Olaf Ryes gate 93

Olaf Ryes gate 93, 3732 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 220, bruksnummer 1736, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Svea Fyr Elveparken Borettslag, organisasjonsnummer 990 293 171

Totalt bruksareal BRA: 89

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Entrè, stue, kjøkken, 2 soverom, bad, 1 bode.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1 etasje 7 kvm: Balkong
1. etasje: 6 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.03.2026 utført av Joakim Havem

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod og carport tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Bolig oppført i 2008. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Slett entrédør. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør og terrassedør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

TG2:
Våtrom: Det er riss i enkelte fliser bak dusjkabinett og saltutslag i fuger rundt sluk. Membranen er eldre med usikker funksjon, og det er åpning rundt avløpsrør ved servant i vegg. Forholdene bør overvåkes, og lokal utbedring anbefales der det er nødvendig.

Kjøkken: Gulvet har slitasje som vurderes å være av estetisk betydning.

Teknisk anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist og bør ettermonteres. Varmtvannsberederen mangler lekkasjesikring, og lokal utbedring anbefales.

Andre rom: Gulvet har slitasje som vurderes å være av estetisk betydning.

Yttervegger/fasade: Det er begrenset lufting bak ytterkledning, og gnagersikring er mangelfull. Begge forhold bør overvåkes eller utbedres lokalt.

Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer er trege å åpne og lukke, og lokal reparasjon anbefales.

HMS: Balkong: Rekkverk har slitasje og bør vedlikeholdes forebyggende. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré
Velkommen inn i en praktisk og innbydende entré med rikelig plass til både yttertøy og sko. Her starter hjemmet ditt med orden og oversikt, samtidig som det inviterer til en lun velkomst.

Stue
Lys, åpen og romslig stue med flotte møbleringsmuligheter – perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys, og fra stuen er det utgang til en solrik balkong/terrasse, ideell for morgenkaffe, grillkvelder eller rolig uteliv.

Kjøkken
Kjøkkenet er hjertet i boligen med delvis åpen løsning mot stuen, som skaper en sosial og funksjonell planløsning. Innredningen fra byggeår har profilerte fronter og nedfelt vask med moderne armatur. Integrerte hvitevarer – stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser – gir et stilrent uttrykk og praktisk hverdagsbruk.

Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en solrik terrasse på 6 m², perfekt for utendørs måltider eller avslapning. Terrassen er bygget i solide trekonstruksjoner med rekkverk i tre, og gulvet er belagt med terrassebord.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er et rolig tilfluktssted med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, som kombinerer komfort og praktisk oppbevaring.

Soverom 2
Dette allsidige rommet egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og kan tilpasses etter behov.

Bad
Moderne bad fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme, flislagte vegger og takplater i himling. Rommet er utstyrt med speilskap med overlys, dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin kan medfølge. Mekanisk avtrekk sørger for frisk luft, og alt av rør og avløp er oppgradert med rør-i-rør og synlige plastløsninger.

Bod (innvendig)
Praktisk innvendig bod med smarte lagringsmuligheter som holder hjemmet ryddig og organisert.

Bod (utvendig)
Utvendig bod gir ekstra oppbevaringsplass til sesongutstyr, sykler eller verktøy – alltid tilgjengelig og praktisk.

Balkong/Terrasse
Boligen byr på flere fine uteplasser. Fra stuen er det utgang til en balkong på 7 m². Gulv belagt med terrassebord gjør balkongen til et perfekt sted for solrike dager, utekos og hyggelige stunder med familie og venner.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin kan medfølge.

