Tryms vei 4A

Tryms vei 4A, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 301 kvm

BRA-i:
Kjeller 26 kvm: Gang, to boder og toalettrom
1. etasje 143 kvm:
Hoveddel: entré/hall, stue, spisestue, kjøkken, bod og gang.
Tilbygget del: entré, toalettrom og stue/kjøkken

2. etasje 132 kvm:
Hoveddel:Trappegang, stue, bad og tre soverom
Tilbygget del: gang, to soverom og bad

Åpent areal:
1. etasje 21 kvm: Veranda hoveddel 15 m2
terrasse tilbygget del 6 m2
2. etasje 22 kvm: Altan hoveddel: 5 m2
Veranda hoveddel: 12 m2
Veranda tilbygget del 5 m2

Arealet på hems i 2.etasje tilbygget del måles til 9 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Det gjøres oppmerksom på at deler av arealene i kjeller ikke er måleverdige på bakgrunn av at arealene mangler permanent gangbart gulv.
2.etasje i tilbygget del har et totalt gulvareal (GUA) på 42 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 36 m2 av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.
Arealet i råloft over hoveddel måles til 49 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1895, tilbygget i 1930 (gang og bod) og i 1991 (tilbygget del). Bygningen har bærende konstruksjoner av betong, mur og tre. Grunnmuren er av naturstein, betong og teglstein. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende og stående trekledning fra varierende tidsepoker. Etasjeskillere er av tre- og betongkonstruksjoner. Taket er en sal- og valmtakkonstruksjon i tre, tekket med skifer fra byggeår, 1990 og varierende tidsperioder. Vinduer har ett og to glassfelt fra byggeår og diverse tidsperioder, samt vinduer med to-lags isolerglass fra 1991 og 1997. Takvinduer har enkelt glassfelt og to-lags isolerglass fra 1990. Boligen har profilerte ytterdører fra 1990, balkongdører med enkelt glass fra ca. 1950, og en to-fløyet balkongdør med to-lags isolerglass fra 1990. Det er vedfyrt peis med peisinnsats i stue og vedfyrt peisovn i spisestue, med skorstein fra byggeår.

Sikringsskap er plassert i kjeller, i skap i trapperom/gang i 1. og 2. etasje i hoveddelen, samt i entré i tilbygget del. Anlegget har automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarslere med alarm til vaktselskap og komfyrvakt.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Toalettrom hoveddel kjeller
- Helhetsvurdering: Overflater bærer generelt preg av høy slitasje grunnet høy alder. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon, noe som erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon.

Yttervegger
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Materialet er utsatt for en pågående nedbrytning, og følgeskader i veggkonstruksjonen kan ikke utelukkes.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte originale vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Takvinduer: Skader/fuktmerker ved takvindu er observert, noe som vurderes å tyde på en mulig lekkasje. Innsig av fukt må varig stoppes.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Baderom hoveddel - Helhetsvurdering: Vindu er plassert i våtsonen, og det er stedvis ikke fuktbestandige overflater i våtsoner. Det er registrert bom samt riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalett er avgrenset fra resten av våtsonen. Det må påregnes fornyelse i nær fremtid.
- Baderom tilbygget del - Helhetsvurdering: Det ble registrert hull/glipper rundt rørgjennomføringer i vegg for vannrør. Det er registrert bom samt riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Fallforhold er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt og vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Toalett er avgrenset fra resten av våtsonen. Det må påregnes fornyelse i nær fremtid.

Kjøkken hoveddel
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis bom i gulvfliser.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Kjøkken tilbygg
- Vannrør: Vannrør er sikret med varmekabel, noe som tyder på problemer med frost.
- Innredning: Innredningen bærer stedvis preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom tilbygg
- Overflate vegg: Det er ikke elastiske fuger i overgang gulv/vegger.
- Overflate gulv: Det er registrert stedvis bom i enkelte gulvfliser.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Annet: Gulv har sluk. Tettedetaljer mellom gulv og sluk kan ikke verifiseres.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Deler av boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det ble registrert jutestrie på diverse vann- og avløpsrør i kjeller, som kan inneholde asbest.
- Avløpsrør: Deler av boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmesentral: Alder på deler av det tekniske anlegget (vannrør og radiatorer) vurderes å være passert med mer enn 50% av erfaringsbasert funksjonstid.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate vegg: Tapet har stedvis manglende vedheft.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje og enkelte skader. Lokal knirk og stedvis bom i gulvfliser ble registrert.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Kjeller/råkjeller - Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som skyldes fuktvandringer i konstruksjonen. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater: Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er vurdert til å ikke være etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet i hoveddel unntatt over våtrom.

Ildsteder og skorsteiner
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte mindre riss samt stedvis bom i puss på skorsteinen/brannmur i hoveddel.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2. etasje hoveddel: Det er målt skjevheter i stue og på soverom utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 30 mm i stue og 20 mm på soverom.

Krypkjeller
- Helhetsvurdering: Krypkjelleren har stedvis redusert tilkomst. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen. Det observeres uisolerte vann- og avløpsrør.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlig avflassing. Det opplyses om tidvis vanngjennomtrengning av vann ved ekstraordinære nedbørsmengder.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Enkelte dører viser tegn til slitasje og aldersrelaterte skader.

