Rønnsbakken 27

Rønnsbakken 27, 3233 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 71, bruksnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 336 kvm

BRA-i:
Eneboligen:
1. etasje 227 kvm: Entré, hall, to ganger, to kjøkken, to bad, to stuer, to boder, spisestue og fire soverom.
2. etasje 62 kvm: Tv-stue, bad og ett soverom.

BRA-e:
Eneboligen:
1. etasje 17 kvm: Garasje med utvendig adkomst.

Anneks:
1. etasje 19 kvm: Bod og overnatting for gjester.

Frittliggende bod:
1. etasje 11 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Eneboligen:
1. etasje 126 kvm: Platting/inngangsparti 5 kvm, terrasse med utgang fra kjøkken 27 kvm, terrasse med utgang fra soverom 5 kvm og platting 89 kvm.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

Anneks:
1. etasje 4 kvm: Tilliggende terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at platting grenser til fjell og derfor skjønnsmessig oppmålt. Avvik kan forekomme.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjoner på støpt betongplate på mark. Ytterveggene er i trekonstruksjoner med fasader av stående kledning i treverk fra 2000, og etasjeskiller er utført i trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i tre med et kaldtloft, og taket er tekket med takstein fra 2000. Vinduer og dører har rammer og karmer i tre, med en blanding av koblede ett-lags glass, to-lags isolerglass og tre-lags isolerglass. De fleste vinduene er fra ombyggingsåret 2000, mens vindu på kjøkken og balkongdøre i 2. etasje er fra 2023. Ytterdørene er i trekonstruksjon. Videre har boligen en elementpipe med vedovn og peis. Bygningen har to etasjer og ble ombygget/tilbygget i 2000. Opprinnelig byggeår er anslått til 1977 i henhold til tegninger men dette er ikke bekreftet. Boligen ble vesentlig ombygget og tilbygget i ca. år. 2000. Boligens anneks er av eldre dato og antatt byggeår er 1969 i henhold til tegninger fra Sandefjord kommune. Annekset er oppført på punktfundamenter i lettklinkerblokker. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner, med fasader av stående trekledning. Taket er et saltak tekket med takstein. Annekset er innredet som bod og rom for overnatting for gjester. Fritt liggende bod er oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger er i lettklinkerblokker og trekonstruksjoner, med fasade av stående trekledning. Taket er en trekonstruksjon tekket med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Terreng rundt boligen har stedvis fall mot bygningen. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt belastning på drenering/grunnmur. Takvannet ledes bort fra bygningen via utkast på bakken. Enkelte taknedløp er ført ned i drensrør. Løsningen fungerer ved normal nedbør.
- På balkong, terrasse/platting er det observert enkelte sprekker i betong/fuger. Terrassebord på terrasse med utgang fra soverom 3 bærer preg av alder.
- Vinduer, balkong- og terrassedører har i all hovedsak passert halvparten av forventet levetid. Vindusomramminger er avsluttet for nært vannbrett. Det er observert fukt- og råteskader på enkelte vinduer. Det er observert slitasje og påbegynt delaminering på ytterdører.
- Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Grønske/algegroing er observert på enkelte flater. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Det er stedvis manglende gnagersikring.
