Gamlevegen 11

Gamlevegen 11, 2150 ÅRNES
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 169, bruksnummer 126

Totalt bruksareal BRA: 221 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Underetasje: 91 kvm: Gang, 3 bodrom, stue, rom benyttet som soverom og bad/ vaskerom.
1. etasje 98 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, toalettrom, bad, 3 soverom.

BRA-e:
Garasje :
1. etasje 32 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 88 kvm:

Kommentar til areal:
- Bodene/hobbyrommene i underetasjen benyttes i dag som gjesterom/hjemmekontor/stue. Eier opplyser at det ikke er søkt om bruksendring for denne tilpasningen. Rommene er fult mulig å få bruksendring på ved søknad.
- Det er fjernet en dør mellom bad og rom benyttet som soverom i underetasjen for bedre utnyttelse av baderommet.
- Takhøyden i underetasjen varierer mellom ca. 2,20 meter, mens takhøyden i første etasje er ca. 2,36 meter.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.04.2025 utført av Agenda Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 3:
- Terrasser/ balkong grunnet ikke montert rekkverk på den ene terrassen - gjelder kun på trappen på den nye terrassen. Påvist noen mindre skjevheter/ loddavvik i noen søyler, samt at det stilles spørsmål ved dimensjoneringen på noen av søylepunktene under terrassen. På markterrassen er mange terrassebord kuttet/ skjøtet på samme bjelke, noe som fremstår ufagmessig. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. ELDRE BALKONG VED SOVEROM: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Bad 1. etasje grunnet det er vindu/ dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, løsningen er uegnet. Det er ikke påvist membran på vegger i våtsone. Det er ikke membran/tettesjikt i våtsonen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. TG2: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Mosaikk" fliser farger av enkelte steder. Alder på innredning/ utstyr tilsier at mer enn 50% av forventet levealder er passert. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det er ikke observert fukt på badet.

Følgende punkter har fått tilstandsgrad 2:
- Taktekking, grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen/ undertak.
- Nedløp og beslag, grunnet mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Veggkonstruksjon, grunnet ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Takkonstruksjon/ loft, grunnet undertak er misfarget. Eier opplyser at det ikke ble påvist råte/ mugg Ventilasjon fra kjøkken er nå ført ut gjennom gavlvegg. Det er også montert lufterister i hver gavlvegg. Boligen er som mange andre eldre hus bygget uten gangbane på loftet. Det bør derfor etableres mulighet for å gå/ krype i loftsrommet og deretter foretas ytterligere undersøkelser av hele loftsrommet.
- Dører, noe slitasje på dører, pakninger mm.
- Overflater, grunnet slitasje på parkett i stue samt brukssliasje mm på andre overflater. Det er bom (hulrom) under noen fliser, samt noen løse fuger og en sprukket flis ved inngangsdør.
- Etasjeskille, grunnet det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Pipe, grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom under terrasse, grunnet det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det ble videre foretatt overflate-fuktsøk med Tramex fuktmåler på betongvegg/ gulv i bod under trapp. Det ble påvist noe forhøyde fuktnivåer på gulv samt nedre del av betongvegg. Det er også noen områder med avflassing av maling.
- Innvendige trapper, grunnet mangel på håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører, grunnet påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Bad i kjeller, grunnet det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er ikke mulig å påvise avslutning av membran mot dørterskel (membran skal være avsluttet minst 15 mm over ferdig gulv dersom dette skal legges til grunn som preakseptert løsning). Gulvet har et fall på ca. 1:200 fra dør til topp slukrist, men skal ha et fall på minst 1:100 dersom dette skal legges til grunn som preakseptert løsning. Selger informerer videre at badet er utført av faglærte - A-Aulie.
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Alder på installasjoner/ overflater tilsier at mer enn 50% av forventet brukstid har passert.
- Vannledninger, grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Gjelder eldre kobberrør. Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon, Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Drenering og grunnmur, grunnet at det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er synlig drensplate enkelte steder på grunnmur, men denne er ikke fagmessig montert (mangler bl.a. topplist). Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Utvendige vann- og avløpsledninger, grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid har passert på vann og avløptsledninger. Ref. selgers egenerklæring har avløp en gang for 6-7 år siden vært spylt pga. tett avløp i nabolaget. Selger opplyser at det ikke har vært noen problemer i ettertid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
- Totalrenovering av bad/toalett i kjelleretasje vår 2019. A-Aulie AS sto som totalentreprenør på prosjektet. A-Aulie AS.
- Tett sluk og slitasje på et synlig avløpsrør i kjelleretasjen. Dette er utbedret av faglært.
- Spyling av rør, Arbeid på rør ifm renovering av bad i kjelleretasjen. Br. Stenskjær.
- Skjevheter i tak/himling.
- Det har vært veps på loftet.
- Solceller montert i 2022. Terrasse ved inngangsparti bygget ved egeninnsats i 2020. Terrasse ut for stue er bygget ved egeninnsats i 2024. Rekkverk montert av faglært i 2025.
- Ny kurs i 2014 og 2018 v. Elektriker Bekkevold, Montering av elbil-lader 2020 v Årnes Elektro, montering av solceller i 2022 v. Solcellespesialisten, Elektriker Bekkevold og Årnes elektro.
- 08.10.2020 har det vært utført tilsyn av Elsikkerhet Norge AS på vegne av det lokale Det lokale el tilsynet i Elvia. Ingen kommentarer på rapporten, alt i orden.

