Myrerveien 16B

Myrerveien 16B, 0494 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 1241, seksjonsnummer 2

Totalt bruksareal BRA: 180 kvm

BRA-i:
Underetasje 50 kvm: Entré, rom innredet som soverom, bad og bod.
1. etasje 55 kvm: Stue og kjøkken.
2. etasje 50 kvm: Trapperom, bad, loftstue og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 20 kvm: Garasje og bod.
1. etasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 76 kvm: Balkong og terrasse.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 50 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.11.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som soverom i underetasjen er ikke godkjent til varig opphold. Deler av hallen er byggemeldt som bod. Inngjerding av uteområdet og felles utebod er ikke godkjent hos kommunen. Det er i tillegg noen avvik fra situasjonsplanen. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en halvpart av tomannsbolig oppført i 1984 med underetasje. Grunnmur er oppført av lettklinkerblokker, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår over undertak av sutaksplater. Kaldt uinnredet loft med adkomst via takluke og stige. Renner og nedløp er i metall, og elementpipe fra byggeår er helkledd i metall (utbedret med nytt pipeløp i 2015). Det er peisovn med glassdør i stuen. Vinduene har trekarmer fra 2023 og byggeår, samt takvinduer i tre. Entrédør med glassfelter og elektronisk kodelås, balkong- og terrassedører i tre fra 2023, samt profilerte innerdører. Innvendig trapp i trekonstruksjon. Fra boligen er det utgang til balkong på 5 m² i andre etasje, balkong på 9 m² i første etasje, samt terrasse på 67 m² i trekonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert under badekar.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Bad underetasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i kasse uten sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Rom under terreng - Underetasje
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert dampsperre i utlektet veggkonstruksjon, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer.

Loft - innredet - 2.etasje
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på sutaksplater og taksperrer ved ventilasjonsrør og lufterør, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer i underetasjen viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra takvinduer med den begrensningen dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger - 2.etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Balkonger - 1.etasje
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Deler av utvendige avløpsrør som ikke er utbedret har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 2.etasje
- Fallforhold rundt sluk: Ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av badekarets plassering.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket.

Terrasse / platting - 1.etasje
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet manglende tilkomstmulighet.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte grunnet plassering av terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger - 2.etasje
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger - 1.etasje
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på dette oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Forstøtningsmur
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres at forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Sikringsskapet er plassert på soverom i underetasjen og har en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det anbefales en utvidet el-kontroll utført av kvalifisert elektrofaglig person da det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget og eier opplyser om defekt gulvvarme på bad i andre etasje.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:

1.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. U-etg. Bad. Løse fliser pga tidligere lekassje pipe topp. Nye beslag pipetopp er etablert.

1.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Nytt bad 2 etg i 2012. Nytt bad - vaskerom U-etg 2008.

2.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende?
Svar: Ja. Utvendig avløp til Myrervn hadde en knekk og det ble lagt ny strømpe etter offentlig krav om utbedring.

3.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på boligens ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja. Etablert nye avtrekksskanaler i alle rom med egen unit på loft. ca år 2008.

4.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Nytt elektrisk anlegg ved oppussing 2008 samt nye kurser til nytt kjøkken 2016.

5.2 Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader eller utført tilsyn/kontroll på ildsted, gassovn, bio-peis, skorstein, pipe eller lignende?
Svar: Ja. Trukket nytt innv røykrør ( stål) i pipe ved ny peis ca år 2017.

7.1 Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen?
Svar: Ja. Ved ekstemvær har vi hatt lekkasje fra veluxvindu, men ikke seneste år

9.1 Kjenner du til om boligen/eiendommen har eller har hatt problemer med drenering, fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja. Noe fukt fra terreng og i garasje. Utbedret ved å lage dreneringsbasseng under terrasse og det har blitt bedre.

14.2 Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?
Svar: Ja. Støttemur har jeg bygget selv. Ny utvendig terrasse utført ca 2024 av Mur og Betong AS

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig over tre plan, oppført i 1984. Boligen har en innholdsrik planløsning med oppholdsrom i første etasje, tre soverom og baderom i andre etasje, samt entré, baderom og innredet rom i underetasjen. Boligen er jevnlig vedlikeholdt med blant annet oppgraderte baderom fra 2008 og 2012, kjøkken fra 2016, nyere vinduer og dører fra 2023–2024, samt tre varmepumper fra 2025.