Yttertak
- Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer er aldringspreget og viser tegn til slitasje.
- Membraner og vanntett sjikt: Veranda er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder er under 1,0 meter og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Tette sluk har ført til oversvømmelse av begge bad i 2. etasje, sist i september 2021. Dette medførte noe vannskade på tapet i gangen under badet i hoveddelen. Det har også vært lekkasje under badekaret i tilbygget del i 2003. Toalettet i tilbyggets 1. etasje er ikke festet i gulvet. Det har vært vanninntrengning i taket over trappen, som ble reparert i 2016. Råteskader på sørveggen (karnapp) er reparert, men dagens tilstand er usikker. Ved styrtregn kan det komme noe fuktighet gjennom taket fra verandaen oppå karnappet. En ytterdør har en skade som gjør den tung å åpne. Noen originale vinduer kan slippe inn vann ved ekstremvær. Litt tilsig av vann er observert gjennom mursteinsgulvet innerst i kjelleren ved mye nedbør. Ventilasjonsanlegget i tilbygg er slått av etter en feil. Det har vært maur på badet i tilbygget del for ca. 10 år siden, og det er sølvkre på begge bad.

Villa Høibo ble oppført i 1895 for ingeniør A. Jensen og er en av fire såkalte «badevillaer» på Grefsen, bygget av velstående gjester ved det tidligere Grefsen Bad, som ønsket eget sommerhus med fin utsikt og frisk luft. Sveitservillaen er bevart med en sjelden grad av originale detaljer: fiskebeinsparkett og tregulv, malte himlinger med fyllinger i rutemønster, og profilerte dører med originale beslag. Selger opplyser at mye av det originale panel, gulv og vinduer er bevart, og at taket i begge stuene i 1. etasje er særlig nydelige. Boligen er fordelt over tre plan med en hoveddel og en tilbygget del fra 1991, og rommer til sammen fem soverom, to baderom og to kjøkken. Hoveddelen bærer tydelig preg av sin alder på den beste måten: høye rom, kraftige listverk og en vedfyrt peis i stuen og en peisovn i spisestuen. Kjøkkeninnredningen i hoveddelen ble skiftet i 2016, og varmepumpeanlegget ble installert i 2012. Boligen har et reelt vedlikeholdsbehov på flere punkter, særlig knyttet til ytterkledning, vinduer og drenering, og dette bør leses i sammenheng med tilstandsrapporten.

Entré (hoveddel, 1. etasje):
Adkomst skjer via et overbygd inngangsparti med utvendig trapp i betong belagt med skifer. Entréen er romslig og har heltre gulv, tapetserte vegger og trepanel i himling. Trappen til 2. etasje starter her, med lakket trerekkverk og en svungen håndløper i tre. Fra entréen åpner det seg en bred gang som leder videre til stuen og kjøkkenet, og man aner med én gang at dette er et hus med karakter: profilerte innerdører med originale messingbeslag, en søyle som markerer overgangen mellom gang og trapperom, og takhøyder som gir rommene luft. Sikringsskapet for hoveddelen er plassert i trapperom/gang i 1. etasje.

Stue (hoveddel, 1. etasje):
Hoveddelen av 1. etasje er organisert rundt to store representasjonsrom. Stuen har fiskebeinsparkett, brystningspanel og tapetserte og malte vegger. Himlingsflaten er en av husets mest særpregede detaljer: malte flater med fyllinger i rutemønster, en dekor som er uvanlig å finne bevart i denne tilstanden. Vedfyrt peis med peisinnsats gir rommet varme utover radiatoranlegget. Fra stuen er det utgang til verandaen på 15 m² via profilerte balkongdører. Profilerte skyvedører forbinder stuen med spisestuen, slik at de to rommene kan åpnes mot hverandre eller holdes adskilt.

Veranda (hoveddel, 1. etasje):
Verandaen på 15 m² nås fra stuen og er overbygd med trekonstruksjon belagt med trebord. Veggflater med liggende trekledning og glassfelter gir ly og lys på én gang. Rekkverket er i trekonstruksjon. Herfra er det fri utsikt over hagen og omgivelsene.

Spisestue (hoveddel, 1. etasje):
Spisestuen er tilknyttet stuen via de profilerte skyvedørene og har de samme overflatematerialene: fiskebeinsparkett og tregulv, brystningspanel og malte og tapetserte vegger. En vedfyrt peisovn er plassert i rommet. Takhøyden i 1. etasje er oppmålt til mellom 2,46 og 3,42 meter, og i disse to stuene merkes det godt. Rommet har plass til et stort spisebord med mange gjester.

Kjøkken (hoveddel, 1. etasje):
Kjøkkenet ble oppgradert i 2016 med ny innredning med profilerte fronter og overskap med belysning under. Benkeplate i laminat med skyllekum og oppvaskkum, ett-greps armatur. Induksjonskoketopp, innebygget stekeovn og innebygget oppvaskmaskin. Ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Platekledning i glass over benkeplate. Flislagt gulv med varmekabler. Trepanel og malte overflater på vegger og i himling. Komfyrvakt under ventilator og Waterguard-system med automatisk stengeventil er montert. Kjøleskap med fryser. I forbindelse med kjøkkenoppgraderingen i 2016 ble det lagt nytt gulv med varmekabler, og stubbloftsleire ble fjernet fra det opprinnelige gulvet.

