Ovenbakken 23A

Ovenbakken 23A, 1361 ØSTERÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 35, bruksnummer 60
Andelsnummer 241, Østerås Borettslag AL, organisasjonsnummer 953914638

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 81 kvm: Entré, 3 soverom, bad, spiseplass, stue, kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 2 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 8 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.05.2026 utført av Anticimex v/ Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Leilighetsbygg oppført i 1966.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater og murpuss.
- Etasjeskillere av betong.
- Flatt yttertak med gesims. Utvendig tekket med Sarnafil. Pusset pipe med pipetopp i metall. Fotbeslag i gummi.
- Entrédør med brannklasse El30 og lydklasse 38dB. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre. Vinduer med karmer/ramme av tre.
- Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
- Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme/varmekabler i entré og bad, og panelovner (elektrisk oppvarming).
- Vannrør av kobber. Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenk. Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Stakeluke er plassert i luke i gulvet i felles kjeller/trappegang. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken. Varmtvannsbereder på 116L (fra 2019) plassert under kjøkkenbenk.
- Utgang fra stue til balkong på 8 m2. Balkong i betongkonstruksjoner med rekkverk av metall og fasadeplater. Rekkverkshøyde er målt til 1,06 meter. Gulvoverflater av malt betong. Balkongen har utebelysning og utvendig markise.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Kjøkken (vannrør, avløpsrør og ventilator).
- Etasjeskillere (skjevhetsmålinger).
- Yttertak (inspeksjonsmulighet).

TG3:
- Bad: Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

TGIU (ikke undersøkt):
- Yttertak (takkonstruksjon, tekking, vannbord/vindskier/gesimskasser/el og skorsteiner over tak).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré:
Romslig entré med god plass for yttertøy og sko. Fra entréen har du adkomst til alle soverommene, badet og stuen.

Stue og balkong:
Stor og lys stue med gode møbleringsmuligheter og rikelig med naturlig lys. Her er det plass for sofagruppe, TV-seksjon, spisegruppe og annet passende møblement. Videre har stuen mye naturlig lys med innslipp fra 2 sider. Fra stuen er det utgang til en nydelig balkong på 8 kvm, hvor både solen og utsikten kan nytes.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken med glatte fronter på skap og skuffer, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask. Kjøkkenet har plass for komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Vindu på kjøkkenet bidrar til ekstra godt arbeidslys og koselig utsikt.

Soverommene:
Leiligheten har tre gode soverom, alle med plass for seng, skap og annet passende møblement.

Baderom:
Baderom med fliser på gulv med gulvvarme, fliser på vegger, malt himling, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys over servant, høyskap, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Oppvaskmaskinen følger med leiligheten ved salg.
- Kjøleskap og komfyren på kjøkkenet kan følge med for et tillegg i pris.
- Palleseng på det ene soverommet kan følge med kostnadsfritt dersom kjøper ønsker det.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme/varmekabler i entré og bad, og panelovner (elektrisk oppvarming).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger informerer om at stuen har pipeløp med mulighet for installering av ildsted.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.02.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering for fasader og balkonger datert 16.01.2001. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Deler av det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som kott jf. opprinnelige byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av denne delen av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at den delen av rommet ikke godkjennes som varig opphold og at den delen må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen ligger i et attraktivt og populært boligområde sentralt på Østerås. Området er veletablert med kort vei til de aller fleste fasiliteter.
Østerås kjøpesenter ligger i umiddelbar nærhet, og kan by på bl.a. dagligvarebutikk, apotek, vinmonopol, treningssenter, et variert tilbud av forretninger, legesenter og kafé.
Nærmeste bussholdeplass er like utenfor senteret og det er kort gangavstand til T-bane stasjonen både på Østerås og Lijordet. T-banen går 8 ganger i timen på dagtid. Du kommer deg til Oslo sentrum på ca. et kvarter med t-banen fra Østerås stasjon. Det er også god bussforbindelse med busser til Bekkestua, Sandvika og Oslo sentrum. Flybussen går fra Nadderudveien som er en kort gåtur unna.

Nærområdet byr på flere sports- og rekreasjonsmuligheter, med bl.a. flere golfbaner, tennisbaner og fotballbaner innen gangavstand. For øvrig kort vei til bærumsmarka med flotte turmuligheter både sommer og vinter, her kan turene starte like utenfor inngangsdøren. Vinterstid er det kilometervis med oppkjørte skiløyper og egen lysløype i nærområdet, og sommerstid fine tur- og sykkelstier. For golfentusiaster er det kort avstand til Haga og Grini golfbaner. Om sommeren er strendene ved Østernvann og Bogstadvannet populære utfluktsmål.

