Travalleen 21B

Travalleen 21B, 2069 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 142, bruksnummer 361, seksjonsnummer 52, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet oppført i 2008. Bygget er oppført med parkeringskjeller, og grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein, men taket er ikke besiktiget. Det er utgang fra stuen til en balkong på 7 m² i trekonstruksjon med rekkverk av tre og terrassebord på gulvet.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):
- Overflater vegger, tettesjikt og innredning på bad. Det er tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen samt riss/sprekk i fliser i dusjsonen og langs gulv utenfor dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Kjøkkeninnredning bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Varmtvannsbereder. Grunnet alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Overflate gulv og innerdører i øvrige rom. Synlige deler av gulvets overflatemteriale bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl. Gulvet bærer også preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets belistning bærer preg av slitasje. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Vinduer, ytterdører og omramming. Liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag på enkelte vinduer. Ytterdør viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer samt membran på balkong. Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende terrasse. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende er ikke vurdert av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Hulltaking på bad. På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boligen.
- Lufting av ytterkledning. Ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Fundamentene for balkongen var ikke tilgjengelig for undersøkelser, da de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstander lot seg derfor ikke kontrollere.

HMS:
- Rekkverk på balkong er under 1 meter. Oppfyller derfor ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

- Det er sprekker i fliser på veggen på badet, spesielt i dusjen og ved vasken. Dette ble sjekket i 2022 av et flisfirma, som konkluderte med at det ikke var skade på membranen på det tidspunktet. Årsaken til sprekkene ble oppgitt å være dårlig arbeid fra utbygger.
- I 2022 ble det satt opp ny vask med tilhørende skuffer av rørlegger, og samme år ble fire downlights byttet til LED og dimmebryter skiftet av elektriker.
- I 2014 ble det installert dimming av downlights i taket. Dusjdører ble montert i 2013. Badedøren ble skiftet i 2022 av et tømrerfirma på grunn av fuktighet, som følge av manglende lufting fra daværende leietaker.
- Det er utført diverse elektrisk arbeid, inkludert en ny kurs til stekeovn i 2016, montering av komfyrvakt i 2025, og montering av taklamper med dimming på kjøkken og soverom samt en ny ovn på gjestesoverommet i 2022.
- Kjøkkenventilator ble montert av firma i 2022, og kjøkkenarmatur ble skiftet av rørlegger samme år. Selger skiftet selv silikonen rundt kjøkkenbenken i 2022.
- Alle balkonger i sameiet skal utbedres gradvis i løpet av 2026. Det ble innbetalt kr 10 000,- høsten før, og det skal innbetales ca. kr 7 000,- i 2026. Arbeidet er under planlegging, og kostnadene kan endre seg. Vedlikeholdet kan medføre endringer i felleskostnadene dersom sameiet må ta opp lån. Sameiet/styret arbeider med en vedlikeholdsplan.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Montering av komfyrvakt, utført av Egil Knudsen AS.

2022:
- Ny servantinnredning med armatur på baderom, utført av Braathen Rør.
- Bytte av armatur på kjøkken, utført av Braathen Rør AS.
- Utbedring av en mindre lekkasje under servantinnredning på kjøkken.
- Byttet 4 downlights til LED, ledninger og dimmebryter til downlights, utført av Hugo Beck Installasjon AS.
- Skiftet badedør, utført av Tømrerfirma Frivik og Borgen AS.
- Montering av taklamper på kjøkken og soverom med dimming, samt montering av ny ovn på gjestesoverommet, utført av Hugo Beck Installasjon AS.
- Montering av ny kjøkkenventilator, utført av Tømrerfirma Frivik og Borgen AS.

2016:
- Ny kurs for stekeovn, utført av Hugo Beck Installasjon AS.

2013:
- Nye dusjdører på baderom, utført av Bråthen Rør AS.

2013 og 2022:
Alle overflater ble malt innvendig med unntak av tak.

Vedlikeholdshistorikk sameiet, det er utført der det har vært behov:

2025:
- Maling av balkonger og snekkerarbeid, finansiert via kapitalinnskudd.

