Sigrid Undsets vei 1

Sigrid Undsets vei 1, 0669 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 140, bruksnummer 31, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Lønnealleen Borettslag, organisasjonsnummer 850508852

Totalt bruksareal BRA: 40 kvm

BRA-i:
1. etasje 35 kvm: Entré, sovealkove, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 1 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 4 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod. Ih.t informasjon om borettslaget kan beboere registrere seg på venteliste for ekstra boder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsbolig beliggende på Alna i Oslo kommune. Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1964. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran/takpapp. Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av tre fra 1987, utvendig kledd med metallplater. Entrédøren er klassifisert som B30 og 38dB. Balkongdøren er fra 1987.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU og TG2). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 eller TGIU:

TG2
Bad:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
- Vannbåren varme: Tilhørende røropplegg til radiatorer har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Grunnet alder.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Utvendig dørvrider mangler.

TGIU:
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja. Komfyr og oppvaskmaskin kan ikke brukes samtidig uten at sikringen løser ut. Har fungert slik siden jeg flyttet inn. Ikke testet ut mer siden første året.
- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Veldig rusten skjøt til radiator, fant ut første uken jeg flyttet inn, og byttet ut hele røret samme uke av en rørlegger. Samme med en skjøt som lakk litt til radiatoren ble skiftet i oktober 2022.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, kun av faglært. Skiftet hele ene røret til radiatoren samt byttet skjøt til radiatoren som lakk litt i 2020. Utskiftingen av rør ble gjort av borettslaget og dokumentasjon foreligger ikke. Bytte av skjøt ble utført av Rørpartner og dokumentasjon foreligger.
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja. Var sølvkre her en veldig liten periode våren 2021, som ble med i sekk/bag fra tidligere jobb. Satt ut feller og ble borte med en
gang.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer
- Oppgradering av det elektriske anlegget med fremlagt samsvarserklæring

2015:
- Etablert nytt bad med flislagte overflater, gulvvarme, downlights, vegghengt toalett og rør-i-rør-system

E n t r é :
Velkommen inn! Med trappefri adkomst kommer du inn i leiligheten som ligger i byggets første etasje. Entréen er av god størrelse med med praktisk skyvedørsgarderobe til oppbevaring. Her kan du sette fra deg sko og henge fra deg yttertøy. Videre adkomst til boligens øvrige rom. Det er installert dørcalling.

S t u e :
Leiligheten har en delvis åpen stue- og kjøkkenløsning som gir et lyst og sosialt oppholdsrom med en god utnyttelse av arealet. Store vindusflater bidrar til rikelig med naturlig lys, og planløsningen gir en naturlig inndeling mellom stue og spisesone. Her er det god plass til en komfortabel sofagruppe med salongbord og mediemøblement, samtidig som spiseplassen ligger naturlig tilknyttet kjøkkenet. Rommet fremstår som lett å innrede og gir gode muligheter for å skape ulike soner etter behov. Fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

B a l k o n g :
Leiligheten har en balkong på 4 kvm med hyggelig utsyn over fellesarealene i borettslaget. Det er plass til liten spisegruppe. Balkongen er innglasset og fungerer som en forlengelse av oppholdsrommet. Gulvoverflatene er belagt med trefliser. Det er montert utebelysning.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning med stuen. Lys og tidløs innrendning fra 2019 med glatte fronter og benkeplate av laminat. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryserdel. Frittstående vinskap. Kjøkkenet er godt utnyttet og har rikelig med lagringsplass i skap og skuffer og store arbeidsflater for matlaging. Skapene er trukket opp mot taket som gir et gjennomført uttrykk. Stort vindu som slipper inn rikelig med lys i rommet.

A l k o v e :
Leilighetens planløsning legger til rette for en praktisk alkove/sovesone ved entréen. Alkoven har plass til stor dobbeltseng og nattbord. Det er også lagt til rette for rikelig med oppbevaring i nærliggende garderobeskap i gangen.

B a d :
Pent flislagt baderom fra 2015 med grå og hvite fliser på henholdsvis gulv og vegger. Det er varme i gulvet for en behagelig start på dagen. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant. Speilskap med overlys samt stikkontakt. Eget dusjhjørne med innfellbare dusjdører i glass og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Fliser på bad.
Vegger: Malt panel og tapet. Fliser på bad.
Himling: Malte betongflater.
Takhøyde: 2,25 meter på baderom og 2,47 meter i øvrige rom.

