Ekebergveien 157B

Ekebergveien 157B , 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 2, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 2, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 407 kvm

BRA-i:
1. etasje 127 kvm: Vindfang, to ganger, bad, toalettrom, stue, spisestue, kjøkken, bod og to soverom.
2. etasje 118 kvm: To ganger, to bad, stue, spisestue, kjøkken og tre soverom.
Kjelleretasje 80 kvm: Vindfang, kjellerstue, to ganger, vaskekjeller, teknisk rom og tre boder.
Loftsetasje 36 kvm: Gang og tre boder.

BRA-e:
Kjelleretasje 35 kvm: Tilliggende dobbelgarasje med tilstøtende vegger.

BRA-b:
1. etasje 11 kvm: Innglasset veranda med tilstøtende vegg.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Veranda utenfor stue.
2. etasje 29 kvm: Veranda utenfor stue og spisestue og balkong utenfor et soverom.
Kjelleretasje 11 kvm: Steinlagt uteplass.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 119 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 83 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Hel, seksjonert tomannsbolig med tilliggende dobbelgarasje samt elbilladere beliggende i bydel Nordstrand, Oslo kommune. Bygningen er iht. tilstandsrapport over fire plan, oppført i 1937 med tilbygg i 1942 og 1994. Boligen har støpt gulv mot grunn og grunnmur i betongkonstruksjoner/sparesteinsmur. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av mur- og betongkonstruksjoner samt trekonstruksjoner. Fasader er hovedsakelig utført i trepanel samt pussede og malte flater. Yttertaket er en saltak-/valmtak-konstruksjon i tre, tekket med takstein i 2023. Renner, nedløp og beslag er av metall. Vinduer har karmer av tre med 1-, 2- og 3-lags glass, samt koblet glass fra 2015, 2002, 1994, 1976 og byggeår. Takvinduer med karmer av plast er fra 2023. Ytterdører og balkongdører er i tre med glassfelt. Det er skorstein fra byggeår med ildsteder i flere etasjer. Boligen har flere balkonger og verandaer. Tilliggende dobbelgarasje er oppført i mur- og betongkonstruksjoner/sparesteinsmur og har elektriske leddporter.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Kjeller Våtrom:
- Vaskekjeller: TG3 gitt grunnet vaskekjellerens samlede tilstandsbilde. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Membran/tettesjikt er ikke ført under klemringen i sluket. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Sjablongmessig prisanslag: kr. 100 000 - 300 000.

TG2
2. Etasje Bad 1:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet våtrommets samlede tilstandsbilde. Det er ikke benyttet mykfuger i overganger/hjørner mot badekar. Vindu er plassert i våtsonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte er ikke etablert. Effekten til avtrekksviften ble ikke funksjonstestet. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. I fordelerskapet observeres korrosjon på endeplugg til fordeler. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer.

2. Etasje Bad 2:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet våtrommets samlede tilstandsbilde. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er ikke skiftet ved oppgradering. Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Effekten til avtrekksviften ble ikke funksjonstestet. Fordelerskap mangler kursoversikt og merking av rørføringer.

1. Etasje Bad:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet våtrommets samlede tilstandsbilde. Vinduer er plassert i våtsonen. Lokalfallet i dusjsonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert stedvis riss i porselenet på toalettet.

2. Etasje Kjøkken:
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk, samt stedvis misfarging ved kjøleskap og fryseskap.
- Vannrør: Grunnet alder.
- Avløpsrør: Grunnet alder.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

1. Etasje Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom:
- Overflate vegg: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger ved toalett.
- Vannrør: Grunnet alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte fra den innebygde toalettsisternen.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Grunnet alder. Vannrør er montert på yttervegg ved garasje som gir økt risiko for fryste rør.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap i bod 1 har ikke avrenning til rom med sluk.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Grunnet alder.
- Varmtvannsbereder: Grunnet alder. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og røropplegg er frakoblet. Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater i 1. etasje.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i enkelte gulvflater. Parkettgulv bærer stedvis preg av slitasje. Tregulv har stedvise åpninger/gliper i skjøter. Det er registrert bom i gulvfliser ved ildsted i 2. etasje og i entré.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes stedvis som utilstrekkelig.

