Trollhaugveien 49

Trollhaugveien 49, 3158 ANDEBU
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 219, bruksnummer 1, festenummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 46 kvm: Entré, stue, kjøkken, toalettrom og to soverom (toalett i toalettrom er ikke tilkoblet).

BRA-e:
1. etasje 11 kvm: Bod og toalettrom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 70 kvm: Terrasser. Terrasse rundt hytta ca. 42 kvm. Frittliggende terrasse på ca. 28 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal (BRA-i). Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt. Bad er ikke etablert. Det presiseres at vurderingen er en skjønnsvurdering. Videre er terrassene skjønnsmessig oppmålt da de grenser til fjell, og avvik kan forekomme.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig oppført i 1970. Bygningen er oppført på søylefundamenter i betong- og lettklinkerblokker, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Fasader har stående og liggende trekledning. Taket er et saltak tekket med takshingel. Vinduer har koblede ett-lags glass og to-lags isolerglass i trerammer, hvorav flere ble byttet i 2012. Ytterdør er i tre med glassfelt. Det er en teglsteinspipe i boligen. Tilknyttet hytta er det et terrasseområde på til sammen 42 kvm og en frittliggende terrasse på 28 kvm.

Bod er oppført på støpt betong mot punktfundamenter. Bygningen har yttervegger og tak i trekonstruksjoner, fasader med liggende trekledning og pulttak tekket med takshingel. Det er installert stikkontakter og belysning.

Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert på et soverom. Selger, som er utdannet elektriker, opplyser å ha oppgradert anlegget i 2020 ved egeninnsats.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- På kjøkken mangler det avtrekk over koketopp. Dette kan føre til opphopning av fukt og matos, med risiko for skader på overflater og redusert inneklima. Det er ikke observert skader tilknyttet avviket på befaringsdagen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Terrassebord bærer preg av alder, med enkelte råteskader. Det er registrert noe skjevheter i konstruksjonen, og deler av terrassen har kontakt med jord.
- Stuevindu mot øst og vinduer med ett-lags glass er av eldre dato. Overflatebehandlingen er stedvis slitt, og vindusomramming på eldre vinduer er avsluttet for nært vannbrett.
- Aldersslitasje og sprekker i endeveden på kledningen. Vindskier bærer preg av alder. Manglende eller begrenset lufting bak kledningen og manglende musetetting.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon hvor inspeksjon ikke er mulig. Ved belastning på tak er det registrert enkelte nedbøyinger.
- Taktekking har ukjent alder, som tilsier usikker fremtidig funksjon. Det er observert noe mosegroing på taket, og vindskibeslag bærer preg av alder.
- Toalettrom har ventilasjonsløsningen med kun naturlig avtrekk gir begrenset og væravhengig luftutskiftning.
- Det er observert noe skjevheter/svank i innvendig himling i stue. Årsak er ukjent da det ikke er adkomst til kaldtloft.
- Bodbygningen bærer preg av alder. Det er observert enkelte skjevheter og noe aldersslitasje på taktekkingen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Kontroll av terrengforholdene lot seg ikke gjennomføre fullt ut på grunn av begrenset tilgang.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk til balkong/terrasse/utvendig trapp tilfredsstiller ikke dagens krav: Avviket medfører økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt redusert sikkerhet ved bruk av arealet.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også følgende i egenerklæringsskjema:
Det er ikke bad i hytta, kun et lite rom med kjemisk toalett og vaskefat i hytta. Det har vært planer om å pusse opp rommet, og et vakumtoalett og baderomsinnredning med vask kan følge med om ønskelig. På kjøkkenet er det observert et mindre område i taket hvor panelet er sprukket og malingen har løsnet. Det har vært mus i boden, men ikke inne i hytta. Det er tegn til råte på boden, og en vegg på boden ble kledd om i 2024. Se også selgers egenerklæring for mer informasjon.

Følgende moderniseringer er i følge selger foretatt de senere år:

2020:
- Oppgradert elektrisk anlegg med en del nye ledninger, brytere, stikkontakter, ny kurs til stekeovn i sikringsskapet.

2024:
- Kledd om en vegg på utvendig bod.