UNDERETASJE

Entré:
Entréen i underetasjen har flislagt gulv med gulvvarme, panel og malte veggflater, samt nedsenket himling med downlights. Rommet har god plass for oppbevaring av yttertøy, sko og liknende i plassbygget garderobeløsning. Profilerte innerdører leder videre inn i etasjen, og entrédøren er utstyrt med glassfelter og elektronisk kodelås.

Rom mellom gang og baderom:
Et romslig rom med flere mulige bruksområder. Dagens eier har i det seneste benyttet det som arbeidsrom/atelier og det kan også fint brukes som tv-stue eller liknende.

Bad underetasje:
Baderommet i underetasjen ble etablert i 2008 og har flislagt gulv med gulvvarme samt flislagte vegger. Rommet er innredet med plassbygget servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys og stikkontakt, samt vegghengt toalett med innebygget toalettsisterne. Dusjhjørnet er oppført med glassbyggerstein og glassdør, med vegghengt dusjarmatur. Badet har i tillegg opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk med ventil i vegg, og varmtvannsbereder på 198 liter plassert i egen nisje. Nedsenket himling er utstyrt med downlights.

Rom innredet som soverom:
Rommet i underetasjen har utlektede vegger, laminat og fliser på gulv, panel og malte veggflater, samt panelbord i himling. Rommet har plass til møblering av seng, skrivepult og garderobeløsning. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

1. ETASJE

Stue & kjøkken:

Oppholdsrommene i 1. etasje er samlet i en åpen og sosial løsning med gode soner for sofagruppe, spisebord og kjøkkenavdeling. Stuen har god plass til en større sofagruppe med tilhørende mediemøblement, og er utstyrt med en peisovn med glassdør tilknyttet elementpipe, samt en veggmontert varmepumpe. Fra stuen er det direkte utgang til balkong og til en stor nord-vestvendt terrasse mot vest med gode solforhold.

Kjøkkenet fra 2016 er innredet med Sigdal-innredning med profilerte fronter og benkeplate av stein. Innredningen byr på godt med oppbevaringsplass i kjøkkenskap og har gode arbeidsflater til matlaging. Rommet har nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning, stikkontakter innfelt i kjøkkenbenken og fliser over benk. De integrerte hvitevarene omfatter stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, kjøleskap og fryser. Kjøkkenet er i tillegg utstyrt med vegghengt ventilator og komfyrvakt. Mellom kjøkkenet og stuen er det i tillegg god plass til en spisebord.

2. ETASJE

Bad 2. etasje:
Baderommet i andre etasje ble oppusset i 2012 og har flislagte vegger og flislagt gulv. Rommet har nedsenket himling med downlights, mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte under dør. Innredningen består av en plassbygget servantseksjon med dobbel ovenpåliggende servant med armaturer, speil med sidelys og stikkontakt, vegghengt toalett med innebygget sisterne, samt badekar med innebygget armatur. Det er lagt elektrisk gulvvarme, men denne er opplyst å være ute av funksjon.

Soverom:
Boligens to soverom ligger begge i 2. etasje. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. Fra soverommet er det direkte utgang til en balkong på 5 kvm. Det andre soverommet er noe mindre med passer ypperlig som både barnerom eller kontor.

Loftstue:
Loftstuen ligger tilknyttet gangen med gode bruksmuligheter, enten man trenger ekstra plass til besøk av gjester, hjemmekontor eller en egen ungdomsstue. Mulighetene er mange. Rommet har to takvinduer i skråtaket som gir godt med naturlig lys til rommet, i tillegg til downlights i tak.

Overflater:
Gulv: Parkett, fliser og laminat.
Vegger: Malte flater, panel, tapet og fliser.
Himling: Panelbord, malte flater og nedsenket himling med downlights.

Lagring:
Boligen har godt med lagringsplass på uinnredet kaldloft med adkomst via takluke og stige, integrert uisolert garasje på 20 m² sammen med bod, samt halvparten av en frittstående felles utebod på tomten. Også muligheter for lagring på rom utenfor badet i u.etasje dersom du ikke ønsker benytte dette rommet som tv-stue eller liknende.
I tillegg er det også en utvendig bod på taket over garasjen som har praktisk lagringsplass, selvom boden ikke er målbar pga lav takhøyde.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Hvitevarer kjøkken og hvitevarer toalett u. etg som vaskemaskin og tørketrommel. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Eier opplyser at de fleste møblene i huset kan medfølge om ønskelig. Dette avtales nærmere med kjøper.

