Skullerudveien 32B

Skullerudveien 32B, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 162, bruksnummer 56, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 197 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
Kjeller 64 kvm: Gang/trapperom, kjellerstue og to boder.
1. etasje 69 kvm: Entré, bad/vaskerom, spisestue, stue og kjøkken.
2. etasje 47 kvm: Gang, bad, toalettrom og tre soverom.

BRA-e:
Garasje 17 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 34 kvm: Vestvendt terrasse.

Over garasjen er det en hems med et gulvareal på 8 kvm. Arealet er klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH) og er ikke måleverdig som bruksareal. Takhøyden i kjelleren er stedvis under 2,2 meter.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et rekkehus i 1968. Boligen er oppført med grunnmur av betong, yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning, og etasjeskillere av gass/porebetong samt trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, og yttertaket er belagt med asfaltpapp. Yttertaktekking på hovedtaket ble skiftet i 2010, og mot nabo i 2021. Boligen har vinduer med trerammer fra byggeår, 1994, 1999, 2006 og 2009. Entrédøren har glassfelt, og det er en balkong-/terrassedør i tre fra ukjent årstall. Det er skorstein fra byggeår med åpen peis i stuen. Fra stuen er det utgang til en vestvendt markterrasse på 34 m² i trekonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré og er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):

Våtrom
- Bad 2.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Det observeres riss/sprekker i veggflis ved avtrekksvifte.
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig. Tilluftsspalte over/under dør er ikke etablert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

- Bad/vaskerom 1.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.
Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Det er registrert omfattende bom (hulrom under gulvfliser).
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.
- Det er uklart om det er benyttet tilstrekkelig vanntett sjikt på våtrommets veggflater. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Våtrommet har svært begrenset ventilasjon.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon under trapp. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 98 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres på panelbord. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Ifm. utarbeidelse av tilstandsrapport ble det registrert at skorstein ikke har fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Selger har den 12.12.2023 hatt tilsyn fra Bran- og redningsetaten, uten at det ble avdekket avvik. Anticimex har i den anledning vært i kontakt med BRE, som bekrefter at de har vurdert dette feil, og at de følger opp saken internt. Det må antas at tilsyn fra BRE kan anses som korrekt og riktig informasjon. Det presiseres også at pipeløp og planløsning rundt denne er uendret siden byggeår, og konstruksjonen står slik den ble satt opp i 1968.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Les mer om dette i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Annet: 2. etasje samt deler av 1.etasje har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflater i boder er noe ufullstendige, konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å forbedre et estetisk utrykk.
- Overflate vegg: Veggoverflater i boder er noe ufullstendige, konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å forbedre et estetisk uttrykk.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappene har samlet sett aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ovennevnte forhold gjelder i hovedsak vinduer som er fra 1994 og eldre.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på entrédør og utgangsdør fra bad/vaskerom: Dørene viser tegn til slitasje og elde.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet ingen tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.
- Tekking (med tilhørende beslag): Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner (over tak): Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Det foreligger dokumentasjon på at oljetanken er sanert (renset og etterfylt med masser). Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Trappen fra 1.etasje til 2.etasje har åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om trappene oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært fukt i kjellerbod, men etter utvendig drenering utført i september 2021 er det nå tørt. Arbeidet omfattet graving, legging av drensmatte og tilbakefylling med riktig masse. Det er også utført arbeid på taket, hvor papp på mellomtak ble skiftet i 2021 og hovedtaket i 2010. Vinduer i andre etasje ble skiftet i 2009. I 1996 ble kjelleren gravd ut ved egeninnsats. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 1996 med strøm i kjeller, utvidelse til 3-fas og bytte til automatsikringer. For over 30 år siden ble utvendige vannrør byttet på grunn av dårlig vanntrykk. Den nedgravde oljetanken ble sanert i august 2018.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utbedring av kabel ved loftsluke. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Ny varmtvannsbereder (190 L) og toalett (utført av Romerike rørlegger bedrift).

2021:
- Skiftet yttertaktekking mot nabo.
- Drenert område på høyre side av inngangsparti, med synlig utvendig fuktsperre (utført av Oslo hage og graveservice AS).

2018:
- Sanering av oljetank (utført av Nortank AS, dokumentasjon foreligger).