Gang og trapperom (hoveddel, 2. etasje):
Trappen fra 1. etasje leder opp til et trapperom og gang i 2. etasje med heltre gulv og trepanel på vegger. Takhøyden varierer her med skråtak og himlinger fra 0,45 til 3,64 meter. Adkomst til råloftet skjer via loftsluke med stige i trapperommet. Sikringsskapet for hoveddelen i 2. etasje er plassert her.

Stue (hoveddel, 2. etasje):
Stuen i 2. etasje har heltre gulv, trepanel på vegger og trepanel i skråtak og himling. Profilerte innerdører. Fra stuen er det utgang til verandaen på 12 m², med adkomst til to utvendige boder på 2 m² fra verandaen.

Veranda (hoveddel, 2. etasje, utgang fra stue):
Verandaen på 12 m² er en av eiendommens store kvaliteter. Trekonstruksjonen er belagt med trebord, og det dekorative rekkverket med dreide balustre er bevart fra husets opprinnelige tid. Herfra er det vid utsikt over Oslo og Oslofjorden. Stikkontakter og belysning på vegg.

Soverom 1 (hoveddel, 2. etasje):
Det største soverommet i hoveddelen har heltre gulv og trepanel på vegger og i skråtak. Rommet har utgang til en liten veranda på 5 m² via balkongdør, med utsikt over hagen og omgivelsene. Plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.

Soverom 2 og 3 (hoveddel, 2. etasje):
To ytterligere soverom i hoveddelen, begge med trepanel og det ene med heltregulv. Det andre har malt linoleumsbelegg på gulvet. Det medfølger skyvedørsgarderobe på det ene soverommet. Rommene er av ulik størrelse og egner seg til barn eller gjester.

Baderom (hoveddel, 2. etasje):
Baderommet i hoveddelen er fra 1930. Første ombygging var i 1980, og da ble det lagt varmekabler. En større renovering med fasadeendring ble gjort i 1997, Ny servant og dusjkabinett ble satt inn i 2021. Gulvet er stedvis flislagt med varmekabler, forøvrig tregulv. Vegger med stedvis fliser og forøvrig trepanel. Skråtak og himling med trepanel og malte overflater. Innredning med servant og ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt. Frittstående toalett, dusjkabinett med skyvedør og to-greps armatur med hånddusj. Frittstående badekar med to-greps armatur. Det originale badekaret i støpejern er bevart fra da badet ble bygget på 1930-tallet. Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt på vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Entré (tilbygg, 1. etasje):
Entré i tilbygg har skifergulv med gulvvarme og villmarkspanel på vegger og i himling. Sikringsskapet for tilbygget er plassert her. Entréen gir adkomst til toalettrommet og videre inn i stue/kjøkken.

Toalettrom (tilbygg, 1. etasje):
Toalettrommet i tilbygget er fra tilbygningsåret 1991. Flislagt gulv med varmekabler samt sluk, og flislagte vegger. Platekledning i himling. Utstyrt med servant med ett-greps armatur og frittstående toalett.

Stue (tilbygg, 1. etasje):
Tilbyggets stue/kjøkken er en åpen rom med parkett på gulv og villmarkspanel på vegger og i himling. Store vindusflater og utgang til terrassen på 5 m² gir rommet mye lys. Profilerte innerdører. Den eksponerte trekonstruksjonen i taket gir rommet et særpreg som skiller det tydelig fra hoveddelen.

Kjøkken (tilbygg, 1. etasje):
Kjøkkenet i tilbygget er fra 2005 med glatte og profilerte fronter, overskap med belysning under og ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Heltre benkeplate med oppvaskkum og ett-greps armatur. Frittstående komfyr plassert i nisje, komfyrvakt, innebygget oppvaskmaskin på 45 cm og frittstående kjøleskap. Stikkontakt i lysarmatur. Parkett på gulv, trepanel på vegger og i himling. Kjøkkeninnredningen bærer stedvis preg av slitasje.

Terrasse (tilbygg, 1. etasje):
Terrassen på 5 m² nås fra stuen. Trekonstruksjon belagt med trebord.

Soverom (tilbygg, 2. etasje):
Tilbygget har to soverom i 2. etasje, begge med heltre gulv og glatt furupanel. Det ene soverommet har store vindusflater med buede overkarmer og utgang til en veranda på 5 m². Skyvedørsgarderobe på ett av soverommene. Rommene har skråtak med himlinger fra varierende høyde. Hems i tilbygget er målt til 9 m² med lav takhøyde.

Baderom (tilbygg, 2. etasje):
Baderommet i tilbygget er fra tilbygningsåret 1991. Flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Platekledning i skråtak og himling. Innredning med servant og ett-greps armatur, speilskap med belysning på vegg. Frittstående toalett, dusjkabinett med skyvedører og to-greps armatur med hånddusj. Innmurt badekar med to-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt på vegg. Avtrekksventil for naturlig ventilasjon i himling. Badet har et oppgraderingsbehov.