- Det er registrert fuktmerker/svertesopp i undertak på loft. Forholdet vurderes å kunne skyldes eldre lekkasje eller kondensering, men dette kan ikke verifiseres uten observasjoner over tid. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Insektsnetting i takfot har stedvise skader/mangler. Det er observert spor etter gnagere. Deler av takkonstruksjonen (garasje/gjestedel) er en lukket konstruksjon, og inspeksjon er ikke mulig. Det var oppbevart gjenstander på kaldtloftet på befaringsdagen, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten. Konstruksjonen er fuktutsatt, og skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS 3600.
- Det registreres mose på taket som anbefales fjernet som et vedlikeholdstiltak.
- Kjøkkeninnredninger har skader og enkelte skjevheter. Det er observert enkelte fuktskader på innredningen i gjesteavdelingen.
- Innvendige avløpsrør fra byggeår har nådd en alder som gir økt risiko for skader i tiden som kommer. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten.
- Vannrør fra byggeår har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer.
- På bad/vaskerom er det registrert "bom" i gulvflis (mangelfull heft mot underlag). Enkelte løse fliser/flisfuger. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt, og det er stedvis mottfall på gulvflater utenfor sluksonen. Kan medføre at vann blir liggende på gulvet. Tettesjikt har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Rørføringer gjennom gulv har ikke synlig membran/mansjetter over gulvet. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater.
- På bad i 2. etasje er det registrert "bom" i gulvflis. Enkelte løse flisfuger. Nivåforskjell fra topp overflate gulv ved dør til sluk er målt til 13 mm. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Kan medføre at vann blir liggende på gulvet. Tettesjiktet har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Sluket er plassert under badekar. På grunn av manglende tilgang til sluket har det ikke vært mulig å vurdere tilstanden. Alder og oppbygning på våtrommet tilsier at det kan forekomme slitasje eller tette avløp over tid, selv om det ikke er observert tegn til lekkasje i tilgjengelige områder.
- På bad i gjestedelen er det registrert riss/sprekker i fliser/flisfuger på vegg. Kan indikere skader på tettesjikt. Det er registrert "bom" i gulvflis. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt, og sluket er isolert inne i sluksonen. Oppkant mot dusj er 45 mm høyere enn dørterskel. Dette er ikke tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Karmlist og foringer på vindu er ikke fuktbestandig og vil kunne svelle, misfarges og brytes ned ved fuktbelastning. Tettesjiktet har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets veggflater. Det er registrert hakk/merker i servant. Innredningen har skader.
- Det er observert slitasje og fargeforskjell på parkett. I stue er det observert skade ved stikkontakt i gulv. Det er registrert bomlyd i enkelte gulvfliser.
-I gjestedelen er det observert fuktskader og enkelte hakk/merker på laminat. Det er utført overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke registrert forhøyede verdier.
- Frittstående anneks på tomten har ikke vært gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Økt fare for råteskader. Vinduer og dører har behov for utbedringer. Taktekkingen er mosegrodd og har behov for overflatebehandling.
- Boden har ikke vært gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Aldersslitasje er observert på kledningen. Det er behov for overflatebehandling. Døren har behov for utbedringer. Taktekkingen er mosegrodd og har behov for overflatebehandling.

