Borudveien 13

Borudveien 13, 1912 ENEBAKK
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 66, bruksnummer 1, festenummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
1. etasje 23 kvm: Stue/kjøkken, alkove

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Toalettrom og bod
1. etasje 13 kvm: Vinterhage / Bod
1. etasje 14 kvm: Utehus / Bod

Hytta har 6kvm ALH som er del av sovealkove og toalettrom. ALH - areal lav himling og 29kvm GUA - gulvareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2025 utført av Agenda Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 3:
Vindskier: Påvist noe råteskader
Takkonstruksjon: Omfattende skjevheter og helt gjenbygget.
Etasjeskiller/gulv mot grunn: Skjevheter i etasjeskiller.
Vinduer: Fukt/råteskader, enkelte er vanskelig å åpne/lukke.
Terrasser: Mangler rekkverk, skjevheter.

TG 2:
Taktekking: Grunnet ukjent alder.
Beslag og nedløp: Mangler takrenner/nedløp.
Veggkonstruksjon: Noe råteskade i bordkledningen, manglende lufting i nedre kant av kledning og musesperre.
Ytterdører: Trekk, dør til toalett er en innvendig dør.
Overflater innvendig: Slitasje og sprekker.
Pipe og ildsted: Ukjent alder, ingen dokumentasjon.
Kjøkken: Ikke innlagt vann og mangler ventilasjon.
Toalettrom: Naturlig avtrekk, noe gulv er løst.
Avløp: Avløpsrør grunnet alder.
Elektrisk anlegg: Eldre installasjoner.
Drenering: Grunnet alder.
Grunnmur/fundament: Skjevheter i sokkel og bjelkelag.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E N T R É
Velkommen inn i et lyst og innbydende inngangsparti med god plass til oppbevaring. Den funksjonelle innredningen og de gjennomførte detaljene gir et varmt førsteinntrykk.

S T U E
Lys og trivelig stue i hovedhytta, innredet med dagsenger, vedovn og store vinduer som slipper inn godt med naturlig lys. Rommet har en nostalgisk og lun atmosfære, og egner seg godt som samlingspunkt for både avslapning og sosiale sammenkomster. Overflater består av laminatgulv og vegger med trepanel.

K J Ø K K EN
Lyst kjøkken med store vinduer som gir flott utsikt mot naturen og slipper inn rikelig med dagslys. Kjøkkenet har enkel innredning med glatte, malte fronter og laminat benkeplate. Det er for tiden ikke innlagt vann på kjøkkenet, men dersom man ønsker innlagt vann fra utekran, må rør både innvendig ut utvendig utbedres.

T O A L E T T R O M
Toalettrommet er enkelt innredet og utstyrt med bio-/utedo, med panel på vegger og gulvbelegg. Rommet har naturlig ventilasjon og gir en funksjonell løsning til fritidsbruk.

U T H U S
Det finnes to tilleggsbygg på eiendommen:
Utestue:
Lun og skjermet vinterhage som fungerer som en romslig og innbydende forlengelse av oppholdsarealet. Her er det god plass til både avslapning og sosiale sammenkomster, med spiseplass, grill og peis som skaper en hyggelig atmosfære året rundt. Omgitt av natur og med god tilgang på dagslys, er dette et ideelt sted for måltider, spillkvelder eller stille stunder i naturskjønne omgivelser.

Uthus/bod:
Uthuset er oppført med enkel konstruksjon i bindingsverk og trekledning, og har et praktisk innredet hjørne med arbeidsbenk, oppbevaringsplass og utstyr til matlaging. Uteplassen er delvis skjermet med markise og fungerer utmerket som utekjøkken eller sone for små prosjekter. Uthuset gir rom for lagring, men kan også benyttes som ekstra soveplass på varme sommernetter.

Se gjerne instagram kontoen for flere bilder: @tobe_tunet

Alle hvitevarer medfølger handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen blir oppvarmet med elektrisitet og peis.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidseiendom trolig fra 1969, det foreligger ingen dokumentasjon på byggeår. Men grunnet fradeling av tomt i 1969, og info fra naboer er bygget satt opp i 1969.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utestue og uteboden ble tatt i bruk 01.01.2008.

Fra kommunen er det tilsendt en godkjent plantegning på uthuset fra 15.09.1998. Kommunen opplyser om at det ikke foreligger andre plantegninger eller søknader om byggene.

Konsekvensen med mangel dokumentasjon på utestue kan være at den må tilbakestilles til sin originale stand.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

25.09.1969 - Dokumentnr. 4800 - Festekontrakt - vilkår
Festekontrakten ble forlenget i 2018 til 2038.
Festetid: Hvert 20 år.
Ny festeavgift med rentefot til 2%., og årlig avgift er kr 4.000,-
Tomten kan innløses for kr 200.000,-eller takst, etter avtale med grunneier.
Det er ikke lov å hugge trær utenom samtykke fra grunneier.
Fester har rett til rimelig adkomst til fots over eierens eiendom fra vei og parkeringsplass.
Det er ikke lov å leie ut hytten i mer enn 4 uker i året.
Grunneier har 1.prioritet i pant for forfalt festeavgift. For skyldig festeavgift har grunneier krav på et beløp på inntil 3-års festetid.

Se ellers festekontrakt som er en del av salgsoppgaven.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. Utleie vil kreve godkjenning fra grunneier.

Borudveien 13 ligger fredelig og tilbaketrukket i et vakkert og veletablert fritidsområde i Enebakk, kun ca. 35 minutter fra Oslo. Eiendommen har en sjelden beliggenhet med kort avstand til Øyeren, flotte tur- og rekreasjonsområder, og rikelig med sol fra morgen til kveld.

Tunet fremstår som svært usjenert og privat. Her kan du nyte rolige helger, familietid og hytteliv med naturen rett utenfor døren.
Med ny bom og enkel mobilåpning er området godt skjermet for uvedkommende, samtidig som adkomsten er enkel og praktisk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 1 000 kvm.

Årlig festeavgift er kr 4.000,- og reguleres hvert tiende år i henhold til den opprinnelige festekontrakten. Festeavtalen er løpende, og forlenges med 20 år om gangen.

For kopi av lov om tomtefeste, vennligst kontakt megler.

Festekontrakten ble forlenget i oktober 2018. Grunneier har anledning til å kreve et "engangsløft" av festeavgiften til 2 % av råtomteverdien, dog er det satt et maksimalbeløp på kr. 13.165,- i år 2021 pr. dekar tomt.
Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er god plass til parkering på egen grunn.
I tillegg kan parkering gjøres på en større felles parkeringsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Hytten har sommervann og åpent avløp til terreng. Det er drikkevann fra kran på siden av hytten. Ellers vannpost ved felles parkering nede i bakken.
Vera Bio toalett.

Eiendommen er regulert til fritidsformål i henhold til reguleringsplan Hytteområde nordre borud datert 29/8-1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 3 890,- for inneværende år. I dette inngår hytterenovasjon. Det blir sendt faktura hvert kvartal.

Forbruk på vann kommer i tillegg fra velforeningen, det blir sendt på faktura 2 ganger i året på ca 2.400kr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 5.000kr i året.

Hytten er forsikret via tryg forsikring med en kostnad på ca 5.000kr i året.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Formuesverdi for 2023 var kr 159 670,- ifølge skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

21 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
42 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
892 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Løkkeberg og Bente Emilie Arnesen Ranum

Etter nærmere avtale. Grunneier må godkjenne nye festere.

Boligen er tilknyttet Borudkollen Vel.

Kostnaden er 2.400kr for vann.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0110/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25110

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 01:43