Gamlehagen 19

Gamlehagen 19, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 366, seksjonsnummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm:
Entré/gang, bad, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, soverom og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

BRA-e:
Underetasje 4 kvm: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.05.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2003 som et leilighetsbygg med støpt såle mot grunn og parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av tre. Ytterveggene består av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av synlig murverk, fasadeplater og liggende trekledning. Bygningen har et flatt tak som er tekket med takpapp/membran. Leiligheten har vinduer og dører fra byggeår. Vinduene og balkongdøren har karmer og rammer av tre, mens entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Innvendig er det profilerte innerdører. Til leiligheten hører en balkong på 7 m² med utgang fra stue/kjøkken.

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeåret 2003. Samsvarserklæring for det elektriske anlegget fra byggeåret foreligger ikke.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Våtrom:
Observert tegn til sprekker og noe avskalling av flisfuger i dusjsone. Det er registrert en svank/fordypning i dusjsonen som i praksis er mindre område med motfall. Vanntett sjikt er av eldre dato.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.

Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Mekaniske ventilasjonsanlegg:
Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Gamlehagen 19 er en lys og innbydende 2-roms hjørneleilighet fra 2003, beliggende innerst i en rolig blindvei. Leiligheten har en svært sentral beliggenhet, med få minutters gange til alt Lambertseter har å tilby, blant annet Lambertseter senter, offentlig kommunikasjon, flotte turområder, dagligvarebutikker, skole og et variert fritidstilbud. Et trafikkskjermet bomiljø, omkranset av store, grønne fellesarealer som skaper et trivelig bomiljø.

En hyggelig hjørneleilighet med en åpen og arealeffektiv planløsning. Leiligheten ligger usjenert til i 2. etasje og har trappefri adkomst via heis, og inneholder: kjøkken som ligger i åpen løsning til spisestue og stue med utgang til sydvendt balkong. Ett stort soverom, romslig flislagt baderom, entré og en bod. Hele leiligheten, foruten bad og bod, har parkett på gulv. De store vindusflatene sørger for at leiligheten bades i lys, og bidrar til å gi en god romfølelse. Dette er en lys og luftig leilighet som anses for å være meget attraktiv i et hyggelig og ryddig sameie. Noe modernisering kan evt. påregnes.

Entré/gang:
Fra felles oppgang kommer man inn i en hyggelig entré. Herfra er det direkte adkomst til praktisk bod som bidrar til god oppbevaringsplass.

Stue, spisestue og kjøkken:
Romslig og innbydende stue /spisestue som ligger i åpen løsning til kjøkkenet. Her er det god plass til både sofa- og spisegruppe. De store vindusflatene sørger for at rommet bades i lys. Utgang fra rommet til sydvendt balkong på 7 kvm. Deler av rommet var opprinnelig et soverom, og det er enkelt å reetablere dette ved behov.

Et pent og funksjonelt kjøkken i åpen løsning mot stue og spisestue, som gir en luftig og sosial romfølelse. Innredningen har en kombinasjon av slette og profilerte fronter med laminert benkeplate. God skap- og benkeplass. Fliser over benk og benkebelysning med stikkontakt. Ventilator er integrert i overskap og styrer den mekaniske ventilasjonen for kjøkken og bad. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer, hvor komfyr medfølger. Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2014 er plassert i kjøkkenbenken. Det er installert lekkasjestopper og komfyrvakt.

Balkong:
Overbygget, sydvendt og solrik balkong med god plass til sittegruppe. Balkongen fungerer som en hyggelig forlengelse av rommene innenfor. Belysning og stikkontakt på vegg, samt elektrisk markise med fjernkontroll er installert.

Soverom:
Romslig soverom med god garderobeplass. Boligen har i dag ett soverom, men det er mulighet for å etablere et ekstra soverom i deler av stuen/spisestuen slik planløsningen opprinnelig var.

Bad:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning samt skap over servant. Det er opplegg for vaskemaskin. Videre er baderommet utstyrt med dusjhjørne med glassdører, gulvstående toalett og vegghengt høyskap. Mekanisk avtrekk i himling.

Bod:
Leiligheten har en bod i leiligheten, og en bod i kjeller.