Boligen varmes opp ved elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe i stue og på soverom i 2. etasje. Peisovn med glassdør i stue. Panelovner, samt gulvvarme i entré, bod og på bad i underetasjen. Gulvvarme på bad i 2. etasje fungerer ikke.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt 13.09.1985. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Forskriftsmessig nummerskilt må oppsettes
2. Korrigerte tegninger må innsendes i 2 eksemplarer.
3. Bad i 2. etg. må få forskriftsmessig avtrekk ført over tak, evt. elektrisk vifte i yttervegg.
4. Rekkverk i innvendig trapp må få spalteåpninger på max 15 cm.
5. Forskriftsmessig avtrekk fra kjøkken må gjøres ferdig.
6. En del arbeider gjenstår i kjeller bla. må wc og dusjrom gjøres ferdig med forskriftsmessig ventilasjon. Boder må ventileres.
7. Skråtak over garasje må gjøres ferdig som inntegnet. Plattingen må sikres mot adkomst.
8. Utvendig belistning og innpussing av vinduer, samt overflatebehandling av grunnmur gjenstår.
9. Garasjen må gjøres ferdig med avtrekksventil i bakkant.
10. Taktekking må gjøres ferdig.
11. Planeringen må gjøres ferdig med fall fra vegg.

Av "Etterslepsprosjektet" v/kommunen sin rapport, datert 3.11.1992 fremkommer det følgende:
"På brukstillatelsene dat. 13.9.85 og 30.5.84, er det oppført en del gjenstående arbeider av mindre vesentlig karakter. Det er sendt brev til byggherren, hvor det anmodes om ferdigbefaring - senest den 5.4.91. En har ikke mottatt reaksjoner på henvendelsene.
Saken henlegges uten ferdigattest."

Selger opplyser at alle punkter er utført med unntak av pkt. 2, men dokumentasjonen er ikke innsendt til kommunen. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Det er utført diverse endringer på huset og på tomten etter at brukstillatelsen ble gitt:
- Hus: Planløsningen for underetasjen avviker fra de siste godkjente tegningene. Enkelte endringer er påført med blyant på tegningene, men tegningene stemmer heller ikke overens med de påtegnede endringene. Det fremkommer ikke i søknadspapirene at de påtegnede endringene er omsøkt. Det er blant annet integrert flere rom til hallen som er byggemeldt som "bod, rom som er benyttet som soverom/kontor er byggemeldt og godkjent som "sport". Rommet utenfor badet er byggemeldt som boder. Det kreves søknad for bruksendring av rom fra tilleggsdel til hoveddel, og dette er ikke utført for disse endringene. Det er også etablert et ekstra takvindu i øverste etasje uten søknad. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene må tilbakeføres til opprinnelig omsøkt og godkjent planløsning og at takvindu må fjernes. Kjøper overtar risiko og evt. kostnad for dette. Det er også enkelte endringer for øverste etasje ved at lettvegger er fjernet.
- Utomhus:
* Situasjonsplanen som ligger til grunn for byggesøknaden avviker fra dagens situasjon. Den godkjente situasjonsplanen viser én felles avkjørsel for 16A og B med avkjørsel fra 16B sin del av tomten, samt gjesteparkering opparbeidet mot naboen i 16C. Det er også terrengfyllinger på situasjonsplanen som er endret til dagens situasjon. Disse endringene er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen og kan bli krevd tilbakeført til godkjent situasjon. Kjøper overtar risiko, ansvar og evt. kostnad forbundet med dette.
* Det er laget en støttemur på tomten mot eneboligen i Myrerveien 16C. Denne er ikke byggemeldt eller godkjent hos kommunen, og den avviker også fra situasjonsplanen som nevnt i punktet over. Konsekvens ved søknad eller andre krav om endringer vil være at muren må fjernes/endres. Kjøper overtar risiko, ansvar og evt. kostnad forbundet med dette.
* Inngjerding av uteområdene nordøst på eiendommen mot naboen i 16D og 16C er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at det må gjøres endringer med inngjerdingens plassering og høyde. Kjøper overtar risiko, ansvar og evt. kostnad ved dette.
* Det er oppført utebod som deles med naboen i 16A og det er montert takoverbygg over innkjørselen. Disse er ikke byggemeldt og konsekvens ved søknad kan være at disse må endres eller fjernes. Kjøper overtar ansvar, risiko og evt. kostnad ved dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 50, tinglyst 02.01.1984, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Overenskomst datert 09.06.1983 om felles stikkledninger for vann og avløp fra hovedledninger i Myrerveien frem til Myrerveien 16 og 16 B. Eierne er i fellesskap ansvarlige for drift og vedlikehold av ledningene. Berørte grunneiere forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, og det gis fri adgang for nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeid. Avtalen kan ikke avlyses uten skriftlig samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen.

