Havnegata 5

Havnegata 5, 3210 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 173, bruksnummer 48, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 421 kvm

BRA-i:
Flermannsbolig:
1. etasje 123 kvm: Tre entreer, to kjøkken, to bad, toalettrom, trapperom, to stuer og tre soverom.
1. etasje (Praktikantdel) 24 kvm: Trapperom, stue, kjøkken og sovealkove.
2. etasje 86 kvm: Trappegang, entre, bod, bad, kjøkken, stue og to soverom.
3. etasje 68 kvm: Trapperom, entre, tre soverom, kjøkken, stue, bad og bod.

BRA-e:
Uthus:
1. etasje 63 kvm: Boder
2. etasje 57 kvm: Loft

Åpent areal:
Flermannsbolig:
1. etasje 15 kvm: Platting.

3. etg har et totalt gulvareal (GUA) på 84 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav
himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Praktikantleilighet har et totalt gulvareal (GUA) på 38 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 24 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Arealet i kjeller måles til ca 25 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Deler av bygningen/leilighetene er ikke omsøkt/godkjent. Se egenerklæring. Yttligere undersøkelser anbefales.

Bygningen bærer preg av store skjevheter, noe som gjør at arealoppmålingene kan avvike fra di faktiske forhold.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med
byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på takstmannens befaringstidspunkt. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen og uthuset er oppført i ca 1860 og er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur i naturstein. Etasjeskiller i betong og trekosntruksjoner i 1. etg. Øvrige etasjeskiller i trekonstruksjoner. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasade med stående trekledning. Saltak tekket med takstein. Vinduer av typen koblede, 1-lags og 2-lags glass. Terrassedør og ytterdører fra forskjellige ukjente årstall.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1 : 34 % | TG2 : 46 % | TG3 : 16 % | TGIU : 4 %

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på utover normal elde og slitasje,
herunder TG3:
* Bad leilighet 3. etasje: TG3 på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke kjent om det er benyttet veggmembran.
Sluket ligger på gulvets høyeste punkt. -Motfall. Kun naturlig ventilasjon. Gulvbelegg har slitasje/merker. Svertesopp og skader på tapet. Hulltaking og fuktmåling i
lukkede konstruksjoner er ikke utført, men overflatesøk med fuktindikator viste ingen indikasjoner på fuktskader.
* Bad leilighet 2. etasje: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke etablert veggmembran. Belegg har ufagmessig utførelse. Uheldige rørgjennomføringer. Veggplater er ufagmessig montert. Det er ikke etablert tilfredsstillende fall til sluk. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, et overflatesøk med fuktindikator, påviste ikke fuktskader.
* Kjøkken 2. etasje: Gulv har høy slitasjegrad.
* Det registreres skjevheter og stedvis svikt og knirk i gulvkonstruksjoner i alle etasjer.
* Det registreres skjevheter i bygningens konstruksjoner.
* Enkelte vinduer bærer preg av høy slitasjegrad. Enkelte sprukne glass registrert.
* Uthus: relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det ble blant annet registrertstore skjevheter i konstruksjoner.

TG 2:
* Boligen har fått mange TG 2 i tilstandsrapporten. Våtrommene, vannrør, avløpsrør, overflater, ventilasjon mm har påløpt alder og slitasje og ufagmessige arbeider.

Tilstandsrapporten følger vedlagt i salgsoppgaven for utfyllende informasjon. Interessenter må sette seg inn i denne før bud inngis.

Eiendommen fremstår som normalt vedlikeholdt alder tatt i betraktning. Noen modernisering og vedlikehold kan være nødvendig på utvendig kledning, men leilighetene kan fint leies ut slik de fremstående dag.

Se for øvrig tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiilighetene er utleid i sin helhet, så eiendommen vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort før overlevering. Overtas som fremvist på visning.

Skorsteiner fra byggeår. Skorstein mot syd er tatt ut av drift. Skorstein i bryggerhus fra 1947.
Vedovner plassert i entre i 2. etg i hovedleilighet og på soverom i hus 1. etg.

Feiing og tilsyn er ikke utført. Feieren har notert at det ikke er behov for feiing 14.12.2022.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Eiendommen er hos kommunen registrert som flermannsbolig.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Sandefjord kommune opplyser at for denne eiendommen mangler det dokumentasjon og tegninger på oppføring av bolig i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger kun tegninger på uthus i forbindelse med søknad om oppføring av pipe i 1947, på disse tegningene er annekset registrert som "lagerrum og sjul".

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på eiendommen:
Dagboknr. 3540, tinglyst 21.11.1950, type heftelse: Naboerklæring og bestemmelse om septiktank mm.

