Bølerskrenten 24

Bølerskrenten 24, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Andelsnummer 76, Skrenten Borettslag, organisasjonsnummer 948 675 625

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod i kjeller samt et mindre matskap i gammelt kjølerom.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.07.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Vegg mellom stue og kjøkken er tatt ned. I tillegg er badet minimalt utvidet, sammenlignet med opprinnelig byggetegninger.

Det er ellers samsvar mellom dagens utnyttelse av eiendommen og godkjente byggetegninger.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligblokk over fire etasjer samt kjeller. Støpt plate. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker betong-/murkonstruksjoner. Fasader utført i teglstein og liggende kledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med papp/takfolie(ikke besiktiget). Glatt entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1985.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:
Bad: Kun naturlig ventilasjon, eldre vannrør- og avløpsrør i vegg/sjakt samt uegnet vindusplassering.
Tekniske anlegg: Eldre radiatorer/varmeanlegg.
Generelt: Rekkverkshøyde under 1m.

Velkommen til en rålekker og totaloppusset andelsleilighet fra 2024, beliggende i populære og grønne omgivelser på Bøler. Leiligheten ligger i en høy første etasje og har en praktisk planløsning med entré, stue med åpen kjøkkenløsning, to soverom og et lekkert bad. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på ca. 7 m². Boligen er oppgradert med nytt elektrisk anlegg, moderne overflater, integrerte hvitevarer og appstyrt belysning med downlights i alle rom.

O V E R F L A T E R
Gulvflater er belagt med parkett i oppholdsrom, mens badet har fliser med gulvvarme. Vegger og himlinger er glatte og nymalte, med integrert LED-belysning og downlights. Profilerte innerdører og garderobeløsninger i entré og soverom gir både stil og funksjonalitet.

B A D
Nydelig bad fra 2024 med flislagte flater, gulvvarme og downlights. Løsningen inkluderer vegghengt servantinnredning, speil med belysning, regnfallsdusj med glassvegg, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel (egen kurs inn til vaskesøyle). Kvalitetsmaterialer og moderne uttrykk gir en luksuriøs følelse.

K J Ø K K E N
KVIK kjøkkeninnredning fra 2024 i stilren og ettertraktet utførelse med glatte fronter, laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum i kompositt. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, induksjonstopp med integrert ventilator, stekeovn, mikrobølgeovn samt kjøl/frys. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt, lekkasjestopper og god belysning over benk.

D I V E R S E
Leiligheten har flere praktiske og estetiske løsninger med blant annet skjulte skinner til gardiner, appstyrt belysning gjennom Plejd og solskjerming med markise på balkong samt innvendig solskjerming. Elektrisk anlegg er oppgradert.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet via vannbåren varme til radiatorer, samt tilknyttet felles varmtvann.
Det er gulvvarme på bad.

Det foreligger ferdigattestert arkivkort på eiendommen, datert 07.02.1957. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om garasje/parkering, erklæring/avtale vedr. felles fyrhus, bestemmelser om vann-/kloakkledninger m.fl. best., og rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Solrik og barnevennlig beliggenhet i naturskjønne omgivelser i et populært og veletablert boligområde på Bøler. Meget hyggelig intern beliggenhet i borettslaget med utsyn mot skogholt fra balkong. Leiligheten ligger ca. 4-5 minutters gange fra Bøler Senter, Bøler Bad og Bøler Bibliotek.

Borettslagets tomt er pent opparbeidet med store grøntarealer, sittegrupper og lekeplasser. Tomten ligger i nærheten av Østmarka med idrettsanlegg på Haraløkka og flotte rekreasjonsmuligheter; Lysløypenett og sykkelstier, supre bade- og fiskeplasser ved Nøklevann og videre innover i marka og fantastisk terreng med gode turmuligheter sommer som vinter. En av de trivelige sportsstuene Rustadsaga, Skullerudstua eller Mariholtet kan kanskje friste som mål for søndagsturen?

Kort vei til Bøler Senter med dagligvarebutikk Coop Mega, godt utvalg av forretninger og servicetilbud, inkludert bl.a. lege, tannlege, fysioterapi, bibliotek, Bøler bad (med varmt vann og babysvømming) og bydelskontorer. Det ble også etablert nytt vinmonopol for noen år tilbake. Kiwi er nærmeste dagligvarebutikk og ligger knapt 3-4 minutter unna til fots. Rema 1000 ligger i retning Haraløkka, 7-8 min unna. For et større utvalg butikker finnes det flere kjøpesentre i nærheten, blant annet på Bryn, Lambertseter, Tveita, Alna og Manglerud. Det er ca. 10 minutter med bil til Oslo sentrum med alt det som et rikt byliv kan tilby.

Det finnes også et mangfold av fritidsaktiviteter i nærheten som bl.a. Haraløkka idrettsanlegg, Bøler idrettshall, Abildsø og Rustad med kunstgressbaner og skiforening, Oppsal Arena med mange lag og foreninger, samt Bøler bad med ekstra oppvarmet vann. Nærmeste treningssenter er Friendly Fitness Ulsrud, Skullerud Sportssenter (med Oslo Klatresenter like ved) og Sats på Hellerud. Treningssenteret Evo ligger få minutter unna - på Bøler senter. Bøler har også egen filial av Deichmanske bibliotek. Bibliotekets særegne bygg er for øvrig tegnet av arkitekt Sverre Fehn.
Les mer om kultur, fritid og nærmiljø på Bydel Østensjø: www.bydel-ostensjo.oslo.kommune.no

God tilgang til offentlig kommunikasjonen med T-bane (ca 17 min. reisetid til sentrum), nattbuss og østkantens egen flybuss med bussholdeplass ved Bøler T-bane. Her finner du i tillegg 58-, 76-, og 79- bussen. Disse tar deg til blant annet Mortensrud, Nydalen, Helsfyr og i retning Groruddalen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger

Bølerskrenten 24 sogner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Nøklevann barnehage (1-5 år), Bøler sentrum barnehage (1-5 år) og Mikaelgården steinerbarnehage (1-5 år).
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 35 654 kvm som tilhører borettslaget.    

Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut etter venteliste.
De som har biloppstillingsplasser eller garasjer i borettslaget har mulighet for tilkobling av elbil-lading for egen regning. Infrastrukturen er på plass.

Det er offentlige ladestasjoner ved Bølerlia 22, samt mange offentlige ladestasjoner på Haraløkka parkeringsplass. I tillegg er det ladeplasser foran Bøler Senter og på Circle K Bøler.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn, garasje i boligområde, felles parkering, felles lekeareal, felles garasjeanlegg/p-hus og friområde/park i henhold til reguleringskart datert 15.08.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser 69054 vedtatt 12.10.1954, 60665 vedtatt 16.11.1965, S-3119 vedtatt 20.09.1989, S-512 vedtatt 25.01.1954 og 31056 vedtatt 24.04.1956.

Pågående reguleringssak:
Saksnr. 202102843 "Bølerlia 73 B - Detaljregulering - Boliger - S-5234". Det er snakk om å bygge boliger på adressen som befinner seg ca. 400 meter unna denne eiendommen.

Bøler barnehage har vært tom i ca. 3 år. Lenge har det vært uvisst hva som skal skje med barnehagen. Kommunen tenker at den skal rives etter hvert, og at tomten skal selges.
Det bør forventes bygging av boliger/blokk evt. annen bebyggelse på sikt. Barnehagen ligger like ved eiendommen nevnt over.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 983,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kabel-TV, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, trappevask, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Generelle felleskostnader kr 4 353,-
Renter felleslån kr 271,-
Avdrag felleslån kr 221,-
Trappevask kr 138,-

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt på eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 000 - 5 000 kWh pr. år.
Leiligheten er tilknyttet TV og strømmetjenesten T-We fra Telenor, og dette er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder skal følge leiligheten ved salg og fremleie.
Internett bestilles av de enkelte andelseierne.

Ved innflytting til borettslaget vil styret fakturere beboer med kr 600,- til navneskilt på postkasse og ringeklokke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 154 019,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 616 074,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Formuesverdien for denne eiendommen vurderes til å være satt lavt sammenlignet med markedsverdien. Kjøper må derfor påregne at formuesverdien vil øke.

Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 328,- pr. 31.12.2023
Andel fellesgjeld er kr 57 953,- pr. 15.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr ,- pr. 13 951 040,- og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5.6%, annuitetslån med flytende rente
Lånets løpetid: siste termin 31.12.2039
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

5 100 000,00 Prisantydning
57 953,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 157 953,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 398,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 438,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 176 391,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jaroslaw Bolek og Dominika Bolek

Leiligheten er tilknyttet Skrenten Borettslag. Borettslaget eier 40 % i driftssameiet Bøler fyrhus.
Borettslaget består av 240 andelsleiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret og signert ”Erklæring om dyrehold”. Det er kun tillatt med 1 hund eller 1 innekatt pr. leilighet.
E-postadresse til styret; skrent1@online.no
Trappevask utføres av Trappevask Service AS.

Det er fellesvaskeri i borettslaget. Påfylling av vaskerikort kan gjøres på styrerom i Bølerskrenten 21, tirsdager fra kl. 18:30 -19:00.
Beboere skal selv bytte batteri årlig på sine røykvarslere. Det blir delt ut 2 nye batterier til hver leilighet i desember. Alle beboere må selv sørge for årlig å sjekke sine brannslukkingsapparater.
Det er strengt forbudt å grille på veranda med gass- eller kullgrill. Beboerne henvises til Borettslagets friareal for grilling.
Det er kun lov med avtrekksvifte med kullfilter.
Ved innflytting til borettslaget vil styret fakturere beboer med kr 600,- til navneskilt på postkasse og ringeklokke.

Følgende arbeid er blitt utført i 2024:
- Tetting av taksluk, balkong, i fjerde etasjer.
- Flislegging, trappeoppgang.
- Oppgradert noen callinganlegg.
- Oppgraderer gradvis belysning i kjellerganger utenfor vaskerier.

Planlagte påkostninger:
Ingen kjente, eller vedtatte saker, pr. d.d. Styret vil forsøke å fremforhandle en god avtale for utskiftning av vinduer på de leiligheter som ønsker disse skiftet. I tillegg vil styret skifte ut belysning (lyspærer) i trappeoppgangene fortløpende.
Borettslaget har for øvrig "Bevar/Vedlikeholdsplan" gjennom USBL.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet finansieringsselskapet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, dog tidligst 1. oktober. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0.8% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17 900,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 28 250,-
Visninger: kr 3 000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Salgsoppgaver: kr 3 600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon: kr 4 914,-
Tinglysing av sikring: kr 545,-
Foto: 9 800,-
Takstmann: kr 9 700,-

Oppdragsnummer 45-0061/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2561

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 16:11