Kjeller:
Kjelleren er uinnredet og benyttes til tekniske installasjoner og lagring. Gulvflater med betong og tegl. Synlig grunnmur av teglstein. Himling av leca plank samt pussede flater og trepanel. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2012 er plassert her, sammen med radiatoranleggets sentral tilknyttet luft-til-vann-varmepumpen. Toalettrom i kjeller er fra byggeår med mur- og muroverflater og naturlig ventilasjon, og har et oppgraderingsbehov. Adkomst til krypkjeller via luker/dør i grunnmur fra bod i kjeller.

Hage og utearealer:
Tomten er opparbeidet med plenområder, busker, trær og gangsti belagt med belegningsstein og grus. Hagen er godt etablert med blomstrende trær og beplantning. Forstøtningsmur av naturstein. Fra hagen er det utsikt over Oslo og fjorden.

Overflater:
Gulv: Fiskebeinsparkett og tregulv i stue og spisestue hoveddel 1. etasje. Heltre gulv i stue, gang/trapperom og soverom hoveddel 2. etasje samt soverom i tilbygg. Parkett i stue/kjøkken og entré tilbygg 1. etasje, samt soverom tilbygg 2. etasje. Skifer i entré tilbygg 1. etasje. Fliser på kjøkken hoveddel 1. etasje, baderom tilbyggets 2. etasje og toalettrom tilbygg 1. etasje. Stedvis fliser og tregulv på baderom hoveddel 2. etasje. Betong og tegl i kjeller. Malte plater og gulvbelegg forekommer.
Vegger: Brystningspanel, tapetserte og malte flater i stue og spisestue hoveddel 1. etasje. Trepanel og malte flater på kjøkken hoveddel og i entré/gang hoveddel. Villmarkspanel i tilbygg. Fliser på baderom og toalettrom. Mur og pusset teglstein i kjeller.
Himling: Malte flater med fyllinger (rutemønster) i stue hoveddel 1. etasje. Trepanel i kjøkken hoveddel, gang/trapperom og stue hoveddel 2. etasje. Villmarkspanel i tilbygg. Platekledning på baderom og toalettrom i tilbygg. Trepanel og malte overflater på baderom hoveddel. Leca plank, pussede flater og trepanel i kjeller. Takhøyder oppmålt til 1,95–2,13 meter i kjeller, 2,46–3,42 meter i 1. etasje, og skråtak og himlinger fra 0,45–3,64 meter i 2. etasje.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe på to av soverommene i 2. etasje hoveddel og på ett soverom i 2. etasje tilbygg. Bod i 1. etasje hoveddel. Bod i 2. etasje tilbygg. To boder i kjeller. To utvendige boder på 2 m² med adkomst fra veranda i 2. etasje hoveddel. Råloft over hoveddel med adkomst via loftsluke med stige i trapperom/gang (lav takhøyde, ikke måleverdig som bruksareal). Råloft over bad i hoveddel med luke i himling. Hems i 2. etasje tilbygg (lav takhøyde, ikke måleverdig som bruksareal).

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende løsøre medfølger ikke:
- Prismelampe i tak kjøkken. 2 stk antikke taklamper i stuer gammel del og taklampe mellom kjøkken og stue i tilbygg. Veggoppheng på kjøkken i tilbygg. Vegglampe øverst i trappegang hoveddel medfølger ikke.

Hvitevarer kjøkken i opprinnelig del medfølger samt komfyr i tilbygget del. Øvrige hvitevarer medfølger ikke.
- Om nye eiere ikke ønsker å beholde den utskårede trefiguren i hagen utenfor tilbygget ønsker gamle eiere å overta denne.

Boligen har oppvarming med elektrisitet, elektriske varmekabler, vedfyrte ildsteder. Radiatoranlegg fra varierende tidsperioder tilknyttet varmepumpe (luft til vann).
Det er gulvvarme på kjøkken og bad i gammel del. Gang, toalett og bad i tilbygg. Vannbåren varme i gulv kjøkken og stue tilbygg.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er ifølge kommunens hjemmeside oppført rundt 1890. Eiendommen var først benyttet som sommerhus, mens den siden ca. 1916 har vært brukt til boligformål.
Etter søk i saksinnsyn på kommunens hjemmeside, finnes det ikke byggesak fra oppføringen, og det kan således ikke bekreftes eiendommens lovlighet. Den første byggesaken på eiendommen som er tilgjengelig på kommunens hjemmeside gjelder "tilbygg til våningshus" fra 1919. Her ligger det planskisser for eiendommen og et ekspedisjonsdokument som viser at tilbygget er byggemeldt. Det foreligger dog ikke ferdigattest og det kan følgelig ikke bekreftes om byggesaken oppfyller de krav som ble satt i 1919.

