Nystuvegen 26

Nystuvegen 26, 2316 HAMAR
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 1, bruksnummer 3692, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 233 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 104 kvm: Kjellerrom, to boder, kjellerstue, et uinnredet soverom og garasje.
2. etasje 129 kvm: Entré, ganger, fire soverom, bad, uinnredet kjøkken og stue.

Åpent areal:
Enebolig :
2. etasje 16 kvm: Balkong.

Arealet i bod 2 måles til 17 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex v/Pål Granseth Aasbakken. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg oppført i 1965. Grunnmur av betong og porebetongelementer. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner og betong. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer i forskjellig utførelse, fra forskjellige årstall. Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass. Peisovn i stue og kjellerstue. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt og lignende er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Vanntilførsel var ikke tilkoblet på befaringstidspunktet, vanninstallasjoner er derfor ikke funksjonstestet og eventuelle vannlekkasjer kan ikke oppdages. Det observeres sprekker i enkelte veggfliser. Det observeres riss og sprekker i flisfuger i og utenfor dusjsonen, noe som kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Vindu uheldig plassert i våtsone. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser, i kombinasjon med sprekker/riss i flisfuger. Fallforhold i sluksonen fører ikke til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet i nedslagsfeltet og det registreres stedvis motfall mot midten av rommet. Det er ukjent om det er benyttet membran på våtrommets gulvflater/veggflater, noe som medfører at det ikke er kjent om våtrommet er beskyttet med vanntett sjikt. Det er ukjent om løsningen med rørgjennomføringer i våtsonen er fullgod/vannsikker mot direkte vannbelastning og vanndamp. Sluket er uoversiktlig, noe som medfører at det ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet er sluket ikke skiftet, noe som erfaringsmessig medfører økt fare for lekkasje/utettheter rundt sluket. Ventilasjonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Toalett har symptomer på elde og enkelte skader. Servant har sprekker i porselenen og innredningen bærer i sin helhet preg av alder/slitasje. Til informasjon: Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Veggkonstruksjonen var åpen på befaringstidpunktet og målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan for eksempel endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold (vanntilførsel er frakoblet på befaringstidpunktet). Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Piggmåling: 11,5 vektprosent. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt. Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må påregnes tiltak.

Øvrige rom:
- Overflater himling: Deler av etasjen har skråtak som i praksis er en lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som fuktrisikokonstruksjoner. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke ble observert skader eller symptomer på skader.
- Overflater vegger: Veggflater er slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter. Tapet har stedvis manglende vedheft. Eksakt årsak er ukjent. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvet. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Lite ventilasjon i etasjen. Det er ukjent om ventilasjon/tilluft er tilstrekkelig. Ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes. Videre tiltak bør iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
- Overflater himling: Himlingsflater er slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter.
- Overflater vegger: Veggflater er slitt/aldringspreget. Forholdet er av estetisk karakter. Veggflater har enkelte synlige skader. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det registreres stedvise riss/sprekker på veggflater. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan tyde på setninger i grunnen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Etasjen fremstår som uferdig. Veggflater bærer ikke preg av god håndverksmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Det er påbegynt rivingsarbeid i enkelte rom, samt at enkelte innervegger er fjernet. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Synlige fuktmerker på grunnmur er registrert. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ikke kjent, men svakheter med dreneringen vurderes til å være en medvirkende årsak. Basert på alle ovennevnte opplysninger bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig.
- Overflater gulv: Gulvets overflatemateriale har enkelte synlige skader, og overflatebehandling i "vaskerommet" gir slipp fra underlaget. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Gulvets overflatemateriale er revet i soverommet og gulvet fremstår som uferdig. Det bør påregnes utbedringer for normal bruk. Gulvets overflatemateriale er stedvis misfarget og har tegn til tidligere vannansamlinger. Eksakt årsak er ukjent. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres en større mengde snø i feieluke. Forholdet tyder på at det kommer snø/vann inn i pipeløpet, fra utsiden. Forholdet bør holdes under oppsikt.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Etasjeskiller - Underetasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i gang/kjellerrom, hvor forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en avstand på 2m er målt til 16 mm. Eksakt årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Etasjeskiller - 2. etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i gang, hvor forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en avstand på 2m er målt til 18 mm. Eksakt årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet manglende vanntilførsel. Konsekvens er usikker restlevetid/funksjon.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av observasjoner gjort fra innsiden og at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Skråriss/vertikalriss observert på grunnmur. Risset er med høy sannsynlighet oppstått for lenge siden, men for å bekrefte eller avkrefte om det fortsatt er utvikling bør forholdet holdes under oppsikt. Horisontale sprekker observeres på vegger i garasje, og er med høy sannsynlighet oppstått grunnet jordtrykk fra utsiden. Det kan ikke utelukkes at forholdet fortsatt er under utvikling. For å bekrefte eller avkrefte, anbefales nærmere undersøkelser. Det er registrert skjevheter i bjelkelaget som kan tyde på at bygningen har vært utsatt for setninger. Eksakt årsak er ikke kjent, men forholdet kan henge sammen med fundamenteringen av bygningen. For å kartlegge årsak, omfang, samt bekrefte eller avkrefte om forholdet fortsatt er under utvikling bør ytterligere undersøkelser gjennomføres av en person med spesialkompetanse. Forholdet bør ses i sammenheng med avsnitt «etasjeskiller». Grunnmuren er ikke inspisert i sin helhet pga. snøforhold. Vurderingen er derfor kun basert på observasjoner gjort fra innsiden, med den begrensning dette innebærer. Ytterliger

