Golfstubben 5

Golfstubben 5, 0757 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 27, bruksnummer 1301, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og tre soverom

BRA-e:
Kjeller: 11 kvm: To kjellerboder

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 kjellerboder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2025 utført av Anticimex v/Henrik Huso.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk over to etasjer samt underetasje og loft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende konstruksjoner av betong/murkonstruksjoner. Skillende dekker av betongkonstruksjoner. Yttervegger av mur, utvendig kledd med murverk. Tak med saltaksform tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db38. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2022.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
Etter en helhetsvurdering er badet gitt tilstandsgrad 2 grunnet høy alder og slitasje. Noe bomlyd under enkelte vegg- og gulvfliser, samt at det ikke kan verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv/vegger.
Kjøkken:
Det er stedvise riper/hakk/sprekker på gulvets overflate.
Øvrige rom:
Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Ventil på soverom ved stue er plassert inne i skap, og det er ikke registert ventil på ett annet soverom.
Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
Tekniske anlegg, VVS anlegg:
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Hovedstoppekran er plassert utenfor boenhet. Ikke hensiktsmessig mht . lekkasjeproblematikk. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser.
Balkong:
Det er gitt TG2 grunnet for lav rekkverkshøyde.
Utvendige trapper:
Rekkverkets utforming vurderes å ha behov for utbedringer med tanke på sikkerheten. Rekkverk bør utbedres.

Takstmann har ikke undersøkt stakeluke da avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Ing. Knut Larsen AS Rørleggermester
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Kjøkken: Monterte rør og kraner for vask og oppvaskmaskin. Bad: Satte inn nytt toalett, servantskap og blandebatterier i vask og dusj. Alle rom har fått nye kraner på radiatorene.

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Svar: Ja
Kommentar: Dokumentasjon på faktura fra Knut Larsen.

2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
Svar: Nei.
Kommentar: Ikke søknadspliktig.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats.
Firmanavn: TT teknikk
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Kamera inspeksjon av hovedledningen mot kum ble gjort av TT teknikk i januar 2025 pga. fortetning. Problemet ble lokalisert til å ligge utendørs mellom vår kum og Oslo kommunes kum. Rørene ble spylt og fortettingen løst opp og rørene her ble funnet i orden. Rørene fra egen leilighet sørger jeg selv for å holde åpne ved bruk av plumbo eller manuell sens av sluk når det trengs.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar: Ja.
Kommentar: I okt. 2023 ble det igangsatt arbeid med dreneringen Arbeidet utføres av Wayne(Vaktmester i Golfstubben 1-9) og mannskaper tilknyttet han. Styret har vært med i vurderingene på hva som skal gjøres, og kommet frem til en løsning som vil utbedre problemet og holde kostnaden nede. Det skal utføres følgende: - Nedløpsdrenering 50 m - Kutte asfalt og nedgraving av 100ml rør under bakken. - Legge ny kald asfalt - Skjøte sammen alle nedløp -Skjøte nedløp til eksisterende nedløpsdrenering.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f.eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Svar: Ja.
Kommentar: 21. juni kom det et firma og gjorde videokontroll av pipene og freste bort fastbrent sot. Dette fremkom som et tiltak vi måtte gjøre i henhold til tilstandsrapporten sameiet bestilte i 2022.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: Tak: Oslo Tak & Bygg
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Tak: Arbeid utført i 2023 og 2024: Fjerning av råte på undersiden og i bjelkelagene ved snøfangerne - Nye snøfangere - Nytt beslag rundt lufting soilrør over tak - Ny membran rundt takvinduer - Byttet ut knuste takstein. Verandaer: ca. 2018: Gulv på verandaene i 2. etasje ble rehabilitert og takrenner ble montert. Verandaer: ca. 2018: Gulv på verandaene i 2. etasje ble rehabilitert og takrenner ble montert.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun faglært.
Firmanavn: TB-Elektro AS og Vestre Aker Elektro.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Trukket om alle ledninger og satt opp nye stikkontakter i hele leiligheten i desember 2009 med sikkerhets dokumentasjon. Byttet hovedtavlen i kjelleren 2022. Elvia gjennomførte kontroll av anlegget i 2022. Ingen anmerkninger eller avvik funnet.

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja
Kommentar: Samsvarserklæring sammen med sikkerhets dokumentasjon fra TB elektro AS desember 2009.

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja.
Kommentar: Dette gjøres jevnlig. Styret kan gi detaljert informasjon.

17. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel. eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Svar: Ja.
Kommentar: Det er gjort vedtak om riving av garasjeanlegg på motsatt side av veien. Det skal erstattes med parkeringsplass med kun en utkjørsel. Dette for å øke trafikksikkerheten.

22. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Svar: Ja.
Kommentar: Kun i fellesarealene.

23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
Svar: Ja.
Kommentar: Sameiet bestilte tilstandsrapport med vedlikeholdsplan fra Opak i januar 2022.

