Villavegen 74

Villavegen 74, 2344 ILSENG
Kommunenummer 3413, gårdsnummer 211, bruksnummer 76, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 52 kvm: 3 bodrom og vaskerom.
1. etasje 57 kvm: Entré, wc, gang, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 46 kvm: Gang, 3 soverom og bad.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 8 kvm:

Uthus:
1. etasje 63 kvm: 7 bodrom.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 22 kvm: Inngangsparti og frittliggende terrasse.

Uthus:
1. etasje 16 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 54 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 46 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m2.

Garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 13 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 8 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 m2.

Uthus har et totalt gulvareal (GUA) på 72 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 63 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 m2.

Det er stedvis ujevn takhøyde samt steder uten permanent gulv i uthus og garasje, og det gjøres oppmerksom på at vurderingen av areal i uthus og garasje
baserer seg på skjønnsvurdering vedrørende dagens situasjon og er å anse som et ca areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Våtrom - Vaskekjeller - Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger - Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens
forventing til et våtrom.
Toalettrom - Ventilasjon - Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
Drenering - Helhetsvurdering - Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og mineralutslag på innsiden, noe som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. - Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

TG2:
Våtrom - Vaskekjeller - Vannrør - Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp ink. sluk - Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Kjøkken - Vannrør - Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
Toalettrom - Overflate himling - Himlingsflater har enkelte skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Teknisk anlegg - Vann- og avløpsrør - Boligens vann- og avløpsrør av kobber og støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker.
- Varmepumper - Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
Andre rom - Overflate vegg - Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
-Overflate gulv - Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
-Innerdører - Dørbladet til kjøkken er listet fast og kan ikke brukes.
Rom under terreng - Overflate vegg - Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Overflate gulv - Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
Loft - innredet - Overflate gulv - Det gjenstår noe arbeid på soverom (manglende listverk).
- Konstruksjonsoppbygging - Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon, men det er gjort observasjoner av konstruksjonsoppbygningen fra kaldtloft.
Loft - uinnredet/kaldt loft - Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l) - Misfarging observeres stedvis på taktro, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke
målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet).
-Kontroll av diffusjonssperre - Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Dampsperren ble kontrollert over bad på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble ikke oppdaget åpenbare tegn til avvik eller utettheter. Stikkprøveprinsippet ble benyttet.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk -Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne væ re redusert som følge av dette, noe som i kombinasjon med manglende dampsperre kan væ re årsaken til misfarging på taktro.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje og loftsetasje - Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
Skadedyr og fuktkrevende insekter - Gnagere - TG 2 Gnagere Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft.
Yttervegger inkl. fasader - Overflatebehandling - Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
-Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.) - Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning - Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming - Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon (subber i karmen). Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
Yttertak - Tekking (med tilhørende beslag) - Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger) - Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Snøfangere - Snøfangerutstyr er ikke etablert.
Terrasse / platting - Takoverbygd inngangsparti - Konstruksjon og fundamenter - Fundamentene til terrassen bæ rer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer. Det observeres skjevheter i konstruksjonen, årsak vurderes til å være at fundamenter til terrassen står direkte på terreng.
Andre byggverk - Garasje - Helhetsvurdering - Bygget oppført ved egeninnsats ikke preg av faglig god utførelse.
Andre byggverk - Uthus - Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde - Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. - Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. - Bygningsdelen viser tegn til skjevheter, noe som kan tyde på underdimensjoneringer eller underliggende feil som ikke lar seg observere. -Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. - Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. - Bygget oppført ved egeninnsats av ufaglærte.

HMS:
Ildsteder og skorsteiner i boligen - Fremlagt tilsynsrapport - Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand.
Innvendige trapper - 1. Etasje - Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet
Terrasse / platting - Takoverbygd inngangsparti - Rekkverkshøyde og lysåpninger - Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Følgende fremkommer i tilsynsrapport fra Elvia datert 09.01.2026:

