Jacob Aalls gate 7

Jacob Aalls gate 7, 0368 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 116, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 36 kvm

BRA-i:
3. etasje 32 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.
Loft 1 kvm: Bod.

Boligen disponerer to boder, en på loftet og en i kjeller. Kjellerboden er merket med "Leil.nr. D-3, Seksj.nr. 13".

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2026 utført av Tilstand AS v/Ole Storvand. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1937. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner av mur, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er forblendet med pussede flater. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/papp. Leiligheten har vinduer med karmer av plast og 2-lags glass fra 1989. Entrédøren er fra Swedoor med brannklasse B30 og lydklasse 35db. Det er et større, åpent ildsted i stue/kjøkkenrom.

Leiligheten har en kombinasjon av skjult og åpent elektrisk anlegg. Det foreligger ikke komplett dokumentasjon (samsvarserklæringer) på anlegget.

Det er montert røykvarsler i himling og et 6 kg pulverapparat i entré.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Vinduer: Vinduet i midten i stue/kjøkken mangler håndtak.

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ikke forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Vannbåren varme (radiator)
- Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Tilstanden inne i tilliggende konstruksjon er ikke kjent, da badet har omsluttende vegger av mur/betong.

Helse, miljø og sikkerhet:
Branntekniske forhold
- Slukkeapparatet er fra 1993. Slike apparater har normalt en forventet holdbarhet på 10 år.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Forrige eier la ny parkett og totalrenoverte badet i 2019 med ny støp, membran, varmekabler, nytt sluk, rør-i-rør system og ny innredning. Det er utført arbeid på fasaden i 2025 for å utbedre sprekker i fasaden forårsaket av lekkasjer fra rekkverk (håndløpere) fra balkong i 6. etg., hvor taket også ble utbedret. Installert pumpekum og ny stikkledning ut mot kommunale avløpsrøret, nye avløpsrør i kjeller samt rørfornying i 2024Det har vært en lekkasje på tilførselen til en radiator, og dette utbedres i 2026.

Entré:
Romslig entré med plass for klesoppheng og oppbevaring av sko i integrert garderobeskap. Inne i entréen er gulvet belagt med laminat i flisimitasjon. Entrédøren er fra Swedoor. Leiligheten har adkomst via felles trappeoppgang med heis og calling anlegg. Velkommen inn!

Stue:
Stuen har åpen løsning mot kjøkkenet og har en god planløsning som gjør det enkelt å møblere. Her er det plass til sofa med tv-seksjon og spisesone. Veggene er malt i en nøytrale og duse farger og på gulvet er det lagt parkett. Store vindusflater og den gode takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. I stuen er det også en herlig åpen peis - perfekt for kalde vinterkvelder. Radiatoren er tilknyttet vannbåren varme.

Kjøkken:
Tidløst kjøkken i åpen løsning mot stuen. Innredningen er i slette fronter og benkeplate av treverk. Oppvaskkummen er i stål med ettgreps armatur, og det er fliser på veggen mellom benkeplaten og overskapet. Under overskapet er det belysning og stikkontakt. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter er plassert i overskapet. WaterGuard er montert i benkeskap under oppvaskkummen.

Soverom:
Lyst og pent soverom med plass til seng. Rommet er malt i en behagelig nyanse som egner seg perfekt for soverommet. Stor vindusflate på soverommet, som slipper inn godt med naturlig lys. På gulvet er det lagt parkett.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2019 med ny støp, varmekabler, nytt sluk og rør-i-rør. Veggene er flislagt med flis på flis, og gulvet er flislagt med elektriske varmekabler som gir en behagelig start på dagen. Utstyrt med vegghengt innredning med heldekkende vask og speil med lys over vasken. Videre er det vegghengt toalett med innebygget sisterne og egen dusjsone med innfellbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat (flisimitasjon) i entréen. Parkett i øvrige rom. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte, slette flater. Flislagte vegger på bad. Fliser på vegg mellom benkeplaten og overskap på kjøkken.
Himling: Malte, slette flater.
Takhøyde: Entré/gang: 2,68 meter, Bad: 2,67 meter, Soverom: 2,64 meter, Stue/kjøkken: 2,64 meter

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen utenfor leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap, komfyr, platetopp, oppvaskmaskin, pax-skap, madrass til seng, persienner på soverom og gardinoppheng medfølger salget.

Leiligheten er oppvarmet via radiator tilkoblet vannbåren varme, elektriske varmekabler i gulv på bad, samt åpent ildsted i stue/kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937. Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1938, som er dokumentasjon for at byggesaken ble godkjent og at bygget er registrert som lovlig oppført.

Dagens planløsning er endret fra byggemeldte tegninger. Blant annet er det etablert soverom på deler av tidligere tekjøkken mot det lille vinduet. Det gjøres oppmerksom på at soverom er noe mindre enn det som er anbefalt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 35992, tinglyst 19.06.1985, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 20 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om vann/kloakkledning, erklæring/avtale angående drenering, erklæring/avtale angående feiing og bestemmelse om benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen er begrenset til maksimalt 60 døgn årlig.

Leiligheten i Jacob Aalls gate 7 ligger i et av Oslos mest ettertraktede og klassiske boligområder, sentralt plassert på Majorstuen i bydel Frogner. Området kjennetegnes av vakker bygårdsbebyggelse, brede avenyer og et levende bymiljø med umiddelbar nærhet til alt hovedstaden har å by på.