Dagboknr 65431, tinglyst 12.11.1999, type heftelse: Seksjonering. Seksjonen (snr. 2) er opprettet med formål bolig og sameiebrøk 1/2. Seksjonen har tilleggsdel grunn (areal).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

I underetasjen er rom som benyttes som soverom/kontor byggemeldt og godkjent som sportsbod, og arealer integrert i hall samt rom utenfor bad er byggemeldt som boder. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen, og rommene er dermed ikke godkjent for varig opphold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Meget attraktiv beliggenhet i stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen. Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, alpinbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt OverOslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for OverOslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass under 5 min unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Høyskolen i Oslo. Apotek, EVO og Avancia treningssenter på Frysja, Teknisk museum med Åpent Bakeri på Kjelsås.

Like i nærheten av boligen finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpe og skøytebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grunerløkka (10 min med trikk).

Boligen sogner til populære Kjelsås barneskole (1.-7. klasse) og Engebråten ungdomsskole (8.-10. klasse). Flere barnehager i umiddelbar nærhet, slik som Myrer Kanvas barnehage, Haugensjordet barnehage, Kjelsås skole barnehage og Myrertoppen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra kommunen sin hjemmeside, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 702 kvm som tilhører sameiet.

I henhold til seksjoneringen er seksjon 2 tildelt en eksklusiv tilleggsdel som omfatter tomtearealet nordøst for og bak bygningen. Seksjon 1 er tildelt tilleggsdel på tomtearealet sørvest for bygningen.

Parkering i integrert garasje, og på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommer som omfattes av småhusplanen er underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT, saksnummer 202204703/202304720), med enkelte unntak. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter plan- og bygningsloven uten at tiltakene er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 25947, «Regulerings- og bebyggelsesplan med vedtekter for gnr. 75, bnr. 26, Myrer, Kjelsås», vedtatt 06.05.1947. Planen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Planer i nærheten av eiendommen:
- Reguleringsplan S-692 (vedtatt 10.10.1957) gjelder tomt for offentlig bygning.
- Reguleringsplan S-2864 (vedtatt 14.05.1986) gjelder midlertidige reguleringsbestemmelser for bolig.

Det pågår også revisjon av småhusplanen S-4220 (saksnummer 202102096/202300230).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter faktureres samlet for begge seksjoner i tomannsboligen og er stipulert til totalt kr 55.563,- for 2026. De kommunale avgiftene faktureres 4 ganger pr. år, og sameierene har i dag en avtale der seksjon 2 betaler faktura for 1. og 3. termin, og seksjon 1 betaler faktura for 2. og 4. termin.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24.000 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.354,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 5 943 675,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 8 222,- pr. 2026.

13 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

337 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
338 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
361 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 838 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 861 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ronny Horni

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet sameiet Myrerveien 16 A og B, med eierbrøk 1/2.
Sameiet består av 2 boligseksjoner.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Det opplyses om at det ikke er fastsatt vedtekter i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Selger er fleksibel og rask overtagelse kan tilbys dersom det er ønskelig for kjøper. Interessenter oppfordres til å angi ønsket dato for overtagelse ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4.000,-. (2 første visninger til prisen av én)

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,-
Foto  kr 7 500,-
Innhenting av energiattest hos Ambita  kr 310,-
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig - Anticimex  kr 17 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0109/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.26109

Sist oppdatert: 13. november 2026 kl. 22:36