Holmboes gate 7A

Holmboes gate 7A, 0357 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 115, ideell andel 1/1
Aksjenummer 489-490, Balkeby AS, organisasjonsnummer 920157009

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
3. etasje 85 kvm: Entré/gang, bad, toalettrom, soverom, kjøkken, stue og bod

BRA-e:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 2 kvm: Balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.05.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leiligheten ligger i bydel Frogner i Oslo kommune. Leiligheten er tilknyttet aksjelaget Balkeby AS. Boligbygg fra 1938 over 6 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med membran/papp. Vinduer med karmer av treverk og 2-lags isolerglass fra 2005. Slett entredør med brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør med karm av treverk og 2-lags isolerglass fra 2005. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Overflater: Innvendige overflater bærer stedvis preg av alder og bruksslitasje. Det er registrert hakk/merker og hull i gulvbelegget. Gulvteppet i stuen er falmet.
- Pipe og ildsted: Oppgraderingshistorikken på innvendig pipeløp er ikke kjent. Basert på byggeår kan det ikke utelukkes behov for oppgraderinger.
- Bad: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, noe som er mindre effektivt og mindre forutsigbart sammenlignet med mekaniske løsninger.
- Vannbåren varme: Leiligheten har vannbåren oppvarming via radiatorer. Eksakt alder på varmeanlegget er ikke kjent, men synlige komponenter fremstår som relativt gamle. Eldre anlegg har generelt økt sannsynlighet for slitasje på radiatorer, ventiler, koblinger og øvrige deler av systemet.

HMS:
- Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Har du kjennskap til eiendommen? - "Nei. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."

- Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den. - "Leiligheten selges som oppussingsobjekt. Mye vedlikehold er likevel utført av Balkeby aksjelag, bl.a.: 1. Aksjelaget renoverte baderom og toaletter for ca. 12-15 år siden. Da ble også nye soilrør satt inn. 2. Aksjelaget har også oppgradert vinduer og balkongdører omtrent på samme tid. 3. Sikringsskap er oppgradert i regi av aksjelaget, men uvisst når. Skapet har jordfeilvarsling. 4. Det er trukket fibernett inn i alle leiligheter. TV/internett er inkludert i husleien. Leiligheten bør ha lave strømutgifter, da oppvarming håndteres av vannbåren varme til radiatorer dekket av fellesutgiftene. Leiligheten har også peis. Kjøkkenet er originalt fra trolig 1950/60, men har fått ny benkeplate og oppvaskkum. Gulvene er slitt med gammelt gulvteppe og linoleum fra 1970-tallet. Aksjelaget har praktisk, felles vaskerom i kjeller med store tørkeskap, vaskemaskin og sentrifuge. Det er et stort, velholdt gårdsrom med beplantning og benker, og vaktmestertjenester og vedlikehold i regi av aksjelaget.

Opplysning fra selger angående pipeløp:
Styret bekrefter at peisen kan benyttes og at pipeløpene er inspisert av brannvesenet 2025/2026 uten anmerkninger.

Entré:
Velkommen inn! Dette er en romslig entré med flere oppbevaringsmuligheter som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Her kan du innrede med kommode, knagger eller annet oppheng. Oppgangen har callinganlegg. Det er et lite kott i tilknytning til entréen som bidrar til ekstra oppbevaring.

Stue:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. De store vindusflatene er med på å gi en særdeles god romfølelse og mye naturlig lys. På gulvet er det lagt vegg-til-vegg teppe. I stuen er det naturlig plass til en spisegruppe foran det ene vinduet. Lun, åpen peis i hjørnet av stuen som bidrar til en god atmosfære og varmer godt på kalde dager. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong som vender mot stille bakgate.

Balkong:
Med utgang fra stuen tilbyr leiligheten en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Balkongen er på 2 kvm og vender mot sydøst med god utsikt nedover Ulfstens gate. Balkongen er i betong og stål med rekkverk i stål og plater.

Kjøkken:
Separat kjøkken med adkomst fra entréen. Kjøkkenet har eldre innredning med slette fronter og skråstilte overskap. Benkeplaten er i heltre med nedfelt kjøkkenvask i stål. Det er klassiske fliser med mønster mellom benkeplaten og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr med platetopp og vegghengt kullfilterventilator over platetoppen. De innebygde skapene gir godt med oppbevaringsplass. Vinduet bidrar godt til naturlig lys og foran vinduet er det plass til en liten spisegruppe. Flere leiligheter i gården har etablert ekstra soverom ved å flytte kjøkken ut i stuen. Se alternativ planskisse fra tilsvarende bolig for forslag til utforming.

