Landåsveien 21

Landåsveien 21, 5096 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 161, bruksnummer 755, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 161, bruksnummer 753, ideell andel 1/12
Aksjenummer 26, Landåsleitet Boligselskap 6 AS, organisasjonsnummer 933042731

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entrè, 2 soverom, bad, stue og kjøkken

BRA-e:
2 boder i underetasje og 1 på loft: 7 kvm

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 m2.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Erik Furnes.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er oppført i 1954 og er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong med sparestein, fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger er av betong/trekonstruksjoner og fasaden er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere er av betong.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2 (alder, slitasje, skader mv):

- Overflater vegger på våtrom: Vindu uheldig plassert i våtsone. Forholdet medfører risiko for fuktskader på vinduet og i veggkonstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

- Peisovn: Sprekk i ildfast steinplate, inne i peisovnens forbrenningskammer. Ytterligere undersøkelser av fagkyndig person anbefales.

- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Det gjøres oppmerksom på følgende punkter som har fått TGIU (ikke er undersøkt):

- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer
skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen ikke er kjent.

Andre ting som det opplyser om i taksten:
- Det er registrert moderate tegn på knirk i gulvet, uten at tiltak vurderes til å være nødvendig.
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Det er kun foretatt en forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kombinert vaskemaskin og tørketrommel og oppvaskmaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten har peisovn i stuen og varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest fra byggeår.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering/nytt bad, datert 13.04.2018.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4601/161/755:
22.09.1952 - Dokumentnr: 7969 - Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelser

22.09.1952 - Dokumentnr: 7970 - Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelser

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Styret i aksjelaget opplyser at det ikke er lov å kjøpe leiligheten med formål utleie, og at det forventes at eier bor der selv.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier selv eller aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje, eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner.

Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I tillegg kan aksjeeieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten godkjenning.

Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge aksjelagets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.  

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt til i et skjermet og rolig boligområde på Landås. Her har du kort vei til kollektivtransport, samt kun minutters gange til dagligvarebutikk, Landåstorget og Sletten senter, samt Ulriken, Nattlandsfjellet og Tveitevannet for den turglade. I tillegg ligger Haukeland Sykehus, Odontologen, samt flere utdanningsinstitusjoner ikke langt fra inngangsdøren. Bergen sentrum er kun en kort sykkeltur unna, eller 12 minutter med buss.

Området er barnevennlig med gangavstand til flere barnehager og skoler. Det er kort vei til Sletten Senter med de fleste service- og fasilitetstilbud man skulle trenge i hverdagen. Bunnpris og Coop Extra Landås er en kort spasertur fra leiligheten. Ønsker du en tur inn til sentrum finner du bussholdeplassen Vognstølen 3 minutter fra leiligheten. Videre er det kort vei til Sletten bybanestopp som tar deg raskt og enkelt til sentrum og/eller sørover mot Lagunen og Flesland.

For den turglade har du et mangfold av fantastiske turmuligheter like utenfor døren, herunder Nattlandsfjellet, Nubbevannet, populære Ulriken og Tveitevatnet med flere. Du finner også Bergenshallen, Turnkassen, Gimlehallen, Brann stadion, Nymark anlegget og Haukelandshallen for den idrettsinteresserte samt SATS Wergeland.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Den Internasjonale bhg - Sollien - 9 min å gå / 0.6 km
- Birken barnehage (1-5 år) - 8 min å gå / 0.6 km
- Kidsa Erleveien (1-5 år) - 8 min å gå / 0.7 km

Skoler:
- Landås skole (1-7 kl.) 3 min å gå / 0.2 km
- Fridalen skole (1-7 kl.) 10 min å gå / 0.8 km
- daVinci Montessoriskole (1-10 kl.) 12 min å gå / 1 km
- NTG-U Bergen (8-10 kl.) 11 min å gå / 0.9 km
- Gimle Oppveksttun (8-10 kl.) - 17 min å gå / 1.5 km
- Langhaugen videregående skole 8 min å gå / 0.7 km
- NTG Brann Stadion 11 min å gå

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 352 kvm som tilhører aksjelaget, og som er opparbeidet med asfaltert vei, diverse beplantninger, plenareal, støpte veier og trapper. Felles trappeoppgang med callinganlegg.    

Alle leilighetene i Landåsveien 19/21 eier 1/12 (4/48) del av en tomt på haugen bak hagen. Denne eies kun av beboerene i dette bygget, og ikke av aksjelaget. Tomten følger alltid leilighetene, og kan ikke selges separat. Hensikten er å bevare arealet og utsikten i beboernes eie slik at haugen bak bygget ikke kan selges til en feks. utbygger.