Parkeringsplass:
I tillegg disponerer leiligheten en biloppstillingsplass rett utenfor inngangsdøren. Plassen er merket med nr. 36.
Godt med gjesteparkering på sameiets tomt.

I tillegg har sameiet egen leilighet som kan leies av beboernes gjester.

Kort oppsummert:
Dette er en lys og hyggelig leilighet med attraktiv intern beliggenhet i et veletablert og ettertraktet boligområde hvor man har alle forutsetninger for å kunne trives særs godt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: pendel taklampe i stue.

Elektrisk oppvarming. Det er varmekabler på badet. Panelovner på enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 25.11.2005. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Dagens planløsning avviker fra opprinnelige tegninger, som viste at deler av stue/spisestue var planlagt som soverom.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 9731, tinglyst 19.02.1998:
Erklæring/avtale. Gamlehagen er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal sameiet opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Dagboknr 44227, tinglyst 01.08.2001:
Bestemmelse iflg. skjøte. Sameiet har plikt til å ha gjerde. Kommunen gis rett til å ha nettstasjon og ledninger på sameiets tomt.
Dagboknr 76182, tinglyst 05.12.2001:
Bruksrett. Allmenheten gis rett til ferdsel over sameiets tomt (gangveien).
Dagboknr 14125, tinglyst 07.03.2003:
Erklæring/avtale. Beskriver seksjonens tilleggsdeler: garasje og bod.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter §5 skal styret godkjenne ny leietaker. Korttidsutleie av hele boligseksjonen er ikke tillatt i mer enn 60 døgn årlig. Sameiet har et vedtektsfestet formål om at det skal ha en seniorprofil. Kjøpere kan maksimalt eie 2 seksjoner i sameiet.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Leiligheten er rengjort i forkant av visning og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtakelse.

Pendel lampe i stue medfølger ikke.

Gamlehagen 19 ligger attraktivt til i en rolig blindvei, skjermet fra trafikk, og med kort avstand til Lambertseter senter. Boligen har umiddelbar nærhet til et bredt spekter av servicetilbud og gode kollektivforbindelser. Lambertseter er et svært populært og etablert boområde som tilbyr nærhet til store fri- og skogområder, lekeplasser, varierte fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler samt et rikt utvalg av butikker og tjenester.

Få minutters gange til T-banestasjon (linje 1 og 4) ved Lambertseter senter, samt bussholdeplass i Lambertseterveien hvor det også er flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider)

På Lambertseter Senter finner du også et bredt utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Flere matbutikker på Lambertseter der i blant Rema 1000, Kiwi, Meny og Bunnpris som også er søndagsåpen.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Nærhet også til Holtet med bla. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, Indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, jernvareforretning og gourmet butikken Jacobs.

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

I området rundt Ekebergsletta er det et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Kort vei også til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, samt friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Kåffa som er en breddefotballsklubb med Fotballakademi for skolebarn, og lag i Eliteserien.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomst fra Lambertseterveien inn Gamlehagen, som er en liten blindvei. Leiligheten ligger på høyre side.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Lambertseter barne- og ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomt på 7 831 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealer er pent opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker, asfalterte internveier, diverse beplantning, samt felles sittegrupper.

Leiligheten disponerer en utvendig biloppstillingsplass merket med nr. 36, plassert umiddelbart utenfor blokkens hovedinngang. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen. Sameiet har gjesteparkering begrenset til 3 døgn som krever registrering.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3278, datert 06.11.1991, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er endret ved mindre vesentlig endring V221293, vedtatt 22.12.1993.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Utdrag av plan -og byggesaker i området:
- Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.
- Lambertseter - Karlsrud - Områderegulering - Reguleringssak. I et planforslag fremkommer det at Lambertseter og Karlsrud er angitt som utviklingsområder i ytre by med krav til felles planlegging.
- Langbølgen 22 med flere - Dialogfase før offentlig ettersyn - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Se for øvrig Oslo kommune saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Fellesutgiftene er kr 4 311,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, parkering, strøm til fellesarealer, kommunale avgifter, forretningsførsel og bygningsforsikring. Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det er vedtatt en årlig økning i felleskostnadene på ca. 3-5 % fra og med 2026 for å dekke kostnadene i sameiets langtidsplan for vedlikehold (2025-2035).