Det er en rekke gode skole- og barnehagetilbud i umiddelbar nærhet. Blant annet Østerås barnehage i Eiksveien og Fururabben barnehage i Ovenbakken. Anerkjente barneskoler som Eiksmarka og Eikeli barneskole. Både Hosletoppen ungdomsskole, Østerås ungdomsskole og Eikeli videregående skole ligger i samme områdekrets.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Fururabben barnehage
- Østerås barnehage avd. Ovenbakken
- Østerås barnehage
- Eikeli barneskole
- Hosletoppen ungdomskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16 265 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, terrasse på terreng, lekeplass, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger   

Parkering fordeles av styret etter søknad. Utover dette er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse" i henhold til reguleringsplan "Østerås" med planID 1962189 datert 02.02.1965.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  4 416,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift- og vedlikehold, nedbetaling fellesgjeld, felles bygningsforsikring, internett mm.
Felleskostnadene fordeles slik:
- Renter/omkostninger lån kr. 802,-
- Avdrag lån kr. 457,-
- Fellesutgifter kr. 3 157,-

Felleskostnadene justeres i forhold til borettslagets faktiske utgifter og er ventet å øke til kr. 4 792,- f.o.m. 01.07.2026

Internett er inkludert i fellesutgiftene, hastighet 1000/1000. Borettslaget har ingen avtale om TV-pakke, det er opp til den enkelte å ordne med privat, om man vil ha det
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8 200 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 514 408,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 35 265,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 175 063,- pr. 18.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 44 347 539,- pr. 18.05.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 96660137138, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 18.05.2026: 5.65% pa.
Antall terminer til innfrielse: 154
Saldo per 18.05.2026: 17 387 362
Andel av saldo: 68 637
Første termin/første avdrag: 15.02.2022 ( siste termin 15.03.2039 )

Lånenummer: 96660161675, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 18.05.2026: 5.65% pa.
Antall terminer til innfrielse: 333
Saldo per 18.05.2026: 26 960 177
Andel av saldo: 106 426
Første termin/første avdrag: 01.01.2024 ( siste termin 01.02.2054 )

6 250 000,00 Prisantydning
175 063,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 425 063,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 434 365,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 444 315,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Høy-Petersen

Østerås Borettslag A/L er et veldrevet borettslag med 280 andeler, forvaltet av Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL). Borettslaget har et godt bomiljø med en variert beboersammensetning og legger vekt på å skape trivsel gjennom sine flotte, grønne parkområder. Styret har en aktiv tilnærming til vedlikehold og bomiljø, og all nødvendig informasjon for beboere finnes på borettslagets hjemmeside, www.oebl.no.

Borettslaget har nylig gjennomført betydelige oppgraderinger. I 2024 ble det fullført et omfattende prosjekt med utskifting av vinduer, balkongdører og alle inngangsdører til leilighetene, til en kostnad på ca. 27 millioner kroner. I tillegg er uteområdene oppgradert, og garasjeanleggene er rehabilitert med en katodisk metode som beskytter mot korrosjon. På grunn av denne rehabiliteringen er det totalforbud mot boring og montering i garasjenes betongkonstruksjoner.

Styret jobber aktivt med fremtidig vedlikehold. Styret opplyser om at dette er blitt gjort i 2025:
- Etablert 3 stk gjesteladere på hvert av parkeringsområdene.
- Byttet renholdsleverandør
- Brannteknisk analyse av alle blokkene er gjennomført, og vi holder på å legge plan for gjennomføring av avvikene.
- Etablert ny belysning langs trappen mellom Eiksveien 90 og 92
- Kartleggingen av tilstanden på balkonger og garasjer er gjennomført, så det som står igjen er å legge en plan for hvilke tiltak vi skal gjennomføre.

