Storhammeren 11

Storhammeren 11, 5145 FYLLINGSDALEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 23, bruksnummer 192
Andelsnummer 26, Vestlund Borettslag, organisasjonsnummer 953607786

Totalt bruksareal BRA: 89 m²

BRA-i:
5. etasje 84 m²: Soverom, soverom, soverom, gang, bod, stue/kjøkken, bad/vaskerom.

BRA-e:
5. etasje 5 m²: Bod.

Åpent areal:
5. etasje 6 m²: Balkong.

Boligen disponerer en bod som er plassert i underetasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Aasebø Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter gitt TG2:
Utvendig > Vinduer: Det er rester av lim fra tape på utsiden av vindu mot soverom. Avviket er mest kosmetisk.
Utvendig > Dører: Det mangler stedvis pakning i balkong dør. Balkong dør er stedvis slitt.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Eier mener at tette sjikt er felles og blir håndtert i regi av borettslaget.
Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Våtrom > Overflater Gulv: Våtrommet har ikke avgrensing med 15 mm vanntett sjikt over flis ved dør.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som medfølger handelen:
Hvitevarer på kjøkkenet

Løsøre som ikke medfølger handelen:
TV med tv-feste
Vaskemaskin
Bilder

Elektrisk oppvarming og gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt på eiendommen datert 02.02.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på "fasadeendring", datert 28.06.2000.
Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.08.2006 som omhandler "Installering rør/ledninger". Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Avvik fra originale byggetegninger:
Kjøkken er tatt inn i stue og det er laget soverom hvor kjøkken var. Det er ikke skjedd en bruksendring og det er således ikke krav til søknad hos Bergen kommune.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet veg- og adkomstrett, samt vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Storhammeren 11! En familievennlig og sentral beliggenhet i grønne omgivelser og et veletablert boligområde i Fyllingsdalen. Området er rolig og tilbaketrukket fra trafikkerte veier, noe som gjør det svært barnevennlig. Bebyggelsen består hovedsakelig av boligblokker, men du finner også enkelte småhus i nærområdet.

For deg som ønsker enkel tilgang til kollektivtransport, ligger busstoppet "Storhammeren" bare et steinkast unna. Herfra tar buss nr. 18 deg raskt og effektivt til Bergen sentrum og Fyllingsdalen terminal. Det er heller ikke lange veien å gå til linje nr. 4 ved Sikthaugen. Du har også mulighet til å reise videre via Fyllingsdalen Terminal, som gir gode forbindelser til Haukeland, Flesland, Sandsli og Landås, både med buss og bybane. Like ved terminalen finner du Oasen kjøpesenter, som byr på et bredt spekter av butikker og tjenester, inkludert Meny, Elkjøp, Sats, Vinmonopolet og flere andre aktører.

For barnefamilier er det kort vei til både barnehager og skoler. Lekeklossen barnehage ligger i nummer 21, og Seljedalen barneskole er lett tilgjengelig via en bilfri gangvei. I tillegg er det kort avstand til Betanien barnehage.

Om du liker friluftsliv og naturopplevelser, vil du sette pris på nærheten til flotte turområder som Kanadaskogen og Løvstakken - perfekte steder for både hverdagsmosjon og helgeutflukter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Lekeklossen Storhammaren barnehage (1-5 år)
Betanien barnehage (0-5 år)
Seljedalen barnehage (1-5 år)

Skoler:
Seljedalen skole (1-7 kl.)
Løvås Oppveksttun (1-7 kl.)
Sælen Oppveksttun (1-7 kl.)
Lynghaug skole (8-10 kl.)
Montessoriskolen (1-10 kl.)
Fyllingsdalen videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 106 025 m² som tilhører borettslaget.    

Borettslaget har 137 parkeringsplasser i garasje og 149 parkeringsplasser utendørs, ellers parkering i offentlig vei. Det følger ikke med faste parkeringsplasser med leilighetene. Om ny kjøper søker og får garasjeplass i borettslaget koster dette kr 250,- pr. måned.

Borettslaget har ingen gjesteparkering.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
Regulerings- og arealplaner
Eiendommen er regulert til boligblokk i henhold til reguleringsplan "Fyllingsdalen. Boligfelt X, Tomteareal A", datert 26.08.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Dekningsgrad: 98,1 %.

Hensynssoner (støy) i kommuneplanen
Vei støy - gul sone. Dekningsgrad: 3,2 %
Vei støy - rød sone. Dekningsgrad: 1,6 %

Andre opplysninger:
Hele eller deler av eiendommen antas å være berørt av støy fra veitrafikk over grenseverdier gitt av statlige myndigheter og i kommuneplanens bestemmelser. Antakelsen er basert på overordnede støyberegninger. Dette vil kunne få betydning for behandlingen av plan- og byggesaker som omfatter den aktuelle eiendommen, blant annet medføre utredningsplikt for tiltakshaver/forslagstiller og eventuelt krav om avbøtende tiltak.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 549,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter/eiendomsskatt, felles utvendig byggforsikring, driftskostnader, felles mindre vedlikehold, strøm på fellesareal, samt dugnad og kabel-TV/bredbånd .

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Dugnad: kr 75,-
- Kabel-TV/bredbånd: kr 537,-
- Renter: kr 1 069,-
- Avdrag på lån: kr 712,-
- Andel felleskostnader: kr 4 156,-

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger (ikke).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 954 921,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnader.