Bad:
Delikat baderom, pusset opp i regi av aksjelaget i 2012/2013. Badet er flislagt med grå fliser på gulv og hvite fliser på vegger. Varmekabler på bad. Det er malt himling med spotter i taket. Badet er innredet med vegghengt servantskap med profilerte fronter og ovenpåliggende vask. Over vasken er det speil med lys og stikkontakt. Videre er det frittstående badekar med badekarsarmatur som er tilkoblet hånddusj. Tilsvarende boliger har dusjhjørne istedenfor badekar for å etablere plass for vaskemaskin.

Wc-rom:
Toalettrommet ligger rett ved siden av baderommet, med adkomst fra entré. Her er det flislagte vegger og gulv, samt malt himling med spotter. Toalettrommet ble pusset opp på samme tid som baderommet og er innredet med vegghengt toalett fra Grohe og vask.

Soverom:
Leiligheten kan skilte med to soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord på hver sin side. Rommet har flott lysinnslipp fra de store vinduene. Det er også god plass til ønsket oppbevaring i innebygde garderobeskap. Det andre soverommet er også av god størrelse med plass til seng og ekstra oppbevaring i innebygd skap. Rommet egner seg også godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. Begge soverommene har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og vender ut mot grønn og frodig bakgård.

Øvrig:
Gulv: Vegg-til-vegg teppe i stuen. Øvrige gulvflater belagt med linoleum. Flislagt gulv på bad og toalettrom.
Vegger: Vegger av malt tapet. Flislagte vegger på bad og toalettrom.
Himlinger: Himlinger av malte slette flater. Downlights på bad og toalettrom.
Takhøyde: Entré: 2,69 meter, Bad: 2,28 meter, Toalettrom: 2,41 meter, Soverom 1: 2,68 meter, Soverom 2: 2,68 meter, Kjøkken: 2,68 meter, Stue: 2,68 meter.

Diverse:
- Automatsikringer og strømmåler i skap i trappegang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme via radiatorer og åpen peis i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 22.02.1939, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av 31 bad, datert 20.05.2014.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det funnet følgende endringer:
- Dør mellom stue og soverom er fjernet.

Aksjene overdras fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om felles gårdsrom, erklæring/avtale angående pipefeiing, bestemmelse m anlegg og vedlikehold av ledninger, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m., og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Her bor du i et sentralt og attraktivt område på Majorstuen med gåavstand til alt du ønsker deg i hverdagen. Majorstuen er fullspekket med populære kaféer, barer, restauranter, trendy klesbutikker og interiørforretninger. Delicatessen, Villa Paradiso, La Såda, Der Pepperen Gror er flere av de gode opplevelsene på Majorstuen.

Bogstadveien har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Majorstuen. Her ligger alle typer servicetilbud innen gangavstand. I nærområdet finnes flere butikker, populære kaféer og restauranter, spesialforretninger, Colosseum kino, treningssenter, dagligvarebutikker, samt andre service tilbud. Nærområdet byr på en rekke spennende shoppingmuligheter.

Av hyggelige søndagsturer er det flere flotte turstier, parker og grøntarealer i nærområdet som Stensparken og til Frognerparken med sine skulpturer, Frognerbadet, Frogner Tennis og havnepromenaden fra Tjuvholmen videre gjennom Aker Brygge.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningsstudioer, blant annet Fresh Fitness, Sats Bislett eller Sats på Colosseum. Det er gangavstand til Aker Brygge, Bygdøy og sentrum. Her har man alt Oslo kan by på i umiddelbar nærhet. Av dagligvarehandel har man Rema 1000 og Meny rett over gaten.

Nærområdet har god tilgang på offentlig kommunikasjon. Majorstuen stasjon/bussholdeplass ligger underkant av 10 minutters gåavstand med bussnr. 20 (retning Skøyen eller Galgeberg) og 28-bussen (retning Fornebu eller Økern). 21-bussen (retning Tjuvholmen eller Helsfyr) tar du fra Homansbyen holdeplass som ligger 10 minutter unna i gåavstand. I tillegg har du kort vei til trikk med linjene 11, 12 og 19. Med andre ord er det veldig lett å komme seg rundt med kollektiv transport.

Majorstuen stasjon er en felles stasjon for alle T-banelinjer på vestlige side av Oslo. Majorstuen er det nest største kollektivknutepunktet i Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Stor eiertomt på 1.540 kvm som tilhører aksjelaget. Parkmessig opparbeidet fellesområdet bestående av blant annet av internstier, plenarealer, prydbusker, lekeområde, samt sittegrupper.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget. Inngang fra indre gårdsrom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker:
- Saksnr 202205283. Saken gjelder: Holmboes gate 8 - Majorstuveien 5 B - Boliger. Saken fortsetter i saksnummer 202506836. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 03.03.2026. Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting av eiendommene ved å rive eksisterende garasjer/carporter og oppføre et nytt boligbygg, som vil gi anslagsvis 23 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt fem etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate 8 er forutsatt videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, fordi planforslaget har for høy utnyttelse, er for lite tilpasset omgivelsene og gir negative konsekvenser for nabobebyggelse.

