Blåskjellveien 3

Blåskjellveien 3, 3133 DUKEN
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 29, bruksnummer 192, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 195 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 76 kvm: Råkjeller med boder, garasje og vaskekjeller
1. etasje 112 kvm: Entré, kjellertrapp, toalettrom, kjøkken, stue, bibliotek, bad og 3 soverom

BRA-e:
Bod:
1. etasje 7 kvm: Bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Gulag AS ved Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført i 1920 og tilbygd i 1955. Det er derfor normalt at enkelte bygningsdeler og løsninger, som rømningsvei, dagslysflate og takhøyde, ikke oppfyller dagens krav. Forholdene er ikke vurdert opp mot dagens forskrift, men observert visuelt. Ingen vesentlige avvik er registrert utover det som normalt kan forventes av en bolig fra denne tiden.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig i én etasje med kjeller, oppført i 1920 med tilbygg fra 1955 som iht. tilstandsrapporten oppført i tre på grunnmur av sparesteinsbetong og tilbygget er oppført i tre på betongblokker. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen har tydelig vedlikeholdsbehov og flere fuktrelaterte avvik. Det foreligger flere bygningsdeler med TG: 3 som krever snarlige tiltak for å forhindre videre skadeutvikling (tak, vegg, pipe, vinduer, trapp). Øvrige forhold vurderes som aldersrelaterte og forventet for byggets type og alder. Rapporten viser behov for omfattende oppgradering på sikt, særlig knyttet til våtrom, drenering og tekniske installasjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen er generelt mosegrodd. Fuktmerker i himling og på vegg i soverom indikerer utett taktekking. På bakgrunn av dette er det satt TG 3 på bygningsdelen.
- Veggkonstruksjon: Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen. Det er registrert høye fuktverdier i veggene på soverom og baderom. Dette indikerer økt risiko for fukt- og råteskader i skjulte konstruksjoner.
- Takkonstruksjon/loft: Undertaket er misfarget. Det ble registrert fuktmerker på undertaket enkelte steder. Merkene vurderes som normale sett i forhold til byggets alder og konstruksjon. Området over soverommet, hvor det tidligere er observert lekkasje, lot seg ikke inspisere grunnet trang og vanskelig adkomst.
- Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist manglende vedlikehold av vinduer, med pågående råteskader i enkelte vinduer, blant annet i baderomsvinduet og kjøkkenvinduet.
- Dører: Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er påvist påbegynnende råteskader i karmen på bi-inngangsdøren.
- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Ved nivåforskjeller på mer enn 0,5 meter må det sikres med rekkverk eller lignende ihht. gjeldende forskrifter, slik er det ikke i dette tilfellet og på det
grunnlaget er det satt TG: 3.
- Pipe og ildsted: På kaldloftet er det tydelige merker etter sot- og kondensvann på pipekledningen, med avrenning fra topp og ned. Skorsteinen fremstår kondensskadet på loftsnivå. Når pipen i tillegg er blendet over tak, indikerer dette at oppgradering er nært forestående og på det grunnlaget er det satt tg: 3 på piper.
- Sanitærutstyr og innredning på bad: Sanitærutstyr og innredning.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er tydelige merker etter vannlekkasje flere steder i boligen, samt generelt slitte overflater.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Kjeller: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Ved hjelp av fuktindikator er det registrert varierende fuktverdier i innvendige kjelleryttervegger samt i kjellergulvet, som er utført med åpen konstruksjon. Det ble også observert saltutslag på enkelte veggflater, noe som indikerer tidligere eller vedvarende fuktbelastning, samt høye fuktverdier nederst i delevegger i kjeller. Dette kan skyldes kapillært oppsug fra grunnen eller fuktgjennomtrengning fra omkringliggende terreng. Det er merker etter stripet borebille i kjeller, som vurderes å være aktiv, og dette kan være en indikator på langvarig fuktighet i rom under terreng.
- Krypkjeller: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er registrert fuktverdier på ca. 19 % i treverk i krypkjelleren, noe som gir forhold der enkelte råtesopper kan vokse. Det ble ikke registrert skader i himlingen, men antall ventiler og plasseringen av disse er ikke tilfredsstillende i henhold til byggetekniske krav. Dette kan ha bidratt til forhøyede fuktverdier i kjellerhimlingen. Inspeksjonsmulighetene var begrenset, blant annet på grunn av lagrede gjenstander i kjelleren.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Avløpsrør i støpejern har en begrenset teknisk levetid og er utsatt for korrosjon både innvendig og utvendig over tid. Ved en alder på rundt 40 år eller mer er det økt risiko for tæring, sprekker og lekkasjer i rørene. Dette kan føre til redusert funksjon, luktproblemer eller uforutsette lekkasjer fra rørene.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Elektrisk anlegg: Det foreligger ingen dokumentasjon på det elektriske anleggets tilstand, herunder samsvarserklæring eller annen bekreftelse på at arbeidet er utført i henhold til gjeldende forskrifter. Det anbefales at anlegget gjennomgås av autorisert elektroinstallatør for å vurdere om det tilfredsstiller dagens sikkerhetskrav.
- Fuktsikring og drenering: Det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje, eller eksisterende fuktsikring har utlevd sin funksjon på grunn av alder.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er fra 1949. Det ble ikke registrert synlige skader ved befaring. På grunn av alder anses mer enn halvparten av forventet brukstid som oppbrukt. Bygningsdelen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2, i henhold til NS 3600.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen har generell aldersrelatert slitasje. Det er registrert fuktmerker på enkelte fronter, noe som indikerer påvirkning over tid. Innredningen har redusert visuell kvalitet og funksjon, men fremstår fortsatt brukbar. Avtrekksviften viser tegn til generell aldersrelatert slitasje og redusert effekt.
- Bad: Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Det er observert fuktmerker i himlingen, noe som indikerer tidligere eller pågående fuktproblematikk. Det ble ikke registrert noen unormale fuktverdier i området på befaringsdagen. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det foreligger ingen dokumentasjon eller annen bekreftelse på at det er etablert membran i gulvet, og utførelsen er ukjent. På bakgrunn av manglende informasjon settes bygningsdelen til tilstandsgrad 2 (TG2). Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Frittliggende hagestue:
- Bygningen har vegger over grunnmur i bindingsverk, utvendig kledd med trekledning. Innvendog kledd med panel. Saltak tekket med asfaltpapp. Inngangsdør er malt. Beskrivelsen gir kun en enkel oversikt over bygningens konstruksjon og oppbygning, uten vurdering av tilstand, avvik eller tilstandsgrader.

