Jektvikveien 21

Jektvikveien 21, 7167 VALLERSUND
Kommunenummer 5057, gårdsnummer 80, bruksnummer 48, ideell andel 1/1

Totalt
BRA: 64 kvm
BRA-i: 55 kvm
BRA-e: 9 kvm
TBA: 95 kvm

1. etasje
BRA: 55 kvm
BRA-i: 55 kvm. Entré/gang, to soverom, bad, toalettrom, stue og kjøkken.
BRA-e: 0 kvm
TBA: 95 kvm. Terrasser.

Uthus/Bod
BRA: 9 kvm
BRA-i: 0 kvm
BRA-e: 9 kvm. Bod.
TBA: 0 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Fosen Takst AS v/ Raymond André Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1999. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående og liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Taktekkingen er av pappshingel. Takrenner og nedløp er utført i plastbelagt stål med spillblikk ført ned i takrenne på takfoten. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Det er observert på befaringen bruk av impregnerte materialer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

3 punkter har fått TG0: Ingen avvik
14 punkter har fått TG 1: Mindre eller moderate avvik
11 punkter har fått TG 2: Avvik som ikke krever tiltak / Avvik som kan kreve tiltak
2 punkter har fått TG 3: Store eller alvorlige avvik
0 punkter har fått TGIU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 og 3.

Tilstandsgrad 2:
- Avtrekk på kjøkken: Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Kostnadsestimat: Under kr 10.000,-.
- Taktekking: Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det registreres noe værslitte vindski og vannbord over tak.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Terrasse: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konstruksjonene har skjevheter. Pilarer under terrasse er skjeve.
- Krypkjeller: Det registreres panelbord/stubbloftsbord som er løse under bjelkelag. Åpninger i stubbloft registreres.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Varmtvannstank: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
- Elektrisk anlegg: Det anbefales alltid at det elektriske anlegget kontrolleres av en el. - takstmann.
- Grunnmur og fundamenter: Det registreres skjevheter i pilarer under hytten. Det registreres pilarer med fuktskader/råteskader.
- Overflater gulv på bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Overflater og konstruksjon på toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tilstandsgrad 3:
- Etasjeskille: Avvik på 20mm og 30mm i henhold til standardens krav til godkjente måleavvik. Kostnadsestimat: Over kr 300.000,-.
- Ventilasjon på bad: Rommet har ingen ventilasjon. Kostnadsestimat: kr 10.000 - 50.000,-.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Det er ifølge selger satt inn ny kjøkkenvifte og komfyr på kjøkkenet, samt ny varmeovn på badet. Dette ble gjort i 2025.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hytta er oppvarmet med elektrisitet og vedovn.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1999. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger derimot opprinnelige plantegninger for hytta og uthuset/boden godkjent av bygningsmyndighetene 10.03.1997. Det foreligger videre ikke tegninger, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for naust og båtbrygge. Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko forbundet med dette.

Opprinnelige tegninger for hytta og uthuset/boden avviker noe fra dagens situasjon:
- Deler av stuen er opprinnelig byggemeldt med et bad/vaskerom, men det er fjernet i senere tid for å skape større stue.
- Badet er opprinnelig byggemeldt som soverom, og rominndelingen mellom badet og soverommet på 4 kvm er noe endret.
- Hemsen fremgår ikke av de opprinnelige tegningene og anses derfor ikke som godkjent for varig opphold. Det er kun loftsluke opp til hemsen. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
- Boden er opprinnelig byggemeldt med to separate rom, og det er i senere tid slått ned en vegg for å skape et større rom.
- Terrassene er oppført i senere tid.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst veirett og naustrett på anvist plass.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema:
- Hytten står på påler. Det kan oppstå skjevhet i gulvet. Tidligere eier har opplyst at de som eide hytten før de, jekket opp hytten og at de selv har etterjustert dette i 2025.

Eiendommen har en idyllisk og naturnær beliggenhet i Vallersund i Ørland kommune, med kort avstand til sjøen. Her kan du nyte rolige omgivelser med nærhet til havet og vakker kystnatur, samtidig som du har gode forbindelser til servicetilbud og aktiviteter i området.

Området byr på flotte muligheter for friluftsliv året rundt. Kystlinjen i området gir gode forhold for båtliv, fiske, padling og andre sjøaktiviteter. Den vakre skjærgården utenfor Fosen inviterer til fine dagsturer med båt, og området rundt Vallersund er kjent for sitt rike naturliv og gode rekreasjonsmuligheter.

Dagligvarehandel finner du på Coop Marked Vallersund, ca. 8 minutter unna med bil, mens Coop Prix Lysøysund ligger rundt 15 minutter unna. For et bredere utvalg av butikker og tjenester kan du ta turen til Bjugn sentrum eller Brekstad, hvor du blant annet finner kjøpesenter, apotek og Vinmonopol.

Bjugn ligger omtrent 20 minutter unna og Brekstad ligger omtrent 30 minutter unna med bil, mens Trondheim nås på rundt 2 timer. Dette gjør eiendommen til et attraktivt sted for deg som ønsker en rolig tilværelse i naturskjønne omgivelser, men samtidig ha tilgang til by og servicetilbud innen rimelig avstand.

For aktiviteter og opplevelser i nærområdet finner du blant annet Skavdalen Ridesenter kun ca. 18 minutter unna, samt Austrått Fort og Austrått Golfklubb rundt 30 minutters kjøretur fra eiendommen. Dette gir gode muligheter for både kulturhistoriske opplevelser og fritidsaktiviteter.

Ørland og Fosen-regionen er kjent for sin storslåtte natur med kystlandskap, øyer, fjorder og gode turmuligheter. Her får du en kombinasjon av landlig ro, nærhet til havet og et aktivt lokalsamfunn – perfekt for deg som ønsker å bo i et trygt og naturnært miljø.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/cgJb1iMnDJZ4j2aj6

Naturtomt på 984,3 kvm opparbeidet med grusvei.

Det er flere biloppstillingsplasser på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt vann og privat slam via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan for Sundset Hyttefelt datert 01.07.1995 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for 2026 utgjør kr 7.352,-. I dette inngår gebyr for vann og feiing.
Årlige kostnader for renovasjon og slam utgjør kr 2.354,52,-.
Kommunale avgifter kan avvike fra en termin til en annen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- per år / 6.000 kwh. per år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 6.000,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 32.865,- ifølge skatteetaten.

1 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

46 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
67 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 917 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Stoum Daaland og Anders Daaland

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet privat veiforening. Per tid er det ingen faste kostnader, men det må påregnes kostnader i forbindelse med utbedring og vedlikehold av felles vei.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
- Vederlag: 3,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
- Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
- Kunderabatt – Start Smart kr -10.000,-
- Markedsføringspakke Fritid kr 22.900,-
- Oppgjør kr 8.900,-
- Tilrettelegging kr 16.900,-
- Visninger pr stk / Overtagelse kr 5.000,-

Utlegg:
- Innhenting av offentlig opplysninger kr 5 220,-
- Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
- Boligselgerforsikring Gjensidige kr 11.925,90,-
- Foto kr 4.845,-
- Tilstandsrapport (belastes kun hvis takstmann oppdaterer rapporten) kr 10.000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
- Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
- Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
- BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
- Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
- I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
- Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.2636

Sist oppdatert: 31. mars 2026 kl. 23:04