Smietunet 31

Smietunet 31, 4027 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 3113
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 3166, ideell andel 1/57
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 3167, ideell andel 1/57
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 28, bruksnummer 3168, ideell andel 1/57

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Gang, bad, vaskerom, 3 soverom.
2. etasje 63 kvm: Kjøkken, stue spisestue.
3. etasje 31 kvm: Loftstue, bad, soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 26 kvm: Garasje

Uthus:
1. etasje 21 kvm: Trimrom

Åpent areal:
1. etasje 46 kvm: 2 plattinger
2. etasje 24 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.04.2026 utført av Anticimex v/ Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og
stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Terrassedør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Vaskerom - Helhetsvurdering: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Enkelte skruer i klemringen mangler. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000

- Bad 1 etasje - Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad på loft
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det registreres åpning rundt vannrør til toalett tettesjiktet i veggen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet er derfor ukjent.
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert under badekar. Forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket.

Våtrom - Bad 1 etasje
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i flis ved dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det kan derfor ikke verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tydelige rørslag (trykkslag/hylelyd) i vannrør registreres. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Treplate på innredninger bærer samlet sett preg av slitasje/manglende behandling.

Kjøkken
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1 og 2 etasje
- Overflate gulv: Det er registrert knirk/svikt i gulvflater inn til soverom mot baksiden. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.

Loft - innredet
- Overflate vegg: Knevegger på soverom står uferdige med manglende kledning og overflatebehandling. Forholdene avviker fra normal standard.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling mot garasje. Slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Dette gir svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak
- Helhetsvurdering: På bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skade, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid. Ingen tilkomst til yttertaket på befaringen, samt av sikkerhetsmessige hensyn. Vurderingen er derfor kun basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra utsiden og innsiden, med den begrensning dette innebærer.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Dette gir svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt.
- Membraner og vanntett sjikt: Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt over inngangspartiet. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert riss/sprekker i enkelte gulvfliser. Forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling mot husveggen. Dette gir svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket.
- Vinduer, dører og porter: Bakdør viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Andre byggverk - Uthus
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen ved takoverbygg. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten. Det er registrert mose på ytterkledning. Dette tyder på vedvarende fuktbelastning og begrensert uttørking.
- Vinduer, dører og porter: Dørbladet på inngangsdøra kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Bad på loft - Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret. Det er derfor uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket.
- Bad 1 etasje - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Drenering
- Helhetsvurdering: Bygningen er fundamentert med plate på mark uten tradisjonell grunnmur. Med bakgrunn av manglende dokumentasjon og begrensende undersøkelsesmuligheter er tilstandsgrad satt til TGIU. Fuktsikring er ivaretatt gjennom konstruksjonens oppbygning. Det er ikke registrert forhold som indikerer unormal fuktpåvirkning på befaringsdagen.

Andre byggverk
- Garasje - Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Deler av taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Uthus - Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Deler av taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egnerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2025: Ny kurs elbil lader 32 A. Overspenningsvern. Nytt målerbrett med sidefelt - Harestad Elektriske
2022: Byttet velux vindu loft Byttet en del bordkledning hus og garasje - Byggmester Kommedal
2020: Ny kurs til varmepumpe - Stavanger Elektro
2020: Installert ny varmepumpe - AC senteret
2010: Samtlige vindu mot nord øst ble blendet. Satt inn to nye smale vindui husets nord vest hjørne. (ref forrige eier)
2006: Garasjen ble flyttet frem, platting/fundament for bod og uteplass ble bygd. Ny fullisolert bod med fliser og innredning ble bygd bak i hagen. (ref
forrige eier)

2002: Bad 1 etg ble oppgradert. Avretting-utbedring av manglende fall, innstøping av nye varmekabler, ny belysning. VVS installasjon ble utført av
Midbø rør. (ref forrige eier). Nord vestlige del av loft ble delt inn som bad og soverom. VVS installasjon ble utført av randaberg rør. (ref forrige
eier) - Randaberg Rør og Midbøe rør.

Velkommen til Smietunet 31, en innholdsrik enebolig med sentral beliggenhet på Tasta. Fra boligen er det kort gangavstand til barnehager, dagligvarebutikker, busstopp, Tastasenteret m.m.
Det er et rolig tun med med lite trafikkstøy. Balkong/terrasse har ifølge selger vært fantastisk for lange sommerkvelder mens barna har kunne
lekt trygt.

Boligen har solrik hage og terrasse med god plass til både hagemøbler, trampoline og grill. Trimrom på 21 kvm i hage, et meget godt rom, som også har meget gode oppbevaringsmuligheter.
Boligen har blant annet 2 store soverom, 1 hobbyrom som brukes som soverom av selger, åpen kjøkken/ stue med utgang til solrik terrasse, og innredet loft som brukes som stue 2, soverom 3 og bad.
Praktisk eget vaskerom.

