Kittel-Nielsens vei 83A

Kittel-Nielsens vei 83A, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 184, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm

BRA-i:
1. etasje 44 kvm: Entré, bod, toalettrom, bad, soverom, stue.
2. etasje 61 kvm: Stue, Kjøkken.
3. etasje 61 kvm: 3 soverom, bad, rom med sauna, stue.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 57 kvm: Plattinger i trekonstruksjoner i hagen og nordvendt inngangsparti.
2. etasje 7 kvm: Sydvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomannsbolig fra 2022 over 3 plan. Bygningen er iht. tilstandsrapporten med grunnmur i betong, antatt fundamentert til komprimerte masser. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Sperrekonstruksjon med saltak takform, tekket med takstein. Vinduer med 3-lags pressglass fra 2021. Skyvebalkongdør i 2. etasje med 3-lags glass fra 2021. Malt ytterdør i 1. etasje med 2 balkongdører med 3-lags glass fra 2021. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Entré:
Velkommen inn i et arealeffektivt og innbydende familiehjem med god fleksibilitet. Ytterdøren er overbygd, utstyrt med subtil belysning på begge sider. Vel inne gir entreen et godt førsteinntrykk, med hvitmalte veggflater, praktisk gjestetoalett og varme under store, lysegrå fliser på gulvet.

Yttertøyet ryddes enkelt bort i et stort garderobeskap, med sokkelskuffer, mørkegrønne fronter og tilhørende sittebenk. Trappen opp til 2. etasje har stilrent glassrekkverk, og under trappen finner man en bod for oppbevaring av diverse utstyr. Entreen ligger i tilknytning til en gang med skyvedørsgarderobe plassbygd langs den ene veggen.

Stue:
I hele 2. etasje danner stuen og kjøkkenet et særdeles flott allrom med klart avdelte soner. Store vinduer i tre retninger slipper inn rikelig med naturlig lys til rommet. De fleste vinduene går helt ned til gulvet, og inkluderer en skyvedør til den koselige balkongen mot sør.

Stuegulvet har 1-stavs korkvinyl, mens veggene er hvitmalte for et delikat uttrykk. Utformingen gjør stuen enkel å møblere med flere sittegrupper, og her kan venner og familie samles for hyggelige måltider rundt et langbord. Lune kvelder sikres av en stilig gasspeis, plassert slik at stemningen nytes fra både spiseplassen og sofakroken.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger klart avgrenset, noe som gir mulighet for både sosial matlaging og skjermet arbeidsro. Plassen er godt utnyttet, med en stilren og moderne innredning oppført i en smart u-form. Glatte, pastellblå fronter glir sømløst inn i det delikate huset, og en stor oppvaskkum er nedfelt i en lekker benkeplate av laminat.

Kjøkkenet har god skap- og benkeplass, og et stort vindu bidrar til et luftigere uttrykk over den ene benken. Alle hvitevarene er integrerte, bestående av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap, eget fryseskap og mikrobølgeovn. Ovnene er praktisk plassert i et høyskap, og over kokesonen har kjøkkenet en ventilator og en plate som matcher frontene. Downlights i taket tilfører ekstra lys til arbeidsflatene.

Stue 2 og 3
Innenfor gangen i 1. etasje har boligen en pen stue, et ekstra oppholdsrom for lek, vennebesøk og avslapning. Stilen er lik den presentert i hovedstuen, med hvitmalte veggflater og 1-stavs korkvinyl. Det er direkte utgang til terrassene og den hyggelige hagen.

Sammen med badet og soverommet i etasjen kan stuen fungere som en fin gjeste-/ungdomsavdeling. Ikke nok med det; øverst i huset finner man en liten stue, der man enkelt trekker seg tilbake for litt egentid i en koselig lesekrok.

Bad/wc/vaskerom:
Planløsningen er god, med et bad og et sauna-rom i 3. etasje, i tillegg til et bad og et ekstra wc-rom i 1. etasje. Badene har et stilrent uttrykk med grå vegg- og gulvfliser. Downlights er installert i taket, og begge badene er utstyrt med varmekabler og vegghengt toalett.

På badet oppe er det både et dusjhjørne og et deilig badekar med dusjløsning, der førstnevnte har regnfallsdusj og innfellbare glassdører. Lyset strømmer inn via et takvindu over badekaret, og skråhimling med ekstra takhøyde bidrar til en herlig og luftig atmosfære. Under et rundt speil med integrert belysning har badet en moderne skapseksjon med toppmontert servantskål i marmormønster.