Selgers fullmektig informerer om følgende:
- Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
- Boligen har vært i familiens eie antagelig fra byggeår.
- Dette er barndomshjemmet til selger, men har ikke bodd i boligen på mange år, kun brukt til feriebolig.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

En hyggelig enebolig over ett plan med kjeller og råkjeller. Det er lagringsmuligheter i en frittstående bod på 7 kvm. Huset ligger fint til og fremstår lyst og koselig, men har nå behov for vedlikehold og oppussing.

Eiendommen er omgitt av en flott hagetomt på 1085 kvm, og medfølger også en veigrunn på ca. 192 kvm, som flere naboer har veirett til. Boligen har to innganger; hovedinngangen har et stilfullt, buet trappeløp og et overbygg i samme stil. Inne møtes man av en entré med toalett, innebygget skap, nedgang til kjeller og tilkomst til et romslig kjøkken med godt med skap- og benkeplass, samt en koselig spiseplass.
Kjøkkenet har plassbygget innredning fra byggeåret med malte fronter, rustfri oppvaskbenk, kum og utslagsvask. Det er montert kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet har to innganger, hvor den andre leder til spisestue og stue. Det åpne rommet går videre til en mindre stue / bibliotek, også med tilkomst til et innebygd skap. Stueseksjonen har en god planløsning med et karnapp i senter, som gir rommet et hyggelig særpreg. Peis er sentralt plassert.