Rom under terreng:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet bygningsdelens samlede tilstandsbilde. Himlingsflater i bod 1 har avflassing av maling. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv. Gulvbelegg bærer preg av slitasje og elde. Enkelte innerdører bærer preg av slitasje/elde. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det ble registrert forhøyet fuktnivå og lukt i utlektet veggkonstruksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet bygningsdelens samlede tilstandsbilde. Loftet var delvis utilgjengelig for inspeksjon. Misfarging observeres stedvis i skråtak og undertak. Det er ikke etablert dampsperre. Ventilasjonen vurderes til å være utilstrekkelig.

2. Etasje Etasjeskiller og gulv på grunn:
- Skjevhetsmåling: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 12 mm i stue og opptil 44 mm i spisestue.

1. Etasje Etasjeskiller og gulv på grunn:
- Skjevhetsmåling: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm i spisestue og i gang 2.

Kjeller Etasjeskiller og gulv på grunn:
- Skjevhetsmåling: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 11 mm i kjellerstue og opptil 20 mm i gang 1.

Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet bygningsdelens samlede tilstandsbilde. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser tegn til elde og med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Grunnet alder. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør fra 1976 viser tegn til slitasje. Balkongdør ved balkong i 2. etasje viser begynnende utvendig slitasje og har utettheter ved beslag. Balkongdør mot innglasset veranda i 1. etasje har skader på tettelister. Ytterdører grunnet alder.

Balkonger:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet bygningsdelens samlede tilstandsbilde. Overflatematerialer på konstruksjonene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fukt/råteskader. Det er registrert bom i enkelte skiferstein. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Terrasse / platting:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Gjerde/rekkverk viser tegn til slitasje, elde, skjevheter og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Sprekkdannelser og avskallinger observeres stedvis.

Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Forstøtningsmur:
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur. Det registreres avskallinger på forstøtningsmur av betong.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut.
- Utvendige avløpsledninger: Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut.

Tilliggende dobbelgarasje:
- Helhetsvurdering: TG2 er gitt grunnet bygningsdelens samlede tilstandsbilde. Det observeres stedvis sprekker og riss på gulv. Forholdet kan tyde på setningsskader. Store deler av overflater inne i garasjen var ikke tilgjengelige for inspeksjon.

TGIU
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Yttertaket er inspisert fra bakkeplan, da det ikke var tilgjengelig grunnet høyde og sikkerhetsmessige årsaker.

Helse, miljø og sikkerhet
-Innvendige trapper: Rekkverk og håndløper: Trappen ned til kjeller har åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.
- Balkonger: Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1.0 meter.
- Utvendig trapp: Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappene har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.
- Forstøtningsmur: Rekkverkshøyde og lysåpninger: Forstøtningsmuren på nord-vendt side mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr (utgått på dato/årstall). Forholdet påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slokkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
Boligen selges på vegne av et dødsbo. Selger har kunnskap om boligen.

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Nye bad i begge seksjoner i 2005. Dokumentasjon foreligger ikke.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Nytt tak og to nye takvinduer i 2023. Utført av Norges tak og blikk As. Dokumentasjon foreligger. Dette er også utført: Nye vinduer ble satt inn i 1. og 2. etasje samt i kjellerstue. Dokumentasjon foreligger.
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Ny termostat bad i 1. etg i 2024. Utført av Nordstrand elektro. Dokumentasjon foreligger. Ladeboks installert i garasjen i 2021. Utført av HGN elektro. Dokumentasjon foreligger. Nye varmepumper ble installert i begge seksjoner i 2021. Arbeid utført av HGN elektro. Dokumentasjon foreligger.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Utekran ved garasjen byttet. Utført av Comfort Lambertseter i 2021. Dokumentasjon foreligger.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja. Noe løs murpuss i fyrrom og kjellerstue, som er utbedret i 2026. Radiatorene er kun koblet fra og kan benyttes for eksempel ved kjøp av varmepumpe.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Følgende påkostninger er gjort de senere år:
2023:
- Omlegging av yttertak utført av Norges Tak & Blikk AS
- Nye takvinduer med karmer av plast

2022:
- Montering av termostat utført av Nordstrand Elektro På Timen AS

2021:
- Montering av varmepumper utført av HGN Elektro AS og Envieco AS
- Montering av utekran ved dobbelgarasje utført av Comfort Lambertseter AS
- Montering av ladeboks i garasje utført av HGN Elektro AS

En hel tomannsbolig fra 1937, oppført over fire plan med til sammen 361 kvm internt bruksareal fordelt på kjeller, 1. etasje, 2. etasje og loft. Boligen er seksjonert i to seksjoner og selges under ett. Dette er en sjelden mulighet til å sikre seg en stor og innholdsrik familiebolig med romslig tomt på 788 kvm i et etablert villastrøk på Holtet.

