Stensboddingvegen 28 & 30

Stensboddingvegen 28 & 30, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 181, bruksnummer 17

Totalt bruksareal BRA: 277 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 85 kvm: Stue, kjøkken, gang, tre soverom, bad, vaskerom og bod.
1. etasje 88 kvm: Entré, gang, soverom, bad, stue/kjøkken og kontor.
2. etasje 35 kvm: Stue, to soverom og bad.

BRA-e:
Frittstående Garasje :
1. etasje 46 kvm: Garasjerom.
2. etasje 23 kvm: Bodrom.

Åpent areal:
Enebolig:
Kjeller: 11 kvm: Terrasse.
1. etasje 11 kvm: Balkong.

Loftsetasjen (Enebolig) har et totalt gulvareal (GUA) på 57 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 35 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 22 m2.
Loftsetasjen (Garasje) har et totalt gulvareal (GUA) på 31 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.09.2025 utført av Anticimex v/Espen Hansen Amundsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

TG1: 47%
TG2: 21%
TG3: 15%
TGIU: 17%

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad underetasje :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering TG3. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt og lignende er det grunn til a varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Det ble registrert omfattende bomlyd i fliser. Det er registrert løse fliser. Det Usikkerhet knyttet til overgang mellom sluk/membran. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 48,4 %, temperatur 19,8 grader C og duggpunkt 8,6 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt, Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må på bregnes tiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder total renovering av våtrom

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 88,6 %, temperatur 13,6 grader C og duggpunkt 11,9 grader C. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen. Dette indikerer utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og fuktskade må utbedres. Det ble observert svelleskader på veggflater ved målehull. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedring av skade.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng", og punkt "Grunnmur" under avsnitt om "Grunnmur, fundamenter". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmurer. Utbedrende tiltak vurdert å være nødvendig. Tiltak må påregnes.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad loftsetasje :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.

Våtrom - Bad 1.etasje :
- Overflater himling: Det er sprekker i plateskjøter. Fukt/kondensproblematikk i tilliggende konstruksjon kan ikke utelukkes. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

Våtrom - Vaskerom underetasje :
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering TG2. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: På bakgrunn av alderen til for eksempel røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt og lignende er det grunn til a varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid, men ikke lar seg observere direkte. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater. Fallforhold i sluksonen fører ikke til utilfredsstillende avrenning av bruksvannet i nedslagsfeltet. Rommet tilfredsstiller ikke krav for våtrom. Usikkerhet knyttet til overgang mellom sluk/membran. Utilfredsstillende ventilasjon. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomfort et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Eksakt tilstand på bygningsdeler som ikke lar seg inspisere er ikke kartlagt, Våtrommets eventuelle restlevetid er ikke kjent, og det må på bregnes tiltak. Sjablongmessig prisanslag gjelder total renovering av våtrom

Kjøkken - Kjøkken 1.etasje :
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Det er stedvis riss/sprekker i flisfuger. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan vurderes.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Spesielle observasjoner: Det ble registrert "kjellerlukt". Dette kan indikere fuktproblematikk. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappenene har ikke håndløper på begge sider. Trappenene har åpninger på mer enn 0,10 meter. Rekkverkene har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Skjevhetsmåling utført i stue/kjøkken viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 18 mm.