2019: Badet i underetasjen ble totalrenovert med nytt røropplegg, fliser og baderomsinnredning. Det ble også montert ekstra isolasjon i vegger og tak.
2020: Terrasse ved inngangspartiet ble bygget ved egeninnsats.
2020: Elbil-lader ble montert.
2022: 44 solcellepaneler ble installert, som årlig produserer mellom 12 000 og 13 000 kWh, tilsvarende strømforbruket i omtrent 6–7 måneder.
2024: Terrasse ved stuen ble bygget ved egeninnsats.
2025: Rekkverk på terrassen ved stuen ble montert av faglært håndverker.

Selve boligen:
Boligen er praktisk innredet og tilpasset både storfamilier og besøk. Den har to toaletter og to dusjområder, noe som gir god flyt og logistikk i hverdagen.
Badet i underetasjen ble totalrenovert i 2019, med nytt røropplegg, fliser og baderomsinnredning. I samme omgang ble det montert ekstra isolasjon i både vegger og tak, samt et nytt vindu for bedre lysinnslipp. Det er også lagt til rette for fremtidig installasjon av dusjtoalett med tørk- og spylfunksjon.

Underetasjen rommer tre boder:
- En som fungerer som en kjølig matbod, ideell for storhandling.
- En innredet som walk-in closet.
- En med sikringsskap, samt plass til verktøy, maling og lagring.

Takhøyden i underetasjen er ca. 220 cm, som gir en luftig og romslig følelse. Store vinduer med godt lysinnslipp gjør at rommene føles lyse og åpne.

I første etasje finner man tre soverom, samlet i en praktisk sone – perfekt for småbarnsfamilier som ønsker nærhet mellom rommene. I tillegg har boligen egen inngang til underetasjen, som gir mulighet for en mer uavhengig bruk av underetasjen – for eksempel som ungdomsavdeling, hjemmekontor eller gjesteområde.

Energiløsninger:
I 2022 ble det installert 44 solcellepaneler som årlig produserer mellom 12 000 og 13 000 kWh. Dette dekker strømforbruket i omtrent 6–7 måneder av året, og bidrar også til redusert strømforbruk i vinterhalvåret. Har du elbil, kan du i praksis lade og kjøre kostnadsfritt store deler av året.
Garasjen er utstyrt med elbillader på egen sikringskurs, samt nødbryter for økt sikkerhet.
Boligen har appstyrte panelovner og varmekabler, i tillegg til varmepumpe i underetasjen, som gir effektiv og energibesparende styring av inneklimaet.

Terrasser:
Flere av terrassene er nylig oppført, og det er utført omfattende arbeid med isolering og drenering. Det er blant annet fylt med pukk og isolasjon ned til 150 cm dybde, noe som sikrer god stabilitet og reduserer risikoen for frostskader og setningsskader. Eiendommen har svært gode solforhold fra tidlig morgen til sen kveld. Rundt hele huset finner du terrasser som gjør at du kan følge solen gjennom hele dagen – uansett årstid. Nyt solnedgangen enten fra terrassen eller gjennom de store stuevinduene.