Parkering i garasje med el-bil lader, samt i gårdsrom utenfor boligen.

Ved inngangsparti har man platting og ved trimrom er det en platting.

Flere boliger i tunet har gjort ombygginger inne for å få godkjent andre løsninger enn opprinnelig på godkjente byggetegninger. Det er også noen i feltet som har bygget på. I denne boligen er det gjort endringer, men det er ikke søkt om godkjenning på.
Ifølge selger foreligger det en mal på hvordan man kan få godkjent nye romløsninger.

1.etg:
I denne etasjen har man gang, bad, vaskerom, 2 soverom, samt hobbyrom - brukt som hovedsoverom av dagens eier.

Romslig entré med fliser på gulv, varmekabler, malte vegger og spotter i tak. Garderobeskap med god oppbevaringsplass. Inngangspartiet er av meget god størrelse, og har også plass til barnevogn, om man skulle trenge det.

Soverom I er brukt som hovedsoverom, men var opprinnelig 2 boder. Dette er ikke omsøkt, og kjøper tar risiko for dette.
Rommet har både vind til lufting og dør ut til bakhage og trimrom.
Det er har parkett på gulv, malte veggflater og tapet, romslig skyvedørsgarderobe med rikelig oppbevaringsplass og plass til stor dobbeltseng og nattbord.

Soverom II og soverom III er ganske like i størrelse og er begge malt i en blå fargetone. Det er rikelig med plass til både seng, skrivepult og garderobeskap på disse rommene.

Fint helfliset bad som ble oppgradert i 2002.
Mørke fliser på gulv og lyse på vegg. God størrelse med dusjhjørne, toalett, dobbelservant med skap og skuffer fra HTH.
Malte veggflater og tak. Spotter i tak. Varmekabler i gulv.

Vegg-i-vegg med bad, ligger praktisk eget vaskerom.

2.etg:
Opp trappen kommer man til hovedetasje hvor det er romslig vinkelstue samt spisestue og kjøkken. Det er store vindusflater som gir gode lysforhold og direkte utgang til solrik terrasse via skyvedør.
Det er fin peis i rommet, som man ser både fra trappene, spisestuen og stue.

Stuen kan enkelt møbleres med både salong og ekstra sittegruppe, i tillegg til stort spisebord ved kjøkken.

Flott og tidløst kjøkken fra HTH, som er av god størrelse har meget god skapplass og benkeplass, og integrerte hvitevarer fra Miele som følger med. Spotter i tak. Barløsning med spiseplass, alltid en kjekk detalj å ha i en bolig.
Bra med vindusflater gir gode lysforhold og en meget god romfølelse. Det er delvis åpent mot stue, god plass til stort spisebord på kjøkken, i tillegg til direkte utgang til solrik terrasse.

3.etg/loft:
Boligens øverste etasje har stor loftstue, rom brukt som soverom og bad. Dette er ikke omsøkt og godkjent, men flere naboer har fått det godkjent. Det foreligger informasjon og informasjon videre under i teksten. Kjøper tar risiko for det.

Romslig loftstue med store takvinduer og vinduer på endevegg, parkett på gulv og panel i tak. Et meget kjekt rom for store og små.

Det er videre soverom med stor takvindu, spotter i tak, god plass til dobbeltseng og nattbord.

Bad II er i denne etasjen og er helfliset med mørke fliser på gulv og lyse på vegg. Det er badekar med dusj, servant, toalett. Takvindu som gir godt lysinnslipp.

Loftsetasjen er meget praktisk og fin, som man enten kan benytte seg av selv eller bruke til gjester.

Ute i hagen er det bygget et stort trimrom på 21 kvm. Rommet er isolert, har fliser og varme i gulv, meget bra med lagringsplass og oppbevaring på hems. Det er spotter i tak og store vindusflater i front med dører ut til hagen.
Et meget kjekt rom med flere bruksmuligheter.

Ellers info med boligen:

- Garasje på 26 kvm
- Tilknyttet fiber fra Lyse

Alt i alt er dette en innholdsrik bolig, med barnevennlig og fin beliggenhet i rolig tun.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming, varmepumpe og vedovn.
Varmekabler i gulv på gang og bad i 1.etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.02.1992.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Utvendig hovedtrapp støpes.
2. Taknedløp monteres.
3. attest byingeniøren.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Forrige eier har bygd større terrasse enn hva som er godkjent i 2008.

2002: Nord vestlige del av loftet ble delt inn som bad og soverom. VVS installsjon ble utført av Randaberg rør.
Ombygging av loft ble utført av forrige eier i 2002, dette er ikke omsøkt og godkjent, men flere naboer har fått det godkjent. Det foreligger informasjon og informasjon videre under i teksten.

Informasjon fra selger:

BRUKSENDRING LOFTSETASJE :

Smietunet består av 57 like hus, ferdigstilt i 1992/1993.
Loftsetasjen ble overlevert uinnredet, men er merket «fremtidig utvidelse» på de godkjente plantegningene.
De godkjente tegningene viser også mulighet til å sette inn vinduer i skråtak.