Øvrige merknader:
- Rekkverk på balkong/terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå.
- Brannslukkerutstyr er eldre enn 10 år. Røykvarslere er vurdert å være eldre enn 10 år.
- Snøfangerutstyr er etablert kun på deler av taket. Snøfangerutstyr anbefales mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: Vanntrykket kan variere, noe som medfører at en overtrykksventil på varmtvannstanken kan løse ut. Dette forårsaket en lekkasje fra tanken i 2023, som ble utbedret. I 2019 ble toalettinnsatsen i 2. etasje byttet, og flisgulvet i dusjen reparert. Det er sprekker i flisene på badet i utleiedelen. Selger opplyser at det har vært mus og maur på eiendommen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Terrasse mot sydøst, med utgang fra kjøkken ble bygget.

2023:
- Skiftet vinduer på kjøkken i 1. etasje.
- Skiftet av balkongdører i 2. etasje.

2022:
- Ny varmtvannsbereder installert (OSO S 300).
- Installasjon av elbillader.

2000:
- Ombygging/tilbygg av boligen, inkludert ny kledning, taktekking og de fleste vinduer.
- Innmat i sikringsskap med nye automatsikringer skiftet.

Velkommen til Rønnsbakken 27 og denne nydelige familievillaen hvor du får klassisk og tidløs eleganse i usjenerte omgivelser. Gjennomtenkte løsninger spiller her på lag med en innholdsrik og praktisk planløsning fordelt på to etasjer. Store og luftige rom med en tidløs og klassisk innredning er en rød tråd. Unike plassbygde møbler i flere rom bidrar også til å binde eiendommen sammen til en gjennomført opplevelse av noe utenom det vanlige. Villaen fremstår som luksuriøs, men samtidig lettstelt og hjemmekoselig. Den perfekte boligen for en aktiv familie med høye krav til trivsel og hygge i usjenerte omgivelser. Veggoverflater er malt i delikate og lyse fargevalg. Gulv har for det meste klassisk parkett, laminat og flis. Villaen er opprinnelig oppført i 1977, men vesentlig ombygget og påbygget i 2000. Arbeidene omfattet da blant annet en ny andre etasje, og boligen fremstår i hovedsak med standard fra dette året.

I villaens første etasje vil en romslig gang ønske deg velkommen hjem. Her er gulvet pent belagt med flis. Videre er boligens hovedetasje innredet med stor stue/spisestue, koselig kjøkken, praktisk vaskerom/bad og tre soverom. I boligens 1. etasje finnes det også egen gjesteavdeling, innredet med eget bad, kjøkken og stue i åpen løsning og soverom. 2. etasje kan skilte med TV-stue og stort hovedsoverom med praktisk garderobeløsning og eget tilhørende bad. Herifra får du også nydelig utsikt til sjøen og tilgang til egen luftebalkong.

Kjøkkenet er koselig og praktisk innredet. Det er montert åpen peis, ypperlig for kos og hygge på kalde dager mens en nyter både frokosten og utsikten til sjøen. Kjøkkeninnredningen har klassisk og pen utførelse med profilerte fronter, benkeplater i tre og stein. Oppvaskkum er i komposittmateriale med togreps armatur, og det er montert flis bak komfyr. Det er integrert oppvaskmaskin og kjøl/frys i høyskap, ellers nisje for stor komfyr. Kjøkkenet er godt utnyttet og har rikelig med skap- og benkeplass. Kjøkkenet har rikelig med plass til spisebord. Praktisk utgang til eiendommens uteområder mot sørøst og sjøen. Det er kun de nevnte hvitevarene som er listet opp som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

I 1. etasje finnes det eget bad/kombinert vaskerom, praktisk plassert i boligens soveromsfløy. Badet har fliser på gulv med varme og panel på vegger. Av utstyr er det montert vegghengt servant, overskap, speil med lys, flislagt dusjhjørne med glassvegg, samt gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel finnes i rommets "vaskeromsdel", praktisk oppdelt med egen skillevegg. Her er det også montert benkeplate.

Hovedbadet befinner seg i husets 2. etasje og er praktisk tilknyttet boligens hovedsoverom. Badet er pent innredet med flis på gulv med varme og panel på vegger. Av utstyr er det montert to vegghengte servanter, speil, lys og stikkontakt. Dusjhjørnet er flislagt og har dusjvegg av glass. Badekaret er innbygget, og toalettet er gulvstående.

Boligen har også en del plassbygde møbler montert i forbindelse med renovering og oppgradering i år 2000. I stuen er det montert flere skap, og TV-stuen i 2. etasje har plassbygget hyllesystem med tilhørende skap. Mye tyder også på at boligens kjøkken er plassbygget og montert i samme tidsperiode, men dette er ikke bekreftet.

Gjestedelen har enkel adkomst fra boligens inngangsparti. Her er det tilpasset med egen stue/kjøkkenløsning, ett soverom og bad. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter, laminert benkeplate og oppvaskkum i metall. Videre er det montert flis mellom overskap og benkeplate. Integrert induksjonstopp og stekeovn medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Badet er pent flislagt og har varme i gulv. Selve baderomsinnredningen har slett, moderne front og heldekkende servant. Det er montert speil, lys og stikkontakt. Dusjhjørne med glassvegger samt gulvstående toalett.

Om det skulle være behov for flere overnattingsmuligheter, er eiendommens frittliggende anneks innredet med to mindre soverom. For øvrig er det gode lagringsmuligheter i både anneks og egen frittliggende bod på eiendommen.