Eiendommen har vært i en families eie over en rekke år og er vedlikeholdt igjennom årene. Yttertaket ble lagt om i 2023, og det er installert varmepumper i begge etasjer i 2021. Innvendig har boligen en lys og luftig planløsning med store vindusflater som gir flott utsikt og rikelig med naturlig lys. Alle bad er rehabilitert i 2005 og det er satt inn nytt kjøkken i 1. etasje i 2011. Hver seksjon har egne kjøkken, bad, stuer og soverom og dagens planløsning gir på mange måter en god separasjon mellom de to seksjonene. Boligen selges allikevel samlet da det er gjort enkelte planmessige og tekniske tilpasninger igjennom årene som krever ombygging for at de to boenhetene skal fungere som to helt separate enheter. Boligen fremstår som velholdt, men med behov for noe modernisering, særlig i kjeller- og loftsetasjene. Dette gir samtidig gode muligheter for å videreutvikle og oppgradere boligen etter egne ønsker og behov. Her er mulighetene mange – enten man ønsker en stor og fleksibel familiebolig, flere generasjoner under samme tak, en løsning med hjemmekontor eller en kombinasjon av bolig og utleie. Boligens størrelse, planløsning og to seksjoner gir et spennende utgangspunkt for den som ønsker å tilpasse eiendommen etter egne behov.

Eiendommen har en stor, frodig og solrik hage, flere verandaer og flott utsyn, blant annet mot sjøen. På gårdsplassen er det gode parkeringsmuligheter, i tillegg til integrert dobbelgarasje. Flere ildsteder bidrar til en lun og hyggelig atmosfære, og boligen har mange kvaliteter som gjør den velegnet for familieliv.

I n n e h o l d e r 1. e t a s j e

V i n d f a n g :
Velkommen inn! Vindfanget har flislagt gulv med varme og er felles inngang for begge seksjonene. Det er garderobeløsninger på begge sider. Herfra kommer du videre til entreen med bod og til boligens øvrige rom.

S t u e :
Lys og innbydende stue med gode innredningsmuligheter. Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og gir fredelig utsikt over grønn og frodig hage.

Stuen har utgang til en innglasset veranda på 11 kvm, som igjen har videre adkomst til en takoverbygget veranda på 7 kvm. Herfra er det trapp ned til hagen.

U t e p l a s s e r :
Solrik eiendom med stor, fin felles hage med gode solforhold. Her får du morgensolen ved inngangspartiet og kveldssol i hagen og på terrassen, i følge selger. Et perfekt sted å nyte årets varmere dager. Den overbygde uteplassen gjør det mulig å benytte seg av uteplassen uavhengig av vær. I tillegg til fine uteplasser som balkong og veranda, byr hagen på flere hyggelige og godt utnyttede områder.

S p i s e s t u e :
Spisestuen ligger i tilknytning til stue og kjøkken, med god plass til et stort spisebord for familie og gjester.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet i 1. etasje fikk ny innredning i 2011 med slette fronter og benkeplater av laminat. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, og det er flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet har benkskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarene består av frittstående kjøleskap med frysedel, frittstående oppvaskmaskin, samt integrert komfyr og mikro i høyskap og nedfelt induksjonstopp. Hyggelig spiseplass foran kjøkkenvindu.

S o v e r o m :
To soverom av god størrelse beliggende i første etasje. Begge soverommene har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord på hver side. I tillegg er det god plass til oppbevaring og montering av garderobeløsninger. Det største soverommet har montert skyvedørsgarderobe. POtensiale for å innrede ytterligere et soverom i denne etasjen der det i dag er spisestue.

B a d :
Lyst og pent bad oppgradert i 2005. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av vegghengte og gulvstående servantskap med dører og skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt speil og overbelysning med stikkontakt på veggen. Det er også vegghengte og gulvstående høyskap som gir god plass til oppbevaring. Badet har innmurt badekar og frittstående toalett. Vegg-i- vegg siden med badet ligger det også et praktisk, separat gjestetoalett med servant.