Elektrisk anlegg - Sikringsskap :
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriskeanlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av enkvalifisert elektrofaglig person.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Sprekker og riss. Uvisst om negativ utvikling er fortsatt gjeldende eller om utviklingen har stoppet/er stabil. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger informerer videre iht. til egenerklæringsskjema:
- Noen løse fliser på badet i kjellerleiligheten.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
- (Fortell kort hva som ble gjort av faglærte) Ifølge tidligere eier ble alle tre badene oppusset i 2013, 2014 og 2015, en kombinasjon av faglært og egeninnsats. Utført av JFM Produkt AS
- (Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte) Omfattende oppussing av alle badene, tidligere eier opplyste følgende: "Nytt sluk i alle bad. Smøremembran på badet i kjelleren leilighet nr 28. Linoleum og smøremembran på badet i første etasje i leiligheten nr 30 og sveisemembran på badet i andre etasje."
- Per dags dato 22. Sept 2025 er ikke arbeidet utført enda, men det er booket oppdrag for montering av et par manglende trinn i takstige, samt feieplattform ved pipe, som vil være utført i løpet av et par uker. Utføres av Blikkenslager Walter Fritz AS.
- Tidligere eier ordnet montering av snøfangere på taket. (2022).
- Lagt opp egen kurs til varmepumpe. Utført av Elektriker Bekkevold AS (2023).
- Tidligere eier opplyser: "Nytt sikringskap i leilighet nr 30. Nytt og delvis skjult el anlegg i hele huset. Samsvarserklæring foreligger på sist utført arbeid med nytt sikringsskap." Utført av Egner Elektro AS, JFM Produkt AS.
- Avløpsrør under oppkjørselen fikk en utsklidning i en skjøt, noe som førte til at grus ble sugd inn i avløpsrøret og tettet det, vi opplevde da at sluk i kjelleren ikke tok unna vann fra kjøkken og dusj, ingen tilbakeslag av kloakk. Feilen ble utbedret via Frende Forsikring AS, oppkjørselen ble gravd opp og nytt rør ble lagt. (2023).
- Montering av varmepumpe. Utført av Nek AS (2023).
- Sprekk i støpt trapp opp til hovedenhet, tidligere eier opplyste følgende: "Sprekk mellom trappa og mur for inngangsparti til leiligheten nr 30. Ingen konstruksjonsskade. Mur står selvstendig og trappa er støpt selvstendig i mellom."
- Det mangler et par trinn i takstigen, samt plattform ved pipe. Montering er bestilt av blikkenslager og vil være i orden innen boligen annonseres.
- Det var noe mus i kjellerleiligheten for et drøyt år siden, men etter en runde med musefeller har vi ikke opplevd nye tegn til mus.

- Vinduet på kontor i øverste etasje er litt tungt å lukke. Muren langs steinbedet i skråningen opp mot hage er skjev, den har vært skjev siden jeg kjøpte huset, og ser ikke ut til å ha blitt verre i mitt eie. Den ene garasjeporten er bulket, kun synlig fra innsiden, fungerer som normalt. En kombinasjon av salt og piggdekk har fått epoxy-laget på garasjegulvet til å flasse. Det er noe skjevheter i terassen tilknyttet hovedenheten.

- Platting i hage tilknyttet hoveddel ble bygget på egeninnsats i 2024, bygget på 2x6" bjelkelag på grusdrenert lecastein samt et par jordspyd på de to høyeste støttepunktene. Alle materialene er impregnert. Det er lagt opp to punkter med utekontakter på plattingen slik at det er tilgang til strøm der, kabelen fra plattingen er lagt opp til terassen og må plugges i ved behov (vanlig stikkontakt).

- Huset er tilknyttet lynrask fiber og tv-linje fra Altibox/Viken Fiber. Det er trukket internettkabler til begge rommene benyttet som kontor. Det har tidligere vært benyttet kablet internett ned til kjellerleiligheten også, og kablene ligger der fremdeles, men det benyttes i dag wifi-signal ned til
kjellerleiligheten. Det er bygget en spilekasse ved spisestuen som kan skjule alt nødvendig internettrelatert utstyr. Det ble lagt nytt fiberrør og kabel inn til huset etter frostbrudd i kabelskapet til Viken Fiber, deler av røret er synlig i hagen.

- Det sitter en avtrekksvifte på loftet som bistår avtrekksviften på kjøkkenet i hovedenheten, denne aktiveres via egen bryter over komfyren på kjøkkenet og bør benyttes når avtrekksviften er i bruk.

- Kjellerrommet tilknyttet hovedenheten er benyttet som mørkerom (forstørring av analoge fotografier) og har montert en enkel konstruksjon med benkeplate og vask, men er ikke tilkoblet vann enda. Dette er rett ved rør i rør-skapet og sluk, og kan dermed enkelt omgjøres til vaskerom eller lignende om ønskelig. Benkeplatekonstruksjonen er bygget over en safe. Safen følger huset ved salg og kode samt bruksanvisning for endring av kode blir overlevert ny eier. Det er også montert et nøkkelskap med kodelås i kjelleren som holder alle nøklene til begge boenheter samt garasje.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Integrerte hvitevarer medfølger handelen.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med en kombinasjon av elektrisk oppvarming og vedfyring, og har i tillegg luft-til-luft varmepumpe fra 2023 for effektiv og energieffektiv varmefordeling. Elektrisk gulvvarme i entré samt bad i underetasjen, 1. etasje og loftsetasjen.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.05.1988.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Ferdigstille pipe overtak, samt pusse i bunn av feieluke.
-Arbeide utvendig.
-Montere utvendige trapper.
-Isolere ventilasjonskanaler over loft.
-[usikker tekst]
-Overflatebehandle pipe i stue.
-[usikker tekst] og overflatebehandle vegger i peisestue. 