Tilleggskommentar: Det har vært søkt fra Voksen festetomter om å bygge på husene, men de har ikke fått medhold og saken er ikke lenger aktuell, slik har jeg forstått det.

Golfstubben 5 er en stor 4-roms selveierleilighet med funksjonell planløsning. Leiligheten inneholder stue med adskilt kjøkken-sone, tre soverom, entré, samt flislagt bad. Du vil garantert sette pris på den herlige balkongen fra stuen, som tar deg videre ned til sameiets hage. Balkongen har rikelig med plass til ønsket utemøblement, og alt ligger til rette for å kunne nyte varme sommerdager og lune høstkvelder.
Her bor du i rolige omgivelser, omkranset av velstelte uteområder med umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen.

Entré:
Romslig entré med god plass til klesoppheng og oppbevaring av sko i stort garderobeskap med speil. Det er dørcalling. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30. Gangen binder flere av rommene i leiligheten sammen og her er det plass til en liten kommode slik at man kan legge fra seg nøklene med en gang man kommer hjem.

Stue:
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og tv-seksjon. Her er det også plass til et spisebord hvor familie og venner kan inviteres til hyggelige middager. Vindusflatene i stuen slipper inn rikelig med lys og skaper en luftig atmosfære i stuen, samtidig som utgangen til den romslige balkongen gir det som oppleves som et ekstra rom i sommerhalvåret.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger adskilt, med åpen inngang til stuen. Kjøkken fra IKEA fra 2009 og er innredet med slette fronter. Benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kran og nedfelt platetopp. Videre er det benkeskapsbelysning under overskap og stikkontakter på vegg over benkeplate. Kjøkkenet har integrert kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og komfyr i benk.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en herlig vestvendt terrasse på 6 kvm. Her er det rikelig med plass for å innrede etter ønske og behov. Terrassen har flotte solforhold, med sol fra tidlig ettermiddag til kveld. Alt ligger til rette for å kunne nyte varme sommerdager her. Fra terrassen tar man trappen ned til sameiets flotte og opparbeidede bakgård.

Hovedsoverom:
Romslig og lyst soverom med adkomst fra stuen. God plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Innebygd garderobeskap. Vegg-til-vegg teppe og vegger malt i tidløse farger skaper en lun atmosfære i rommet. Her kommer morgensolen inn da soverommet er østvendt.

Soverom 2 & 3:
Med adkomst fra entréen kommer man til leilighetens to soverom. På rommene er det god plass til seng og nattbord, samt flere oppbevaringsmuligheter. Rommene egner seg godt til barnerom, gjesterom og kontor. Soverommene ligger ut mot stille og rolige omgivelser. Gode lysforhold med morgensol.

Bad:
Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Speil og overlys på vegg over servant. Videre er det dusjhjørne med veggmontert dusjarmatur og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskinen medfølger om ønskelig.

Diverse:
Skorstein fra byggeår. Ingen ildsted.
Gulvflater belagt med parkett og 100% ull heldekningsteppe på hovedsoverom. Veggflater med malt panel og malte flater. Himlingsflater med malt panel og malte flater.

Veggskap i stuen og bokhyllene i stuen medfølger ikke.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral fra bergvarme.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken datert 22.05.1964.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest på utvidelse av balkong datert 11.05.1990.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 6187, tinglyst 08.04.1975, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 10.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
- Dagboknr 7554, tinglyst 22.06.1960, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledninger/gjerde.
- Dagboknr 7554, tinglyst 22.06.1960, type heftelse: Festekontrakt.
- Dagboknr 12063, tinglyst 02.10.1962, type heftelse: Bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger i et attraktivt, veletablert og rolig område i landlige omgivelser på Røa/Bogstad. Et svært barnevennlig område med gå avstand til skoler og barnehager. Eiendommen sogner til Bogstad barneskole. Dagligvarebutikk i umiddelbar nærhet med Joker i Bjerkebakken samt, kort vei til søndagsåpen Kiwi på Bogstad. Kort vei til Røa Senter som byr på det meste av fasiliteter som bank, apotek, jernvarebutikk, vinmonopol, frisør, matbutikker, sportsbutikk m.m. Røa sentrum kan i tillegg tilby flere caféer, gullsmed, motebutikker, postkontor, lege, fysioterapeut og div. nisjebutikker.

Gode turmuligheter og rekreasjonsområder sommer som vinter i Mærradalen, som kun ligger noen minutter unna. Her tar en hyggelige sykkel- og turvei deg inn til Bogstad og Nordmarka. Det er gåavstand til Fossum skistadion/Bærumsmarka og tursti langs Lysakerelva.
Om vinteren prepareres det også skispor innover. Ved Bogstad gård finnes kafe, kulturaktiviteter, gårdsopplevelser og kunstutstillinger. Golfbanen ved Bogstadvannet, i bunnen av Holmenkollåsen, er ifølge golfentusiaster den mest attraktive banen i landet, og er en av de få banene i Norge med internasjonal konkurransestandard, samt kunstisbane om vinteren. Wyllerløypa/Tryvann alpinbakke ligger kun 10 min. unna med bil.

