Frognerlia 2

Frognerlia 2, 3715 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 62, bruksnummer 215, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 88 kvm: Syv kjellerrom.
1. etasje 101 kvm: Entrè, garderobe, gang, bad, soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 76 kvm: Gang, bad, vaskerom, garderobe og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 24 kvm: Garasje.

Lekestue:
1. etasje 2 kvm: Lekestue.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 14 kvm: Veranda og trapperepos.
2. etasje 29 kvm: Takterrasse.

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 99 m2 inkludert kott, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 76 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 m2.

Lekestue har et totalt gulvareal (GUA) på 5 m2, men grunnet stedvis lav takhøyde er kun 2 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene
som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Taktsmann opplyser samtidig at det er samsvar mellom dagens bruk og romklassifiseringen på fremlagte byggetegninger, med kun mindre endringer.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger i mur- og
trekonstruksjon med utvendig stående og liggende trekledning og pusset mur. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein. Ytterdør
med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to-lags glass. Naturlig ventilasjon. Hovedbolig er oppført omkring 1938, med tilbygg fra 1979.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Følgende ble gitt TG 3:
- Våtrom - Bad 2. etasje
Gulvbelegg er vurdert med risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer.
Sluk og vann- og avløpsrør er vurdert med risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk i åpen tilstøtende konstruksjonen i kott ble målt med piggelektroder til 9,3 vekstprosent.

- Våtrom - Vaskerom
Det registreres motfall på gulv mot sluk, samt gulvbelegget har synlige sprekker og utettheter. Det er ikke benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder, viser til ingen utslag.

- Andre rom
Tydelige sprekkdannelser observeres i garasje, og forholdet vurderes å tyde på setningsskader og underdimensjonering.

- Terrasse/platting
Takterrassen utgjør tettesjiktet mot underliggende areal. Det er gjort observasjoner i garasje som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i tettesjiktet.

- Drenering
Boligen viser til tydelige tegn til fuktgjennomslag og salt-/kalkutslag fra innsiden. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, kan heller ikke verifiseres at hele grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Følgende ble gitt TG 2:
- Våtrom - Bad 1. etasje
Baderomsplatene viser tegn til slitasje, stedvis svelling og misfarging/svertesopp i dusjonen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Vanntett sjikt/våtromsplater har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

- Kjøkken
Det kan ikke verifiseres om det er plugget/tettet mellom varerør og vannrør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å vøre et krav i dette tilfellet.

- Tekniske anlegg
Enkelte vannrør i kjeller er ikke tilstrekkelig festet. Avløpsrør og sluk av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmepumpen i trapp til 2. etasje har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ukjent når varmepumpene sist fikk service.

- Andre rom
Deler av vegg og gulv i bod ved bad 1. etasje har en åpen konstruksjon og gjenstående arbeid. Stedvis knirk i gulv. Observeres stedvise sprekker i enkelte flisfuger/gulvfliser. Naturlig ventilasjon via luke i vegg, anses å være mindre enn anbefalt.

- Rom under terreng
Overflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Ventilasjon vurderes som utilstrekkelig.

- Loft - uinnredet/kaldt loft
Kaldtloftet ble kun inspisert fra takluken grunnet lav takhøyde og manglende gulv. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loft (varm og kald sone). Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i veggkonstruksjonen i kott, en løsning som er forbundet med økt risiko ved brann, og tyder på ufagmessig utførelse av konstruksjonen. Det foreligger usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt angående ventilasjonsløsning av takkonstruksjon.

- Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
Pipen har en alder og tilstand som tilsier at rehabilitering bør påregnes innen rimelig tid. Dette er opplyst om ved tilsyn fra feiervesen. Åpning etter tidligere røykrørgjennomføring i kjeller, åpningen må tettes før bruk av ildsted. Vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp).

- Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.

- Yttervegger inkl. fasader
Risiko for fuktrelaterte skader på sikt. Kledning, hyllebord, vindskier ol. og fasadepuss har etterslep på vedlikehold . Fasadepuss har slitasjer, sprekker og avflassing. Stedvise råteskader i kledning og vindskier observeres. Bakenforliggende skader kan være oppstått. Hull bør tettes for å hindre inntrengning av fukt og skadedyr. Stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledning.

- Vinduer og ytterdører
Vinduer og balkongdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

- Yttertak
Deler av boligen har en lukket takkonstruksjon. Det er registrert mose på taket. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger, takgjennomføringer og lignende) med tilhørende komponenter vurderes å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjoner er usikker. Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige og bakkeplan med den begrensningen dette innebærer.

- Terrasse/platting
Overflatematerialer (og rekkverk) på takterrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

- Utvendig trapp
Trappen har overflateslitasjer. Porter ved trapp i gårdsplass har skjevheter.

- Grunnmur, fundament
Avskalling av maling/murpuss og riss/sprekker observeres stedvis på grunnmuren og garasjevegger.