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand har påvirkning på underetasjens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut ifra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Tiltak må påregnes.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Sprekker og tegn til skjevsetninger observeres på forstøtningsmur ved inngangsdør. Det er usikkert om negativ utvikling fortsatt er gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har ukjent alder/tilstand. Anbefalt brukstid kan være passert. TG2 er valgt for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Oljetanker: Ukjent alder, type og tilstand. Ingen fremlagt dokumentasjon. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kjøkkeninnredning samt overflater er fjernet og rommet er revet ned til bindingsverket. På betalingstidspunktet er kjøkkenet er ikke fungerende og tilfredsstiller ikke krav til et normalt kjøkken. Det er ikke mulig å vurdere tilstand på overflater, tekniske installasjoner eller innredning slik rommet står i dag. Det må påregnes full gjenoppbygging av kjøkkenet. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for nytt kjøkken.

Øvrige rom:
- Annet: Det observeres spor etter gnagere i hele boligen. Det er ikke kjent eksakt hvor/hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen. Åpninger i sluk i kjellergulv, samt rundt garasjedør er observert noe som vurderes som en mulig inntrekksvei, men det kan være andre skjulte åpninger/inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kjent. Det gjøres oppmerksom på at gnagere kan føre til mange typer skader på bygninger. Basert på ovennevnte opplysninger bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eventuelle inntrekksveier og omfang. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndige.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Underetasjen har enkelte vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. I tillegg vurderes gulvet til å stedvis være et tilfarergulv (opplektet gulv). Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Det kan derfor ikke utelukkes at det er fukt/fuktoppsug i grunnmuren. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i utlektet veggkonstruksjon. Det ble registrert høye fuktverdier. Forholdet tyder på fuktskader i konstruksjonen. Piggmåling: 20,2 vektprosent. Hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser at konstruksjonen har en oppbygging som vurderes til å være en risikokonstruksjon. Det observeres isopor/plastisolasjon i veggkonstruksjonen. Denne typen isolasjon vurderes til å være uegnet for innvendig bruk uten å være beskyttet med eget brannsikkert sjikt. Isolasjonen vil i tillegg hindre uttørking. Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte og eksakt årsak er ikke kjent. Skjulte eller bakenforliggende skader er høyst sannsynlig oppstått. Tilstanden inne i resterende deler av konstruksjonen er ikke kjent. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten større inngrep. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres strakstiltak som for eksempel ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser av fagkyndig.
- Spesielle observasjoner: Det observeres spor etter gnagere i hele boligen. Det er ikke kjent eksakt hvor/hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen. Åpninger i sluk i kjellergulv, samt rundt garasjedør er observert noe som vurderes som en mulig inntrekksvei, men det kan være andre skjulte åpninger/inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kjent. Det gjøres oppmerksom på at gnagere kan føre til mange typer skader på bygninger. Basert på ovennevnte opplysninger bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eventuelle inntrekksveier og omfang. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndig.