Fellesutgiftene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 3 565,-
Kabel TV og Internett: kr 473,-
Brannvarsling innkrevd fra eiere: kr 149,-
Parkering: kr 124,-

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 512 195,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 25 269,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 28.04.2026 ingen lån registrert på selskapet.

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 433 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 443 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bodil Nesjem

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nyhagen Boligsameie.
Sameiet består av 74 eierseksjoner og har en seniorprofil.
Forretningsfører er Enqvist Eiendom, tlf: 22 80 95 95.
Sameiet er forsikret i Fremtind Forsikring AS med polisenummer 23539105.
Sameiet avholder årlig vårdugnad.

Seksjonseiers vedlikeholdsplikt omfatter blant annet avtrekksvifte fra kjøkken og bad plassert på taket med tilhørende kanaler, monitor i leiligheten, ringeknapp ved inngangsdør, samt fjerning av snø ved terrassedører.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret. Eiere som har dyr ved innflytting, vil normalt få tillatelse til å beholde dyret så lenge det ikke er til plage for andre. Ved anskaffelse av nye dyr, skal dette meldes til styret minimum 4 uker i forveien. Styret vil da ta saken opp med de nærmeste naboene før en avgjørelse tas.

Sameiet har fellesfasiliteter som utleieleilighet for gjester, fellesboder, innvendig sykkelparkering og en utendørs grillplass.

Bruk av kullgrill er ikke tillatt. Blomsterkasser skal henge på innsiden av balkongrekkverket. Montering av faste installasjoner på fasader krever godkjenning fra årsmøtet.

På årsmøtet 28. april 2025 ble det vedtatt en langtidsplan for større vedlikeholdsarbeider for perioden 2025-2035. Planen har en samlet kostnadsramme på ca. 7,6 millioner kroner over 10 år. Kostnadene skal hovedsakelig dekkes inn via driftsbudsjettet, med en forventet årlig økning i felleskostnadene på 3-5 % fra og med 2026, i tillegg til alminnelig prisstigning. For malerarbeidene er det planlagt en kapitalinnhenting på ca. 800 000,-

Planlagte påkostninger:
- Modernisering/oppgradering av heiser
- Maling av vinduer, panel og kjellerarealer (ca. 800 000 kr skal betales direkte av seksjonseierne via kapitalinnhenting).
- Oppgradering av balkonger (bl.a. erstatte sementplater med glass)
- Vedlikehold/utskifting av bygningsplater
- Takarbeider (ny tekking enkelte steder)
- Oppgradering til LED-belysning i garasje, kjeller og uteområder
- Reasfaltering
- Trepleie
- Installasjon av automatiske døråpnere

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Bytte til LED-lys i heisene for Gamlehagen 17, 19 og 23.
- Skilting av rømningsvei fra garasjer og trappegang.
- Bytte av elektrisk døråpner for inngangsdørene i Gamlehagen 15, 19 og 23.
- Utbedring av slisse i gulv inntil vegg i garasjen i Gamlehagen 19.
- Bytte av frekvensomformer i heisen i Gamlehagen 19.

2023:
- Omtekking av hovedtakene og legging av nytt beslag.

2018:
- Utbedring av sameiets elektriske fellesanlegg etter kontroll som ble foretatt i 2017.
- Omlegging og utbedring av sluk på alle takene.
- Felling av trær nord for Gamlehagen 15.

2015:
- Kjellergulv i fellesarealer, søppelrom, bøttekott og søppelrom ble malt.
- Garasjeportene i nr 15, 17 og 19 ble utbedret i tråd med sikkerhetsforskriftene.
- Ny beplantning på fellesområdet.
- Motorene til garasjeportene i nr. 19 og 17 ble byttet.
- Tettet tak i toppetasje.
- Nytt portneråpneranlegg i nr. 19.
- Reparasjoner i ventilasjonsanlegg.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Sameiet har en seniorprofil som skal respekteres.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 456,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige (4,58 promille regnes av prisantydning)  kr 24 274,00
Dagfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0095/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2695

Sist oppdatert: 10. mai 2026 kl. 11:46