Ove Ramms gate 14B

Ove Ramms gate 14B, 1606 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 956, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 692, ideell andel 52/3120

Totalt bruksareal BRA: 93 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje - 87 kvm: Entré, 2 soverom, bod, bad, toalettrom, kjøkken og stue

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller - 6 kvm: Bod

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje - 43 kvm: Terrasse

Boligen disponerer en bod i kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1982. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med betong og utfyllende bindingsverk av tre, utvendig forblendet med teglstein og kledd med liggende kledning. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden væ re økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat er satt ved oppretting av gulv i nevnte rom. Det ble målt ca. 40 mm gjennom entréen og ca. 38 mm gjennom stue.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:

Utvendig > Vinduer:
Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

Utvendig > Dører:
Entrédør er noe hard å lukke. Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Det er vanskelig å si når strakstiltak vil væ re nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting er 20 - 60 år.

Innvendig > Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. På soverommene er det kun ventiler i vinduene, noe som gir utilstrekkelig ventilasjon.

Bad > Overflater Gulv:
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Hovedgulv er tilnæ rmet flatt, det er ikke registrert membranoppbrett på dørterskel. Det registreres en avskalling på flis ved dusjsonen.

Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Det er påvist skader på innredning. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Det registreres svellinger på skapdører til innredningen.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Sentralt varmtvannsberedning.

Bad > Tilleggende konstruksjoner:
Hulltaking er ikke foretatt, da våtrommet er av nyere dato. Det er ikke registrert synlige tegn til fuktskader på tilgjengelige overflater ved befaringen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Nytt arbeid- 2023- Gjort det meste selv etter standard, rør gjort av Aqua VVS AS, mener rør ble gjort i -20. Har bilder fra oppussing, gjort etter norsk standard.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2020- Lagt varmefolie i gulv på kjøkken, stue, gang og begge soverom utført av Lyn elektro. Skiftet sikringsskap og ledninger på bad, stue, kjøkken, gang og begge soverom. Gjort kontroll av elektrisk anlegg av Lyn Elektro i 2020.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2020- Lagt opp nye rør i forkant av oppussing av bad.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Sett sølvkre på badet ved to anledninger, sist sommer -25, ikke sett i ettertid.

Er det utført radonmåling? Ja.
Ble gjort radonmåling i vinter, ikke fått svar. Selger har fått svar nå, ligger som salgsoppavevedlegg på hjemmesiden, kan oversendes etter forespørsel.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja.
Det er startet oppgradering av brannteknisk utstyr i hele blokken. Det skal over sommeren starte oppgradering av fasader med etterisolering, bytte av alle vinduer og ytterdører.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
Grunnet etterisolering av yttervegger og utskiftning av vinduer og ytterdører øker fellesutgifter fra 6000 til 8200 kr per måned fra 1. august.

Nåværende eier har siden 2020 bekostet omfattende oppgradering og modernisering av leiligheten. Samtlige rom er pusset opp med nye og/eller fornyede overflatetr. I alle rom utenom badet er det lagt nytt gulv av laminat mens vegger og himlinger er fornyet og malt. Leilighetens elektriske anlegg er også oppgradert, blant annet med nytt sikringsskap, innfelte spotter i flere rom og varmefolie i alle gulv utenom badet.

I anledning oppussing ble også kjøkkenet åpnet mot stuen og oppgradert med helt ny innredning fra IKEA. Nye er også kjøkkenets hvitevarer, alle integrert. Siden deleveggen mellom rommene er fjernet, oppnås en større gulvflate enn tidligere og dermed også bedre plass til større sittegrupper.

Badet er bygget opp på nytt med moderne standard og et stilsikkert resultat. Veggene og gulvet utenom dusjsonen er alle utført med like storformat fliser som skaper helhet. Flislister, slukrist, armaturer, lysbrytere og innredning med mer er i kontrasterende sort. Verdt å fremheve er ikke minst to servanter som gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flate i alle rom. Spotter innfelt i entré, bad, stue og kjøkken.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Helsort servantskap med rettprofilerte fronter, benkeplate i kompakt laminat, overmonterte keramiske servanter og ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Dusjhjørne med fast glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Boligen varmes opp med elektrisk gulvvarme i alle rom utenom bod og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 09.02.1993. Det foreligger også ferdigattest på installering av trappeheis datert 21.02.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er mottatt godkjente bygge- og fasadetegninger datert 1980 og 1981. Følgende endringer avviker fra de godkjente byggetegningene:
- Veggen mellom kjøkken og stue er fjernet, slik at leiligheten i dag har en åpen stue- og kjøkkenløsning.
- Rom uten benevnelse er opprinnelig byggemeldt som garderobe.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet sameiets panterett for fellesutgifter samt bestemmelser knyttet til utleie.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I sameiet foreligger det tinglyst erklæring med hensyn til bortleie av seksjon og det er enighet om at seksjon ikke kan leies bort til andre enn egne slektninger i rett opp og nestigende linje.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Cicignon har en helt egen atmosfære; dette er byens kanskje mest fornemme boligområde, med historie helt tilbake til tiden da bysiden av elven ble etablert. I nærmiljøet finner du noen av byens eldste boliger, flere av de vakreste parkområdene og en idyllisk elvepromenade med utsikt til blant annet Isegran og ærverdige Gamlebyen. Sistnevnte er begge besøksverdige perler og lett tilgjengelig med gratis ferge fra Cicignon.