2020:
- Montert kjøkkeninnredning med ny benkeplate, samt integrert komfyr og stekeovn (selve kjøkkeninnredningene er av ukjent alder).
- Malt vegger og tak innvendig.
- Malt hytten utvendig.

Velkommen til Trollhaugveien – en nydelig fritidsbolig i naturskjønne omgivelser. Fritidseiendommen ligger rett i nærheten av velkjente og flotte Askjemvannet i Andebu. Her kan du nyte late og rolige dager tett på naturen, med flotte turmuligheter og badevann rett i nærheten. Hytta ligger solrikt til på tomten med bilvei helt frem. Eiendommen er skjermet og fint plassert innerst i en liten stikkvei/blindvei. Så de minste leke i trygge og gode omgivelser. Fra terrassen får du flott utsyn til naturen og vannet.

Hytta er oppført i 1970 over ett plan og er koselig innredet med lyse og moderne fargevalg. Gulvene er for det meste klassiske, solide tregulv og laminat. Stuen er romslig og åpen med god plass til møbler. Her får du også fint utsyn til vannet rett i nærheten.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har innredning som ble montert i 2020 (kjøkkeninnredningen har ukjent alder). Innredningen er lys og moderne med slette fronter og benkeplate i laminat. Videre er det montert oppvaskkum i metall. Integrert induksjonstopp og stekeovn ble satt inn i 2020. Det er nisje for kjøleskap. Følgende hvitevarer medfølger ved salg: kjøleskap (to stykk), fryseboks, komfyr og mikrobølgeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Inne i hytta er det klargjort for montering av vakuumtoalett i eget toalettrom. Toalettet står i dag løst og er ikke fullverdig tilkoblet og monter. Det er i dag tilrettelagt med biotoalett i frittliggende bod (bark toalett). Samt kjemisk toalett inne i hytta. Det er ikke innlagt vann i hytta, men vann er ført til hytteveggen via borebrønn med pumpe og kran montert ved utvendig bod.

Kort oppsummert:
- Flott fritidseiendom med bilvei frem med brøyting om vinteren.
- Rolig og solrik beliggenhet.
- Kort vei til Askjemvannet og badeplass med strand.
- Flott utsikt mot Askimvannet.
- Vann til vegg fra borehull.
- Meget idyllisk og stor festet tomt.
- Velholdt og pent innredet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Videre så selges hytta med det meste av innbo, men selger forbeholder seg rett til å medbringe gjenstander med affeksjonsverdi. Videre så medfølger ikke ute stoler med tilhørende puff på den nederste terrassen.

Peisovn er montert i stuen. Ellers vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sandefjord kommune opplyser at det ikke er registrert ildsted på denne eiendommen i deres register. Det har dermed ikke vært foretatt tilsyn eller feiing. Det er dermed ikke kjent og det kan foreligge feil eller øvrige mangler knyttet til pipe og ildsted. Kjøper overtar alt ansvar for dette samt eventuelle pålegg/mangler som avdekkes ved et eventuelt tilsyn.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår i 1970.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Sandefjord kommune opplyser at disse ikke finnes i deres arkiv. Men det foreligger søkte og godkjente tegninger på oppføring av hovedhytta datert 29.10.1969. Dagens planløsning er noe endret siden bygge år, hytta har i da to soverom i stedet for de tre som opprinnelig ble tegnet, og det er etablert et toalettrom på et areal som opprinnelig utgjorde gang og inngangsparti (toalettet er ikke montert ferdig). Videre så er tidligere soverom tatt inn som en del av stuen og kjøkken flyttet til andre siden av hytta. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette (knyttet til manglende ferdigattest/midlertidig bruk).

Det foreligger ikke dokumentasjon på at frittstående bod på 11 kvm og større deler av terrassen tilknyttet hovedhytta samt frittliggende terrasse på 28 kvm er byggemeldt og godkjent av kommunen. Det er målt høyden på terrassene til henholdsvis 1,35 meter og 1,45 meter over terreng. Dette overskrider grensene for frittstående terrasser, og slike utvidelser kan være søknadspliktige. Hvorvidt den frittstående boden er fritatt søknad er ikke kjent. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av: Dagboknr 9000280, tinglyst 10.09.1968, type heftelse: Bestemmelse om gjerde/vei. Vedlikeholdsplikt til vei og veirett i henhold til eldre festekontrakt. Erstattes i dag i form av avtale og pliktig medlemskap i veilaget. Dagboknr 9000280, tinglyst 10.09.1968, festekontrakt med nye vilkår tinglyst den 23.09.1969 med dagbok nr. 9000398: For kontraktens vilkår se salgsoppgavens punkt "regulering av festeavgift".