Andel formue er kr 49 428,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 166 130,- pr. 03.06.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 52 749 405,- pr. 3.06.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 13521196930, Husbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.06.2026: 2.73% pa.
Antall terminer til innfrielse: 11
Saldo per 03.06.2026: 5 318 208
Andel av saldo: 16 749
Første termin/første avdrag: 31.03.2008 ( siste termin 31.12.2028 )
Fastrente i 10 år fra 1.1.2019 til 01.01.2029

Lånenummer: 13521196950, Husbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.06.2026: 2.58% pa.
Antall terminer til innfrielse: 18
Saldo per 03.06.2026: 5 289 294
Andel av saldo: 16 658
Første termin/første avdrag: 31.03.2008 ( siste termin 30.09.2030 )
Fastrente i 10 år fra 1.11.2018 til 01.11.2028

Lånenummer: 16368208314, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 03.06.2026: 5.24% pa.
Antall terminer til innfrielse: 111
Saldo per 03.06.2026: 42 141 903
Andel av saldo: 132 723
Første termin/første avdrag: 30.06.2024 ( siste termin 31.12.2053 )

4 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 191 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 201 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Martin Sande

Leiligheten er tilknyttet Vestlund borettslag.
Borettslaget består av 306 leiligheter.
Forretningsfører er Vestbo, tlf. 55 30 96 00
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.
Frivillig dugnad. Hundehold må registreres/katter tillates, forutsatt at det er innekatt. Det er styret i boligselskapet som skal motta og behandle søknad fra en beboer som ønsker å holde dyr.
Boliglaget har avtale om sikring- og forskuttering av felleskostnader hos Vestbo Finans AS. Avtalen kan sies opp av hver av partene med en frist på 6 md.
Boligselskapet har legalpanterett for krav etter boforholdet begrenset til 2 G. For øvrige panteheftelser vises det til Grunnboken og tinglyste heftelser hos Statens kartverk.
Søknad om godkjenning av ny eier må sendes styreleder i laget for behandling. Søknadskjema www.vestbo.no
Hundehold må registreres ved at søknad leveres til borettslagets kontor. Katter tillates, forutsatt at det er innekatt.
Alle som står oppført som eiere i en kjøpekontrakt, må være medlem. Vi skiller mellom hovedeier og medeier(e). Både hovedeier og eventuelle medeiere må være medlem. Ved innmelding betales en andelsavgift på kr 500. Hovedeier betaler ikke årskontingent. Denne betales av boligselskapet. Medeier(e) betaler en andelsavgift på kr 500 i tillegg til en årlig kontingent på kr 300. Kontingenten er gratis i perioden 1.10. tom 31.12.Medlemskap/kontingent må innbetales før overtakelsesdato sammen med øvrige gebyrer.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering i 1997/2000: fasader, nye vinduer, inngangsaltan og en del arbeid på fellesarealer
- I 2015 ble alle heisene skiftet
- Oppgradering av felles lokale som kan leies "Vestlundstuen" med nye toaletter etc.
- Oppgradering av aktivitetspark/lekepark.
- Oppgradert garasjeanlegg

Planlagte påkostninger:
Laget er i gang med rehab. av garasjer Det er byggelån hos Vestbo Finans AS på inntil 16 mill. Byggelånet vil omgjøres til vanlig
banklån når arbeidene er ferdige. Arbeidene skal være ferdige 30.04.23. Fellesgjeld vil øke som følge av dette. Når byggelånet
erstattes av et nedbetalingslån, vil fellesgjelden for dette bli fordelt på den enkelte andel. Fellesgjelden vil dermed øke tilsvarende, der byggelånet på 16 millioner vil bli fordelt på 306 leiligheter, ifølge styreleder.

Styreleder opplyser om at fasade må tas på sikt. Det er derimot ikke vedtatt nøyaktig hva som skal gjøres. Det vil være tema for neste møte i borettslaget med avstemming på flere alternativer. Når eventuell opplåning skjer, prosjekt settes i gang og eventuelle økte kostnader dette vil medføre er uvisst.

I protokoll fra generalforsamling står det: "I forbindelse med at eksisterende bygningsmasse i Vestlund Borettslag har behov for oppgradering, er det sett på mulighetene for å regulere og selge deler av eiendommen til Vestbo, hvilket vil gi et økonomisk tilskudd til kommende utbedringer. Det er viktig at generalforsamlingen merker seg at det per i dag ikke er konkrete planer for salg, men at mulighetene undersøkes ved at Vestbo BBL som utbygger har bestilt veiledningsmøte hos Plan- og bygningsetaten."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Boliglaget har avtale om sikring- og forskuttering av felleskostnader hos Vestbo Finans AS. Avtalen kan sies opp av hver av partene med en frist på 6 mnd.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 39 000,00

Vederlag:
Fotopakke (inkl kveldsbilder og gratis rådgivning stylist)  kr 8 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Kampanje  kr 19 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Vestbo  kr 3 183,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 733,10
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 70-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fyllingsdalen
Folke Bernadottesvei 44-46, 5147, FYLLINGSDALEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR70.2640

Sist oppdatert: 18. juni 2026 kl. 14:48