Grenborgenveien 10

Grenborgenveien 10, 1458 FJELLSTRAND
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 20, bruksnummer 82, ideell andel 1/1

BRA-i:
Fritidsbolig :
1. etasje 89 kvm: Kjøkken, bad, stue og to soverom.

BRA-e:
Fritidsbolig :
-1. etasje 20 kvm: Uinnredet kjellerrom

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2025 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selgerne har oppført et tilbygg hvor det i dag er etablert kjøkken. Tilbygget er ikke godkjent av kommunen og er ikke godkjent for varig opphold. Det foreligger derfor ikke dokumentasjon som bekrefter tilbyggets lovlighet, og kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Badet er opprinnelig byggemeldt som skjul og wc jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke omsøkt. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som skjul/wc. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med grunnmur av betong samt søylefundamenter av betong og trekonstruksjoner. Skillende dekke og betong og trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med papp og shingel. Yttertaktekking fra ukjent årstall samt 2017. Boligen har vinduer med karmer av tre og koblede glass vurdert til å være fra byggår. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1986. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2016-2017. Terrassedør på kjøkken med karmer av tre og to-lags glass fra 2012. Terrassedør i stue med karmer av tre og et-lags glass vurdert til å være fra byggår. Heveskyvedør på soverom med karmer av tre og tre-lags glass fra 1982.

Boligbygg over 1.etasje samt uinnredet råkjeller med videre adkomst til krypkjeller. Fritidsbolig fra 1957 med tilbygg fra 2017/2018.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på deler av det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget. Med bakgrunn i ovennevnte avvik må det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.
(Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000)

Terrasser/platting på terreng:
- Terrasser på terreng: Terrassen bærer preg av manglende god byggeteknisk utførelse med tanke på sikkerhet. Store deler av terrassen mangler rekkverk, der det er rekkverk er dette for lavt i henhold til dagens forsikriftskrav. Utførelsen generelt bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Tiltak må påregnes. Utgang fra kjøkken(terrassedør)mangler etablert gangbart gulv samt rekkverk, denne
døren må låses/plomberes til dette er etablert med hensyn til sikkerhet. Tiltak må påregnes. (Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000)

TG2 er gitt:
Våtrom - Bad :
- Helhetsvurdering: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er blant annet registrert diverse avvik, se rapport for hvilke avvik som er registrert.

Kjøkken:
- Overflater himling: Overflater/overflatebehandling bærer stedvis preg av ufagmessig utførelse.
- Overflater vegger: Overflater/overflatebehandling bærer stedvis preg av ufagmessig utførelse.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Anbefales etablert.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen har stedvis noe bruksslitasje, hovedsakelig på benkeplate. Stedvis manglende innfesting av benkeskap og benkeplate, tiltak bør påregnes.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom:
- Overflater himling: Overflater/overflatebehandling bærer stedvis preg av alder/ufagmessig utførelse.
- Overflater vegger: Overflater/overflatebehandling bærer stedvis preg av alder/ufagmessig utførelse.
- Overflater gulv: Gulvflater har stedvis noe bruksslitasje samt alderspreg, tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av alder, tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Helhetsvurdering: Kjelleren har stedvis gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Kjelleren bærer forøvrig preg av alder/slitasje.

Krypekjeller:
- Helhetsvurdering: Erfaringsmessig er krypekjellere en risikokonstruksjon knyttet til fukt og skader. Det er påvist noe fuktproblematikk i krypekjelleren. Det er økt risiko for skader.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør: Vannrør av kobber fra eldre ukjent årstall synlig i kjeller er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Vannpumpe plassert i kjeller er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Stakeluke: Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Avløpsrør: Enkelte avløpsrør i kjeller er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Utvendige avløpsrør bærer preg av ufagmessig utførelse med tanke plassering samt utførelse, dette innebærer risiko med tanke på svekket funksjon samt frostskader, tiltak bør påregnes.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning til avløp.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Utførelsen med tanke på avslutning av utvendige kledning mot yttertaktekking kan på sikt føre til råteskader på kledning. Utvendige flater/fasader har generelt etterslep på vedlikehold.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer fra før 2016 har behov for oppgraderinger/utskiftning.
- Dører: Ytterdør til kjeller samt terrassedør i stue og soverom er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/utskiftning.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det hefter usikkerhet vedrørende tettehetsfunksjon i overgang mellom gammel og nyere tekking(shingel/papp). Det er ikke registrert lekkasjer eller skader, men oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. Papp tekking er fra ukjent årstall, TG2 settes for å belyse risiko grunnet uviss alder.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Stedvis manglende nedløpsrør på befaringstidspunktet. Enkelte løsninger med tanke på takrenner/nedløpsrør bærer preg av ufagmessig utførelse.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: Trappen bærer generelt preg av alder/værslitasje, større skader/avvik er ikke registrert.