Medfølger ikke salg: Veggmontert tv på stue og soverom. Støvsuger på veggfeste. Alle hyller og alle bilder.
Medfølger salg: Integrert kjøleskap med fryser, integrert oppvaskmaskin. Komfyr og stekeplate.
Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og fjernvarme. Det benyttes radiatorer tilkoblet en felles varmesentral for vannbåren varme, og det er installert elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d-31.12.2026 , og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for oppføringen av bygget, datert 06.01.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger og sammenliknet med dagens planløsning er følgende avvik funnet:
- Sovealkoven er opprinnelig byggemeldt som bod iht. originale tegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
- Balkongen er innglasset.

Det foreligger ikke ferdigattest for innglasing av balkongene. Det ble gitt tillatelse til tiltak 25.07.2019. Saken ble arkivert uten ferdigattest 28.08.2025.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Videre foreligger blant annet følgende dokumenter:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 26.03.1965.
- Ferdigattest for modernisering av bad, datert 29.08.2016.
- Ferdigattest for utskiftning av heis, datert 27.04.2020.
- Ferdigattest for fasadeendring og riving av baldakin på tak, datert 21.09.2021.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, vann- og kloakkreglement og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sigrid Undsets vei 1 ligger i et etablert og veldrevet borettslag på Tveita, i bydel Alna i Oslo. Området ligger grønt og sentralt, nært både sentrum og marka. Her har man Tveten gård som nærmeste nabo, en liten oase med bygningsmasse helt tilbake fra 1700-tallet. Her er det både kafé, konserter og et omfangsrikt kulturliv, noe som gjør gården til et fint møtested for alle.

Borettslaget ligger sentralt til på Tveita, med kort gange til Tveita senter. Tveita senter byr på et rikt utvalg av butikker, 500 parkeringsplasser og to timer gratis parkering. Her er det et godt utvalg av dagligvare- og klesforretninger, samt serveringssteder, post, lege, tannlege, apotek, vinmonopol med mer. IKEA og Alna senter ligger kun en kort kjøretur unna. Det er også gangavstand til Rema 1000 og SATS Elixia treningssenter på Hellerud.

Kort avstand til Østmarka og Lutvann med unike tur- og rekreasjonsmuligheter hele året. I tillegg inviterer Østmarka med flotte bade-, fiske- og padlevann sommerstid, slik som Lutvann med sandstrand, samt Ulsrudvann og Nøklevann, hvor man kan leie kajakk og kano. Skiforeningen preparerer en del av lysløypene på vinterstid. Tveten gård er en møteplass for befolkningen i alle aldre og kan by på sosialt samvær, teater, dans og sang. Det er også et mangfold av fritidsaktiviteter i nærområdet som bl.a. Haugerud idrettspark med kunstgressbane, tennis-, cricket-, skateboard- og streetbasketbane og idrettshall.

Enkel adkomst til E6 og Ytre ringvei. Ca. 10 minutters reisetid med bil til Oslo sentrum, med alt av hva et rikt byliv kan tilby. Fra E6/Trosterudkrysset/Tvetenveien har man flybuss til Gardermoen og flere ekspressbusser. Nattbuss N2 i helgene går til Tveten gård, kun 3 minutters gange fra leiligheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Sørhellinga barnehage
- Vassenga Fus barnehage
- Godlia barnehage

Skoler:
- Tveita skole (1.-7. kl.)
- Bryn skole (1.-7. kl.)
- Godlia skole (1.-7. kl.)
- Haugerud skole (8.-10. kl.)
- Skøyenåsen skole (8.-10. kl.)
- Hellerud videregående skole
- Ulsrud videregående skole