- Annet: Med bakgrunn i våtrommets utforming og at vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Sluket er av gammel årgang (metallsluk) og det observeres rustproblematikk i slukpotten. Forholdet øker risiko for lekkasje/utettheter i sluket. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tilstanden kan kartlegges og nødvendige tiltak kan iverksettes. Det vurderes at det ikke er benyttet membran på delen av rommet som kan betegnes som vaskerom (våtrom). Våtrom uten fullverdig membran/tettesjikt har høy risiko for fuktskader. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tilstanden kan kartlegges og nødvendige tiltak kan iverksettes. Underliggende sjablongmessig prisoverslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndig.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Moderate tegn til fuktmerker observeres stedvis på taktro. Eksakt årsak er ukjent. Piggmåling i taktro og rundt skorstein er utført på tilfeldige plasser (stikkprøveprinsippet er benyttet i områder med tilkomstmulighet). Det ble registrert høye fuktverdier. Forholdet tyder på fuktskader i konstruksjonen. Piggmåling: 20,3 vektprosent. Underliggende sjablongmessig prisoverslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndig.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone, og kondensproblematikk/fuktskader er påvist. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes. Underliggende sjablongmessig prisoverslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndig.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Vanntilførselen til boligen var ikke tilkoblet på befaringstidspunktet, og det ble registrert manglende seksjoner av røropplegget fra vanninntak. Det har derfor ikke vært mulig å gjennomføre funksjonstest av vanninstallasjonene. Vanninstallasjonenes tilstand og funksjon er derfor ikke verifisert, og det kan ikke utelukkes skjulte feil, mangler eller lekkasjer i anlegget. Det observeres isdannelser rundt vanninntaksrøret til boligen. Forholdet indikerer risiko for frostpåvirkning og mulig lekkasje eller skade på vanninntaket. Vanninntakets tilstand og tetthet er ikke verifisert, og det kan ikke utelukkes skader som kan medføre redusert funksjon eller lekkasje ved tilkobling av vanntilførsel. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder ytterlige undersøkelser av fagkyndig.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Bygningens ytterkledning/fasade har stedvis slitt overflatebehandling med stedvis avskalling/flassing. Forholdet kan tyde på oppfukting av treverket, men eksakt årsak er ukjent. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på forhøyet fuktnivå på overflaten og det vurderes som sannsynlig at forholdet er et resultat av at kledningen ligger på skyggesiden. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Ingen lufte og dreneringsspalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og påvirke veggkonstruksjonen negativt. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Vannbord har stedvise symptomer på slitasje og elde. Av den grunn kan det heller ikke utelukkes følgeskader i selve konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Bygningens ytterkledning/fasader inkludert vindusomramming har stedvise symptomer på slitasje og elde, og det ble observert enkelte råteskader i bunnen av kledningen og rundt vinduer. Det kan ikke utelukkes følgeskader i veggkonstruksjonen. Tilstanden tyder på behov for strakstiltak og ytterligere undersøkelser. Punktet bør ses i sammenheng med punkt "vinduer" i avsnitt "dører og vinduer". Underliggende sjablongmesig prisanslag gjelder ytterligere undersøkelser av fagkyndig.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer bærer preg av høy slitasjegrad og skader, samt høy grad av malingsslittasje på utside. Tiltak bør påregnes. Skader på innvendig foring til vindu og vinduskarm er observert. Det ble målt med pigg i vinduskarm, og det registreres høyt fuktinnhold (fibermetning). Det vurderes derfor at konstruksjonen med høy sannsynlighet har en pågående fuktskade som krever strakstiltak. Underliggende sjablongmessig prisoverslag gjelder utskifting av vinduer.
- Dører: Balkongdør i stue: Døren har skader i bunnen av dørbladet på innsiden, samt utvendig slitasje og tegn til oppfukting. Tiltak bør påregnes. Ytterdør i garasje: Døren har tegn til oppfukting og utvendig slitasje/råteskader. Utskiftning bør påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøkken:
Kjøkkenet er revet. Synling bindingsverk/åpne vegger, gulvflater belagt med parkett og malte plater i tak/himling.