Det foreligger byggetillatelse for tilbygg datert 19.07.1930. Det har ikke lykkes megler å finne ferdigattest for tilbygget. Det foreligger håndskrevet byggesaksnotat der det kan se ut til at ferdigbesiktigelse ble avholdt fra kommunen 20.01.1931. I det håndskrevne notatet konstateres blant annet kjellerhøyde på 2,11, at noe mangler "på dør til wc i kjeller for øvrig i orden". Det kommenteres også at det er innlagt sentralvarmeanlegg, som ikke er byggemeldt. Det vites ikke om byggesaken er fullført i hht. byggetillatelsen.

I 1932 er sentralvarmeanlegg byggemeldt og søknaden ble godkjent, med betingelser, 10.01.1933. Brannsjefen anbefaler at det gis dispensasjon fra bestemmelser om større avstand fra ovn til treverk den 18.10.1933, og Aker Brannstyre tiltrer brannsjefens forslag 23.10.1933. Aker Bygningstråd gir ikke dispensasjon fra å utføre vegger i fyrhus av ildfast materiale, datert 09.11.1933. Det foreligger ikke ferdigattest på saken. Det foreligger noen håndskrevne byggesaksnotater på saken fra 1934, men de er vanskelig å tyde og det kan ikke verifiseres hva som evt. gjenstod for å ferdigstille saken den gang.

I 1937 ble det oppført en trafokiosk på eiendommen av Aker Elektrisitetsverk. Senere er nye parseller utskilt fra denne eiendommen og trafoen står i dag på tomten til Frennings vei 15.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for nytt bjelkelag i 1. etasje, datert 14.1.1949.Det fremkommer av et dokument datert 18.01.49 at anmeldelsen approberes på betingelse av at arbeidet utføres forskriftsmessig. Før byggetillatelse gis må materialtillatelse foreligge. Det foreligger et håndskrevet byggesaksnotat datert 31.03.1949 som er vanskelig å tyde. Det tydes "nytt bjelkelag er utskiftet. Materialer ..... Kan henlegges. Megler har ikke funnet ferdigattest eller annen dokumentasjon på at arbeidet er utført etter betingelsene i tillatelsen.

Dovrepeis ble byggeanmeldt og godkjent i brev fra Oslo Bygningskontroll datert 18.03.1949 på betingelse av at ilstedet oppføres etter gjeldende forskrifter. Murmester O.A. Bjerkelien var ansvarshavende. I håndskrevet byggesaksnotat datert 02.12.1949 (som er vanskelig å tyde) skrives det et murmesteren var tilstede........"Forholdet skulle etter min mening være i orden." Notatet er signert med initialer og påskriften "henlegges".

I 1953 byggemeldes oljefyringsanlegg på eiendommen. I søknaden søkes det om dispensasjon og det stilles betingelser. I håndskrevet byggesaksnotat datert 13.10.1954 fremkommer det "mangler av 22/6-54 pkt. 2 til og med 5 er rettet, samt pålegg av brannvesenet av 25.august 1954 er etterkommet". Det ser videre ut til at det er skrevet "Ansvarsh. eier og brandvesen tilskrives. Henlegges."

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er gitt ferdigattest for til- og påbygging av bolig datert 10.02.1992. Tilbyggingen ble fullført i sin helhet, mens byggeplanene påbygg av "tårn" på eksisterende eiendom ble ikke utført. Det ble ikke innsendt korrigerte tegninger før søknad om ferdigattest ble sendt eller før ferdigattest ble gitt av kommunen, som fører til at tegningsgrunnlaget på byggesaken avviker fra faktisk situasjon da tårnet ikke ble bygget.

Det foreligger en meldingssak vedr. fasadeendring nordøst (ombygging av bad, fasade, tak) fra 1996. Arbeidet var ferdig i 1997, og meldt ferdig til kommunen 24.05.1999.

I 2006 ble det søkt om oppføring av garasje på eiendommen. Kommunen tok ikke saken til behandling da de ikke hadde mottatt nødvendig tilleggsmateriale innen tidsfristen. Det forelå protest på tiltaket samt at Byantikvaren hadde motsatt seg tiltaket ( I hovedsak pga størrelse, karakter og plassering) Se Oslo kommunes saksinnsyn: 200606158 - Byggesak.

Det er gitt ferdigattest for bruksendring fra tomannsbolig til enebolig (sammenføyning av bruksenheter) datert 27.04.2010.

Det foreligger godkjent avkjørselsplan for eiendommene Tryms vei 4 A og 4B som ble søkt endret for å rydde opp i eldre forhold for Frennings vei 21 og Tryms vei 4 A og B.
Gjeldende avkjørselsplan er godkjent av PBE 06.05.2021. Se saksinnsyn: 202103268 - Byggesak