Det følger ikke med garasjeplass, men styreleder opplyser at bygget har flere garasjer beboerne kan leie for 400,- i måneden, og disse tildeles etter ansiennitet. Det vil være 2 ledige i bygget etter salget, så muligheten for å leie garasje er gode.

Garasjene har ikke elbillader, men leietakeren av garasjen kan installere en selv for egen regning og koble den til sitt eget sikringsskap. Ellers er det lademuligheter 60-100 meter borte i gaten, utenfor Landåshallen.

Alternativ parkering på fellesområde/offentlig vei.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til eldre reguleringsplan Årstad, Nattlandsveien 52X, Landåsveien 51 m/ tilstøtende eiendommer datert 21.11.1949 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Kulturmiljø Landås med dekningsgrad 100%
- Kulturmiljø Historisk veifar med dekningsgrad 7,3%
- Luftkvalitet - rød sone med dekningsgrad 100%

Eiendommen er berørt av Eviny Termo AS sitt konsesjonsomra°de for Fjernvarmeanlegg.

Nabolaget har mottatt nabovarsel om utbedringer på Landås Skole fra Bergen Kommune, men dette skal ikke påvirke denne eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 7.104,- pr. mnd. og inkluderer: Lån og avdrag på felles lån, kommunale avgifter, felles forsikring, drift av boligselskapet, varmt vann, tv, internett, plenklipping, måking av parkeringsplass.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter, styret opplyser at de per i dag ikke har planer om noen ekstraordinær økning.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.300,- pr. år. / 6313 kwh. pr. år. I selgers husstand har det bodd 3 personer.
Leiligheten er tilknyttet kabel-tv og internett. Altibox 240/250 og kostnaden er inklusiv i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 868 246,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 472 982,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 494.498,- pr. 10.03.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr ca 14.858.416 pr 10.03.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,68%
Restsaldo: 555 500,00
Andel restsaldo: 18 488,25
Innfrielsesdato: 01.06.2030
Type Rente: Flytende rente

Bank: Obos-Banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,45%
Restsaldo: 14 302 916,00
Andel restsaldo: 476 010,07
Innfrielsesdato: 30.05.2050
Type Rente: Flytende rente

3 500 000,00 Prisantydning
494 498,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 994 498,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

2 500,00  Dokumentavgift ifbm. overskjøting av 1/12 av gnr 161 bnr 753
10 043,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
23 038,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 017 536,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Fimreite Kleiven og Gunnar Vestøl

Leiligheten er tilknyttet Landåsleitet Boligselskap VI og har til formål å drive eiendommene i Nattlandsveien 32, Landåssvingen 1A og 1B, samt Landåsveien 19 og 21 i Bergen. Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 

Aksjelaget består av 30 leiligheter.

Forretningsfører er OBOS

Dugnad må påregnes.

Trappegangene vaskes hver uke på omgang mellom beboerne (kun sin etasje). Rengjøring av loft og kjeller samt kosting av gårdsplass foretas 1 gang pr. mnd. etter liste. Bosscontainere skal rengjøres/spyles etter liste.

Dyrehold er kun tillatt etter avtale med styret, og da kun dyr som ikke forstyrrer naboer. Samtykke kan tilbakekalles hvis det viser seg at dyreholdet medfører ulemper.

Alle leilighetene i Landåsveien 19/21 eier 1/12 (4/48) del av en tomt på haugen bak hagen. Denne eies kun av beboerene i dette bygget, og ikke av aksjelaget. Tomten følger alltid leilighetene, og kan ikke selges separat. Hensikten er å bevare arealet og utsikten i beboernes eie slik at haugen bak bygget ikke kan selges til en feks. utbygger. Det vil påløpe dokumentavgift på kr. 2.500,- i forbindelse med overskjøting av dette arealet.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Venter på svar fra OBOS vedr. sikringsfond

ALTERNATIV 1 IKKE SIKRINGSFOND
Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

ALTERNATIV 2. SIKRINGSFOND – OPPFYLLER KRAVENE 
Aksjelaget er tilknyttet ... sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige aksjeeiere. Avtalen om sikring er gyldig til (avtalen sies opp av en av partene)(dato). Oppsigelsesfrist er (xxx). 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag
Fotopakke: kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke inkl. stor SOME: kr 22 000,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging: kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 800,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører AKSJE (selger) kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 3 720,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (selveier)kr 3 600,00
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører USBL - aksje(selger) kr 3 217,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant. kr 9 415,00

Oppdragsnummer 79-0073/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR79.2573

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 13:54