De tre soverommene og baderommet ligger på rekke i den andre fløyen av huset. Soverom 1 og 2 har hver sin inngang til badet, mens soverom 3 nås via soverom 2. Fra soverom 3 er det utgang til et eget vindfang tilknyttet soveromsavdelingen. Baderommet har flislagt gulv og delvis flislagte vegger, og er innredet med dusjhjørne og servant i baderomsinnredning. I kjelleren finnes råkjeller med boder, vaskekjeller og garasje.

Kun de hvitevarene som er spesifisert følger med. Det gjøres oppmerksom på at disse hvitevarene er kjøpt for mange år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring. Varmekabler på bad. For øvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger tegninger av tilbygg og situasjonsplan fra 1955 i kommunen. I skriv til Nøtterøy Bygningsråd datert 24.02.1955 ble det opplyst om at eier ikke hadde tegninger av huset. Eneboligen ble oppmålt til 89,6 kvm og ble inntegnet på situasjonskart i skrivet til bygningsrådet sammen med fasadetegning og plantegning av tilbygget. Saken ble opprettet som Jnr 20/55, Nøtterøy Bygningsråd, Nøtterøy.

Plantegningen som viser soverom og bad med et tilstøtende rom stemmer med plassering av soverom og bad i boligen. Soverommet på 17 kvm er oppdelt i 2 rom. De øvrige rommene i boligen er ikke beskrevet på plantegningen. Risikoen for om rommene kan brukes til varig opphold eller ikke, blir kjøperens ansvar, kostand og risiko videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen;

- Dagboknr 1776, tinglyst 12.06.1948, type heftelse: Best. om båt/bryggeplass. Bestemmelse om vedlikeholdsplikt. (Rett til strand og brygge/oppføre brygge og sørge for vedlikehold av bryggen til "enhver tid")
- Dagboknr 14932, tinglyst 16.11.2000, type heftelse: Best. om adkomstrett. Rettighetshaver er g/bnr. 29/243. (Blåskjellveen 11 har rett til vei på et stykke av eiendommens nordside.)
- Dagboknr 16958, tinglyst 16.11.2005, type heftelse: Jordskifte. Gjelder denne registerenheten med flere. Grensegangssak mellom naboer.
- Dagboknr 442150, tinglyst 19.06.2009, type heftelse: Erklæring/avtale. Rettighetshaver er g/bnr. 29/243. Bestemmelse om adkomstrett. Rett til å oppføre garasje nærmere enn normal avstand. (Blåskjellveen 11 har rett til å ha plassert garasjen nærmere enn normalt og har rett til å gjøre nødvendig vedlikehold på garasjen som er plassert i nordgrensen mot Blåskjellveien 3.)
- Dagboknr 429856, tinglyst 14.06.2010, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver er g/bnr. 29/245. Med flere bestemmelser. Kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaver. (Kommunale vann- og avløpsledning som går fra Blåskjellveien 7 og over eiendommen på sørsiden av huset og frem til rettighetshaver Dukenveien 23B.)
- Dagboknr 582879, tinglyst 23.03.2018, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn. Rettighetshaver er g/bnr. 29/245. Med flere bestemmelser. Kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaver. (Bestemmelsene gjelder kommunale vann og avløpsledninger beliggende på eiendommens vestside.)

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommens rettigheter:
- Dagboknr 1948, tinglyst 12.06.1948 type heftelse: Best. om båt/bryggeplass. Rettigheten er tinglyst på g/bnr. 29/140. Bestemmelse om strandrett. (Rett til strand og brygge under gitte forutsetninger/besørge vedlikehold av bryggen til "enhver tid".)

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er usikkerhet rundt evt. båtplass og organisering av vedlikehold av brygge. Se vedlagte servitutt.

Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Det er en safe plassert i boligen, denne medfølger salget.
Det blir ikke foretatt ytterligere nedvask av boligen før overtagelse.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem. 

Eiendommen ligger i et veletablert og pent villaområde på Duken, med kort vei til sjøen og idylliske Bjerkøsundet. Like i nærheten finner du Verdun badeplass, et nydelig friområde med sandstrand, svaberg, stupetårn og en gjestehavn. I nærområdet er det flere flotte badeplasser, brygger og populære utfartssteder for båtliv og rekreasjon.

Det er også kort vei til Nesskogen med lysløype, perfekt for både trening og turglede året rundt. I tillegg ligger Nøtterøy idrettsforening (NIF) sitt idrettsanlegg i nærheten, med gode tilbud for både store og små.

Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig, med både Kiwi på Hjemseng og Meny på Hårkollen i nærheten. Teie Torg tilbyr et bredt utvalg med dagligvarebutikker, bakeri, bank, post, vinmonopol, restauranter og skoler – alt du trenger i hverdagen, innen kort rekkevidde.

Fra Tønsberg og Kanalbroa, følg skilting mot Torød/Årøysund (RV 309). Kjør langs Smidsrødveien til du kommer til Shell-stasjonen på Hjemseng. Ta deretter til venstre inn på Breidablikkveien, og følg denne til krysset med Dukenveien. Sving til høyre inn på Dukenveien og følg veien langs sjøen. Kjør forbi første innkjøring til Blåskjellveien, og ta den andre innkjøringen inn på Blåskjellveien (til høyre). Ta deretter første stikkvei til høyre, og følg denne opp og til venstre. Veien deles med nabo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Oserød skole, Borgheim ungdomsskole og Nøtterøy videregående skole. Flere barnehager i nærheten. Se forøvrig vedlagte nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1277 kvm, hvor huset ligger på ca. 1085 kvm og veien er på ca. 192 kvm. Se vedlagte kart. Huset ligger flott til på den solrike eiendommen som ligger ca. 300 m fra sjøen, hvor det medfølger tinglyst bryggerett. Huset ligger i et hyggelig og veletablert nabolag bestående av eneboliger. Huset har en romslig og solrik tomt med plen, gårdsplass, busker og trær. Det er også anlagt en overbygget uteplass i hagen, en koselig sitteplass på sommerstid. Oppkjørsel og gårdsplass er delvis gruset.

Innredet hagestue med sengeplasser. Utebod.

Det gjøres oppmerksom på at tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 300 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser (matrikkelkart).

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering på egen grunn.
Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det går kommunale ledninger over eiendommen.

Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel datert 06.09.2023 er avsatt til:
Boligbebyggelse - Nåværende 1278 kvm
byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav- 1278 kvm

Eiendommen er regulert til:
- Boliger 978 kvm
- Felles avkjørsel 293 kvm
- Offentlig trafikkområde 5 kvm
i henhold til reguleringsplan Nesskogen datert 5.3.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 5.3.1975.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 351,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det må i tillegg beregnes utgifter til strøm, forsikring, kabel-tv og internett samt evnt. velavgift.

Tilhørende bryggeretten betinger også kostnader ifb. med vedlikehold og drift av brygge.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 1 026 216,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 104 865,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 838 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aase Storhaug Walerius og Nora Storhaug Johansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning / Overtagelse
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
- Innhenting av offentlig opplysninger: kr 3 585,-
- Tinglysing sikring: kr 545,-
- Boligkarusell Tønsberg Blad 2024: kr 1 962,-
- Boligselgerforsikring - se vedlegg: kr 5,71 promille av prisantydning
- Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto Fotofinish: kr 6 500,-
- Tilstandsrapport - faktura til megler: ca. kr 20 000,-

Oppdragsnummer 21-0116/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25116

Sist oppdatert: 10. oktober 2025 kl. 22:04