Tross et tilbaketrukket og svært fredfylt nærmiljø er området likevel svært sentralt i bysammenheng. Alle sentrums tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i det daglige. Sentrumskjernen har de seneste årene opplevd stor utvikling og en generell revitalisering, blant annet av den gode gamle gågaten. I byen kan du velge i et bredt utvalg av shoppingmuligheter, små og store spisesteder samt ulike kulturtilbud.

Til togstasjonen er det kun kort gangavstand. Reisetiden med tog videre til hovedstaden er i dag fra omkring én time.

Et stort kollektivt pluss er ikke minst fergene på elven, et tilbud som attpåtil er gratis. Fergene har hyppig avganger dagen gjennom som gjør det enkelt å forflytte seg både internt i sentrum, over til Østsiden eller helt ut til Gressvik og Åle i Onsøy.

Med utgangspunkt i Cicignon er det kort vei til fine friområder rundt byen, deriblant Fredrikstadmarka. Marka har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Turmuligheter er det også på Glommastien som følger begge elvens sider helt til Sarpsborg. Tar du turen over elven til Kråkerøy, opplever du straks både skjærgård og mer landlige omgivelser.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Roselia barnehage (1-5 år) 0.7 km
Smertulia barnehage (1-5 år) 1.2 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.3 km

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.5 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.7 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.9 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.5 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.8 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 174 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Det medfølger en garasjeoppstillingsplass i felles garasjeanlegg under bygget. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boliger og offentlig trafikkområde i henhold til reguleringsplan 220 Cicignon datert 13.03.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål/hensynssone: Ras- og skredfare, flomfare, hensyn kulturmiljø, bebyggelse og anlegg

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 000,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-Tv og internett, kommunale avgifter, eiendomsskatt, renter/avdrag fellesgjeld, byggningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.000,- pr. år. / 11.000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette inngår i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 934.407,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 23 987,- pr 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 5 833,- pr. 28.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 87 528,- pr. 28.05.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Rentesats: 7,45%
Restsaldo 87 528,00
Innfrielsesdato: 30.08.2032
Type rente: Flytende rente

Sameiet har søkt lån på 5,5 millioner kroner til nødvendig vedlikehold 15.04.2026. Lånefinansiering på 5,6 millioner med refinansiering vedtatt 27.05.2026 til finansiering av rehabilitering.

4 900 000,00 Prisantydning
5 836,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 905 836,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

122 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
123 710,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
133 660,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 029 546,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 039 496,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frida Emilie Svendsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ove Rammsgt. 14, med sameiebrøk 1/15.
Sameiet består av 15 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Utført arbeid i perioden 2025–2026:
Sakset fra årsmøtet 2026:
-Radonmålinger er gjennomført i fellesarealer og boenheter.
-Brannvern- og byggeteknisk befaring er utført, og nye brannventiler er installert i kjeller.
-Tilsynsavtale for brannslokkere er etablert, og kontroll av slokkeutstyr er gjennomført.
-Inspeksjon av rørsystemer og kontroll av hovedtavle er utført.
-Innvendig garasjevegg er renovert.
-Vedlikeholds- og oppgraderingsprosjekt er igangsatt i samarbeid med OBOS.
-Ny 5-årig avtale for TV- og fibertjenester er inngått med oppstart fra høsten 2026.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser at sameiet har igangsatt et større rehabiliteringsprosjekt. Som følge av dette vil de månedlige felleskostnadene øke fra 6 000 kr til 8 200 kr fra 1. august 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl 3 visninger.   kr 19 900,00
Visninger pr stk utover 2.900,-   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 22 900,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - Leilighet på ett plan  kr 8 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0114/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26114

Sist oppdatert: 01. juli 2026 kl. 20:17