Opplegg for vaskemaskin er etablert nede, og badet har et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Baderomsinnredningen består av et hvitt servantskap og et speil med integrert belysning. Wc-rommet er helfliset, innredet med downlights, varmekabler og vegghengt toalett. Det er montert samme type innredning som på badet nede. Sauna-rommet har plassbygd badstue, flislagt gulv med varme og et hvitt servantskap med skuffer.

Soverom og garderobe:
Boligen har til sammen fire soverom, fordelt med ett i 1. etasje og tre sammen i 2. etasje. Hele fire soverom betyr mange valgmuligheter for familien, og ved behov kan rommene benyttes som kontor, walk-in closet eller ekstra stue. Alle soverommene er malt i duse farger for en behagelig atmosfære.

Hovedsoverommet oppe innredes enkelt med dobbeltseng, og har mye oppbevaring i en stor skyvedørsgarderobe. Skapet er oppført i en egen nisje, og speil kombineres med blå, glatte fronter. Også soverommet nede og et av de øvrige rommene oppe har store skyvedørsgarderober. Garderobeplassen er ellers godt ivaretatt i entreen og i gangen nede. Ekstra lagringsplass finnes i en bod ved entreen.

Hybelmulighet i 1. etasje:
Det er klargjort for hybel bestående av bad, stue og soverom i 1. etasje. På baderommet er det opplegg for vaskesøyle. I veggen mot baderommet ligger det opplegg for vann og avløp. Egen inngang fra terrassen.

Loft:
Mulighet til å etablere lite lagringsloft hvis det legges gulv på dette arealet.

Kort fortalt:
- Stilren halvpart over tre plan – fra 2022.
- Nord West Eiendom AS er byggherre.
- Oppført i et klassisk arkitektonisk uttrykk.
- TG0 og TG1 på alle punktene i taksten.
- En dobbelgarasje er integrert i 1. etasje.
- Inngjerdet hage med stor gressplen for lek.
- Blomsterkasser og fin beplantning i hagen.
- Markterrasser på ca. 53 kvm til sammen.
- Sydvendt balkong utenfor hovedstuen.
- Entreen har varme under flislagt gulv.
- Flott stue-/kjøkkenløsning i 2. etasje.
- Store vinduer og klart avdelte soner.
- Nydelig kjøkkeninnredning i pastellblått.
- Det er godt med skap- og benkeplass.
- Alle hvitevarene integrert på kjøkkenet.
- Innbydende stue med gasspeis fra 2023.
- To stuer for ekstra fleksibilitet i huset.
- To flislagte bad/wc med varmekabler.
- Badekar og dusjhjørne på hovedbadet.
- Opplegg for vaskemaskin på et bad.
- Et praktisk gjestetoalett ved entreen.
- Rom med sauna og varme i gulvet.
- Garderobeplassen er godt ivaretatt.
- Hele fire soverom, tre med store skap.
- Lagringsplass i en bod ved entreen.
- Balansert ventilasjonsanlegg i huset.

