Roald Amundsens gate 28B

Roald Amundsens gate 28B, 4307 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 111, bruksnummer 685, ideell andel 1/1
Andelsnummer 80, Gandsfjord Borettslag, organisasjonsnummer 946 991 996

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
4. etasje 83 kvm: Entré, toalettrom, bad, 3 soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer 1 bod i byggets kjelleretasje.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte:
Leilighetsbygg oppført i 1978.Grunnmur av betong. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Vinduer med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

TG 1 - 65 %, TG 2 - 33 %, TG IU - 2 %

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Våtrom:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det foreligger ikke dokumentasjon eller informasjon om våtrommets tettesjikt. Konsekvensen er derfor ukjent om arbeid med membran/tettesjikt er utført av egeninnsats og eventuell tilstanden på tettesjiktet ettersom den er skjult bak fliser. TG2 er valgt for å belyse risiko.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig. Membran/slukmansjett kan ikke ses å være korrekt. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om det ikke er registrert synlige skader ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedring eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte under døren er minimal. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Toalettrom:
- Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Vannrør: Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres. Årsaken kan skyldes ulike forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon. Konsekvensen er at på sikt kan gjentatte trykkstøt av en viss intensitet gi nedsatt levetid for rør og rørdeler. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge hvilke tiltak som vil være tilstrekkelige. Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Det er ikke gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Det var vannlekkasje ved heisen/fellesområdet 10 juni 2026. En beboer i 10 etg. hadde latt vannet stå på slik at det rant ut i heisen, men dette ble fikset av borettslaget dagen etterpå uten videre problemer. Selger kjenner ikke til flere lekkasjer i bygget.
- Det ble utført arbeid i kjelleren av borettslaget mot slutten av 2025, men kjennner ikke til hva som er gjort spesifikt. Meglers kommentar: Borettslaget har ferdigstilt rørprosjekt i 2025.
- Har vært vannlekkasjer i borettslaget i løpet av året, som styret har håndtert. BoService og Gjensidige har ferdigstilt arbeid med utskiftning fra aktive til passive kjøkkenvifter. Det har vært utfordringer med heisene, siden de er gamle. Alle andelseiere oppfordres til å behandle heisene med forsiktighet.

Velkommen til Roald Amundsens gate 28B! Lys og pen leilighet med 3 soverom i veletablert borettslag med heis. Leiligheten har fin beliggenhet i 4. etg, og har fantastisk utsikt mot Gandsfjorden. Kjekt nabolag med nærhet til barnehager og skoler, og kort gangavstand til sentrum.

K V A L I T E T E R:
- Gjennomgående lyse og moderne overflater med 1-stavs gulv i lys tre-utførelse. Leiligheten er på hjørnet av boligblokken, og har vinduer på 2 sider. Her får man flott naturlig lys, og fin utsikt fra alle vinduer.
- Stuen er svært romslig, og har plass til å innrede i flere soner. God plass til både TV-stue med flere sittegrupper eller en stor sofa, og spisestue med mulighet for et stort spisebord.
- Stor innglasset balkong på 10 kvm med akomst fra stuen. Her har man flott utsikt til Gandsfjorden og nærområdet, og er et fint sted å nyte finværsdagene. Balkongen fungerer som en forlengelse av stuen, og vinduene kan skyves helt til side.
- Pent og moderne kjøkken med dør til stuen, slik at du kan stenge ute både støy og matos. L-formet kjøkkeninnredning med hvite fronter og lys benkeplate. Hovedsakelig integrerte hvitevarer for et sømløst inntrykk. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger handelen.
- Det er 3 soverom i leiligheten, hvorav de alle er av god størrelse. Hovedsoverommet er plassert like ved badet, og de 2 andre rommene er plassert vegg i vegg ved en mellomgang fra stuen. Soverommene har like overflater som resten av oppholdsrommene i leiligheten. Hovedsoverommet er innredet med en dobbeltseng, skyvedørsgarderobe og et hjemmekontor. De 2 andre rommene er begge innredet med køyesenger, skrivepulter og garderober.
- Pent flislagt bad med varmekabler i gulv. Dusjnisje med moasikkfliser på gulv, baderomsinnredning med god oppbevaringsplass, og speilskap med oppbevaring. Det er også opplegg for vaskemaskin og tørketrommel på badet. Det er et separat toalettrom, med fliser på gulv og slette og malte flater. Toalettrommet inneholder baderomsinnredning, speilskap med oppbevaring og toalett.
- Leiligheten har god lagringsplass med garderobeskap på alle 3 soverom, garderobe med speildører i gang, skap på balkongen, og det er i tillegg en bod i byggets kjelleretasje på 5 kvm.

