Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Murt ringmur med kryprom. Yttervegger i trekonstruksjoner. Liggende utvendig trekledning. Trevinduer med 3-lags isolerglass. Alder på isolerglass er i hovedsak fra 2022.
Mønet skråtak i trekonstruksjoner. Plassbygde takstoler. Undertaksbord. Kaldt loft.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er observert glipper på gips som skal fungere som brannskille mellom boenhetene.
Det oppfordres til ytterligere undersøkelser. Ta kontakt med styret i borettslaget utredning av forholdet.
Det er manglende/ stedvis ikke isolert i himling mellom stue/kjøkken og loft (kaldt sone)
Bygningen er bygget etter eldre standarder og er konstruert for å tåle lavere snølaster enn nyere bygg. For bygninger oppført før ca. 2000 har det i
standardene vært forutsatt at disse bygningene skal måkes ved høye snølaster. Det er derfor vesentlig at en bygningseier kjenner til hvilket snølastnivå
taket er prosjektert for og når det er nødvendig å måke taket. Ref. Standard Norge. Det vil derfor være påregnelig med nedbøyninger i takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Glipper i brannskille mellom boenhetene kan øke risikoen for at veggen mellom boenhetene ikke har tilstrekkelig brannmotstand. Det oppfordres til
ytterligere undersøkelser. Anbefales at forholdet vurderes av brannkonsulent.
• Ujevn isolering kan skape temperaturforskjeller som fører til kondens, noe som kan skade takkonstruksjonen og føre til mugg. Om vinteren kan varme
som slipper ut smelte snøen, som deretter fryser igjen og skaper isdannelse. Det anbefales å gjøre tiltak slik at isolasjonen ligger jevnt/med en jevn
overflate, slik at det ikke kan trekke kald luft inn i isolasjonen.
Det anbefales å føre jevnlig tilsyn med takkonstruksjon, spesielt ved større nedbørsmengder og/eller snøsmelting.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse mot nord foran inngangspartiet. Fundamentering er ikke synlig. Konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist i treverk. Rekkverkhøyde på ca.
92 cm.
Terrasseplatting mot sør med adkomst fra kontor/ soverom.
Fundamentering er ikke synlig.
Balkong mot sør med adkomst fra stue. Tresøyler fundamentert på grunn. Konstruksjoner, overflater, rekkverk og håndlist i treverk. Tettesjikt med plater.
Rekkverkhøyde på ca. 104 cm.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Konstruksjoner som er værutsatt og uten tak, vil alltid ha ekstra vedlikeholdsbehov.
Terrasse ved inngangsparti: Dagens krav til høyde på rekkverk er 100 cm, rekkverk er lavere.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av overflater nærmer seg ut ifra forventet brukstid.
Rekkverkshøyde må økes til 100 cm som er dagens krav for å lukke avviket.
Utvendig > Utvendige trapper
• Det er avvik:
Det er manglende rekkverk/ håndløper i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det er ikke krav om oppgradering til dagens krav. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må avvik utbedres.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller i trekonstruksjoner.
Det er målt ca. 18mm høydeforskjell på gulv i 2. etasje på stue over en lengde på ca. 2 m og totalavvik i rommet på ca. 28 mm.
Det er målt ca. 20mm høydeforskjell på gulv i 2. etasje på kjøkken over en lengde på ca. 2 m og totalavvik i rommet på ca. 24mm.
Det er målt ca. 16mm høydeforskjell på gulv i 1. etasje på gang over en lengde på ca. 2 m og totalavvik i rommet på ca. 22mm.
Det er målt ca. 14mm høydeforskjell på gulv i 1. etasje på soverom over en lengde på ca. 2 m og totalavvik i rommet på ca. 17mm.
Skjevheter er målt i to tilfeldige rom i hver etasje, noe som er kravet i avhendingsloven. Mer skjevheter kan ikke utelukkes i rom som ikke er målt.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Innvendig > Innvendige trapper
Trapp av treverk mellom etasjene.
