeier påse at all avføring tas opp, og kastes i restavfallscontainer i egnet pose. Hundeeier må påse at hunden ikke er til sjenanse for øvrige sameiere, og vise særlig hensyn overfor disse.
Det er kun tillatt å bruke gassgrill og elektrisk grill på balkongene (gassbeholderen må ikke være større enn 2,5 kg).
Bomberommet kan benyttes til lager for hagemøbler, og sportsrelaterte sesongartikler. Hver gjenstand skal merkes med navn og adresse.
Sameiets hjemmeside; home.solibo.no/hp/granlisameie/

Innvendige endringer i bruksenhetene som medfører inngrep i byggets bærende konstruksjoner må ikke foretas uten styrets godkjennelse.
Nåværende praksis med hensyn til utskifting av vinduer ved at dette er den enkelte seksjonseiers ansvar, gjelder kun kjøkken, stuedør, og stuevindu på vestsiden/sydsiden av byggene. Øvrige vinduer mot øst, nord, og små vinduer mot sør dekkes av Sameiet (alle små vinduer ble byttet ut sommer 2013).

Foretatte påkostninger de senere år:
2023 - Skiftet taket på begge byggene. Bygget ny sandkasse.
2022 - Rørrehabilitering.
2012-2013 - Fasaderehabilitering.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 28.03.25 at det ikke foreligger planer om å gjennomføre påkostninger. De jobber for å bygge en bedre økonomi og redusere gjeld de kommende årene.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at aksjeselskaper, institusjoner, stiftelser, kommuner og andre juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/overtakelse: kr 3.890,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 48-0020/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2520

Sist oppdatert: 01. mai 2025 kl. 09:32