Idrett og fritid:
- Tveita amfi balløkke
- EVO Teisen
- Mudo Tveita

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 18459 kvm som tilhører borettslaget.
Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, plenarealer og annen beplantning.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser som fordeles etter venteliste. Styret opplyser at det p.t. er en litt trang plass ledig.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Gratis gateparkering i Sigrid Undsets Vei.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 71262, vedtatt 18.12.1962. Dette er en bebyggelsesplan uten egne skrevne bestemmelser, som er knyttet til reguleringsplan S-951 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 24.02.1994.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Wilhelm Stenersens vei - Byggesak: Endring av bygg, innvendig og utvendig - foreløpig sak. Se saksnummer 2025/21296 for mer informasjon.
- Wilhelm Stenersens vei 4 - Byggesak: Rehabilitering av verkstedhall Hellerud vgs. Se saksnummer 2025/16243 for mer informasjon.
- Ytre Ringvei fra Stordamveien til Ulsrud VGS - Plansak. Detaljregulering: Sykkelfelt fra Stordamveien til Ulsrud videregående skole. Se saksnummer 2025/06834 for mer informasjon.
- Haugerudsenteret 45 m.fl - Plansak. Detaljregulering: Eiendoms- og byfornyelsesetaten foreslår å omregulere Haugerudsenteret 45 m.fl. til boligbebyggelse. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for riving av all eksisterende bebyggelse innenfor planområdet, med unntak av Haugerud kirke, og tilrettelegge for ca. 500 boliger, utvidelse av Solfjellet barnehage, omsorgsboliger, torg, grønnstruktur og bevaring av Haugerud kirke. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om bl.a. at planområdet utvides,
ambisjonsnivået for Tvetenveien økes, torget utformes som et bytorg, støybestemmelsen endres, minstestørrelse på bolig sikres og at forslagsstiller undersøker mulighetene for at Solfjellet barnehage utvides til en barnehage med kun 8 avdelinger. Se saksnummer 2025/06918 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Felleskostnadene er kr 3 692,99 pr. mnd. og inkluderer varmtvann og radiatorvarme, akonto renter og avdrag på IN-lån, driftskostnader, fibernett, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er ingen planer om økning av felleskostnadene i 2026, men styret kan med 1 måneds varsel gjøre endringer.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
- Driftskostnader (felleskostnader): kr 2 193,-
- Varmtvann og radiatorvarme: kr 900,-
- Lån nr. 9372700116; IN lån 1 - Akonto renter: kr 104,84
- Lån nr. 9372700116; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 495,15

Det er målere fra Brunata for avregning av radiatorvarme og varmtvann. Avregningen skjer pr. 31.12 hvert år og sendes ut sammen med felleskostnadene normalt i april eller mai påfølgende år.

Bredbånd/fibernett leveres fra OBOS Nett og betales over husleien. Det ble gjort endringer i TV-tjenester fra juni 2025, og den enkelte andelseier må skaffe TV-tjenester selv. Dekoder og utstyr til bredbånd skal følge leiligheten ved salg iht. informasjon om borettslaget.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4233,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 715 189,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 14 355,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 128 940,07 pr. 13.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 40 565 376,- pr. 13.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 93727001164
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 6 469 372,-
Innfrielsesdato: 30.01.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,50 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 93727002918
Type: Annuitetslån, 4 terminer i året
Restsaldo pr. 13.08.2026: kr 34 096 004,-
Innfrielsesdato: 30.09.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,50 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Ordningen gjelder utelukkende for lån med lånenummer 93727001164. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden på det aktuelle lånet, kan rådgiver i OBOS kontaktes.

3 400 000,00 Prisantydning
128 940,07 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 528 940,07 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring/ forkjøpsrett benyttet
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 538 436,07 Totalpris inkl. omkostninger
3 548 386,07 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Bangshaug

Leiligheten er tilknyttet Lønnealléen Borettslag.
- Borettslaget består av 204 leiligheter fordelt på 3 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forsikringsselskap: Tryg Forsikring, polisenummer 3983696.
- Hjemmeside: https://vibbo.no/lonnealleen.
- Dugnad må påregnes. Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for øvrige beboere, og at borettslagets regler for dyrehold følges. Egenerklæring må signeres.
- Borettslaget har fellesvaskeri, sykkelrom og boder.
- Vaktmestertjenester leveres av Bygårdsservice AS.
- Kun elektrisk grill er tillatt.
- Innmeldingsgebyr til Obos på kr. 500,- pr. eier.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2018: Ombygging av 3 stk. lokaler til leiligheter.
- 2017 - 2019: Utskiftning av heis.
- 2015 - 2016: Rehabilitering av alle baderom samt røropplegg og avløpsrør

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser 18.08.26 at det per tidspunkt ikke er planlagt eller vedtatt noen påkostninger vil føre til en økning av fellesutgifter/fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke med finn.no, smartannonsering, hjem.no, bsr og krogsveen.no  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (kostnadsfrie privatvisninger og to stk gratis)  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegning kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 415,00
Foto med profesjonell fotograf  kr 3 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0160/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26160

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 12:04