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendig > Andre innvendige forhold
Oppvarming består av: Strøm. Varme i gulv. Selgers opplysning: Varme i gulv på alle rom utenom kott.
Gulvvarme og termostater vil ha en naturlig aldersslitasje. Risiko for skader og defekt funksjon øker med alder. Eksakt forventet brukstid er vanskelig å si
noe om. I valgt tilstandsgrad er ikke gulvvarme og termostater vurdert. Tilstandsgrad er satt kun ut fra hvilke oppvarmingskilder som er i boligen.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Begrenset oppvarmingsmulighet ved strømbrudd.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
For å få tilstandsgrad 1 så må det etableres annen oppvarmingsmulighet. Dette er en anbefaling, men ikke et krav.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater vegger og
himling
Fliser på vegg. Malte glatte flater på vegg. Malte glatte flater i himling.
Ved bruk av fuktindikator på utsatte steder registrerte jeg ingen unormale verdier.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Ikke fuktsikker overflate i våtsonen.
Våtrommet er mindre enn 4 m², det er da krav til at alle deler av rommet er å betrakte som våtsone.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Materialet i våtsonen er beskyttet mot direkte vannsøl.
Ikke egnet overflate i våtsone (trevirke) kan føre til fuktskader i konstruksjonen, og forkorte brukstiden til veggene.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater Gulv
Fliser på gulv. Gulvvarme. Det er målt ca. 20mm høydeforskjell på gulv ved dørterskel til topp slukrist.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Gulvet har ikke tilstrekkelig fall mot sluk.
• Det er ikke tilstrekkelig sikring av lekkasjevann ved dørterskel.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Vær oppmerksom ved bruk. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å utbedre fall til sluk som et enkeltstående ti
• Ved eventuell lekkasje er det fare for at vann ikke føres til sluk. Fuktskader på konstruksjon kan oppstå. Gulvet skal avgrenses av en oppkant med
vanntett sjikt på minst 25 mm på alle sider, unntatt mot døråpning der oppkanten må være minst 15 mm over ferdig gulv. Oppkant ved døråpning er under
15mm over ferdig gulv. ltak. Det kan forekomme vannansamlinger på gulv. Om kjøper har andre brukskrav, kreves det utbedring eller utskifting. Ved en
eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Bruker av våtrommet oppfordres til å vurdere konsekvens av sin bruk.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Det er ikke fremvist dokumentasjon på utførelse og materialer for våtrommets tettesjikt. Våtrommets tettesjikt er innebygd og er derfor ikke mulig å
vurdere uten dokumentasjon.
• Sluk er oppbygd med slukforhøyer, usikker løsning hva angår tetthet. Ved bruk av fuktindikator på utsatte steder registrerte jeg ingen unormale verdier.
• Ingen synlig membran i sluk. Sluk har en utførelse som gjør at det ikke kan vurderes hvordan tetthet er ivaretatt.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Det er ikke påvist synlig skade på våtrommet som kan kobles til membran/tettesjikt og lekkasjesikring, men det kan ikke verifiseres om våtrommet har
fungerende tettesjikt. Ikke fungerende tettesjikt på våtrom kan føre til skjult skade på tilstøtende/innebygde bygningsdeler som kan være vanskelig å
avdekke på et tidlig tidspunkt. Dersom det skal kunne verifiseres utførelse av tettesjikt på våtrommet må dokumentasjon i form av
bilder/sjekklister/kontrollerklæring for utførelse og samsvar for benyttede materialer framlegges. Dersom dette ikke kan fremskaffes anbefales det å følge
med på tilstand til våtrommet og tilstøtende bygningsdeler/rom.
• Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelse dersom dette er mulig. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes vil det ikke kunne
verifiseres hvordan utførelsen av våtrommet er gjort.
• Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelse dersom dette er mulig. Dersom dokumentasjon ikke fremskaffes vil utførelsen ikke kunne
verifiseres.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Synlige innvendige vannrør i: Plast, rør-i-rør. Kobber/metall. Innvendig hovedstoppekran er plassert i kjøkkenbenk. Innvendige vannrør av varierende
alder.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet funksjonstid for røranlegg er oppnådd.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Når vannrør har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid er det økt risiko for fremtidige lekkasjer. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør.
Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Synlige innvendige avløpsrør i: Plast.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet funksjonstid for avløpsrør er oppnådd.
• Deler av røropplegget bærer preg av ufagmessig utførelse.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
• Når avløpsrør har oppnådd mer enn halvparten av funksjonstid er det økt risiko for fremtidige lekkasjer. Funksjonstid avhenger av bruk og type rør.
Tidspunkt for utskifting er vanskelig å angi eksakt. Oppgradering/vedlikehold må påregnes.
• Lekkasjer og tilstopping av avløpsrør kan være en konsekvens av ufagmessig utførelse. Det oppfordres til kontroll av avløpsrør.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon Ventilasjonen består av balansert ventilasjon via veggventiler. Vifter sørger for både tilførsel og avtrekk av ventilasjonsluften.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er ikke tilluft ved enkelte innvendige dører.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Tilluft ved dører må etableres for at der balanserte anlegget skal fungere som tiltenkt. Manglende tilluft kan føre til undertrykk i rommet og ventilasjonen
vil ikke få optimal virkningsgrad.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2005 er plassert i kjøkkenbenk.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er innført krav i normen "NEK 400: Elektriske lavspenningsanlegg" om at nye varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet
med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet. Kravet ble opprinnelig innført i 2010 og gjaldt da varmtvannsberedere med effekt over 2000 watt,
men ble endret til 1500 watt i 2014.
Varmtvannsbereder har oppnådd forventet brukstid.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det er ikke krav om utbedring, men det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter dagens gjeldende krav. Tilkobling via støpsel og stikkontakt kan
lede til varmgang/brannfare.
Sikkerhet vurderes opp mot dagens krav.
En bereder bør skiftes allerede etter 15 år for å unngå lekkasjefare. Vanligvis sier man at varmtvannsberedere i rustfritt stål har en brukstid på omtrent 15-
20 år. For å få tilstandsgrad 1 eller 0 må bereder skiftes.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Sjekk i takstrapporten på de 11 spørsmålene.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Det er ikke kjennskap til utbedringer av fuktsikring siden byggeår. Fuktsikringens utførelse og materiale er ikke kjent under terreng.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Halvparten av forventet brukstid eller mer på drenering er oppnådd.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Tilstanden i krypkjeller anbefales kontrollert da det er utslagsgivende om drenering bør fornyes eller ikke.
Tomteforhold > Terrengforhold
Skrånende tomt.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Stedvis fall på terreng mot bygning, dette er avvik fra dagens krav. Anbefalt fall på terreng er 1:50, 3 m fra fundamentene. (Det vil si jevnt fall på minimum
60 mm, 3 m fra fundamentene).
Regnvann og smeltevann må ikke renne inn mot bygningen, vann fra taknedløp må ledes bort. Fuktsikring er normalt ikke dimensjonert for å ta unna
takvann.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Viktig å lede vann bort fra fundamentene. Terrengforholdet fører til at overflatevann kan ledes til boligen. Dette kan føre til fuktskader. Det anbefales å
etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft for overvann. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 så må fallforhold på terreng endres.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Synlig utvendig avløpsrør i: Plast.
Synlige utvendig vannrør i: Metall.
Boligens vann- og avløpssystem er tilkoblet det kommunale anlegget.
Tilstandsgrad er kun vurdert ut fra alder.
Rør som ligger utenfor boenheten er ikke vurdert i denne rapporten.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppnådd på utvendige vann- og avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Det er ikke behov for strakstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Utbedringer og utskiftinger
må påregnes.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.