Kort vei til offentlig kommunikasjon med buss i Peder Ankers plass og er kun 500 m fra boligen. Nærmeste T-bane er linje 2 fra Ekraveien som tar deg ned til Majorstuen på ca. 12 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

De nærmeste barneskolene er Bogstad Skole og Grindbakken skole. Mølleplassen barnehage er en av flere barnehager i nærområdet. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Festetomt på 4 587 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfaltert innervei, sittebenker, plenarealer og diverse beplantning.

Festekontrakten ble tinglyst i 1960 og løper i 99 år fra 01.07.1958. Årlig festeavgift er kr 7 000,-, med mulighet for regulering av festeavgift hvert 20 år. Bortfester er Voksen Festetomter AS. Festeavgiften er inkl. i felleskostnadene.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-2864 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.05.1986 med midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Golfstubben - Riving av garasjerekke. Saksnummer 202457288. Status: Tillatelse til tiltak er gitt 14.08.2024.
- Ekraveien 82 - Ombygging, bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendring og takopplett. Saksnummer 202461418. Status: Rammetillatelse er gitt 10.04.2025.
- Ankerveien 131 - Oppføring av sikkerhetsnett - Driving range - Oslo Golfklubb. Saksnummer 202315297. Status: Endret tillatelse 07.10.2024.
- Ankerveien 127 - Oppføring av svingstudio for Oslo Golfklubb. Saksnummer 202304740. Status: Rammetillatelse er gitt 19.05.2023.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Golfstubben 2-4 - Boliger. Saksnummer 202303980. Detaljregulering. Bakgrunn for saken er eier av festetomt, Voksen Festetomter AS startet reguleringssak hvor området som søkes regulert, inkluderer vår festetomt, i tillegg til blant annet festetomten til nabosameie Bjerkebakken 78 A-E. Det bemerkes at det ikke er tale om byggesøknad, men om en reguleringssak med formål å vedta/regulere en plan over et avgrenset område. Status: Meinich Arkitekter, på vegne av sin oppdragsgiver og tiltakshaver, Voksen festetomter AS, har forskjøvet planen for særmøte med Plan- og bygningsetaten om parkerings-, trafikkforhold og trafikksikkerhet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5.375,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/internett, varmtvann felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, eiendoms- og festeavgift, vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader kr. 4.698,-
- Internett kr. 677,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 085 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett (grunnpakke er inkl. i felleskostnadene). Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.638.020,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6.552.081,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 13 849,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 25 354,- pr. 05.05.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 991 153,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1212.90.80211
Nominell rente: 8,35 %, flytende
Innfrielsesår: 2033
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr. år: 12
Saldo pr. 01.05.2025: kr. 547.458 ,-
Andel av saldo: kr. 0 ,-
IN-ordning: Ja

Lån 2:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.44.32104
Nominell rente: 7,55 %, flytende
Innfrielsesår: 2041
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr. år: 12
Saldo pr. 01.05.2025: kr. 443.695 ,-
Andel av saldo: kr. 25.354 ,-
IN-ordning: Nei.

6 500 000,00 Prisantydning
25 354,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 525 354,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

163 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
174 160,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 699 514,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Marie Akse

Leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Golfstubben 1-9, med sameiebrøk 16/264.
Sameiet består av totalt 21 boligseksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dyrehold er tillatt, men må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

Påkostninger de senere år:
2024:
- Utbedring pipeløp 1
- Vedlikehold på den andre halvdelen av taket som ikke ble vedlikeholdt i 2022.
2023:
- Videokontroll og fresing av bek
- Drenering av 1/4 av huset
- Underfordeling boder - stikkontakt
2022:
- Spyling av takrenner
- Reparering av alle piper med løse mursteiner
- Bytting til sensorlamper
- Bytting av hovedtavle
- Låsesystem entredører og kjellerdører
- Montering av branndører i kjelleren
- Nye leilighetsdører
- Fjerning av mose på begge sider av taket
- Vedlikehold av tak (mot hagen)
2021:
- Radonmåling - ingen større avvik funnet
- Branntetting av hull gjennom brannskiller i fellesarealer
- Nye røykvarslere i leiligheter, fellesarealer og brannslukningsapparater
- Nytt rekkverk ved trappen til Ankerveien
- Byttet varmefordelingsmålere

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 14.05.2025 legges det frem forslag til årsmøte om innkalling av 300 000 - 500 000 totalt i ekstra kapital. Basert på sameiebrøken vil dette utgjøre ca 18.000-30.000 for denne leiligheten. Større vedlikeholdsprosjekter i tiden fremover er blant annet rørfornying. Det vil ikke skje en økning i felleskostnader før neste år.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 48-0030/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2530

Sist oppdatert: 27. mai 2025 kl. 11:38