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 991739, tinglyst 16.04.1886, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse: Dokumentet er håndskrevet og er vanskelig å tyde. Megler har bestilt tyding/avskrift av dokumentet og det gjengitt som følger: «No 22. No 12. O. R. 32 Kr. 635/1885. Skjøde. Undertegnede Eier af Matr No 74 Løbe No 91/92 h, østre Grefsen, vestre Aker, skjøder og overdrager herved til Hrr. Ingeniør A. Jensen
af Christiania en Tomt af denne Eiendom, der ved Skylddelingsforretning af 4 Marts 1886 er givet Matr No 74 Løbe No 91/92 r af Skyld 6 Skilling gammel og 8 Skilling ny. – Alle Omkostninger ved Salget, stemplet Papir og Skylddelingsforretning bæres af Kjøberen. – Kjøbesummen 4000 fire tusinde Kroner betales contant. Den solgte Parsel erholder Tilladelse at benytte den Vei, der er forbeholdt Hovedbøllet igjennem Grefsen Vandkuranstalts Eiendom, hvilken Vei oparbeides af Sælgeren, men senere Vedligeholdelse udføres af Tomteeierne i Fællesskab med Hovedbøllets Eier. – Kjøberen og fremtidige Eiere forbinder sig til paa Parcellen ei at drive industrielle Anlæg af noget Slags, ligesom Keglebane Restauration, eller offentlig Forlystelsessted ei maa oprettes paa Tomten. Det til Eiendommen nødvendige Vand tages, i Fællesskab med øvrige Tomteeiere, fra den Hovedbøllet paa Hrr. Schous Tomt forbeholdte Brønd, hvorfra Tomteeierne i Fællesskab med Hovedbøllets Eier lægger nødvendig Rørledning, der for Eftertiden vedligeholdes af Tomteeierne. – Alt Gjerdehold paahviler Kjøberen. – Thi hjemler og skjøder jeg herved bemeldte Eiendom til Hrr. Ingeniør A. Jensen, hvem jeg er Hjemmelsmand efter Loven. Østre Grefsen, vestre Aker den 14 April 1886. Iver Br. Olsen. – ».
https://media.digitalarkivet.no/view/21045/189

Dagboknr. 282, tinglyst 07.07.1916, type heftelse: Bestemmelse om vannrett: Dokumentet inneholder informasjon i forbindelse med salg av eiendommen Høibo fra Knud T. Knudsen til Petter P. Linnerud. Dokumentet er håndskrevet og er vanskelig å tyde. Megler har bestilt tyding/avskrift av dokumentet og det gjengitt som følger: "«Stempelpapir nr 38, 260 kroner. Skjøte. Undertegnede Knud T. Knudsen sælger skjøte og overdrager herved til Petter P. Linnerud sin eiendom «Høibo» av Østre Grefsen, gaardsnr 75, bruks nr 20 av skyld 14 øre, med begrænsning som angit paa kart over eiendommen, der er levert kjøperen fra sælgeren. Paa tomten hviler klausul om, at der ikke maa drives keglebane, utskjænkning av øl, vin etc. Naboeiendommen Troldhaug» har ret til at ta vand i den paa eiendom-(side 522)men værende brønd. Stedet skal saalænge 1ste prioritets pantobligation er i kraft holdes i uforringet stand. Sælgeren forpligter sig til inden 1ste august dette aar at indlægge (eventuelt vand og kloak til kjøkkenet). I tilfælde der blir anledning til at ta vand gjennem Sanatoriet, hvorved ogsaa kloak kan lægges, betaler kjøperen sælgeren for indlægning av vand og kloak til kjøkkenet i fuldt forsvarlig og approberet stand kr 1300 – tretten hundre kroner. I tilfælde vandledningen maa lægges paa anden maate, saaledes at det ikke blir anledning til at lægge kloak, betaler kjøperen sælgeren kr 900 for indlæggelse av vand til kjøkkenet i forsvarlig og approberet stand, dog skal sælgeren i dette tilfælde lægge kloakrør til et paavist sted i dalen ovenfor veien. Kjøpesummen er Kr 26000, der avgjøres saaledes: Kjøperen overtar panteobligation kr 6000 – til Brage, kr 3000 – til O. N. Gierstad kr 3000 til A. Nicolaysen, samtlige 5% rentebærende. Kr 10000 erlægges kontant og resten kr 4000 – betales, naar vandet er indlagt og i fuldt færdig stand, approbert av Linnerud og av vand og brandvæsen. Omkostninger med skjøte etc betales av kjøperen. Salgsprovisionen betaler sælgeren. Eiendommen skal tilskjøtes Linnerud i heftelsesfri stand, naar undtas hvad foran er anført. Kristiania 1ste mai 1916. Knud T. Knudsen»."

Dagboknr. 909865, tinglyst 21.06.1935, type heftelse: Erklæring/avtale: Eier gir Aker Elektrisitetsverk tillatelse til å plassere en transformatorkiosk på gnr. 75, bnr. 20. Forutsetningen er at kiosken ikke kolliderer med fremtidig vann- og kloakkledning til tomten, liksesom stikkledningen til den prosjekterte villa på tomten fremføres som jordkabel kostnadsfritt for eier. Eier forbeholder seg å få planene for kiosken forelagt før den påbegynnes. Kommentar til det tinglyste dokumentet: Denne trafokiosken står på eiendommen som i dag er Frennings vei 15.