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 582048, tinglyst 26.06.2015, type heftelse: Jordskifte: Eiendommen har rett til vei men er pliktig til og delta i vedlikehold av felles vei. Dette gjøres via medlemskap i Åsen veilag. Tilhørende vedtekter kan fåes ved henvendelse til megler.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Eiendommen har tinglyst rett til brønn/vann og vei frem til hytta mot og delta i vedlikehold av felles veien (skjer i dag via veilaget). Eiendommen har også rett til bruk av stranden/bade på hovedbruket samt mulighet for og legget båt på hovedbruket med gnr. 219, bnr. 1. Rettigheten er tinglyst på gnr. 219 og bnr. 1 med dagboknr 900280, tinglyst 10.09.1968 og dagboknr 9000398, tinglyst 23.09.1969.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Velkommen til Trollhaugveien 49 - en nydelig fritidsbolig i naturskjønne omgivelser. Fritidseiendommen ligger rett i nærheten av velkjente og flotte Askjemvannet i Andebu. Her kan du nyte late og rolige dager tett på naturen, med flotte turmuligheter og badevann rett i nærheten. Hytta ligger solrikt til på tomten med bilvei helt frem. Eiendommen er skjermet og fint plassert innerst i en liten stikkvei/blindvei. Så de minste kan leke i trygge og gode omgivelser. Fra terrassen får du flott utsyn til naturen og vannet.

Området byr på et rikt utvalg av rekreasjonsmuligheter i alle sesonger. Turmulighetene starter allerede ved utgangsdøren, og det er rikelig med turområder i umiddelbar nærhet med flotte skogområder. Det er heller ikke lang kjøretur til utgangspunktet for turmål som Trollsvann eller Merkedammen. Dette er et utmerket utgangspunkt for både korte og lengre turer i den vakre naturen.

Fra hytta er det heller ikke lang vei ned til gode bade- og fiskemuligheter i det populære Askjemvannet. Nede ved vannet er det en felles badeplass med brygge og barnevennlig sandstrand, lett tilgjengelig fra hytta.

For de som ønsker å kombinere ro og natur med enkel tilgang til butikker og servicefunksjoner, er det verdt å vite at Andebu sentrum ligger kun få minutters kjøretur unna. Her finnes dagligvarehandel med både Meny og Kiwi, apotek, Vinmonopol og øvrige servicefunksjoner. Om du ønsker mer liv, finner du både Tønsberg og Sandefjord en liten biltur unna. Her er det et rikt utvalg av både butikker, restauranter og bryggeområder med yrende liv på varme sommerdager.

Velkommen til ditt nye fristed. Kanskje den perfekte plassen å tilbringe late sommerdager. Velkommen til visning.

Fra E18 kan du ta av mot Sandefjord. Ta umiddelbart til høyre mot Kodal og Andebu. Følg Kodalveien forbi Kodal. Ta så til høyre inn på Nesengen, etter en lang slette ved skiltet til Askjemvannet. Følg veien og hold til venstre i krysset, opp bakken inn på Trollhaugveien, og fortsett videre bortover veien. Ta så den andre stikkveien til høyre. Hytta ligger i en liten stikkvei på høyre side. Alternativt kan du ta av E18 ved Tønsberg og ta umiddelbart opp til høyre mot Andebu. Når du kommer til Andebu sentrum, tar du av Kodalveien mot Kodal. Ta så inn på Nesengen ved skiltet til Askjemvannet. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Festet tomt på cirka 1 500 kvm (bestående av to festetomter). Tomten er en naturtomt, delvis opparbeidet med plen og diverse beplantning. Tomten ligger fritt og solrikt til og består av naturtomt, men også noen partier med gress og diverse busker og trær. Deler av tomten er meget pent opparbeidet og flott beplantet med både blomster, prydbusker og trær. Det finnes også en gressplen som er perfekt til lek og moro for både store og små. Hytta har flere koselige og solrike utearealer. Rundt store deler av hytta, mot både syd, øst og vest, er det opparbeidet en større terrasse. Her sitter du både solrikt og flott til, med fint utsyn til området rundt, naturen og Askjemvannet. Det er også rikelig med plass til utemøbler og hele familien. Perfekt for kos og hygge på varme sommerdager og sene kvelder. Syd på tomten er det opparbeidet en egen platting på 28 kvm, fint avskilt i en egen sone. Det er god plass til utemøbler. Kanskje den perfekte grill- eller kaffeplassen? Her får du din egen lille oase i naturskjønne omgivelser.