Fra boligen er det kort gangavstand til Bogstadveien og Hegdehaugsveien, Oslos mest populære handlegater med et bredt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. Her finner du alt fra kjente kjedebutikker til nisjeforretninger, samt et rikt utvalg av spisesteder og hyggelige møteplasser.

Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til Majorstuen T-banestasjon, som er et av byens viktigste knutepunkt for T-bane (alle linjer). Nærmeste buss- og trikkestasjon er i 3 minutters gangavstand fra leiligheten. I tillegg går det flere trikkelinjer og bussruter i området, noe som gir enkel tilgang til hele Oslo. For den som ønsker å sykle eller gå, er det korte avstander til sentrum og øvrige bydeler.
For rekreasjon og naturopplevelser ligger Frognerparken og Vigelandsparken kun en kort spasertur unna. Her finnes store grøntområder, turstier, treningsmuligheter og hyggelige oppholdssteder året rundt. I tillegg er det gode forbindelser videre mot Nordmarka for den som ønsker lengre turer i skog og mark.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av dagligvarebutikker, treningssentre, skoler og barnehager, samt kultur- og fritidstilbud. Det er et etablert og attraktivt bomiljø med en god kombinasjon av urbane kvaliteter og grønne omgivelser.

Her bor du svært sentralt, men samtidig tilbaketrukket, med umiddelbar nærhet til byliv, kollektivtransport og rekreasjonsområder, en ideell beliggenhet for deg som ønsker det beste av Oslo innen rekkevidde.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 700 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene inkluderer gårdsrom og en bakhage med tørkeplass.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
-Neuberggata 6 A-F - utbygging av loft til seks nye leiligheter. Det ble gitt endret tillatelse 24.03.2026. Se saksnummer 2025/19481.
-Neuberggata 16 - Endring og oppgradering av eksisterende basestasjon - Telefon. Tiltaket omfatter etablering av nye antenner på rør montert ved pipen mot bakgården. Se saksnummer: 2025/12093.

Pågående plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Se saksnummer: 2025/06910.
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 681 pr. mnd. og inkluderer: Internett/tv (grunnpakke), fyring og varmtvann, kommunale avgifter, trappevask, renter og avdrag på IN-lån, vaktmestertjeneste, samt løpende drift og utvendig vedlikehold m.m.

Månedlig budsjettfordeling:
- Felleskostnader: kr 2 872,-
- Internett: kr 531,-
- Renter IN-lån (lån nr. 1516.22.19569): kr 998,01,-
- Avdrag IN-lån (lån nr. 1516.22.19569): kr 279,78,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 3 403,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 702,- pr. år. / 1 179 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og kabel-tv. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Styret opplyser den 14.08.2026 at sameiet skal gå over til fibernett levert av GlobalConnect fra 01.12.2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 184 394,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 7 489,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 136 826,- pr. 04.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 443 327,- pr. 04.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 1516.22.19569 IN Lån
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 04.06.2026: kr 4 443 327,-
Andel av saldo: kr 136 826,66
Innfrielsesdato: 30.03.2046
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,75 %

Dette sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for lånet i Dnb Bank ASA med lånenummer 1516.22.19569. Det vil si at hver enkelt seksjonseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til sameiet. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til sameiet og følger sameiet ved et eventuelt salg. Kr. 136 826,66,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1 277,79,-.

4 250 000,00 Prisantydning
136 827,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 386 827,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

109 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 740,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 690,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 497 567,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 507 517,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mads Aamodt Jansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Jacob Aalls Gate 7, med sameiebrøk 35/1575.
- Sameiet består av 31 boligseksjoner.
- Forretningsfører er NORIAN Regnskap AS.
- Bygningen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 80138991.

Dugnad må påregnes. Beboerne oppfordres til å delta i felles oppgaver.
Sameiet får levert fjernvarme fra Fortum Varme Oslo.
Husdyrhold er tillatt, men må meldes til styret. Det er ikke tillatt å lufte husdyr i bakhagen.
Sameiet har fellesvaskeri i kjelleren, og det er tilrettelagt for sykkelparkering i kjeller eller bod. Det er ikke tillatt å bruke fellesvaskeriet eller tørkeplassen i bakhagen på søn- og helligdager.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Fasadeoppussing og reparasjon av lekkasjer fra rekkverk ble fullført i 2025.
- Satt inn ny branndør i loft og kjeller
- Taket ble ettersett og reparert for vanninntrengning i 2025.
- Trær og kratt ble felt og beskåret i 2025 for å gjøre uteområdet lysere.
- Installasjon av pumpekum i 2024.
- Gjennomgått en rørfornyelse av Proline Norge AS som er godkjent av SINTEF i 2024
- Ny drenering rundt bygget i 2020.
- Oppgradert heis i 2019

Planlagte påkostninger:
-Iht. samtale med styreleder 14.08.2026 er styret i gang med å reparere et rørbrudd som påvirker radiatorene i de øverste etasjene. Dette er ferdig finansiert ved lånopptak og arbeidet vil være ferdig 14.08.2026. Det er pt. et stilas utenfor bygningen som skyldes reparering av rørbruddet. Ellers er det pt. ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre økt fellesgjeld.

Det er en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Det kreves ikke styregodkjennelse ved eierskifte, men det skal sendes melding til styret og forretningsfører for registrering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Norian  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Norian  kr 6 658,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0164/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26164

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 21:32