Kort oppsummert:
* Praktisk og innholdsrik planløsning, perfekt for den aktive storfamilien.
* Kort vei til sjøen og flott badeplass.
* Båtplasser på fellesbrygge medfølger, én ved stenbryggen og én ved pontongene/flytebryggen. Selger opplyser at det er den innerste plassen på flytebryggen som medfølger.
* Stor og usjenert selveiertomt på over 7 mål.
* Egen gjestedel innredet med soverom, bad, kjøkken og stue.
* Hovedsoverom med tilhørende bad.
* Fantastisk utsikt til sjøen.
* Nydelig gårdsplass med gode parkeringsmuligheter.
* Det er ingen boplikt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Lampe over sofagruppen i stuen, medfølger ikke. Postkasse er ikke montert.

Elektrisk oppvarming, varmepumpe og vedfyring. Det er montert ved ovn i gang og åpen peis på kjøkken. Det er i gulvvarme i flere gulv i boligens 1. etasje, inkludert blant annet kjøkken, bad, vaskerom, gang og bad i 2. etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg/ombygging av eneboligen, datert 24.09.2014. Det foreligger også innflyttingstillatelse på opprinnelig bolig datert 03.11.1978. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke frittliggende anneks og bod, men det foreligger søkte og godkjente tegninger for bod datert 1992. Det foreligger også tegninger for opprinnelig anneks datert 06.05.1969. Dagens anneks avviker noe fra godkjente tegninger, da annekset opprinnelig er søkt og godkjent med flat takkonstruksjon. Planløsningen er også noe endret fra ett stort oppholdsrom til to mindre soverom samt tilhørende lagerrom. Det er også foretatt noen mindre endringer av planløsning i boligen under bygging eller etter at ferdigattesten ble gitt. Vegg mellom stuen og spisestuen er fjernet. Det er også vegg mellom to av soverommene i dagens gjesteavdeling. De to nevnte soverommene er omgjort til kjøkken/stue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen: Dagboknr 503, tinglyst 16.03.1948, bestemmelse om gjerde: Overført fra tidligere eiendom gnr. 76, bnr. 7 som er sammenføyd med Rønnsbakken 27 (denne eiendommen med nå gnr. 71, bnr. 10). Eldre bestemmelse knyttet til gjerde. Kjøper av nevnte eiendom plikter og holde hele søndre grense mot hovedbølet inngjerdet. Gjerdet skal være på ca. 2 meters høyde og tilpasset med revenetting. Dagboknr 5353, tinglyst 24.12.1965, type heftelse: Erklæring/avtale: Tidligere grensegangssak for fastsettelse av tomtegrenser mellom gnr. 71, bnr. 10 og bnr. 12 samt gnr. 76, bnr. 2. Dagboknr 4281, tinglyst 09.07.1993, type heftelse: Jordskiftesak: Tidligere jordskiftetesak mellom flere av de større gårdene i området/hovedbrukene. Saken omhandler blant annet bytte av dyrkbar mark/mark/skog samt bruken av jorden mellom de involverte parten og staten ved Vestfold fylkeslandbruksstyre. Rønnsbakken 27 var den gang ikke involvert i saken, men berørt nabo.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til to båtplasser på brygge beliggende på gnr. 71 bnr. 19, én ved stenbryggen og én ved pontongene/flytebryggen. Videre har eiendommen også rett til bading og soling på bryggen etter nærmere satte regler. Båter ved bryggen skal ikke være større enn 16 fot. Rettigheten er tinglyst på gnr. 71, bnr. 19 med, dagboknr 4704, tinglyst 01.08.1997 i henhold til rettsforlik og tolkning av tidligere rettsforlik fra 1986. Eiendommen har også tinglyst rettigheter/bestemmelser om veg tinglyst med dagbok nr. 900088 den 07.12.1922. Rettigheten hefter i gnr. 72, bnr. 5, men nøyaktig innhold er ikke kjent da selve dokumentet ikke lar jeg innhente.