I n n e h o l d e r 2. e t a s j e

Adkomsten til 2. etasje skjer via innvendig tretrapp fra 1. etasje. Etasjen inneholder gang, to bad, stue, spisestue, kjøkken og tre soverom. Fra stuen og spisestuen er det utgang til en vestvendt veranda på 25 kvm, belagt med takpapp og terrassebord, med rekkverk av tre, utebelysning, stikkontakter og markiser. Selgerne beskriver verandaen som vestvendt med gode solforhold fra middag og utover, og med nydelig utsikt mot sjøen. Fra et av soverommene er det utgang til en balkong på 4 kvm, belagt med sinkplater og med rekkverk av tre og metall. Det er eget sikringsskap med automatsikringer og egen strømmåler er plassert i etasjen.

S t u e :
Stor og møbleringsvennlig stue med store vindusflater, flotte lysforhold og fin utsikt. Stuen i 2. etasje har utgang til den vestvendte verandaen. Det er peis i stuen.

S p i s e s t u e :
Spisestuen i 2. etasje ligger i delvis åpen forbindelse med stuen og også dette rommet har utgang til verandaen. Det er registrert stedvise skjevheter i gulvet i spisestuen.

K j ø k k e n :
Separat kjøkken med spiseplass. Kjøkkenet i 2. etasje har innredning med profilerte fronter og benkeplater av stein/kompositt og laminat. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, og det er flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet har benkskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarene er frittstående: kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr med induksjonstopp. Hvitevarer på kjøkkenet foruten komfyr medfølger salget.

S o v e r o m :
Boligens 2. etasje inneholder tre soverom. To av soverommene ligger på sørsiden av etasjen, mens ett soverom ligger på nordsiden. Fra ett av soverommene er det utgang til balkong på 4 kvm.

B a d 1 :
Boligen har to helflisede baderom i 2. etasje. Bad 1 ble oppgradert i 2005 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er av malt flate med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, innmurt speil og overbelysning på vegg over servant, samt høyskap på vegg. Badet har innmurt badekar med badekararmatur tilkoblet hånddusj, og vegghengt toalett med innebygget sisterne.

B a d 2 :
Bad 2 i 2. etasje er også oppgradert i 2005 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er av malt panel med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt innmurt speil og belysning på vegg over servant. Det er dusj på gulv med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, samt frittstående toalett.

I n n e h o l d e r L o f t

Loftsetasjen nås via innvendig tretrapp og inneholder en gang, tre boder og fire kneloft. Takhøyden varierer mellom 0,15 og 2,48 meter, og det målbare bruksarealet er begrenset av skråtak og lav himlingshøyde. Loftet egner seg primært til oppbevaring.

I n n e h o l d e r K j e l l e r

Adkomst til kjelleren skjer via innvendig trapp fra 1. etasje, og via vindfanget som har direkte inngang fra utsiden. Vindfanget leder inn til to ganger som fordeler seg mot kjellerstuens rom, vaskekjelleren, teknisk rom og tre boder. Kjellerstuen gir ekstra plass til lek og avslapning, og er en fin løsning for barnefamilier. Ildsted er plassert i kjelleren. Utenfor kjelleren ligger et steinlagt uteplass med direkte tilgang fra vindfanget.

V a s k e k j e l l e r :
Praktisk vaskekjeller som har innredning med slette fronter og heldekkende oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Det er opplegg for vaskemaskiner og tørketrommel. Gulvet er delvis flislagt og delvis overflatebehandlet mot grunn. Vegg- og himlingsflater er malte. Vaskekjelleren har oppgraderingsbehov.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Parkett, tregulv, gulvbelegg og laminat. Flislagt i entré i 1. etasje med gulvvarme, flislagt ved ildsted i 2. etasje, flislagte bad og toalettrom med gulvvarme.
Vegger: Tapetserte og malte flater samt panel, MDF-panel i rom og teglstein. Flislagte vegger i bad og toalettrom.
Himling: Himlingsplater, malte flater, panel og malte paneler. Downlightsbelysning i flere rom.