Grunnmur, fundamenter:
- Helhetsvurdering: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. Fundamenter er delvis naturlig skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger vedrørende utførelse/type. TG2 settes for å belyse alder samt stedvise observasjoner av salt/kalkutslag på grunnmur fra innvendig side. Deler av grunnmuren fungerer ifølge selger som en sisterne/oppsamling av regnvann til forbruksvann, utførelse/funksjon av dette samt tilhørende utstyr er ikke videre undersøkt i denne rapporten men ytterligere undersøkelser av fagkyndig person anbefales.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjelleren samt tilliggende konstruksjoner. Dreneringen er nedgravd og skjult. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i grunnmur/konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen samt observasjoner gjort fra innsiden av kjeller/krypkjeller. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
- Helhetsvurdering: Utvendige vann og avløpsrør fra divers årstall. Utførelsen med hensyn til plassering/funksjonalitet bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer med hensyn til feks frostskader samt ytre påvirkninger. Toalett/snurredass tilknyttet utvendig glassfibertank, utførelsen vedrørende røropplegg til dette bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse med den risiko dette innebærer.

TGIU er gitt:
- Ildsteder, skorsteiner: Innvendig pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen.
- Takkonstruksjon: Takkonstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Gesimløsninger: Ikke inspirert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Kjøkken er bygd på fundament til tidligere veranda. Ca 15 m2 med industrigulv, ny ytterdør, ny verandadør og nye vinduer.
- Bad er helt nytt og bygd delvis på fundament av gammel utedo. Det er varmekabler i hele gulvet.
- Det elektriske anlegget er byttet ut i sin helhet og med nytt sikringsskap og nye kurser og større
- strømkapasitet.
- Begge soverom er utvidet mot nordvest.
- Det er etterisolert og satt inn ny peisovn med stålpipe.
- Det er bygget en ny stor platting i sibirsk lerk på framsiden.
- Parkeringsplass er utarbeidet med fyllmasse og gravemaskin

Innholdsrik og solrik fritidsbolig med flott utsikt over Oslofjorden. Boligen har adkomst via trapp fra biloppstillingsplass og inneholder kjøkken, bad, stue og to romslige soverom – alle i 1. etasje. Lys og luftig stue med store vindusflater og moderne peisovn, samt utgang til vestvendt terrasse. Hovedsoverom har også utgang til uteplassen og garderobeskap. Pent kjøkken med integrerte hvitevarer (2017) og bad fra 2018 med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Uteplassen er romslig med både treterrasse og delvis overbygd platting – her er det sol fra morgen til kveld. I tillegg finnes uinnredet råkjeller med utvendig adkomst og frittstående drivhus/utestue.

Stue
Stuen er lys og innbydende, med store vinduer og doble dører som åpner opp mot den vidstrakte utsikten over Oslofjorden. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord – perfekt for rolige kvelder på hytta eller lange måltider med familie og venner. Moderne peisovn i stål som varmer godt på kalde kvelder og skaper en god atmosfære. De store glassflatene slipper inn rikelig med dagslys og sørger for at utsikten hele tiden er en del av romopplevelsen – noe som gjør stuen til boligens naturlige samlingspunkt.

Fra både stue og soverom er det utgang til en vestvendt terrasse, som også har egen adkomst utenfra. Uteplassen består av en romslig treterrasse med terrassebord, perfekt for avslappende stunder i kveldssolen. I tillegg er det en delvis overbygd platting i solid betongkonstruksjon – til sammen utgjør uteområdet hele 72 kvm med gode muligheter for både sol, skygge og skjerming mot vær og vind.

Kjøkken
Kjøkkenet har innredning fra IKEA fra 2017, med profilerte fronter og kombinasjon av heltre benkeplate og benkeplate i rustfritt stål. Praktiske stikkontakter er plassert på vegg over benk, og det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, stekeovn og keramisk platetopp, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Fritthengende ventilator med kullfilter sørger for god ventilasjon. Gulvet er belagt med parkett, og vegger og himling har malte, glatte flater som gir rommet et rent og tidløst uttrykk. (Kjøkkenet er ikke godkjent til varig opphold)

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Hytta har to romslige soverom, begge med god plass til dobbeltseng og øvrig møblering. Hovedsoverommet har direkte utgang til terrassen – perfekt for å starte dagen med frisk luft og utsikt. Rommet er i tillegg utstyrt med et stort garderobeskap som gir rikelig med oppbevaringsplass. Det andre soverommet har også god størrelse og egner seg like godt for gjester som for faste beboere. Begge rommene har en lys og behagelig atmosfære som innbyr til avslapning.

Bad
Lyst og pent baderom fra 2018. Rommet har flislagt gulv med behagelig gulvvarme, delvis flislagte vegger og øvrige overflater i malte, glatte flater som gir et rent og moderne uttrykk. Skråtaket er også malt i en lys tone som bidrar til den luftige følelsen. Badet er innredet med gulvstående servantskap, ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Det er dusjnisje med forheng og veggmontert dusjarmatur, samt gulvstående toalett (snurredo). I tillegg er det opplegg for vaskemaskin – praktisk og funksjonelt for hyttelivet.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen kobber/forkrommede rør fra diverse årstall.
- Synlige avløpsrør av plast/metall fra diverse årstall.
- Varmtvannsbereder på ca 200 L fra eldre ukjent årstall plassert i kjeller.
- Vannpumpe tilknyttet vannsisterne i kjeller fra 2011, plassert i kjeller.
- Hovedstoppekraner plassert i kjeller ved varmtvannsbereder.

