Gina Krogs vei 7A

Gina Krogs vei 7A, 1153 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 120, ideell andel 1/1
Aksjenummer 100, Østerli Boligselskap AS, organisasjonsnummer 932 594 803

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
2. etasje 59 kvm: Entré, bad, soverom, stue, kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: To boder.
Loft 3 kvm: Bod.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som aksjelaget kan omdisponere.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2025 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1956. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med etasjeskillere av betongdekke. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 1988. Balkongdør med 2-lags glass i trekarm fra 1988. Finert klassifisert entredør B30/35 db fra ukjent årstall. Vann -og avløpsrør av plast. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Ringeklokke ved entredøren er defekt.
Utvendig > Vinduer og dører
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Innvendig > Radon
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Våtrom > 2. Etasje > Bad > Ventilasjon
Kjøkken > 2. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkken > 2. Etasje > Kjøkken > Avtrekk

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold grunnet brannslukker eldre enn 10 år.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Gina Krogs vei 7A og en pen og velholdt 2-roms leilighet med god planløsning og god oppbevaringsplass. Leiligheten har pene overflater i alle rom og er malt i løpet av det siste året. Her er det flere pene detaljer som gjennomtenkt belysning med spotter, påkostet garderobeløsning på soverommet og fine detaljer på badet - for å nevne noe. 1-stavs eikeparkett på gulv gir leiligheten et varmt og behagelig uttrykk. Ellers har boligen Automatsikringer, felles varmtvann og felles sentralfyranlegg.

Inneholder:

Baderom:
Lekkert bad fra 2017/2018 tatt i regi av aksjelaget. Badet har pen servant med underskap, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne, speil og opplegg til vaskemaskin. Varmekabler i badegulvet.

Kjøkken:
Innholdsrikt kjøkken med god skap- og benkeplass. Kjøkkenet har profilerte malte fronter, laminat benkeplate, kompositt oppvaskkum, fliser over kjøkkenbenk samt lys under overskap.
Integrerte hvitevarer: stekeovn-keramisk topp-oppvaskmaskin-kjøl og fryseskap-mikroovn.

Stuen:
Romslig og lys stue med svært god plass til både sofa og spisestue. Stuen har store vindusflater som gir god med naturlig lys. Her er det fin downlights belysning i kasse langs veggene og pen 1-stavs eikeparkett på gulvet. Utgang fra stuen til balkongen.

Soverommet:
Her får du et stort og behagelig soverom med plass til ekstra stor seng etter behov. Her er det også god plass til barneseng om det skulle bli behov for det. Flott og innholdsrik garderobeløsning med god oppbevaringsplass.

Balkongen:
Balkongen er på hele 7 kvm. og vender mot rolig og frodig grøntområde. Her er det god plass til grill og utemøbler. Flotte solforhold på ettermiddag- og kveld.

Boder:
Leiligheten disponerer 2 panelte kjellerbod på 3,7 og 3,8 kvm. Mrk. 100.
Leiligheten disponerer i tillegg 1 nettingbod på loftet på ca. 7 kvm ved gulv. Skråtak. Målbart ca. 3 kvm. Mrk. 100.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles sentralvarmeanlegg. Elektriske varmekabler på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på våtrom, datert 11.04.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 2707, tinglyst 02.05.1953, type heftelse: Festekontrakt.

I festekontrakten står det i tillegg bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger, samt adkomst til vedlikehold av disse.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt til i et hyggelig boligområde på Lambertseter med alle hverdagsfasiliteter lett tilgjengelig. Her bor man i gangavstand til store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud. Her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig, med flotte turmuligheter i umiddelbar nærhet.

Lambertseter Senter ligger innen få minutters gange fra leiligheten og tilbyr et bredt utvalg med over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Bunnpris (søndagsåpen), som alle ligger få minutters gange fra leiligheten.

Kort vei også til Sæter Torg, hvor du finner et variert servicetilbud med flere kafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finner du også flere matbutikker som Rema 1000, Meny og Gutta på Haugen, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og flere nisje- og klesforretninger.