Den del av boligens 1. etasje som er innredet som en hybel/gjestedel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Velkommen til Rønnsbakken 27 i vakre og sjønære omgivelser. En sjelden og unik mulighet i skjermede og rolige omgivelser med umiddelbar nærhet til sjøen. Nå har du muligheten til å skaffe deg et nydelig landsted. Det er ingen boplikt, så enten du søker fritidseiendom eller fast bopel, er dette en gyllen mulighet. Eiendommen består blant annet av et stort hovedhus og et eget anneks, plassert på en meget romslig tomt med fantastisk utsikt mot fjorden. Her kan man nyte stille og usjenerte omgivelser. Særdeles barnevennlig, hvor tomten innbyr til lek og moro i trygge og gode omgivelser. Fra boligen er det kort vei til brygge med tilhørende båtplasser. Så om det frister med et forfriskende morgenbad eller et avkjølende kveldsbad, er det kort vei til gode bademuligheter.

For dem som er glad i sjø og båtliv, er det ikke langt med båt inn til Tønsberg, med restauranter, underholdning og yrende bryggeliv en varm sommerdag. Det er også kort avstand til den flotte skjærgården og destinasjoner som Tønsberg gjestehavn, Vrengen, Veierland, Lindholmen og populære Stauper – et av regionens mest populære båt- og badeparadis. Gode tur - og rekreasjonsmuligheter finner du rett i nærområdet - ypperlig for sykkelentusiaster eller turer med familien langs kyststien. Området byr på en unik kombinasjon av naturopplevelser og historisk arv. En kort kjøretur unna finner du Sundåsen fort, med godt bevarte kanonstillinger fra unionstiden, samt tydelige spor etter aktivitet under krigen. Dette kan oppleves langs merkede kyststier som leder deg fra Sundåsen/Bogen mot Brunstad og Rakkevik – perfekt for søndagsturen.

Eiendommen ligger sentralt, landlig og rolig til mellom Sandefjord og Tønsberg. Sandefjord sentrum med alle sine fasiliteter finner du cirka 7 km unna. Så om byens pulserende liv med shopping og kafébesøk frister, er det ikke lang kjøretur inn til bykjernen og bryggeområdet med yrende liv på varme sommerdager. Her finnes et bredt utvalg av restauranter og utesteder, som for eksempel Del Mare, Kismat, Kokeriet, Pir 4 og velkjente Brygga 11. Kafébesøk og blomsterhandel kan gjøres hos Bondens Hage på Lahelle/Helgerød. Her er det også mulig å leie flotte selskapslokaler som ble bygget i 2022. Det er også kort vei til Alonsohuset, der den gamle stallen er gjort om til en butikk – en såkalt hyggebutikk. Her selges brukt, vintage, antikk og noe nytt. De tilbyr også kortreiste produkter som eplemost fra Lund og Knatten, honning fra Bjerkely i Sandefjord, duftlys, såper og kaffe m.m. Her kan du også kjøpe deg en is eller noe godt i glasset. Det arrangeres konserter og utstillinger, samt holdes foredrag og kurs.

Det er kort vei til Helgerød idrettspark, hvor det blant annet finnes fotballbaner, ballbinge og tennisanlegg for medlemmer. Helgerød barneskole ligger ca. 2 km unna. På Solløkka, ca. 1,5 km unna, finnes også Helgerød idrettspark med blant annet fotballbaner, ballbinge og tennisanlegg for medlemmer. For pendlere er det heller ikke lang vei til Torp stasjon og Sandefjord lufthavn Torp.

Vi ønsker velkommen til visning i rolige og idylliske omgivelser.