2010:
- Skiftet yttertaktekking på hovedtak.

2009:
- Utskifting av vinduer.
- Oppgradert kjøkken.

2006:
- Utskifting av vinduer.

1999:
- Utskifting av vinduer.

1996:
- Innredning av kjeller.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Skiftet toalett i annen etasje (utført av Comfort bryn).

2020:
- Utskifting av baderomsmøbler og vask (utført av Romerike rørlegger bedrift, samsvarserklæring foreligger).

1996:
- Lagt opp strøm i kjeller, utvidet fra 2 fas til 3 fas og byttet sikringsskap til automatsikringer (utført av Meltek).

Dette er et innholdsrikt rekkehus over tre plan, beliggende i et populært og barnevennlig boligstrøk på Skullerud. Boligen har en familievennlig planløsning med gode sosiale soner i første etasje, en egen soveromsavdeling i andre, og en romslig, innredet kjeller. Uteplassen er skjermet og vestvendt, og det medfølger garasjeplass i et nyere anlegg. Boligen er jevnlig vedlikeholdt, men enkelte rom, spesielt våtrommene, har behov for modernisering.

Entré:
Fra et overbygget inngangsparti kommer du inn i en entré med plass til yttertøy i en garderobeløsning med foldedør. Rommet har gulvvarme. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2009 har en HTH-innredning med profilerte fronter og en laminert benkeplate med god arbeidsplass. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. En underlimt oppvaskkum i rustfritt stål og belysning under overskapene kompletterer kjøkkenet. Kjøkkenet fremstår svært praktisk og byr på flere "smarte" løsninger. Fra kjøkkenvinduet er det utsyn over nærområdet og den lokale lekeplassen.

Spisestue:
I tilknytning til kjøkkenet ligger spisestuen, med god plass til et spisebord. Rommet fungerer som et bindeledd i etasjen, med trapp ned til kjelleren og åpen forbindelse mot stuen.

Stue:
Stuen er et romslig oppholdsrom med en åpen peis som gir en lun atmosfære. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys, og det er direkte utgang til den vestvendte terrassen og hagen.

Terrasse og hage:
Den vestvendte markterrassen med tilhørende hagedel gir et skjermet og privat uterom med gode solforhold. Her er det god plass til både sittegruppe og grill.

2. etasje:
En trapp leder opp til andre etasje, som inneholder boligens soverom, bad og et separat toalettrom. Etasjen har en praktisk planløsning som skiller de private rommene fra fellesarealene. Praktisk oppbevaringsloft er etablert.

Soverom:
Boligen har tre soverom i andre etasje. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe. Det andre soverommet har også skyvedørsgarderobe, mens det tredje egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Alle rommene har trepanel i taket, stedvis med downlights.

Bad 2. etasje:
Badet er utstyrt med dusjkabinett, veggmontert innredning med heldekkende servant og speil med belysning. Rommet har gulvvarme.

Toalettrom:
I tillegg til badet finnes et separat toalettrom i samme etasje, utstyrt med veggmontert servant og gulvstående toalett.

Bad/vaskerom 1. etasje:
I første etasje ligger et praktisk kombinert bad og vaskerom. Rommet har gulvvarme, dusjnisje, toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er også en utslagsvask i rustfritt stål. Rommet er i hovedsak fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Kjellerstue:
Kjelleren ble utgravd og innredet i 1996 og inneholder en stor og anvendelig kjellerstue med gulvvarme. Rommet er kledd med trepanel, noe som gir en lun atmosfære, og egner seg godt som en ekstra TV-stue eller lekerom.

Overflater:

Gulv: Hovedsakelig parkett og laminat i 1. og 2. etasje. Laminat og gulvbelegg i kjeller. Fliser på bad/vaskerom og bad 2. etasje. Laminat på toalettrom.
Vegger: Hovedsakelig panelplater og malt strietapet. Trepanel i kjeller. Fliser på bad/vaskerom og bad 2. etasje.
Himling: Hovedsakelig trepanel og malte glatte flater. Stedvis downlights i 2. etasje.