På Holtet, som også ligger innen kort avstand, finner du diverse servicetilbud som Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, jernvareforretning og delikatessebutikken Jacobs.

Særdeles kort vei til nærmeste bussholdeplass – du rekker nesten ikke å bli varm om du så må løpe til bussholdeplassen i Lambertseterveien. Noen få minutters gang også til Lambertseter T-banestasjon (linje 1 og 4). Flybuss til Gardermoen fra Gina Krogs vei. (Se www.ruter.no for rutetider)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter, og treningssenter i Nordstrand Arena.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gina Krogs Vei 7A sogner til Karlsrud skole.
Flere barnehager og skoler i nærområdet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 5 150 kvm som tilhører aksjelaget.
Festeavgiften er kr 260.000,- pr. år.
Festeavgiften ble sist regulert 01.01.2019 og den reguleres hvert 10. år etter KPI.
Grunneier Oslo Kommune.
Festeavtalen utløper 2052.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgiften.

Aksjeselskapet har parkeringsplasser for utleie som tildeles etter søknad til styret. Det påløper administrasjonsgebyr etter gjeldende prise. P-plassen følger ikke boligen ved salg. For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-457 datert 20.12.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5 472,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, renter og avdrag fellesgjeld, kommunale avgifter, festeavgift, trappevask, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, internett. Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Husleien fordeles slik:
Avdrag felleslån: 419,-
Avdrag felleslån: 302,-
Renter felleslån: 655,-
Felleskostnader: 3 051,-
Renter felleslån: 622,-
Trappevask: 94,-
Bredbånd: 329,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet OBOS nett som leverandør av internett, og basis hastighet er inkludert i husleien. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2023 beregnet til kr 1 171 748,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 686 992,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 870,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 285 139,- pr. 17.09.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 46 974 234,- pr. 17.09.2025 fordelt på 2 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 22 923 417,-
Andel av restsaldo: 139 148,-
Rentebetingelser: 5.45% p.a.
Lånets restløpetid: Siste termin 01.11.2042.
Lån 2:
Restsaldo: 24 050 817,-
Andel av restsaldo: 145 991,-
Rentebetingelser: 5.45% p.a.
Lånets restløpetid: Siste termin 01.06.2047.

4 100 000,00 Prisantydning
285 139,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 385 139,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
3 217,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
2 273,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
15 440,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 400 579,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Andresen og Martin Kristiansen

Leiligheten er tilknyttet Østerli Boligselsskap (aksjelag).
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 147 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten styrets samtykke. Eieren må passe på at hunden/katten ikke tilgriser foran innganger og oppganger, og ikke gjør fra seg i sandkassene der barn leker. Eier plikter å ta opp avføring etter sin hund/katt. Det er en forutsetning at naboer ikke sjeneres av dyreholdet.

Foretatte påkostninger de senere år:
2019 - Plantet tujahekk ved Østerliveien 57, og laget ny parkeringsplass med el-bil lading.
2019 - Revet gamle lekeplasser og satt opp nye.
2018 - Baderomsrehabilitering er ferdig.
2018 - Fjernet oljetanker og boret etter jordvarme.
2016 - Startet prosjektering av bad og rør-rehabilitering.
2015 - Nye ledlamper i oppgangene.
2013 - Nye postkasser og malt alle oppgangene.
2009 - Vasket balkonger og fasader med høytrykkspyler.
2006 - Nye radiatorer, balkonger og fasader, drenert rundt Østerliveien 57.
1998 - Nye tak.

Planlagte påkostninger:
XXXXXXXXXXXXXXX

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier, og styret har 30 dagers frist på å utføre dette. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan kjøpe aksjer i aksjelaget.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Aksjelaget har 30 dagers frist på å godkjenne ny eier.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr usbl   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca. kr  kr 4 600,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 849,00
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører USBL - aksje(selger)  kr 3 217,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet  kr 11 010,00
Foto - kr 4 500,00

Oppdragsnummer 44-0223/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25223

Sist oppdatert: 19. september 2025 kl. 21:21