Registrerte avvik:
Andre funn
1. Anlegget mangler dokumentasjon.
2. Det var ikke utstedt erklæring om samsvar for anlegget. Gjelder ny installasjon i bolig
3. Anlegget var mangelfullt vedlikeholdt og må ettersees av registrert installasjonsvirksomhet eller fjernes. Gjelder el-anlegget i sin helhet som må gjennomgås av registrert elvirksomhet, og som må utarbeide dokumentasjon.
Sikringsskap
4. Kabelinnføringer / åpninger for kabelinnføringer var ikke tettet. Gjelder sikringsskap.
5. Merking var ikke i samsvar med sikringskurser/vern.
6. Det var brukt andre løsninger enn det som er anbefalt i veiledning til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg og tilhørende
normer uten at det var dokumentert tilsvarende sikkerhetsnivå. Gjelder tilkoblinger av ujordet kabel med fintrådede ledere tilkoblet uten hylser.
Stue
7. Stikkontakt manglet jordforbindelse. Gjelder alle jordede stikkontakter på stue.
8. Jordet og ujordet elektrisk utstyr kunne berøres samtidig. Det var montert stikkontakter med og uten jord i nærheten av hverandre på vegg.
Kjøkken
9. Utstyr/anleggsdel var brukt/montert feil. Gjelder ledning/kabel på vegg som ikke var godkjent til formålet.
Kjeller
10. Hovedjordlederen manglet. Gjelder manglende hovedjordelektrode.
11. Utjevningsforbindelse mellom hovedjordskinne/klemme og avløpsrøret manglet. Gjelder manglende tilkobling av avløpsrøret av metall.
12. Det var i for stor utstrekning lagt opp til bruk av bevegelig ledning. Vaskemaskin var tilkoplet via skjøteledning.
13. Bevegelig ledning var ikke tilkoblet i samme rom som tilhørende bruksgjenstand. Gjelder ledning/kabel til fryser og kjøleskap.
14. Anlegget var mangelfullt vedlikeholdt og må ettersees av registrert installasjonsvirksomhet eller fjernes. Gjelder nytt kursopplegg til varmtvannsbereder.
Spisestue
15. Stikkontakt manglet jordforbindelse. Gjelder alle stikkontakter på spisestuen.

Til utførende elektroinstallatør:
Påviste avvik/mangler skal, om ikke annet er beskrevet, utbedres av elvirksomhet som er godkjent av DSB

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Koselig enebolig med fin beliggenhet på Ilseng. Boligen går over to plan pluss kjeller, og i hovedplanet finner du ei romslig stue, spisestue og kjøkken med innredning fra 2010.
2.etasje med tre soverom og bad fra 2023. Underetasje med vaskekjeller og bodrom.
Bad: Flislagt gulv med gulvvarme. Baderomsplater på vegger. Vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer. Speil med lys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Opplegg til badekar.
Kjøkken: Med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Eksempler på materialvalg:
Gulvflater belagt med laminat.
Malt panel og malte veggflater.
Takplater og panelbord i himling.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), gulvvarme/varmekabler i enkelte rom, ildsted plassert i stue og varmepumpe plassert stue. montert i 2018.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. 

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 100655, tinglyst 23.02.1961, type heftelse: Rettigheter iflg. skjøte. Bestemmelse om vann/kloakkledning.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Beliggende i veletablert boligområde på Ilseng. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon, barnehage, skole og nærbutikk. Ca 9 km til Hamar sentrum med alle øvrige servicefunksjoner.

Følg Kongsvegen fra Ridabu mot Ilseng og ta av til Ilsengvegen. Følg Ilsengvegen/Gamlevegen i ca 4 km og ta til venstre inn på Villavegen. Boligen ligger på høyre hånd.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Breidablikk barneskole og Romedal ungdomsskole. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 747 kvm. Eiendommen er relativt flat og solrik, og er opparbeidet med gressplen og gruset parkeringsareal. Store deler av tomten er tidligere benyttet som dyrket mark.

God plass til parkering på egen tomt. En biloppstillingsplass i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen reguleres av kommuneplanens arealdel 2020-2032 datert 17.06.2020 og Reguleringsplan for gnr/bnr 211/160 og deler av 211/74 og 75. Eiendommen er hhv. avsatt til boligbebyggelse og anlegg (nåværende), og veg (20m2), med tilhørende reguleringsbestemmelse.
Boligen ligger i kommuneplanens arealdel under følgende hensynssone:
KPHensynsonenavn - H190_1
KPSikring - Andre sikringssoner

Kommuneplaner under arbeid:
Id 2026001
Navn: Kommuneplanens arealdel - Begrenset
Status: Planforslag
Plantype: Kommuneplanens arealdel

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 15 469,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Forsikringspremie: ca 12.000,- pr år.
Strømforbruk: ca 20.000 kWh pr. år.  
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 056,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2024 var kr 569 033,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 276 133,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 4 301,- i 2026.

2 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

57 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
58 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
78 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 358 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 378 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Paulina Ragucke og Marius Raguckas

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Stange  kr 599,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stange kommune, inkl tegn.  kr 6 257,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 0,00
Foto - 20 bilder - drone  kr 6 019,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.26112

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 14:09