Gjennom årenes løp har eierne benyttet seg av utvidelsemuligheten ved å innredet loftsetasjene med soverom, bad, stue – samt innstallert skråtaksvinduer. Ikke alle har imiidlertid byggemeldt disse arbeidene, noe som kan skape utfordringer ved salg, særlig knyttet til markedsføring av antall rom og godkjent bruksareal.

Beboere i Smietunet ønsker nå å få dokumentasjonen i orden, med hensyn til bruksendring, ferdigattest og oppdaterte opplysninger i matrikkelen.

Oppsummert fra samtalen:
* Byggesak bekrefter at dokumentene i sak nr. 2024/55887 (gjelder Smietunet 6) er komplette. Denne saken kan brukes som mal for søknad og fremgangsmåte. Dokumentene finnes i byggesaksarkivet på kommunens nettside («Innsyn i byggesaker»).
* Huseier kan selv stå som ansvarlig søker. Det er derfor ikke nødvendig å engasjere ekstern fagkompetanse.
* Det kan ikke sendes en felles søknad for alle husstander. Hver husstand må sende inn egen søknad.
* Gebyret er kr 2 900 per søknad. ( kan øke)
* Det viktigste vedlegget er en målsatt tegning av loftsetasjen, hvor rominndelingen fremgår. Denne kan tegnes for hånd.
* Eventuelle skråtaksvinduer må oppgis, da dette regnes som en fasadeendring.
* Det er ikke nødvendig å dokumentere hvem som har utført arbeidene eller det fagmessige nivået.
* Nødvendige skjemaer og vedlegg fremgår av byggesaken for Smietunet 6 (søk på saksnummeret).

 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/28/3113:
17.03.1992 - Dokumentnr: 3961 - Best. om vann/kloakkledn.
Elektriske kraftlinjer

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Leiligheten ligger fint til på Tasta, kun en kort kjøretur fra Stavanger sentrum. Boligenligger i et rolig tun, barnevennlig og etablert. Det er umiddelbar nærhet til Tastasenteret, hvor du finner shopping, dagligvarebutikker, kaféer, treningssentre m.m. Skoler, barnehager og idrettsanlegg er også like i nabolaget. Rett ved boligen har man i tillegg både Rema 1000 og Kiwi.

For den turglade har man Store og Lille Stokkavann, samt de fine turområder på Tastaveden en kort spasertur unna.
Gode bussforbindelser til Stavanger, Randaberg og Dusavik.

Enkel adkomst til E39.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Smietunet barnehage 0.1 km
- Espira Tastarustå 0.4 km
- Smiene barnehage 0.7 km

Skoler:
- Tasta skole (1-7 kl.) 0.5 km
- Teinå skole (1-7 kl.) 1.1 km
- Byfjord skole (1-7 kl.) 1.3 km
- Tastarustå skole (8-10 kl.) 0.7 km
- Tastaveden skole (8-10 kl.) 1.3 km
- Bergeland vgs - Tanke Svilandsgate 2.2 km
- Randaberg videregående skole 3.2 km

Eiertomt på 362 kvm. Fin tomt med solrik hage og terrasse. Hagen strekker seg rundt deler av boligen. Platting ved inngangsparti. Boligen ligger i et etablert nabolag. Barnevennlig og fint.

Garasje i tillegg til gode parkeringsmuligheter i gårdsrom.

Trimrom i hage av god størrelse, med platting også utenfor her.

Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal. Deler av grunnen ved støyvegg tilliggende hagen er eid av kommunen.

Parkering i garasje og eget gårdstun.

Eiendommen har adkomst via kommunal og felles privat (28/3168) vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Id 1105B10 "Felt B10, Nedre Tasta" datert 21.06.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024
Delareal:
- Areal 362.04 kvm, Hensynsonenavn H110, Kpsikring 110 - Nedslagsfelt drikkevann
- Areal 362.0 kvm, Omrnavn B17, Kparealformal Boligbebyggelse
- Areal 0.04 kvm, Omrnavn NÆ 22, Kparealformal Næ ringsbebyggelse

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter utgjør ca kr 18 433,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 300,- + nettleie pr. år. / 16 500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 708,-
Velavgift er kr 300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber Lyse Altibox (500/500Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett og har en samlet avgift på kr 950 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 395 484,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 581 934,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør ca kr. 1 948,- pr år.

7 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

196 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
197 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
217 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 047 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 067 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjetil Endresen og Bodil Endresen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Smietunet Velforening, og de forpliktelser det medfølger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. stylingveiledning og salgsoppgaver   kr 4 900,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisinger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 24 700,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 44 823,50
Foto dag + drone  kr 7 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0161/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26161

Sist oppdatert: 05. mai 2026 kl. 13:23