Leilighetene på eiendommen er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Leieinntekter:
Leilighet 1: 13.300,- med forfall forskuddsvis 1.hver mnd.
Leilighet 2: 13.400,- med forfall forskuddsvis 1.hver mnd.
Leilighet 3: 10.100,- med forfall forskuddsvis 20.hver mnd.
Jomfruloftet: 11.800,- med forfall forskuddsvis 15.hver mnd.
Hjørnepensjonat: 14.500,- med forfall forskuddsvis 20.hver mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Velkommen til idylliske Havnegata 5.

Eiendommen ligger i en av Sandefjords mest idylliske gater med 1800-talls hus, og med umiddelbar nærhet til brygga, Indre Havn og sentrum. Området er blant de best bevarte boligstrøkene i Sandefjord. Nærmere sørlandsidyll kommer du kanskje ikke i Sandefjord. Nærheten til sjøen gjør at en automatisk trekkes ned mot brygga med flotte gjesteanlegg, restauranter, utesteder og kiosk med et yrende folkeliv på varme sommerdager. Ønsker du fersk fisk eller nykokte reker er veien kort til fiskebutikken Brødrene Berggren. Hvis byens pulserende liv med shopping og cafébesøk frister er det kun få minutters gange til bykjernen med "alle" funksjoner. Hjertnes kulturhus og Park Hotell finnes også rett i nærheten. Sandefjord er kjent som en av landets flotteste sommerbyer, mye grunnet den lange sjølinjen, den praktfulle skjærgården og de vakre badestrendene. Dersom du ønsker en forfriskende dukkert finnes det også gode bademuligheter rett i nærheten ved flotte badeplasser på Kilen brygge eller i Sandefjords bybad, Strømbadet. For deg som pendler i jobb er det heller ikke lange veien til Sandefjord Jernbanestasjon og busstasjon. Det er en liten biltur unna Torp flyplass (ca. 15 min). Fergerute til Strømstad rett i nærheten.

Umiddelbar nærhet til flotte turområder rundt Brydedammen og Preståsen. Her finner du utsiktspunkter, vannspeil, åpen slette, skog, kupert terreng og terreng som er tilpasset de med barnevogn. Fotballøkke og lekeapparater er på plass. For øvrig er det ikke boplikt i Sandefjord og man kan benytte eiendommen som sitt eget sommerhus. Dette er en sjelden mulighet i byens historiske strøk. Området har høy historisk, antikvarisk og kulturell verdi. Velkommen til visning.

Derom du ønsker mer informasjon om Bjerggata finnes det mer informasjon, nyheter og historie på https://www.bjerggata.no/

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Byskolen barneskole og Ranvik ungdomsskole.
Tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 322 kvm.

Tomten er stort sett utbygget i sin helhet. Men det er opparbeidet en koselig liten hage i bakgården. Her er det stille og fredelig, samt gode solforhold.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har iflg kommunen vannmåler og slamavskiller. Det er usikkert om slamavskilleren er i bruk.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Ihht. kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område som er avsatt til: Bevaring Kulturmiljø, ras-og skredfare, krav vedr. infrastruktur, byromstrategi 2, flomfare, boligbebyggelse og bevaring kulturmiljø.

Ihht. eldre reguleringsplan datert 31.03.1982 ligger boligen i et område regulert til: Annet spesialområde (Historisk og antikvarisk verdi, vesentlig boligformål) og gang og sykkelvei.

Kommentar Sandefjord kommune: Eiendommen ligger innenfor område markert som viktig kulturmiljø med verneverdig tett trehusmiljø og brannsmitteområde. Bygningen er SEFRAK-registrert og kan være verneverdig.

I gjeldende kommuneplan er det vist hensynssoner (krav vedrørende infrastruktur (konsesjonsområde for fjernvarme) og bevaring kulturmiljø) over eiendommen. I kommuneplanen er det knyttet bestemmelser/retningslinjer til hensynssonene, se utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel.

Ca. 70 meter for den aktuelle eiendommen pågår det reguleringsarbeid for kvartalet mellom Thaulows gate, Brygga og Museumsgata (tidligere Byggmakker Carlsen m.m.). Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny bebyggelse.

Utsnitt av plan og bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 45 220,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Boligen har vannmåler.

Eiendommen er i sin helhet utleid, selger har aldri bebodd eiendommen selv og er derfor ikke kjent med eiendommens strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr XXX.
Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd som leverandør av tv og internett.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 357 660,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 430 641,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 860 000,00 Prisantydning

Omkostninger

221 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
242 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 102 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigurd Peter Dahl og Inger Grete Dahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring gjennom Tryg. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0189/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.25189

Sist oppdatert: 06. juni 2025 kl. 17:43