Fra Sandefjord sentrum følger du Gokstadveien og videre over i Helgerødveien (rv 303). Etter avkjørsel til Solløkka fortsetter du videre og forbi Helgerød barneskole. Etter ca. 2 km. tar du Rønnsbakken til høyre. Følg veien mot vannet og eiendommen ligger da på høyre side.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Helgerød barneskole og Breidablikk ungdomsskole. Flere barnehager i området. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Stor eiertomt på 7151,2 kvm. Tomten er flott og parkmessig opparbeidet med flere nydelig beplanting, både prydbusker, blomster og trær. Her er det rikelig med boltreplass, og eiendommen fremstår som en liten oase i usjenerte omgivelser. De store gressarealene innbyr til lek og moro for både store og små i trygge og gode omgivelser. På eiendommen er det opparbeidet flere nydelige uteplasser hvor du sitter skjermet og lunt til. Med utgang fra boligens kjøkken er det bygget en nyere terrasse på 27 kvm med god plass til utemøbler. Nevnte uteareal kan også skilte med nydelig utsikt til sjøen og gode solforhold. Kanskje den perfekte plassen for morgenkaffen eller en god lunsj? Den store skiferbelagte uteplassen, beliggende på vest-/nordsiden av boligen, har praktisk utgang fra stuen. Utearealet er meget romslig og er også delvis overbygget. Så her kan du sitte skjermet og lunt til.
Uteplassen har også egen utepeis for både kos og hygge sene sommerkvelder. Dekk langbord og inviter både venner og familie. Det er rikelig med plass til både spisegruppe og loungemøbler. Gårdsplassen med tilhørende adkomstvei frem til eiendommen er pent opparbeidet og belagt med belegningsstein. Rikelig med parkeringsplass i stor gårdsplass.

Parkering stor gårdsplass samt egen garasje. Det er montert elbillader som medfølger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Eiendommen har privat minirenseanlegg. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Det kan dermed påsikt komme pålegg om oppgradering av avløpsløsning. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert vedtatt 21.09.2023 avsatt i hovedsak til: Spredt boligbebyggelse, hensyn friluftsliv og LNFR-områder.

I kommuneplanen er 1908 kvm av tomten avsatt til Spredt boligbebyggelse. Et areal på 5243 kvm er avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet, eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde). I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud og strenge regler for bygging.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Areal på 94 kvm ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare. Det betyr at området ligger under marin grense og/eller at det er et kjent fareområde for kvikkleire. Det må påregnes krav om geotekniske vurderinger før iverksetting av byggetiltak innenfor området. Hensynssone H530: Hensyn friluftsliv. Areal på 3 186 kvm ligger innenfor en sone med særlige hensyn til friluftsliv. Områder avmerket med hensynssone friluftsliv har, i tillegg til viktige landbruksinteresser, også stor verdi for friluftsliv. Ved lokalisering og utforming av tiltak i disse områdene skal hensynet til friluftsliv ivaretas så fremt dette ikke er i konflikt med landbruks- og næringsinteresser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 960,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, feiing/tilsyn og slamtømming.
I tillegg påløper det også gebyr knyttet til tømming av privat renseanlegg da eiendommen ikke er tilknyttet offentlig avløp. Gebyret for tømming var for året 2026 kr. 5 202,- (gebyr for tømming hvert halvår er dermed kr. 2 601 pr. gang). Det vil også påløpe kostnader knyttet til drift og vedlikehold av det private renseanlegget og det må inngås avtale med Biovac for dette. Årlig kostnad vil variere men beløpte seg til kr. 5.183,- for året 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 39 103,- pr. år / 27 069 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 30 405,-
Eiendommen er tilknyttet Rønnsbakken Velagg. Det er ingen fast årlig avgift, men det kan påløpe kostnader til felles oppdrag som for eksempel vedlikehold av privat vei. Videre betales det også for brøyting av veien. Denne boligens andel utgjorde kr. 2.500,- sesongen som var. Avgiften vil variere avhengig av behov for brøyting. Det vil også påløpe kostnader knyttet til vedlikehold av bryggen. Eventuelle kostnader deles mellom bryggens brukere (I tillegg til Rønnsbakken 27 benyttes bryggen av totalt tre andre eiendommer. Selve bryggen med tilhørende parsell eies av Rønnsbakken 31)
Boligen er tilknyttet Sandefjord Bredbånd som leverandør av internett og koster pt. kr 869,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 028 663,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 114 653,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annika Gerda Winsnes, Fredrik Rudolf Winsnes og Louise Evelyn Winsnes

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 22-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.2649

Sist oppdatert: 12. mai 2026 kl. 10:49