Dagboknr. 8318, tinglyst 31.08.1942, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett: Eier av gnr. 75, bnr. 20 erkjenner at tomt nr. 21B til Frennings vei skal ha tinglyst bruksrett til 4 meter bred adkomstvei over bnr. 20 fram til Frennings vei, og at veien blir å istandsette så snart tomta er bebygget.
Kommentar til det tinglyste dokumentet: Gnr. 75, bnr. 20 har senere utskilte parseller og i dag grenser ikke eiendommen til andre eiendommer som naturlig skulle hatt adkomst over bnr. 20 for adkomst til Frennings vei. Omkringliggende eiendommer har også sikret andre adkomster til offentlig vei. Det er dessuten kun 1 ubebygget tomt igjen i området, og denne har adkomst fra/til Frennings vei utenom bnr. 20. Det er derfor usikkert om den tinglyste heftelsen vil la seg utføre.

Dagboknr. 9706, tinglyst 17.10.1942, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Eier av gnr. 75, bnr. 20 forplikter seg til å fjerne den over grensen beliggende garasje så snart kommunen forlanger det. Erklæringen tinglyses på bnr. 20, men skal når tomt nr. 21B har fått bruksnummer alene hefte på denne.

Dagboknr. 3724, tinglyst 27.03.1952, type heftelse: Skjønn: Erstatningsskjønn utøvet i forbindelse med ekspropriasjon av grunn til veigrunn fra flere eiendommer.

Dagboknr. 9686, tinglyst 28.08.1958, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Erklæring om at kommunen ga midlertidig unntak i forbindelse med oppføring av garasje for én bil. Her fremkommer det at eier forplikter seg til å fjerne eller forandre garasjen uten erstatning, når som helst kommunen måtte forlenge det.

Eiendommen har også en tinglyst rettighet som hefter i bnr. 91, bnr. 1014 og bnr. 1193. Denne er tinglyst 24.02.1982, med dagboknr. 5186, type rettighet: Bestemmelse om vann/kloakkledn.: Dette er en overenskomst mellom eierne av gnr. 75, bnr. 20, 1192, 1193, 91, 1014, 1214, 1215 i forbindelse med felles stikkledninger for vann- og avløp med beskrevet trasé til eiendommene: Stikkledningen går i grøft not øst fra Frennings vei over bnr 1014 paralelt med og nord for oppkjørsel. Avgrening i grøft not nordøst til hus på bnr 1014 og bnr 91. Stikkledning videre i grøft langs oppkjørsel , krysser denne og går inn på sydspissen av bnr 1214. Avgrening i grøft not sydøst over bnr 1193 og inn på bnr 1292. Avgrening i grøft, mot nord til sydenden av uthus på bnr 1214. Avgrening i grøft not sydøst til uthus på bnr 20. Avgrening i tunell not nordøst til hus på bnr 1214. Stikkledning videre i grøft not øst inn på bnr 1193. Avgrening i grøft not nordøst inn på bnr 1215. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige ofr ledningenes drift og vedlikehold og de forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade- eller gjøre ledningene utilgjengelige, og det gis også fri adgang til nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider.
De økononiske forpliktelser ved vedlikeholds- og reparasjonsarbeider fordeles på følgende måte:
Utgifter på avgreningsledninger til hus på de respektive eiendonmer dekkes fulIt ut av den som er berørt. Utgifter på fellesledninger dekkes av de som er berørt med en lik part på hver.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligen (tilbygget) tidligere har vært utleid til en del av familien, er lovlig for beboelse og kan dermed leies ut lovlig, men den er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har kun bebodd deler av eiendommen og har derfor ikke inngående kunnskap om tilstand på den tilbygde delen av eiendommen. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen har en høyt hevet og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert villastrøk på øvre Grefsen, like ved Akebakkeskogen. Her bor du fredelig og skjermet til i åssiden, med et vidstrakt utsyn over byen og fjorden fra både boligen og den romslige hagen. Nabolaget preges av store, grønne tomter og rolige villaveier uten gjennomgangstrafikk, noe som gir et trygt og trivelig bomiljø med skogen tett på.

For barnefamilier er hverdagen praktisk tilrettelagt med trygge skoleveier og et godt lokalt tilbud. Disen skole og Årvoll skole ligger innen gangavstand fra huset, og det er flere barnehager like i nærheten, blant annet Sanatoriet barnehage og Grefsenlyst FUS barnehage. De daglige matinnkjøpene gjør du enkelt til fots på Årvoll senter med Rema 1000 og apotek, eller hos Kiwi i Grefsenveien. For et større utvalg av butikker, spisesteder, servicetilbud og kino er Thon Senter Storo en kort biltur unna på rundt sju minutter.

Friluftsmulighetene er blant områdets største kvaliteter. Med Lillomarka rett i nærheten har du enkel tilgang til turstier, badevann og preparerte skiløyper vinterstid. Trollvann, Oslo Skisenter og Trollvannstua ligger en kort kjøretur opp i åsen, og på toppen venter Grefsenkollen med restaurant og arrangementsarena. For organisert idrett er det kort vei til fots til Grefsen Tennishall og lokale treningssentre som EVO Årvoll. Skal du reise kollektivt, ligger bussholdeplassen ved Grefsenlia en kort gåtur unna med linje 25, mens trikken i Doktor Smiths vei og T-banen på Storo gir effektiv forbindelse inn til Oslo sentrum.