Følgende hvitevarer medfølger handelen: Stekeovn, koketopp, integrert ventilator, oppvaskmaskin (kjøpt i desember 2025), kjøleskap og mikrobølgeovn.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Hvitevarene er pr. nå godt fungerende men de medfølger uten noen form for garantier, utenom eventuelle gjenværende garantier fra leverandør.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved panelovner og varmekabler på bad.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse ble gitt 13.12.1978. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Følgende arbeider gjenstår: Justering av selvlukkere på A-60 og B-30 dørene. Innredning av velferdsrommene. Det er uvisst om arbeidene er utført, borettslaget har ansvar for dette.

Det foreligger tillatelse fra kommunen på nedgravde avfallscontainere. Tillatelsen ble gitt 24.03.2020. Det er ikke søkt ferdigattest til kommunen.

Det foreligger igangsettingstillatelse for Fasadeendring datert 22.04.2010.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1108/111/685:
14.09.2006 - Dokumentnr: 436902 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Sandnes Kommune
Org.nr: 964 965 137
Bestemmelse om tilfluktsrom
Med flere bestemmelser
Meglers kommentar: Servitutten er en avtale mellom Sandnes kommune og Gandsfjord borettslag som omhandler bruken og kravene til det offentlige tilfluktsrommet som befinner seg på eiendommen.

30.04.1976 - Dokumentnr: 2523 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1108 Gnr:111 Bnr:688
Også fradelt fra utgårr hovedbruk.

05.06.2000 - Dokumentnr: 5158 - Sammenslåing
Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Knr:1102 Gnr:111 Bnr:1207

01.01.2020 - Dokumentnr: 1058815 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1102 Gnr:111 Bnr:685

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Hvis du ønsker å bo i et veletablert og barnevennlig område i Sandnes har Roald Amundsens gate 28B en ideell plassering. Leiligheten ligger tilbaketrukket til på Trones / Sandnes Sentrum, med kort gangavstand til alt man trenger.

Leiligheten ligger i et meget attraktivt boligområde med variert bebyggelse og godt bomiljø. Borettslaget har store fellesområder med flotte grøntarealer med sittebenker, samt parkeringsplasser og garasjer. I tillegg finner man Gandsfjord seniorsenter i B-blokken, som tilbyr en hyggelig café, ulike aktivitetstilbud og serverer middag flere dager i uken.
Området er svært barnevennlig med en mengde lekeplasser, nærhet til skoler, flere barnehager og turområder. Herfra er hele sentrum tilgjengelig til fots, fra handlegaten Langgata til de store kjøpesentrene AMFI Vågen og Maxi Sandnes. Alt av daglige ærender, kafeer, restauranter og kulturtilbud ligger i nærheten.

Fra leiligheten er det også kort vei til Forus, Kvadrat, Ikea og de fleste andre servicetilbud. Svært sentral beliggenhet i forhold til Sandnes, Stavanger og Sola. I tillegg er det bare en kort kjøretur til turområder som Sandvedfjellet, Bjørndalsfjellet og Dalsnuten. Sandnes stadion og Giskehallen er også i nærheten. Gode bussforbindelser med hyppige avganger, rett ved boligblokken.

For mer informasjon, se vedlagt nabolagsprofil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Langgata barnehage (1-5 år) 10 min - 0.9 km
Varatun barnehage (0-6 år) 13 min - 1 km
Trones barnehage (1-5 år) 14 min - 1.1 km

Skoler:
Trones skole (1-7 kl.) 14 min - 1.1 km
Smeaheia skole (1-7 kl.) 19 min - 1.6 km
Lura skole (1-7 kl.) 21 min - 1.8 km
Giske ungdomsskole (8-10 kl.) 13 min - 1.1 km
WANG Ung Sandnes (8-10 kl.) 18 min - 1.5 km
Akademiet vgs. Sandnes 17 min - 1.4 km
Sandnes videregående skole 18 min - 1.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 672 kvm som tilhører borettslaget.    

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkeringsmuligheter på borettslagets tomt. Det er felles ladestasjoner ved blokk B.

Det medfølger ikke garasjeplass til leiligheten. Styret informerer om at er garasjer som selges fritt innenfor borettslaget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan id: 7004, Reguleringsplan for Østraadtbanen, datert 20.04.1972, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommens delarealer er regulert til:
Areal 16385.4 kvm -Blokkbebyggelse
Areal 116.05 kvm - Gangvei
Areal 0.04 kvm - Frittliggende småhusbebyggelse
Areal 574.8 kvm - Offentlig friområde
Areal 572.89 kvm - Gangvei
Areal 23.19 kvm - Kommunalteknisk virksomhet

Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel 2023-2038 (ID: 202005), datert 15.05.2023, med tilhørende bestemmelser.