Majorstuen stasjon -
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer 201718902 - Plansak. Saken fortsetter i saksnr. 202506910
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

Pågående byggesaker:
- Holmboes gate 1/Bogstadveien 26-28 - Bruksendring, fasadeendring og rehabilitering av ventilasjonsanlegg. Det ble gitt tillatelse til tiltak 05.03.2026. Saksnummer 202601695.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 6 323,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, fibernett (grunnpakke), kommunale avgifter, drift og vedlikehold, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, diverse honorarer m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles slik:
Lån nr: 9820736641; IN lån 1 - Akonto renter kr 676,46,-
Lån nr: 9820736641; IN lån 1 - Akonto avdrag kr 475,90,-
TV/Internett kr 460,-
Felleskostnader kr 4 711,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten utgjør kr. 1 496,- for 2026. Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.

IN-ordning, ved innfrielse av andel fellesgjeld reduseres fellesutgiftene til kr. 5 171,- pr. mnd.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fibernett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv/internett-boks medfølger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 378 304,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 18 963,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 158 504,- pr. 28.05.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 19 622 932,- pr. 04.05.2026 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: kr 202 805,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.07.2051
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 2:
Restsaldo: kr 332 112,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 28.02.2030
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 3:
Restsaldo: kr 907 649,85,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 28.02.2034
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 4:
Restsaldo: kr 705 247,40,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.12.2029
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 5:
Restsaldo: kr 17 454 974,04,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 28.02.2042
Avdragsfrihet: Nei.

Lån 6:
Restsaldo: kr 20 144,-
Rentebetingelser: 5,54% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.06.2026
Avdragsfrihet: Nei.

Dette aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr. 158 504,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1 152,-.

7 600 000,00 Prisantydning
161 581,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 761 581,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - OBOS
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 776 231,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 786 181,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Wang

Leiligheten er tilknyttet Balkeby AS.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjeselskapet består av 178 leiligheter knyttet til aksjer. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde en hund eller en katt. Tillatelse fra styret må innhentes ved flere dyr.
Fellesvaskeri til kostnadsfri bruk for beboere.
Iht. vedtektene skal selskapet vurdere behovet for utskiftning av dører, vinduer, balkongdører hvert 15. år. Ved utskiftning av dør, vinduer og balkongdør er det den enkelte aksjeeier som må dekke kostnaden.
Aksjeeier må søke styrets godkjennelse ved større endringer som flytting av vegg, flytting av kjøkken, endring av kott, bod, bad, peis osv.
Aksjelaget har en egen hagekomité som er inspirert av urbant landbruk, og som har som ambisjon å dyrke spisevennlige vekster og sette av en del til blomstereng.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Vedlikehold av baldakin
- 2025: Utelys er blitt byttet med LED-lys
- 2025: Fibernett til leilighetene
- 2021/2022: Det er satt inn nye heiser i aksjelaget.
- 2019: Omlegging av tak i Holmboes gate 5 og 7
- 2019: Konvertering fra oljefyring til fjernvarme.
- 2019: Lagt strømpe i avløpsrør mot kommunal ledning i Dunkers gate og Industrigata
- 2018: Omlegging av taket i Dunkers gate 4
- 2018/2019: Utvendig maling av vinduer
- 2016: Omlegging av taket i Industrigata 31
- 2016: Rehabilitering takterrasser Dunkers gate 4 og Holmboes gate 5
- 2013: Rehabilitering takterrasser
- 2012/2013: Våtromsrehabilitering: Alle bad er pusset opp og fellesrørledning er skiftet

Planlagte påkostninger:
I samtale med styremedlem 28.05.2026 opplyser det om at aksjelaget har planlagt betongrehabilitering. Det er pt. i en planleggings fase, hvorav styret jobber med å innhente tilbud fra entreprenører. Det er ikke bestemt hvordan prosjektet finansieres, men styremedlem opplyser at det trolig vil bli finansiert ved låneopptak. Det vil derfor måtte påregnes økte kostnader knyttet til dette prosjektet.

Det er en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Det gjøres oppmerksom på at bare fysiske personer (enkelt personer) kan være aksjeeiere i selskapet.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelaget er tilknyttet OBOS Factoring som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige aksjeeiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 4 375,-
Pantattest aksje - Obos  kr 410,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - Obos  kr 4 150,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0091/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2691

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 21:50