Planlagte påkostninger:
- Generalforsamlingen 2026 ga styret fullmakt til å inngå avtale om et komplett brannvarslingsanlegg for fellesområdene og alle leilighetene. Leilighetene skal ha minimum 1 brann- og røykvarsler (multivarsler) per leilighet. Anlegget skal være tilkoplet sertifisert alarmsentral.
Videre vurderes følgende i 2026:
- Lukke avvikene som ble avdekket i branntekniske analysen. Det innebærer bl.a. installasjon av brannvarslere. i hver leilighet, som er knyttet opp mot brannvarslingsanlegget som er i fellesområdene
- Installere luftavfuktere i garasjene i Eksveien/Fururabben
- Tette lekkasje i tilbygget i Eiksveien 90a
- Vaske fasadene i hele borettslaget

KOMMENDE 2-5 ÅRS PERIODE (NB! Planlagt, ikke vedtatt):
2-5 år:
Uføre tiltak som blir utredet i 2025, og som havner høyt på prioritetslisten

2-10 år:
Oppgaver som ble utredet i 2025, og som ikke har høy prioritet
Ombygging/renovere garasjeanlegg
- Kosmetisk oppgradering av "Yogahuset" (Ovenbakken 13D) og ombygging/renovere garasjeanlegg (utredet men ikke høy prioritet)

Informasjon fra årsmøtet 2026 er at planen til styret er at vi de neste 5 årene øker felleskostnadene med 8,5% hvert år. Deretter planlegger vi å øke felleskostnadene med 5% de neste 5 årene. Disse økningene vil dekke inflasjon, og evt økte renter. Når det er trukket ifra, vil resten sørge for at vi opparbeider oss en arbeidskapital som dekker mest mulig av fremtidige kostnader, slik at det ikke trengs nye lån.

For å eie en andel må man være en fysisk person og medlem i ABBL. Det er boplikt, og ingen kan eie mer enn én andel. Overdragelse krever styrets godkjenning. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Overdragelse/utleie av andel (leilighet) kan ikke skje uten styrets skriftlige godkjennelse.

Borettslaget har forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget, deretter for medlemmer i ABBL.

Utleie av hele boligen krever styrets godkjenning og er begrenset til tre år, forutsatt at eier har bodd i leiligheten i minst ett av de siste to årene. Det er ikke tillatt å bygge om leiligheten til utleiehybler.

Det er felles husordensregler for å sikre et godt bomiljø. Støyende oppussingsarbeid er kun tillatt på hverdager kl. 07-18 og lørdager kl. 10-15, med krav om nabovarsel. Grilling er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill. Hundehold krever søknad til styret og samtykke fra naboer i samme oppgang. Større bygningsmessige endringer, som fjerning av vegger eller endringer på fasaden, krever skriftlig forhåndsgodkjenning fra styret. Parkering skal skje på tildelt plass, og gjesteparkering er forbeholdt gjester.

Borettslaget har felles vaskerier, sykkelboder og et selskapslokale i Fururabben 10 som kan leies. Vaktmestertjeneste og trappevask utføres av innleide firmaer. Borettslaget har også inngått en makeskifteavtale med Bærum kommune, som er godkjent av generalforsamlingen. Avtalen løser en langvarig situasjon der borettslaget har benyttet deler av kommunens tomt, og formaliserer eiendomsgrensene uten kostnad for borettslaget utover deling av omkostninger.

Boligselskap er ikke tilknyttet sikringsordning.

Regnskapet for 2024 viste negativ egenkapital, noe som er en regnskapsteknisk konsekvens av at større vedlikeholdsprosjekter er kostnadsført og finansiert med lån som nedbetales over felleskostnadene.

Regnskapet for 2024 viste et underskudd på kr 9 338 554. Underskuddet skyldes i hovedsak kostnadsføring av større vedlikeholdsarbeider som er finansiert med lån. På generalforsamlingen 24. april 2025 ble årsregnskapet for 2024 godkjent.

Budsjettet for 2025, som ble tatt til orientering på generalforsamlingen, viser et forventet overskudd på kr 1 762 353. Styret har iverksatt kostnadskutt på omtrent kr 1 000 000 sammenlignet med 2024.

Borettslaget hadde per 31.12.2024 en bokført negativ egenkapital på kr -23 050 173. Dette er en vanlig regnskapsteknisk situasjon i borettslag som har gjennomført større prosjekter finansiert med lån, ettersom vedlikehold kostnadsføres direkte mens lånene nedbetales over tid via felleskostnadene. Lagets bankinnskudd var på kr 8 779 315 ved utgangen av året.

Husdyr som skilpadde, hamster, gullfisk, undulat og helårs innekatt krever ikke søknad. Katt som skal være alene utendørs er ikke lov. Hundehold kan godkjennes etter søknad til styret, forutsatt samtykke fra naboer i samme oppgang. Søknad kan avslås ved legeerklæring.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Boligoptimalisering med stylist   kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Premium  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / 4.000,- pr. stk. Første visning inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 700,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0195/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26195

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 15:42