Panelovner og varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på leiligheten datert 23.06.2020, og garasjen datert 24.02.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/220/1736:
03.10.2005 - Dokumentnr: 15588 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4003 Gnr:220 Bnr:2

03.10.2005 - Dokumentnr: 15588 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere

01.01.2020 - Dokumentnr: 459159 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0806 Gnr:220 Bnr:1736

01.01.2024 - Dokumentnr: 527167 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3807 Gnr:220 Bnr:1736

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Olaf Ryes gate 93 ligger i et rolig og etablert boligområde i Skien kommune, en kort vei unna sentrum. Eiendommen befinner seg i et område preget av eneboliger og småhusbebyggelse, med lite gjennomgangstrafikk og et generelt stille bomiljø. Beliggenheten gir en god balanse mellom rolige omgivelser og nærhet til byens tilbud. Terrenget i området er lett kupert, med innslag av grøntarealer og typisk boligstruktur for denne delen av byen. Samlet sett fremstår beliggenheten som attraktiv for dem som ønsker å bo i et fredelig boligområde, samtidig som man har praktisk tilgang til sentrum og hverdagslige behov.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
Kjørbekkhøgda skole (1-7 kl.)
318 elever, 18 klasser 1.5 km

Moflata skole (1-7 kl.)
447 elever, 22 klasser 2.2 km

Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 1.4 km

Skogmo videregående skole
900 elever, 40 klasser 1.9 km

Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 1.9 km

Andelsleilighet beliggende i Olaf Ryes gate 93 i skien kommune. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, gressdekte flater med diverse beplantning. Felles parkeringsplasser og carport i rekke med egen plass tilhørende leiligheten. Ankomst via egen inngang.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommunen har plikt til å informere om kjente naturfarer. På kart/plan fra kommunen er området der eiendommen ligger, markert med fare, dvs. fare for flom. Flom i vassdrag kan fore til oversvømmelser, at losmasser fraktes over store omrader og til flomskred i bratte omrader
Etablerte sikringstiltak f.eks. terrengtiltak, dreneringsgrofter, flomverk, skredvoll kan redusere sannsynligheten for fare. Det kan vare forbud mot tiltak og arbeider langs vann og vassdrag og av arealplanen fremkommer byggegrenser. Kartene garanterer ikke at potensielle skred og ras ikke kan na lengre ut enn til de angitte faresoner. Norges vassdrags og energidirektorat, NVE,
har utarbeidet egne retningslinjer for skredfare knyttet til vassdrag ,se www.nve.no. for mer informasjon. Kommunen har plikt til a informere om naturfarer som er kjent. På kart/plan som megler har mottatt fra kommunen er omradet der eiendommen ligger markert med fare, dvs. fare for ras og skred f.eks. leirskred, kvikkleireskred eller jordskred. Kommunen har dermed evaluert risikoen for skred og gradert omradet i forhold til sannsynlighet og risiko og merket på kartene større soner og omrader som kan skli ut.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse og ras- og skredfare, i henhold til reguleringsplan "Reguleringsplan for Smørhullet" datert, 28.08.2006) og Detaljregulert for Smørhullet, datert 21.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er også en del av kommuneplan og regulert til: Boligbebyggelse - Nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, Flomfare, Ras- og skredfare og Turvegtrasè - Nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 12 422,- pr. mnd. og inkluderer: Revisjon, styrehonorar, forretningsførerhonorar, kommunale avgifter, vedlikehold, strøm fellesarealer, bygningsforsikring, og Kabel-TV og internett fra Telenor. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1924,-
Avdrag kr 1953,-
Driftsutgifter kr 4471,-
Felleskostnader: Felleskostnader arealfordeling 3 174,-
Renter lån 7: 578,-
Avdrag lån 7: 180,-
Renter lån 6 - Drenering/avfuktingsanlegg 164,-
Avdrag IN lån 3: 2 393,-
Avdrag lån 6 - Drenering/avfuktingsanlegg 191,-
Felleskostnader lik - alle 2 486,-
Renter IN lån 3: 3 256,-

Borettslaget er sikret i Skadeselskapet Borettslagenes Sikringsfond A/S. Borettslaget er sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra kommende årsskifte.

Borettslaget har kabel tv og bredbånd inkludert i felleskostnadene. Kommunale avgifter betjenes også gjennom felleskostandene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 782 545 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten betjenes gjennom felleskostnadene.