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger likevel ferdigattest for senere tiltak på eiendommen, ferdigattest for ombygging (leilighet i u.etg) og garasje datert 07.12.2016, samt ferdigattest for tilbygg datert 08.07.2020.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 10.800,- per måned. Beløpet inkluderer internett. Utleiedelen har egen strømmåler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Flott enebolig beliggende i Stensboddingvegen, kun drøye 7 minutter fra Årnes sentrum. Her bor du i landlige og trivelige omgivelser nær Glomma, med vakre naturområder og gode rekreasjonsmuligheter like utenfor døren.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt ved bl.a. Spar og Kiwi på Årnes, og ønsker du et bredere utvalg tilbyr Alti Årnes et variert spekter av butikker og servicetilbud. Årnes sentrum har i tillegg flere hyggelige spisesteder og puber. For ytterligere shopping- og kulturtilbud ligger Jessheim Storsenter, Lillestrøm og Oslo sentrum godt innen rekkevidde.

Eiendommen har en svært gunstig beliggenhet med kort gangavstand til Bodung stasjon, som gir enkel tilgang til både tog og buss. Bodung stasjon har faste avganger morgen og ettermiddag, mens Årnes stasjon betjener alle togene på Kongsvingerbanen og gjør pendlermulighetene meget gode. Med bil tar det ca. 7 minutter til Årnes stasjon, 30 minutter til Jessheim, 33 minutter til Oslo Lufthavn, 37 minutter til Lillestrøm og 52 minutter til Oslo S.

Området byr på et rikt tilbud av fritidsaktiviteter. Raumnes og Årnes IL har et bredt og godt idrettstilbud med flere flotte anlegg, og Nes Golfklubb holder til ved Rommen Golfpark på Vormsund, et komplett helårsanlegg i naturskjønne omgivelser. Området byr også på utallige turløyper og rekreasjonsmuligheter, ikke minst langs Glomma. Turmål som Veslesjøen, Sagstusjøen, Aulihøgda og områdene rundt Dragsjøen gir gode muligheter for både korte og lengre friluftsopplevelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles visninger.

Barnehager
Espira Evangtunet barnehage - ca. 5 min med bil (4,5 km)
Korsdalen bhg – Hagadalen - ca. 5 min med bil (4,7 km)
Haga barnehage - ca. 7 min med bil (5,4 km)

Skoler
Fjellfoten skole (1–7) -ca. 7 min med bil (4,6 km)
Runni ungdomsskole (8–10) -ca. 10 min med bil (6,8 km)
Nes videregående skole -ca. 10 min med bil (7 km)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon

Tomten er på 782,70 m² (i henhold til matrikkelen) og fremstår opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning. Terrengforholdene er skrånende fra øvre til nedre del av eiendommen. Det står en frittstående dobbelgarasje på tomten.

Eiendommen tilbyr gode parkeringsforhold med en frittstående garasje på 69 m² fra 2015, samt romslige oppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet privat vann fra Årnes Vannverk.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger (formål) i henhold til reguleringsplan Bodding Skolejord datert 01.06.1982 med tilhørende kommuneplan datert 19.03.2024.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er prognosert til kr 28 440,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 2 570,-.

Eiendommen er tilknyttet Årnes Vannverk. Vannverket fakturerer etter antall personer i husstanden.
Gebyr pr. person: kr. 1077,- pr. år.
Grunngebyr for alle abonnenter: kr. 2656,- pr. år.
Gebyr pr. m³ renset vann etter måler: kr. 29,70,- pr. m³.
Minstegebyr pr. boenhet: kr. 4812,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22.000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris og dermed låst til dette frem til 31.12.2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15.000.
Boligen er tilknyttet fiber via Altibox/Viken Fiber og har en kostnad på kr. 899,- pr måned.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap. Alarmen kan overtas av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 886 081,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 544 324,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Svendsen og Kaja Aalborg Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 969,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige (5,71 promille av salgssum)
Foto  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 24-0147/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.25147

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 10:45