- Stikkledninger og tanker
Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Andre byggverk
Overflater viser tegn til slitasje, nedbrytning og elde med stedvise råteskader. Bakenforliggende skader kan være oppstått.

Følgende ble ikke undersøkt (TGIU):
Krypkjeller (innvendig inspeksjon): Mindre deler av krypkjelleren har redusert tilkomst.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Frognerlia 2! Sentralt beliggende enebolig på Frogner.

Stor og innholdsrik enebolig over to plan + kjeller med blant annet 4 soverom, 2 bad, stilrent kjøkken og flott takterasse.

Første etasje inneholder:
- Stue i åpen løsning mot kjøkken, med god plass til større spisegruppe. Store vindusflater slipper inn rikelig med lys og gir en god romfølelse.
- Kjøkken fra ca. 2016 med profilerte fronter og benkeplater med laminert overflate. Det er integrert oppvaskmaskin, integrert stekeovn og nedfelt platetopp på kjøkkenøy. Nisje til amerikansk kjøleskap. Kjøkkenet er av god størrelse og gir rikelig plass til lagring og matlaging.
- Baderom fra ca. 2014 med flislagt gulv med gulvvarm og våtromsplater på vegger. Badet i etasjen er innredet med vegghengt servantskap med skuffer, heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap med overlys, samt dusj på gulv og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Det er også opplegg for vaskemaskin.
- Et soverom av god størrelse
- Tilgang til vestvendt veranda med gode solforhold fra stue/kjøkken.

Andre etasje inneholder:
- 3 soverom av god størrelse med plass til alt man måtte trenge.
- Baderom.
- Praktisk vaskerom.
- Stor takterrasse med fantastisk utsikt.

Videre inneholder boligen garasje, en pent opparbeidet hage med stort potensiale og mer. Velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med to varmepumper, elektrisitet og vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 11.10.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er satt opp et tilbygg i senere tid. Det er sendt inn tegninger av kommunen på dette, men ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Videre er kjøkkenet blitt flyttet til stua, og det er satt inn bad der tidligere kjøkken var. Deler av stua er omgjort til et soverom. Dette er ikke søknadspliktig endringer.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Leiligheten ligger meget sentralt på Frogner i utkanten av Skien sentrum og ligger idyllisk til rett ved Frogner hovedgård i landlige omgivelser, med flotte gangstier som leder inn til sentrum. Bussholdeplass ligger i kort avstand fra boligen, noe som gir enkel tilgang til kollektivtransport.
Nabolaget er spesielt anbefalt for familier med barn, etablerere og husdyreiere.
Eiendommen har korte gåavstander til ulike attraksjoner som blant annet Arkaden Skien Storsenter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen-visningsskilt ved felles visning. Veibeskrivelse Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
- 345 elever, 21 klasser, 1 km
Lunde barneskole (1-7 kl.)
- 499 elever, 24 klasser, 1.4 km)
Gjerpen barneskole (1-7 kl.)
- 312 elever, 17 klasser, 1.9 km
Gjerpen ungdomsskole (8-10 kl.)
- 282 elever, 16 klasser, 1.9 km
Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
- 91 elever, 6 klasser, 2.1 km
Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever, 2 km
Skien videregående skole
- 1100 elever, 40 klasser, 2.8 km

Barnehager:
Brekke barnehage (0-5 år)
- 37 barn, 0.3 km
Gustavas Hage barnehage (1-5 år)
- 45 barn, 0.6 km
Barnehagen Gregorius (1-5 år)
- 63 barn, 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 602 kvm. Frittliggende enebolig beliggende på Frogner i Skien kommune. Tilnærmet flat tomt opparbeidet med blant annet asfaltert gårdsplass, plen-arealer og diverse beplantning.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er i henhold til Reguleringsplan for Håvundvegen, parsell Stormbanen - Frognerkrysset og tilgr. omr. (plan-id 2016004) datert 22.06.94 regulert til boliger. En mindre del av eiendommen (ca. 13 kvm.) omfattes av Reguleringsplan for Håvundvegen, strekningen Sneltvedtvegen - Frognerlia (plan-id 674) datert 06.04.2017 og er regulert til annen veggrunn - tekniske anlegg.

Eiendommen er i tillegg en del av Kommuneplanens arealdelplan (plan-id 2021007) datert 14.11.2024. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse og nåværende veg. Videre ligger eiendommen innenfor område Bybåndet med bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav og hensynssone H550 - hensyn landskap, samt hensynssone H2010 rød støysone og H220 gul støysone iht. T-1442.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 34 242,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 191,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og har avgift på ca. kr 1 000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 404 164,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

115 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
116 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
135 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 716 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 735 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sven Suzanne Marcel Callaerts

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til kr 47 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Markedsføringspakke: kr 29 900,-
Oppgjør: kr 8 900,00
Tilrettelegging: kr 19.900,-
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 2.900,- (2 stk. gratis)
Foto: kr 4.500,-
Takst: kr 20.625,-

Utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 3.542,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 26.200,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2665

Sist oppdatert: 08. september 2026 kl. 14:54