Ingen kjente reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr kr 6 134,- pr. mnd. og inkluderer: Styrehonorar, avskrivninger, forretningsførsel, revisjon, vaktmestertjenester, drift/vedlikehold, TV og/eller internett (basis pakke), renovering, felles forsikringer (ikke innbo), kommunale avgifter, energi/strøm (fellesareal) og administrasjonskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styreleder svarer at det ikke er vedtatt noen påkostninger som vil medføre en økning av felleskostnadene enda, men at det bør påregnes.

Felleskostnadene fordeles slik:
Trappevask: kr. 65,-
Felleskostnader: kr. 6 069,-

Boligen er tilknyttet Telia TV som leverandør av kabel-tv/internett, avgift for grunnpakke betales gjennom felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Nåværende eier ikke oppgitt årlig strømforbruk, men har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

3 360 000,00 Prisantydning
444 358,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 804 358,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 813 660,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 823 610,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Modupe Titilayo Gbadamosi

Leiligheten er tilknyttet Gandsfjord Borettslag. Borettslaget består av 182 leiligheter.
Forretningsfører er Bate Boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.

- Hund , katt o.l er ikke tillatt. Andelseier kan søke styret om tillatelse dersom de har før innflytting.
- Borettslaget har garasjer som selges fritt innenfor borettslaget eller kan følge med ved salg.
- Borettslaget har ferdigstilt rørprosjekt i første halvår 2025.
- Telia TV grunnpakke/internett betales over felleskostnadene.

Utdrag fra Innkalling til generalforsamling 2026 / Styrets arbeid i perioden:
Det er avholdt 8 styremøter i perioden i tillegg til generalforsamling og behandling av mange saker underveis.

Det har vært mye fokus på økonomien i borettslaget. I løpet av arbeidet med budsjett 26 fremkom det at felleskostnadene ikke måtte økes for å gå i balanse. Budsjettert resultat for 2026 er 1,157 MNOK
Borettslaget har innført Norgespris på strømmen. Har søkt på Bates grønne kr. for oppgradering av sosialrommet i A blokken.
De kommunale avgiftene i Sandnes Kommune planlegges økt betydelig i år og fremover.. Borettslagets motsvar er å innføre vannmålere. Det er etablert vannmåler i blokk A. Det ble vesentlig dyrere enn planlagt. I tillegg jobbes det med å øke leieinntektene fra Gandsfjord Eldresenter til markedsleie. I henhold til leieavtalen kan dette kun utføres hvert femte år. Neste gang året 2026/27.

Det er kommet noen klager på parkeringen i borettslaget. Styret mener likevel at dette fungerer greit. Har gjennomført møte med Sandnes Parkering, men tilbudet var for dyrt. Har satt opp nye parkeringsskilt ved begge innkjøringene. Utskifting av ytterdører og beredere i blokkene pågår fortsatt. Noen vinduer begynner å bli dårlige. Har skiftet ca. 6 vinduer. Har produsert og distribuert flere informasjonsskriv. Styret har signert avtale med Norsk Brannvernforening for utskiftning av brannslukkere, bytting av batteri i røykvarslere, årlige kontroller og fokus på informasjon til beboere.
Styret har laget prosedyre for hva som skal skje ved vannlekkasje og sendt denne ut til alle beboerne. Sak som skal opp i Forliksrådet. Det er sendt ut informasjonsskriv om hvordan forebygge sølvkre/sjeggkre.
Innkallingen med informasjon fra styret er vedlagt salgsoppgaven.

HMS - arbeid:
- Vi bruker Nordica as sitt internkontrollsystem. Det er et system som Boservice bruker i sitt daglige arbeid. Alt som de gjør for oss i borettslaget ligger automatisk inne i dette systemet. Dette er tilpasset til borettslagets art, aktiviteter, risikoforhold og størrelse, og inneholder det som er nødvendig for å etterleve helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen.

Styrets planer fremover:
Styret vil jobbe videre for å forbedre økonomien i borettslaget. Styremøter vil bli avholdt regelmessig.
Styret skal sørge for nødvendig vedlikehold og periodiske kontroller av rør, vann, elektrisk anlegg, samt løpende vedlikeholdsavtaler som vi er pålagt å følge (heis, ventilasjonsanlegg, brannvarslingsanlegg o.l.). I tillegg kommer nødvendige reparasjoner, egenandel i forsikringssaker m.v. Oppgradering av heisene i blokkene vurderes, men er dessverre veldig kostbart.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. Forkjøpsretten til denne leiligheten er forhåndsutlyst.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 39 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 130,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sandnes kommune  kr 3 488,20
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0048/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2648

Sist oppdatert: 12. august 2026 kl. 14:15