Følgende hvitevarer medfølger salget:
Kjøkken 2. etg. oppvaskmaskin, fryseskap og kjøleskap følger boligen.
Kjøkken 1. etg. Kjøl/fryseskap og oppvaskmaskin følger boligen. Hvitevarer i kjellerbod følger ikke.
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Det er installert to varmepumper fra 2021, plassert i 1. etasje og 2. etasje, med utført service i 2024. Det er gulvvarme i vindfang i 1. etasje, på toalettrommet, samt på baderommene (to bad i 2. etasje og ett bad i 1. etasje). Videre er det skorstein fra byggeår med ildsteder plassert i kjeller, 1. etasje og 2. etasje.

Det gjøres oppmerksom på at det er opplegg for vannbåren varme i boligen, men tilhørende radiatorer og røropplegg er frakoblet per selgers opplysning. Radiatorene kan koples til ved hjelp av varmepumpe for god og jevn varme i hele huset.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937. 
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av våningshus med garasje fra 1936 samt byggetegninger til dokumentet. Det foreligger ikke tegninger av loftsetasjen. Tegningene er noe vanskelig å tyde. Det er enkelte mindre avvik mellom disse byggetegningene og dagens bruk av arealer:

Første etasje:
- Det er etablert vindfang utenfor entréen på dagens planløsning.
- Dagens baderom er utvidet (i retning dagens kontor/soverom). Det er vanskelig å tyde på tegningene hva rommet var tiltenkt som.

Andre etasje:
- Det var tidligere en vegg som som delte dagens stue i to.
- Det er etablert en større veranda og satt inn doble dører fra det som er dagens stue.
- Dagens spisestue var omtalt som soverom.
- Det er ikke mulig å tyde hva dagens kjøkken opprinnelig var tegnet som.

Kjelleretasje:
- Det er ikke mulig å tyde hva dagens vaskekjeller opprinnelig var tegnet som.
- Det er ikke mulig å tyde hva dagens tekniske rom var tegnet som. Dette rommet var tidligere delt inn i to mindre rom.
- Deler av kjellerstuen benyttes i dag som vindfang. Det er etablert en vegg for å skille kjellerstuen fra vindfanget.

Fasade:
- Det er satt inn et loftsvindu på hver langside.
- Vindfang et bygget på og trappen inn til entréen er utvidet.
- Tre av vinduene i første etasje ser ut å ha blitt tettet igjen (langside ved entré).
- Det er satt inn en garasjeport nr. to på langsiden med garasje.
- Det er satt inn to vinduer i spisestuen i første etasje. Tidligere var det tegnet inn ett stort vindu.
- Deler av verandaen i første etasje er innglasset.
- Det er satt inn et vindu i det som er bad nr.2 i andre etasje.
- Verandaen i andre etasje er utvidet og det er satt inn dør fra spisestuen.

Det foreligger videre uattestert ekspedisjonsdokument for etableringen av vindfang samt byggetegninger til dokumentet som ikke er godkjente byggetegninger. Dette samsvarer med dagens løsning.

I henhold til tinglyst reseksjonering med doknr. 88124, tinglyst 20.12.2005 er det følgende avvik:

Første etasje:
- Det som betegnes som terrasse i reseksjoneringen er i dag veranda, som er delvis innglasset. Det er montert skyvedør mellom den innglassede og ikke-innglassede delen.
- Det er satt inn en dør i veggen mellom gang 2 (betegnet som hall i reseksjoneringen) og stuen.
- Vindfang etablert utenfor entréen.
- Det er etablert en bod i entréen.

Andre etasje:
- Det er etablert et større baderom som i dagens planløsning ligger i en del av arealet som tidligere var en del av spisestuen.

Loftsetasje:
- Bod 1 og 3 i loftsetasjen er på tegningene til reseksjoneringen omtalt som pikeværelse.

Videre foreligger det melding om ferdig byggearbeid for bruksforandring til mørkerom for filmfremkalling, datert 19.05.1961.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 12 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannrett, gjerde, vann/kloakkledning, veg, bebyggelse, benyttelse og adkomstrett.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) i felles avkjørsel fra Steinhammerveien over gnr. 157 bnr. 799. Rettigheten er tinglyst på Ekebergveien 157B gnr. 157 bnr. 2, dagboknr. 36162, tinglyst 06.07.1995.