Lagring:
Boligen har skyvedørsgarderober på to soverom og en garderobeløsning med foldedør i entréen. I kjelleren er det to boder for lagring, hvorav den ene huser varmtvannsberederen. I tillegg disponeres garasjeplass nr. 99 i et felles garasjeanlegg fra 2023/24. Garasjen har en hems med et gulvareal på 8 m² (areal med lav takhøyde).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven.

Følgende medfølger i tillegg: TV-tuner/dekoder, fryser i kjeller, skap i bod med varmtvannsbereder, garderobeskap i gang i kjeller og samtlige hvitevarer på kjøkkenet. Hvitevarene er noen år gamle, men fungerer fint. Det gis dog ingen garantier for videre funksjon og disse overtas i slik tilstand de er i på visning.

Det er per nå installert alarmsystem gjennom Verisure. Selger og kjøper avtaler eventuelt videre om kjøper ønsker å overta dette samt å ta videre dialog med Verisure. Alarm, samt røykvarslere i boligen er tilknyttet denne. Dersom kjøper ikke overtar nåværende opplegg, vil det monteres én røykvarsler i hver etasje.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring. Det er åpen peis i stue. Gulvvarme i gang/trapperom og kjellerstue, samt på bad i 2. etasje og bad/vaskerom i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger Brukstillatelse for Rekkehus ved Gnr. 162, bnr. 25+26, hus 1-7, Skullerud - Langerud, datert 24.07.1968. Følgende merknader ble påpekt på denne:
1. Det må sørges for avluftning i klesbod i 1. etasje.
2. Trapp ved inngang må ha rekkverk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Kjelleretasjen er utgravd og innredet i ettertid med blant annet en kjellerstue, noe som ikke fremgår av de godkjente byggetegningene. Arbeidene er søknadspliktig til Plan- og bygningsetaten. Det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til om endringene godkjennes ved en eventuell søknad.

I 1. etasje er deler av spisestuen etablert i et areal som på tegningene er vist som bod. I tillegg er det etablert et trapperom ned til kjelleren. Slike endringer er normalt søknadspliktig, og det er ikke dokumentert at de er godkjent. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til om endringene godkjennes ved en eventuell søknad.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1986/15947-1/105 10.03.1986 BESTEMMELSE OM VEG
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie reguleres av selskapets vedtekter og borettslagslovens bestemmelser anvendes normalt tilsvarende. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se vedtektene for eventuelle avvikende bestemmelser og konferer megler ved spørsmål.

Ifølge selskapets vedtekter kan aksjeeiere fritt fremleie sin garasje. Utleie av boligen til personer utenfor selskapet skal godkjennes av styret. Utleie til næringsvirksomhet er ikke tillatt.

Leiligheten er tilknyttet Søndre Langerud Tomteselskap AS.

- Aksjeselskapet består av 102 boliger.

- Forretningsfører er Solibo AS.

- Selskapet har felles bygningsforsikring for garasjene i Tryg Forsikring med polisenummer 8296951. Eiere må selv tegne egen forsikring for sitt rekkehus.

- Selskapets hjemmeside: home.solibo.no/hp/sondrelangerud

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt.

Montering av egne antenner på husvegg eller tak er ikke tillatt.

For lading av elbil i garasjen må aksjeselskapets felles løsning benyttes.

Selskapet har fellesarealer som inkluderer lekeplass og ballplass.

Foretatt påkostninger de senere år:

- Ettårsbefaring av garasjer (2024).

- Inngått serviceavtale for garasjeporter (2024).

- Ny avtale for sommervedlikehold (2024).

Planlagte påkostninger:

- Reparasjon av påkjørsler på garasjetak avventes til en forebyggende løsning er på plass. Kostnaden er estimert til ca. kr 70.000,-.

På generalforsamlingen 15. mai 2025 ble forslag om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning) og videoovervåkning av garasjer nedstemt.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2024 var et overskudd på kr 897 692,-. Selskapets disponible midler per 31.12.2024 var kr 888 613,-.

Kjøper skal godkjennes av styret i aksjelaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn.

Kun fysiske personer kan være aksjeeiere, og ingen kan eie aksjer som gir borett til mer enn to boliger.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Beliggenheten i Skullerudveien kombinerer det beste fra to verdener: et tilbaketrukket og bilfritt bomiljø med Østmarka som nærmeste nabo, og kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Herfra kan barna trygt følge gangveien til Rustad skole på få minutter, og turstiene som starter rett utenfor døren, leder deg inn i et nettverk av skogsveier, lysløyper og badevann. Dette er et område hvor hverdagslogistikk og friluftsliv går hånd i hånd.