Bad:
Baderom fra ukjent eksakt årstall med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og takplater i himling. Vegghengt servantinnredning, vegghengt skap ved speil, dusjhjørne med dører og gulvstående toalett.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkett, laminat, gulvbelegg og vegg til vegg teppe. Vegg- og himlingsflater i malte flater, malte tapetserte flater, veggplater, takplater, mur og malt mur.
Glatte innerdører og innerdører med glassfelt.

Underetasje:
Underetasjen er hovedsakelig uinnredet. Enkelte rom er innredet med utlektede vegger. Det er påbegynt rivingsarbeid i etasjen og enkelte innervegger er fjernet. Tidligere toalettrom og vaskerom i etasjen vurderes derfor ikke som egne rom basert på en skjønnsmessig vurdering. Det er ikke kjent når underetasjen ble innredet. Gulvflater belagt med gulvbelegg, malt betong, synlig betong og vegg til vegg teppe. Vegg- og himlingsflater i malte flater, tapetserte flater, panel, takplater, malt betong, synlig betong og mur.

Loft:
Uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige. Synlige trebjelker og isolasjon mot underliggende etasje. Gulvet er stedvis kledd med panelbord.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via peisovn i stue og kjellerstue, samt gulvvarme på bad. Øvrig oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1965.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, men dette ble ikke vanlig i byggesaker før på slutten av 60-tallet. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen, hvor det er avvik fra dagens bruk. For 1. etasje er soverom 1 opprinnelig byggemeldt som bod og for underetasjen er soverom opprinnelig en del av kjellerstue og deler av kjellerrom/vaskerom er opprinnelig disponibelt. Rommene er ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Deler av stue er opprinnelig byggemeldt som soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig. Garasje er opprinnelig en del av kjellerstue og bod 2 i underetasjen fremkommer ikke på byggetegningene.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 709875, tinglyst 04.07.2023, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett. Felles adkomst for gnr. 1 bnr. 3692 og gnr. 1 bnr. 7728. Eiendommen gnr. 1 bnr. 3692 og gnr. 1 bnr. 7728 gir hverandre rett til adkomst over sin eiendom.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av servitutten kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Beliggende på Hamar vest med kort gangavstand til Mjøsa med sine flotte bade- og turmuligheter. Fra eiendommen er det også kort gangavstand til både nærmeste matbutikk, barnehager og skoler, samt ca. 2,5 km fra Hamar sentrum. Se ellers vedlagt nabolagsprofil for nærhet til diverse fasiliteter.

Se kart for adkomst.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på ca. 1 637 kvm som er opparbeidet med grus, diverse beplantninger, plenareal, diverse støttemurer, grillplass og biloppstillingsplass. Integrert garasje.

Parkering i integrert garasje, samt biloppstillingsplass på tomten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til Detaljreguleringsplan Kornsilovegen 88 vedtatt 08.02.2023, id 082800, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Delareal av eiendommen er regulert til annen veggrunn-tekniskanlegg, frisikt og fortau.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2018-2030 vedtatt 30.05.2018, id 2017001. Eiendommen ligger innenfor hensynssone H320 (flomfare), H320 (radon) og H410 (krav vedr. infrastruktur). Delareal av eiendommen ligger innenfor hensynssone H210 (støy, rød sone) og H220 (støy, gul sone).

Selv om eiendommen ligger innenfor plangrensen for Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer innenfor byvekstgrensen, så ligger ikke eiendommen innenfor hensynssoner eller bestemmelsesområder i selve planen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen rett over veien for Nystuvegen 26 skal det utvikles et boligprosjekt av større karakter. Deler av prosjektet er under bygging.

Kommunale avgifter er kr. 4 518 for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr. 1 032 881 ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr. 4 131 522.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 10 526 pr år.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rifat Sarwar Anjum og Khalid Mahmood

Etter nærmere avtale. Vennligst oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 803,00
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Hamar  kr 582,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk  kr 24 687,50
Foto inkl. drone  kr 5 829,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.2617

Sist oppdatert: 03. mars 2026 kl. 09:00