Barnehager:
Sanatoriet barnehage: 10 min. gange
Grefsenlyst FUS barnehage: 13 min. gange
Grefsenlyst 14 Fus barnehage: 13 min. gange
Idrett og fritid:
Grefsen Tennishall: 13 min. gange
Grefsen terrassehus - Ballbinge: 15 min. gange
EVO Årvoll: 13 min. gange
Puls Bjerke: 16 min. gange
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunens hjemmside som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er pent opparbeidet med busker, trær, diverse beplantning, plenområder og gangsti belagt med belegningsstein og grus.
Eiendommen har adkomst fra Tryms vei over del av av tomten til Tryms vei 4B, iht. tinglyst erklæring.

Det er den 15.09.26 avholdt oppmålingsforretning i forbindelse med deling av tomten mellom Tryms vei 4A og 4B. Se saksnummer på Oslo kommunes hjemmeside og saksinnsyn: Saksnummer 2026/09160 - Oppmålingssak
I forbindelse med deling av tomten mellom 4A og 4B skal det slettes tinglyste seksjoneringer på eiendommen og tomtene blir tildelt hvert sitt bnr. Overtagelse av eiendommen til ny eier kan ikke gjøres før eiendommen er ferdig delt i matrikkelen.
I forbindelse med oppmålingsforretningen ble eier gjort oppmerksom på at gjerdet mot Tryms vei står noen centimeter utenfor den reelle tomtegrensen.

Det gjøres oppmerksom på at annonsebildet som viser rød innramming av tomten ikke stemmer helt med oppmålingsforretningen. Se protokollkart datert 24.09.26 som er vedlagt salgsoppgaven.

Biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via Tryms vei (offentlig) og videre over en del som er privat vei. Den delen som er privat tilhører Tryms vei 4B og det er felles vedlikeholdsansvar for denne delen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Det opplyses om at eiendommen er kommunalt listeført (gul liste) som kulturminne. Det betyr i hovedsak at Fylkesmannen og PBE må kontaktes ved byggesøknader/endringer og at disse kan ha innvendinger til foreslåtte endringer mv. Se vedlegg i salgsoppgaven for nærmere info om dette.

I tillegg er eiendommen berørt av S-5142 da eiendommen ligger innenfor sikringssonen i forbindelse med nytt vannforsyningsanlegg til byen (Stamnett - Detaljregulering - Forsterkning av vannforsyningens overføringssystemer, saksnummer 201915152 - Reguleringssak.

Det foreligger flere kjente byggesaker i nærområdet.

Frennings vei 19:
- Her ble det gitt rammetillatelse for riving av tomannsbolig og garasje 23.05.24. Tomannsboligen og garasjen er pt. ikke revet.
- Det ble gitt rammetillatelse til oppføring av horisontaldelt tremannsbolig. Den er foreløpig ikke påbegynt. Se saksinnsyn: 202111158 - Byggesak

Tryms vei 5:
- Her er det den 10.06.26 gitt delvis rammetillatelse og delvis avslag på søknad om påbygg og fasadeendringer. Se saksinnsyn: 2025/23487 - Byggesak

Tryms vei 7:
- Her er det den 28.08.26 søkt om rammetillatelse for påbygg, innvendige endringer og fasadeendringer. Se saksinnsyn: 2026/09720 - Byggesak

Eiendomsskatt er kr 6 493,- for inneværende år for seksjon 1 og for seksjon 2 er den kr 2.907,-. Det må forventes at nivået på eiendomsskatten vil endres når seksjoneringen på eiendommen opphører og eiendommen får eget bruksnummer (bnr).

Kommunale avgifter er pt. fakturert sammen naboeiendommen i Tryms vei 4B og delvis med Frennings vei 21A.
Renovasjon deles med Tryms vei 4B. Papiravfall deles med Frennings vei 21A og Tryms vei 4B. Utfra dagens faktura, utgjør regningen på kommunale avgifter for Tryms vei 4 A ca kr 34.600,- for ett år.
Tryms vei 4A og B er i dag 3 seksjoner og eiendommen er under deling slik at boligseksjonene opphører og Tryms vei 4A og 4B får hvert sitt bnr.
På bakgrunn av dette må kjøper påregne at kommunale avgifter vil bli høyere enn den er i dag når delingen er gjennomført.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50 000,- pr. år / 39 700 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i If som koster kr 19 981,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor (500 Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 375,- pr. md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Sector Alarm alarmselskap. Abonnementet følger med salget og koster kr 7 788,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 12 101 337 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Eiendomsskatten utgjør 2,63 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,7 millioner kroner. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

24 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

612 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
613 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
633 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
25 113 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
25 133 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillebil Tone Larssen, Hans Petter Andersen, Sidsel Andersen, Urd Bente Andersen og Jess Joar Andersen

Eiendommen er under fradeling, ref. vedlagte vedtaktskart. I den forbindelse skal også den tinglyste seksjoneringen og re-seksjoneringen på eiendommen slettes. Overtagelse til ny eier kan ikke skje før tomten er formelt delt og de nevnte seksjoneringene er slettet.

Interessenter oppfordres til å angi ønsket dato for overtagelse ved innsending av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0050/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2450

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 18:40