Den daglige rutinen er enkel og effektiv. Flere barnehager, inkludert Lopperud og Bakkehavn, ligger innenfor en kort spasertur. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Extra eller Rema 1000, begge i gangavstand fra boligen. For et bredere utvalg av butikker og servicetilbud er det en kort kjøretur til Lambertseter Senter eller Bøler Senter.

Fritiden byr på et vell av muligheter. Nærområdet har lekeplasser og balløkker, og Skullerud Sport Senter tilbyr et variert treningstilbud for hele familien. Like ved finner du også Oslo Klatresenter. For rolige helgeturer er den barnevennlige stien rundt Østensjøvannet et populært mål, kjent for sitt rike fugleliv. På vinterstid forvandles marka til et skieldorado med preparerte løyper.

Kollektivtilbudet er solid, med bussholdeplass på Langerudhjemmet bare noen minutters gange unna. Ekspressbussen 70E tar deg til sentrum på under 15 minutter. Skullerud T-banestasjon ligger innenfor ti minutters gange og tar deg effektivt innover mot byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Parkering til visning i Løvsetfaret, Løvsetdalen eller Paal Bergs vei (fra Skullerud/Abildsø).

Skullerudveien 32B sogner til Rustad skolekrets. Skolen ligger ca. 200 meter unna og har bilfri adkomst fra eiendommen. Flere barnehager i nærheten, med Bakkehavn og Lopperud - begge beliggende få minutter unna.

Eiertomt på 227 kvm. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte adkomstveier, lekeplass, gressplen, trær og diverse beplantning. Selskapet er ansvarlig for drift og vedlikehold av fellesarealene.

Eiendommen disponerer garasjeplass nr. 99 i et felles garasjeanlegg. Hver aksjeeier har eksklusiv bruksrett til sin medfølgende garasje, og garasjeplassene står på festet tomt. Garasjen er en del av et nytt Igland garasjeanlegg (2023/2024) med hems og elektrisk portåpner. Det er klargjort for montering av ladeboks, og lading av elbil må skje via aksjeselskapets felles løsning. Aksjeselskapet forsikrer garasjene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, felt I, i henhold til bebyggelsesplan ID: 35866 (Vedtatt bebyggelsesplan for Langerud - Skullerud gnr.162 bnr.1 + 2 m.fl. som vist på kart), vedtatt 27.07.1966, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av disposisjonsplan ID: S-1204 (Disposisjonsplan for Langerud - Skullerud, Nordstrand, m/vedtak), vedtatt 12.04.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er per 02.04.2026 ingen store plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utvikling i området:
Oslo kommune har igangsatt Skullerud-prosjektet – et større utviklingsarbeid som skal gjøre området mer attraktivt gjennom nye boliger, møteplasser, grøntområder og bedre løsninger for kollektivtransport, sykkel og gange. Prosjektet forventes å bidra til et løft for nærmiljøet, med flere servicetilbud og et mer levende bymiljø over tid.
Mer informasjon finnes på Oslo kommunes nettsider:
https://magasin.oslo.kommune.no/byplan/skullerud-prosjektet-i-gang-detaljer-ma-pa-plass?utm_source=chatgpt.com

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 4 466,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjeld, TV og internett, forretningsførsel, måking foran inngangspartier mm.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Kommunale avgifter er kr 10 268,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris ut 2026.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 575,- per år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 093 583,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 374 332,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 636,- pr 2026.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner.

Andel formue er kr 2 050,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 209 913,- pr. 11.03.2026

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.73.11642
Nominell rente (flyt): 6,70 %
Innfrielsesår: 2043
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 12
Saldo pr 01.03.2026: kr 21 411 122,-
Andel av saldo: kr 209 913,-
IN-ordning: Nei

8 500 000,00 Prisantydning
209 913,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 709 913,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
233 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 943 403,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eva Myhrer Eldorhagen og Erik Eldorhagen

Etter nærmere avtale, dog helst i perioden 22. juni - 18. august. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0023/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2623

Sist oppdatert: 02. april 2026 kl. 21:18