2019:
- Maling av balkonger og søppelbygg.

Dette er en praktisk 3-roms leilighet fra 2008, beliggende i andre etasje i et veletablert og barnevennlig boligfelt. Planløsningen er arealeffektiv med en delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken, to soverom og utgang til en vestvendt balkong.

Det er utført flere oppgraderinger de senere år, blant annet ny servantinnredning og armatur på bad (2022), nye dusjdører (2013), ny kjøkkenarmatur (2022) og diverse elektrisk arbeid. Sameiet har planlagt vedlikehold av balkongene.

Entré:
Du kommer inn i en entré med parkett på gulvet, som leder direkte inn i leilighetens sosiale sone. En gang fører videre til de mer private rommene som bad og soverom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen er et lyst rom med store vindusflater og plass til en sofagruppe. Rommet har en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god sammenheng mellom sonene. Fra stuen er det utgang til balkongen.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra byggeåret med glatte, hvite fronter og en benkeplate i laminat. Det er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En ventilator er plassert i overskapet, og det er installert komfyrvakt for ekstra sikkerhet. Det er godt med benkeplass og rom for et spisebord ved vinduet. Hvitevarer på kjøkkenet som medfølger i handelen er kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balkong:
Balkongen på ca. 7 kvm er vestvendt og har utgang fra stuen. Uteplassen har tregulv og rekkverk i tre. Sameiet planlegger vedlikehold av alle balkongene.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og garderobeskap. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Badet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med en nyere, vegghengt servantinnredning, speil med belysning, gulvstående toalett og et dusjhjørne med dører. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har stedvis sprekker i fliser.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 5 kvm i felles garasjeanlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten blir oppvarmet med elektrisk fyring. Det er varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2008. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.04.2008. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Ferdig opparbeidelse/beplanting/lekeareal utomhus
2. Øvrige bygg og endelig brannsentral
3. P-kjeller
Gjenstående arbeider skulle være utført innen 14.04.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper, i samarbeid med sameiet, overtar ansvaret for dette.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 06.10.2001 som stemmer overens med dagens planløsning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom:
Dagboknr 454764-2/200, tinglyst 05.06.2008, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte. Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Salg eller bortleie av seksjoner skal meddeles styret skriftlig med minst 14 døgns varsel før innflytting/overtagelse, og gyldig bortleie krever skriftlig godkjennelse fra styret. Slik godkjennelse kan styret ikke nekte uten saklig grunn.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Nordbymoen, et veletablert og rolig boligfelt som er skjermet fra trafikk, men likevel sentralt på Jessheim. Rett ved boligen ligger Nordbymoen barnehage, og store grøntområder med lekeplass er synlig fra balkongen. Dette gir en trygg og enkel hverdag for familier.

Med base i Travalléen er det kort vei til det meste. En kort sykkeltur tar deg til Jessheim sentrum, med Jessheim Storsenter og et rikt utvalg av spisesteder, butikker og kulturtilbud. For dagligvarehandel ligger Meny Gystadmarka en kort kjøretur unna. Området har også gode skolemuligheter med Gystadmarka skole og ungdomsskole i nærheten.

For pendlere er beliggenheten ideell. Oslo Lufthavn Gardermoen er bare rundt ti minutter unna med bil. Fra Nordby stasjon går toget til Oslo S, og fra Jessheim stasjon finnes ekspressavganger i rushtiden. Nordbyvegen busstopp er også innen gangavstand.

Friluftslivet starter like utenfor døren. Gystadmarka byr på tur- og sykkelstier om sommeren og oppkjørte skiløyper om vinteren. Her finner du også idrettsanlegg som svømmehall, friidrettsbane og fotballstadion. En kort kjøretur unna ligger populære Nordbytjernet med strender, badebrygger og turveier, og for lengre turer er Romeriksåsens varierte natur lett tilgjengelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7573,1 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer en tinglyst parkeringsplass merket 52 i felles garasjeanlegg, som tilhører seksjonen. Sameiet leier også ut 16 parkeringsplasser for kr 525,- per måned. På sameiets felles parkering er det ladestasjoner til el-bil. Garasjeanlegget er registrert som et eget sameie.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for "Ullensaker travbane" med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 04.12.2000.