Det gjøres oppmerksom på at terrassene ikke er søkt/godkjent. Se salgsoppgavens punkt om ferdigattest for mer informasjon. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid, og grensene er etablert basert på estimat. Tomtegrensene er dermed usikre, og avvik kan forekomme ved nøyaktig oppmåling. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 200 til 500 cm. Se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar ansvaret og risikoen for eventuelle avvik.

Festeavgiften er kr 7 800,00 pr. år. Grunneier opplyser at festeavtalen utgikk i 2018 og ble fornyet den gang. Festeavtalen er dermed evigvarende. Årlig festeavgift gjelder i utgangspunktet for to festetomter som sees på i dag som en samlet tomt/enhet. Tomten er etablert i det kommunale karte som en og kan ikke overdras separat.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift var i 2018. Ny regulering vil finne sted i 2028.

Grunneier er Ragnar Gjermundrød.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  
Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Gode parkeringsmuligheter ved hytteveggen/tunet på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Om vinteren brøytes det frem til gårdsplassen. Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt vann- eller avløpsnett, men har vannpost med borehull. Det er ikke tillatt å legge inn vann uten å sikre godkjent avløpet. Kjøper er ansvarlig for eventuell fremtidig oppkobling til privat ledningsnett som går til kommunalt nett om dette er ønskelig. Kontakt megler for mer informasjon om muligheten for dette.

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen/borehullet er av ukjent dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 datert 21.09.2023 avsatt til Fritidsbebyggelse, Nåværende. Hele eiendommen på 1510 m² er avsatt til Fritidsbebyggelse, Nåværende (områdenavn BFR).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H810 3: Krav om felles planlegging (Fritidsbebyggelse ved Åsen). Hensynssonen innebærer et krav om felles reguleringsplan for hele området før det kan gis tillatelse til større tiltak. Formålet er å sikre en helhetlig utvikling som tar hensyn til blant annet naturmiljø, landskap og friluftsliv. Ifølge bestemmelsene er mindre tiltak på eksisterende bebyggelse, som påbygg/tilbygg og oppføring av boder/anneks, unntatt fra plankravet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 2 131,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år.
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 3.753,-
Det betales en privat veiavgift på kr 2 000,- pr. år til Åsen og Nesengen veilag, som også inkluderer brøyting av veien. Avgiften vil kunne justeres etter kostnader knyttet til vedlikehold og drift av veien.
Hytta har i dag montert parabol, men det er pt. ingen løpende avtale med leverandør av kabel-tv/eller internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 379 218,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bruker eiendommen som fritidsbolig. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

1 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

29 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
30 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
50 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 220 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 240 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Erik Orskaug og Siv Tone Orskaug

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Åsen veilag. Medlemskap er pliktig i henhold til vedtekter etablert ved jordskifte i 2015. Veilaget forvalter bruksordningen for privat vei på gnr. 19 og gnr. 20, inkludert veistrekning I (fra fylkesvei 305 til bommen ved parkeringsplassen ved Kjæråselva-brua) og veistrekning II (fra Trollbakken til snuplassen mellom gnr. 19/1/46 og gnr. 19/1/63, inkludert tre sideveier). Anleggs- og vedlikeholdskostnader utlignes på medlemmene i forhold til andelen i den aktuelle veistrekningen. Det betales en privat veiavgift på kr 2 000,- per år, som inkluderer brøyting til eiendommen.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. - 6,31 promille - min kr. 9.600,-.
Tilstandsrapport Hytte  kr 15 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0232/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26232

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 10:25