Bolig med to boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tomannsboligen er inndelt i to seksjoner, seksjon 1 og seksjon 2, som selges samlet.
Seksjonsnummer to inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Nordstrand, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Attraktivt beliggende på Holtet – et av de mest populære og veletablerte boligområdene på Nordstrand.
Ekebergveien 157 B ligger idyllisk til på Holtet, i et attraktivt og etablert boligområde preget av hyggelig villabebyggelse, grønne omgivelser og et godt naboskap. Her får man en sjelden kombinasjon av ro og nærhet til byen – med et levende lokalmiljø rett utenfor døren og kort vei til både sjø, marka, skoler, butikker og et rikt utvalg av fritidsaktiviteter.

Holtet har et hyggelig og særpreget lokalsentrum som dekker mange av hverdagens behov. Jacob’s Holtet er en av områdets populære møteplasser og byr på et stort utvalg dagligvarer, ferskvarer og delikatesser. I nærområdet finnes også bakeri, kaféer, serveringssteder, apotek og andre servicetilbud. For et enda bredere utvalg av butikker og tjenester er det kort vei til Sæter og Lambertseter, mens Oslo sentrum nås enkelt med kollektivtransport.
Kollektivtilbudet er meget godt, med Holtet som et sentralt knutepunkt i området. Det er kun 5 minutters gange til både Holtet og Sørlie trikkestopp. Ekebergbanen med trikk gir hyppige og effektive forbindelser til sentrum, og det er også gode bussforbindelser. Dette gjør det enkelt å komme seg til jobb, skole og byens øvrige tilbud uten å være avhengig av bil.

For barnefamilier er beliggenheten spesielt attraktiv. Det finnes flere barnehager og skoler i nærområdet, og blant annet ligger Bekkelaget skole på Holtet. Området rundt skolen, Ekebergsletta og Brannfjell gir samtidig svært gode muligheter for lek, aktivitet og friluftsliv. Her kan barna vokse opp med kort vei til både skole, venner, idrett og natur.
Fritidsmulighetene er mange og varierte. Ekebergsletta er et naturlig samlingspunkt for aktivitet og idrett, med et stort og allsidig idrettsmiljø. Her finnes blant annet fotballbaner og anlegg for en rekke aktiviteter. Like i nærheten ligger også Ekebergparken, med vakker natur, skulpturer, turveier og flotte utsiktspunkter over Oslo. Brannfjellskogen byr på fine turmuligheter og er et populært rekreasjonsområde for både store og små.

For den som setter pris på sjøen, er det også kort vei til Bekkelaget, Ormsund og fjorden, med fine turmuligheter og badeplasser i nærområdet. Samlet gir dette en beliggenhet hvor man kan ha en aktiv og innholdsrik hverdag, samtidig som man kan trekke seg tilbake til rolige og grønne omgivelser hjemme.

Holtet har med andre ord mye av det man ser etter i en god boligbeliggenhet: et trygt og etablert bomiljø, et hyggelig lokalsentrum, gode kollektivforbindelser, nærhet til skoler og barnehager, et rikt idretts- og fritidstilbud og flotte friområder. Samtidig er det kort vei til Oslo sentrum og resten av byens tilbud.

For en generasjonsbolig er dette en særlig velegnet beliggenhet – med nærhet til det man trenger i hverdagen og gode muligheter for at flere generasjoner kan ha en aktiv, sosial og enkel hverdag med mange tilbud innen kort avstand.

Innkjøring til eiendommen fra Steinhammerveien med bil eller via gangport fra Ekebergveien.
Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet fra Krogsveen på fellesvisninger.

Barnehager:
- Christiania Barnehave Nordstrand
- Bekkelaget Kirkes barnehage
- Nordseter barnehage
- Ekeberg Idrettsbarnehage/Læringsverkstedet
- Kongsveien barnehage

Skoler
- Eiendommen sogner til Bekkelaget skole (1.-7. kl.) som avgir barn til Brannfjell skole (8.-10. kl.).
- Lambertseter videregående skole
- Kongshavn videregående skole

Idrett og fritid:
- Best Trening
- Mudo Nordstrand

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 788 kvm.