Eiendommen er i kommuneplanen for Jessheim vedtatt 17.06.2025 avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 830,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2 851,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, forretningsførsel, avdrag/renter på fellesgjeld, garasjeplass, generelt drift og vedlikehold av sameiet m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2025 og ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Sameiet har planlagt utbedring av råteskade på fasade og balkonger i løpet av 2026/2027. Omfang og kostnader er foreløpig uklare, og finansieringen av prosjektet er ennå ikke avklart. Vedlikeholdet av balkongene kan medføre endringer i felleskostnadene, dersom sameiet må ta opp lån eller andre nødvendige utbedringer må gjøres.

Kommunale avgifter er kr 10 830,- for 2026. Beløpet dekker gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er p.t. ikke eiendomsskatt for boliger i Ullensaker kommune.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet GlobalConnect (100/100 Mbit/s) som leverandør av internett og koster kr 399,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 885 138,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 540 552,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 12 721,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 15 320,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 790.890,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:
Långiver: DnB Bank ASA.
Rentebetingelser: 6,90%.
Lånets løpetid: Siste avdrag 01.08.2036.
Avdragsfrihet: Nei.
Saldo lånebeløp: kr 790 890,-.
Andel av lån: kr 13 221,-.

Det er ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjelden.

3 150 000,00 Prisantydning
15 320,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 165 320,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

79 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
80 210,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
90 160,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 245 530,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 255 480,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sonja Skaftå

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nordbyhagen Boligsameie, Felt B9, med sameiebrøk 56/3670.
- Sameiet består av 72 boligseksjoner.
- Forretningsfører er NORIAN Regnskap AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA, med polisenummer 3550375-1.1.
- Det er pliktig medlemskap i Nordbyhagen Velforening.

Dyrehold er tillatt.
Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på balkongen.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2025: Maling av balkonger og snekkerarbeid der det var størst behov.
- 2025: Installasjon av ladeanlegg i garasjeanlegget.
- 2019: Maling av balkonger og søppelbygg.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av råteskade på fasade, etasjeskillere og balkonger. På årsmøtet i mars 2026 orienterte Norconsult om at det er avdekket råteskader. Omfang, kostnader og finansiering er foreløpig uavklart. Oppstart av arbeidene er anslått til 2027, etter at et lignende prosjekt i nabosameiet er ferdigstilt.
- Støvsuging av garasjeanleggene vil bli gjennomført i sommermånedene fra 2026.

Selger opplyser om følgende:
- Alle balkonger i sameiet skal utbedres gradvis i løpet av 2026. Det ble innbetalt kr 10 000,- høsten før, og det skal innbetales ca. kr 7 000,- i 2026. Arbeidet er under planlegging, og kostnadene kan endre seg. Vedlikeholdet kan medføre endringer i felleskostnadene dersom sameiet må ta opp lån. Sameiet/styret arbeider med en vedlikeholdsplan.

På ordinært årsmøte 23. mars 2026 ble det blant annet orientert om vedlikeholdsbehov knyttet til råteskader. Forslag om kameraovervåkning ved søppelhuset, strengere parkeringsregler og dugnad for maling av trappeoppgang ble nedstemt. Styret vil utrede tiltak for bedre søppelhåndtering.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Nei

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Nordbyhagen Velforening. Medlemskap er pliktig i henhold til tinglyst bestemmelse i skjøtet og sameiets vedtekter (§ 9). Gyldig salg forutsetter at kjøper tiltrer velforeningens vedtekter.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-.
Markedsføringspakke  kr 29 900,-.
Oppgjør  kr 8 900,-.
Tilrettelegging  kr 17 000,-.

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 570,-.
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 6 658,-.
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 330,-.
Tinglysing sikring  kr 545,-.

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-.
Foto  kr 3 990,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.2659

Sist oppdatert: 07. mai 2026 kl. 12:33