Opparbeidelse av tomt:
Tomten har gjennomgått grundig drenering de siste ti årene, både rundt huset og ved parkeringsområdene ved garasjen. De siste to årene er den tidligere bratte tomten planert og forbedret med støttemurer og over 200 m³ ny jordmasse. Resultatet er en brukervennlig og flat hage, perfekt til aktiviteter som trampoline, lek og uteopphold.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Miele kjøleskap, Whirlpool induksjons-kokeplate, Electrolux stekeovn og Asko oppvaskmaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes av elektrisitet, vedfyring og solceller. Det er 44 solcellepaneler som årlig produserer mellom 12 000 og 13 000 kWh, noe som dekker strømforbruket i omtrent 6-7 måneder av året. Følgende rom har varmekabler i gulv: kjøkken, inngangsparti, mellomgang, toalettrom, bad 1. etasje. Vaskerom/ bad i underetasjen, rom benyttet som stue og soverom i underetasjen. Det er app-styring på gullvarmen i alle rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.10.1972. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Avtrekkskanaler gjennom loft isolert mot kondens og påsatt forhudningspapp, terrasse oppfylt, eventuelt trapp m/rekkverk og håndlister på begge sider fra stue, håndlister for bitrapp, avtrekkskanal fra vaskerom økt til min. 200 kvm eller mekanisk avtrekksvifte, list påsatt kjøkkenbenk mot vegg, håndlist på begge sider for kjellertrapp.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Rom benyttet som soverom og stue i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som "brendsel/ redskap" og hobbyrom fra opprinnelige byggetegninger datert 13.12.1969. Dersom man ønsker å få disse rommene godkjent som varig oppholdsrom - vil det være hensiktsmessig å ta kontakt med kommunen og undersøke om dette lar seg gjøre. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger byggetegninger for garasje datert 24.04.1979.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 1928, tinglyst 13.04.1972, type heftelse: Erklæring/avtale. Servitutten handler om at ved eventuelt senere bygging av kloakkrenseanlegg for området, er kjøperen forpliktet til å delta i anlegg og vedlikehold av dette etter satser som fastsettes av kommunen. Det er i tillegg forbudt å drive forretningsvirksomhet, utsalgsvirksomhet eller håndverksvirksomhet på stedet uten særskilt tillatelse fra kommunen. Det er bare tillatt med vanlig hundehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Gamlevegen 11 ligger idyllisk til på Fjuk, like nedenfor Gamlevegen. Den landlige og tilbaketrukne plasseringen gir en lun og svært skjermet beliggenhet med lite innsyn og et trygt nærmiljø – perfekt for barnefamilier. Samtidig er boligen strategisk plassert med kort avstand til Årnes sentrum, noe som gir
enkel tilgang til byens fasiliteter. Det finnes gang og sykkelveier som fører til både butikker, skoler og barnehager, noe som gjør hverdagen praktisk og bilfri. Gangavstand til skog og tur-områder. På vinterstid blir det kjørt opp skiløyper på jordet rett ovenfor innkjørselen.

Rett bak huset ligger det som regnes som Årnes’ beste akebakke. Området byr også på bålplass, husker, sandkasse og en liten fotballbane med store mål – et eldorado for både små og store barn. Bare 300 meter unna finner du en flott lysløype som strekker seg helt til Fjellfoten, via Dragsjøhytta.

For de som elsker friluftsliv, er Årnes et ideelt sted. Den nærliggende Glomma gir flotte muligheter for fiske og båtliv, og det er mange turmuligheter i området. Dragsjøhytta, som ligger ved Dragsjøen, er et populært turmål. I tillegg finner du lysløyper, en ny svømmehall, utendørs bademuligheter, ridesenter og idrettsanlegg i nærheten.

Årnes har også et variert kultur- og idrettstilbud, med blant annet Nes Kulturhus, som huser tre kinosaler og ulike kulturarrangementer. Gamle Hvam og Nes Kirkeruiner er interessante severdigheter, og Raumnes og Årnes IL tilbyr et bredt idrettstilbud. Nes Golfklubb ligger på Rommen Golfpark ved Vormsund, og det er også kort vei til golfanlegget på Hvam, som har en vakker beliggenhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen!

Espira Evangtunet (0-6 år): 0,7 km

Årnes skole (1-7 kl.): 3,1 km (7 min kjøretur)
Runni ungdomsskole (1-7 kl.): 3,2 km (7 min kjøretur)

Nes videregående skole: 1,7 km (ca 5 min kjøretur)
Hvam videregående skole: 8,1 km (12 min kjøretur)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 090 kvm.

Parkering i garasje og på gruslagt gårdsplass. Elbillader er montert og følger handelen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen er tilknyttet privat vann fra Årnes Vannverk.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 er avsatt til: Boligbebyggelse, nåværende, friområde og hensyn landskap. Området er også under arbeid iht. KDP Årnes 2026-38.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 870,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 000,- pr. år. / 22 000 kwh. pr. år, der 12 000 til 13 000 kWh blir produsert via solceller.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 253,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv/ internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Årnes Vannverk. Selger informerer videre at i deres husstand, med 4 personer, betales det kr. 4.812,- per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 123 381,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 493 522,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
142 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Teis Lund Gregersen og Helle Lund Kaad Lykke Gregersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 50.000,- (fast)
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 24-0058/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR24.2558

Sist oppdatert: 30. april 2025 kl. 09:49