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 12125558907, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 4.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 72
Saldo per 03.03.2026: 17 558 051
Andel av saldo: 804 454
Første termin/første avdrag: 30.03.2014 ( siste termin 30.12.2043 )

Lånenummer: 12137291701, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 4.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 51
Saldo per 03.03.2026: 1 155 882
Andel av saldo: 39 774
Første termin/første avdrag: 30.03.2019 ( siste termin 30.09.2038 )

Lånenummer: 16369639572, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.03.2026: 4.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 116
Saldo per 03.03.2026: 3 453 199
Andel av saldo: 138 128
Første termin/første avdrag: 30.03.2025 ( siste termin 30.12.2054 )

1 300 000,00 Prisantydning
982 356,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 282 356,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 293 396,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Marianne Tasalan Akselsen

Svea Fyr Elveparken Borettslag er et borettslag i Porsgrunn, Norge, registrert med organisasjonsnummer 990 293 171. Borettslaget ble stiftet 15. september 2006 og registrert 23. oktober 2006. Hovedadressen er Jernbanegata 25, 3916 Porsgrunn. Borettslaget kan nås på telefon 35 57 31 00, og det er ofte tilknyttet boligbyggelag, som i dette tilfelle Grenland boligbyggelag.

Som borettslag eier andelseierne andeler som gir rett til å bo i en bestemt leilighet. Borettslaget eier bygningene og fellesarealene, og andelseierne betaler månedlige felleskostnader som dekker drift, vedlikehold og felles gjeld. Styret, som blant annet ledes av valgt styreleder, har ansvar for den daglige driften og vedlikeholdsbeslutningene.

Økonomisk hadde borettslaget i 2024 driftsinntekter på cirka 3,5 millioner kroner, et driftsresultat på rundt 1,89 millioner kroner, og resultat før skatt på ca. 759 000 kroner. Totale eiendeler utgjorde omtrent 46,3 millioner kroner, med en egenkapital på rundt 7,65 millioner kroner.

Svea Fyr Elveparken Borettslag fungerer som et boligkooperativ der andelseierne har rett til bolig gjennom andelene sine, mens borettslaget som helhet eier eiendom og bygninger. Beslutninger tas normalt på årsmøter, hvor styret velges og viktige saker om drift og vedlikehold avgjøres.

Leiligheten er tilknyttet Svea Fyr Elveparken Borettslag. Borettslaget består av 25 boliger.
Forretningsfører er Grenland Boligbyggelag, tlf. 35 50 45 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten samtykke fra styret.
Foretatt påkostninger de senere år: 
Planlagte påkostninger, svar fra styreleder 09.03.26:
"I skrivende stund ligge brl i rettstvist med Recover. Brl har vunnet frem 2 x i Oslo Tingrett og er innrømmet en større erstatning, samt dekning av advokat salær. Recover har anket saken til Lagmannsretten, og der ligger den nå.

Utfallet vil naturligvis kunne påvirke evt. kommende felleskostnader.
Saken gjelder loftet i bygget der nr 93 ligger. Vår oppfatning er at Recover har unnlatt å utføre fagmessig arbeide der i forb. med at det tidvis lekker kondens fukt ned i noen av leilighetenes i dette bygget, trolig grunnet feil og/eller uheldig konstruksjon av tak og loft.

Dette må vi nok gjøre noe med på litt sikt.
Vinner vi frem vil det trolig ikke medføre økte felleskostnader, taper vi så kan saken sees annerledes ut.

Kostnadsberegningen vil avhenge av evt. løsninger som vil bli valgt. Dette kommer ikke til å bli arbeidet mer med før saken mot Recover er avgjort.

Utover det så har laget fullført en litt større rehabilitering av laget, og særlig bygget med nr 93, nå i sommer. Så andre, større påkostninger er ikke planlagt. Kun vedlikehold. Bl.a. vil balkonger i 2. etg males nå til våren, og evt. utskiftninger av rekkverk der det er nødvendig. Dette anser vi ikke som veldig kostnadsdrivende, men vanlig, løpende vedlikehold."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet borettslagenes sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra kommende årsskifte.

Tidligst ca.1 juni.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt - Tilrettelegging  kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 8 950,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger - Alle gratis

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører GBBL   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører GBBL  kr 4 485,00
Innhenting oppl Skien kommune, BRL(mb/fa,sitkart,reg,tegn,)  kr 1 946,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 4 200,00
Foto inkl. plantegning og dronebilder  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0012/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2612

Sist oppdatert: 29. mars 2026 kl. 16:55