Vegger: Malte glatte flater, ubehandlet finer og malt trepanel
Gulv: Heltre gulvbord og parkett
Himling: Malte glatte flater og malt trepanel

Annet fast inventar:
- Garderobeskap på soverommet

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre og tilbehør som kan medfølge:
-Bokhyller på kjøkken (kan også demonteres og tas ned om kjøper ønsker)

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.
Gulvvarme på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer plassert på bad. Boligen har åpent elektrisk anlegg.

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden byggeår. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger godkjente byggetegninger av hytten fra 1958.

Selgerne har oppført et tilbygg i 2017 hvor det i dag er etablert kjøkken. Tilbygget er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen, og er ikke godkjent for varig opphold. Det foreligger derfor ikke dokumentasjon som bekrefter tilbyggets lovlighet, og kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

Badet er opprinnelig byggemeldt som skjul og wc jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke omsøkt. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som skjul/wc. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det bemerkes at stuen tidligere hadde en åpen kjøkkenløsning, men kjøkkenet er senere flyttet til tilbygget, noe som har medført endret rominndeling. I tillegg er dagens soverom utvidet mot nordvest, og disse rommene har derfor større areal enn det som fremgår av opprinnelige byggetegninger.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Info fra selger: Eiendommen benytter i dag brønnvann fra nærmeste nabo, basert på en privat avtale mellom partene. Brønnen leverer godt vann og er tilknyttet eget renseanlegg. Nåværende avtale medfølger ikke salget, og ny eier må selv inngå en separat avtale med naboen for eventuell videre bruk av vannforsyningen.

Fritidseiendom beliggende vestvendt på Svestad, Umiddelbar nærhet til turterreng i Nesoddmarka og ca. 10 minutters gange til vellets badestrand med felles badstue og Svestad brygge. Her arrangeres også sosiale sammenkomster sammenkomster som basarer, grilling, treff ved bålpannen, stort bål på St. Hansaften m.m.
Kort vei til dagligvareforretning ved Fjellstrandkrysset, barneskole, barnehage, idrettsbane, samt Fjellstrand brygge og badestrand.
Øvrig forretningssenter på Tangen med stor Meny-butikk, vinmonopol og et godt utvalg av butikker, samt kommunesenter med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon.
Ca. 5 min. gange til bussholdeplass med buss som bl.a. korresponderer med båt fra Nesoddtangen brygge til Aker brygge (23 min. ) og Lysaker (8 min.).

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Nesodden kirke og følg veien over til Fjellstrandkrysset. Ta til venstre her og følg Hellaveien sydover mot Svestad. Følg Svestadbakken nedover og ta inn Grenborgveien på venstre hånd. Følg denne innover.
Eiendommen ligger på venstre side.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 2 932 kvm. Tomten er stor og innholdsrik, med en herlig kombinasjon av opparbeidede uteområder med vakre beplatninger og naturlig terreng. Her får du en ekte naturtomt med svaberg, trær og frodig vegetasjon som skaper en lun og privat atmosfære – perfekt for avslapning og naturopplevelser rett utenfor døren. På eiendommen står også et frittstående drivhus/utestue, som gir en nydelig ramme for alt fra grønne prosjekter til sene sommerkvelder i ly for vær og vind. Dette er en tomt med sjel og mange bruksområder, enten du drømmer om dyrking, rekreasjon eller lek og utfoldelse for både store og små.

Eiendommen har flere biloppstillingsplasser på egen tomt.

Vei: Eiendommen har adkomst via privat gruslagt velvei med felles vedlikeholdsansvar.

Vann:
Vann fra naboens brønn. Avtale med dagens eier, og denne må eventuelt avtales om den skal videreføres.
10 kubikk sisterne under hytta. (Sommervann)

Avløp: Toalettløsning med snurredo. Gråvann føres til oppsamlingskum med sandfilter.

Til info: Vann- og avløpsopplegget på eiendommen ble kontrollert av kommunen for et par år siden, og ble da godkjent.

Det må forventes pålegg og etablering av grå/sortvannsanlegg.
Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer kobler seg til det offentlige avløpsnettet.
Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Støaåsen datert 25.04.1957 med tilhørende reguleringsbestemmelser.  

Boligen er i henhold til kommuneplanen for 2022-2046 avsatt til boligbebyggelsen og bevaring kulturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 5 37,- for 2024. I dette inngår gebyr for slamtømming og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 900,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7962,-.
Eiendommen er tilknyttet Svestad vel med en Velavgift på kr 500 pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 02023 var kr 389 198,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

115 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
135 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 735 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vegard Hegstad og Anna Solveig Maria Gugus Daniell

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,334% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 60 000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 20.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 51-0039/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR51.2539

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 19:38