Eiendommen har en stor, frodig og solrik hage, flere verandaer og flott utsyn, blant annet mot sjøen. På gårdsplassen er det gode parkeringsmuligheter, i tillegg til integrert dobbelgarasje.
Tomten er opparbeidet med asfaltert adkomstvei og gårdsplass, steinlagte gangstier, skiferbelagt uteplass, plenareal, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Selger opplyser at gjerdet på nordsiden er plassert ca. 30-40 cm. inn på naboens tomt. Redskapsboden nærmest Ekebergveien vil bli fjernet.

Parkering for to biler i tilliggende dobbelgarasje med elektriske leddporter. Fastmontert lader for EL-bil følger med. I tillegg biloppstillingsplass for flere biler på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei til felles privat avkjørsel med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-4734, datert 28.08.2013 med tilhørende bestemmelser: detaljreguler med reguleringsbestemmelser for nytt dobbeltspor Oslo - Ski (Follo-banen).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Holtet trikkebase, Kongsveien 93 - Plansak: Det pågår en plansak med detaljregulering for trikkebasen på Holtet. Holtet er under utvikling, og som en del av kommunedelplanen legges det til rette for økt bebyggelse/fortetting nær møteplasser og torg. Det foregår detaljregulering for å tilrettelegge for "Stasjonsbyen Holtet". Planen skal legge til rette for flere boliger, et godt lokalsenter med trafikksikre løsninger og miljøforbedring. Planen innebærer ytterligere utbygging på kiosktomten, og den gamle juletretomten i Holtveien. Se saksnummer 2025/06817.
- Steinhammerveien 10F - Byggesak: Endring av bærekonstruksjoner i bygg. Tillatelse til tiltak gitt 28.01.2026. Se saksnummer 2026/00550 for mer informasjon.
- Ekebergveien 159 - Byggesak: Trapp langs fasade og utvidelse av balkong. Se saksnummer 2025/08546 for mer informasjon.
- Ekebergveien 156C - Byggesak: Bruksendring av rom i underetasje til bolig og fasadeendringer. Se saksnummer 2026/00530 for mer informasjon.
- Steinhammerveien 6C-D - Byggesak: Oppføring av boliger med parkeringskjeller (tidligere Ekebergveien 149-151). Se saksnummer 2025/08232 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Kommunale avgifter er kr 38 280,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 3 973,- for inneværende år.

Forsikring seksjonsnummer 1:
Nåværende eier har forsikring i If som koster ca. kr 11 187,- pr. år.

Forsikring seksjonsnummer 2:
Nåværende eier har forsikring i If som koster ca. kr 14 600,- pr. år.

Strømforbruk seksjonsnummer 1:
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 22 000,- pr. år + ca. kr. 10 000,- i andel strøm fellesareal. Det er tegnet Norgespris.

Strømforbruk seksjonsnummer 2:
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 15 000,- pr. år + ca. kr. 10 000,- i andel strøm fellesareal. Det er tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Vikenfiber/Altibox som leverandør av tv og internett og koster kr 1 714,- pr. mnd. for begge seksjoner. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

I fellesskap med firemannsboligen brøytes det. Privat brøyting koster ca. 18 500 og fordeles likt på 6 boenheter. Det koster ca. kr 3 100,- per seksjon pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 732 268 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Boligen er en tomannsbolig inndelt i to seksjoner som selges samlet. Tallene ovenfor er beregnet formuesverdi for begge de inndelte seksjonene sammenlagt. Tallene under viser beregnet formuesverdi for de ulike seksjonene. Beregningene er foretatt ved bruk av skatteetatens boligkalkulator:

Formuesverdi primærbolig snr.1: Kr. 2 461 442,-.
Formuesverdi sekundærbolig snr. 1: Kr. 9 845 768,-.

Formuesverdi primærbolig snr. 2: Kr. 2 270 826,-.
Formuesverdi sekundær snr. 2: Kr. 9 083 305,-.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 973 for inneværende år.

19 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

475 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
476 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
495 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
19 476 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
19 495 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Stensrud Amlien, Geir Stensrud Amlien og Tone Stensrud Akerjordet

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke stor: finn, krogsveen, hjem, sosiale medier, nettaviser, boligsøkere  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgave  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Innhenting av servitutter og seksjonering   kr 870,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Fotografering  kr 8 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0150/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26150

Sist oppdatert: 15. august 2026 kl. 15:17