Se tilstandsrapport datert med befaringsdato 28.05.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Oppvarmingen i huset er elektrisk, der stedvis panelovner suppleres av gulvvarme i entreen, på wc-rommet, på begge badene og i rommet med sauna. For ekstra varme er det en gasspeis fra 2023 i stuen, og boligen har et balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 28.06.2022. Selger, Nord West Eiendom AS søkte om ferdigattest 06.09.2023. Ferdigattesten er pt. ikke utstedt av PBE fordi endelig avklaring vedrørende krav om opparbeidelse av fortau ikke foreligger. Selger, Nord West Eiendom AS sendte brev til PBE datert 27.04.2025 hvor de varsler opphevelse/omgjøring av ovennevnte vedtak, noe PBE har gjort i tilsvarende saker. Selger, Nord West Eiendom AS forplikter seg å fremskaffe ferdigattest, men dette kan fortsatt ta noen tid. Opprinnelig veierklæring vil fortsatt hefte i eiendommen hvis PBE omgjør vedtaket. Konferer megler. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 10928, tinglyst 30.10.1941:
Best. om vann/kloakkledning. Gammel kjøpekontrakt for parsellen gnr 183 bnr 197. Eiendommen som ikke må utstykkes kan benyttes til villatomt med idet det på samme måte kun må oppføres villa til høyst to familier (en i hver etasje) samt hvis nødvendig et mindre uthus. Parsellen må ikke benyttes til opplagstomt eller industriell bedrift, forlystelsessted m. m. Parsellen har rett til å koble sin vann- og kloakkledning i Kittel- Nielsens vei. Den utvendige farge på bygningen forbeholdes av bygningskontrollen.
Dagboknr 10476, tinglyst 25.10.1946:
Kjøpekontrakt for parsellen gnr 183 bnr 198. Eiendommen som ikke må utstykkes kan benyttes til villatomt med idet det på samme måte kun må oppføres villa til høyst to familier (en i hver etasje) samt hvis nødvendig et mindre uthus. Parsellen må ikke benyttes til opplagstomt eller industriell bedrift, forlystelsessted m. m. Parsellen har rett til å koble sin vann- og kloakkledning i Kittel- Nielsens vei. Den utvendige farge på bygningen forbeholdes av bygningskontrollen.
Dagboknr 8540, tinglyst 14.07.1947:
Skjøteinnehaver av gnr 183 bnr 184 erklærer å ha gjort seg kjent med Akers vannverk gjeldende regler for etablering av vann- og kloakkledninger.
Dagboknr 12352, tinglyst 30.09.1947:
Avsluttet festekontrakt. Konferer gjerne med megler ved spørsmål.
Dagboknr 159, tinglyst 05.01.1948:
Avsluttet festekontrakt. Konferer gjerne med megler ved spørsmål.
Dagboknr 445, tinglyst 28.01.1948:
Avsluttet festekontrakt. Konferer gjerne med megler ved spørsmål.
Dagboknr 10886, tinglyst 20.09.1956:
Bestemmelse om deleforbud. Kjøpekontrakt for parsellen gnr 183 bnr 184. Eiendommen som ikke må utstykkes kan benyttes til boligbygg i to etasjer og garasje som reguleringsvesen og bygningsvesen bestemmer. Parsellen må ikke benyttes til opplagstomt eller industriell bedrift, forlystelsessted m.m. Parsellen har rett til å koble sin vann- og kloakkledning i Kittel-Nielsens vei. Den utvendige farge på bygningen forbeholdes av bygningskontrollen.
Dagboknr 10962, tinglyst 24.09.1958:
Kittel-Nielsens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde 4,5m kjørebane. Eieren plikter når Oslo Kommune forlanger det å straks opparbeide veiene med kloakk til og langs tomten til regulert bredde for egen regning og uten erstatning.
Dagboknr 11409, tinglyst 03.10.1958,
Bestemmelser vedrørende vann- og kloakkledninger. Melding skal sendes til vann- og kloakkvesenet før det foretas noe arbeid med vann- og kloakkanlegget i eiendommen. Når vann- og kloakkvesenet krever det, skal eieren sløyfe godkjente private renseanlegg for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte kloakkavgift. Kommunen har ikke noe ansvar for skader eller ulemper på eiendommen ved oversvømmelse som følge av ekstraordinære regnskyll eller som følge av høyvann i fjord, sjø, elv eller bekk.
Dagboknr 11462, tinglyst 04.10.1958:
Eier av gnr 183 bnr 184 forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det.
Dagboknr 5886, tinglyst 17.04.1969:
Vedrørende gnr 183 bnr. 184 - Kittel- Nielsens vei 83. Oslo kommune har godkjent peisestue i kjeller (gjelder gammel bebyggelse) for midlertidig opphold. Byggherren forplikter seg og etterfølgende eiere til ikke å bruke rommet til varig arbeidsrom eller nattopphold.
Dagboknr 24072, tinglyst 11.04.1988:
I forbindelse med utbyggingen av Ekebergveien 224 (183/4) gir herved eier av gnr 183 bnr 4 rett til å ha en privat strøm- og telefonledning over hans eiendom samt rett til å vedlikeholde ledningene. Som kompensasjon for de ulemper arbeidene medfører på eiendom gnr 183, bnr 518, skal dette gårds- og bruksnummeret ved senere anledning ha anledning til å knytte bolig vederlagsfritt til det forsterkede kloakkanlegg som er anlagt i forbindelse med utbyggingen. Konferer gjerne med megler.
Dagboknr. 2884920, tinglyst 18.08.2020:
Kittel-Nielsens vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Plikt til fremtidig vederlagsfri opparbeide av vei og avståelse av av veigrunn til Oslo kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Det er klargjort for hybel bestående av bad, stue og soverom i 1. etasje. På baderommet er det opplegg for vaskesøyle. I veggen mot baderommet ligger det opplegg for vann og avløp. Egen inngang fra terrassen. Den del av boligens 1. etasje som er klargjort for hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Solrik og sentral beliggenhet i et populært villaområde nær Sæter. Et stille og rolig område uten særlig gjennomgangstrafikk, med kort vei til både fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

Fra eiendommen er det kun ca. 200 meter til Sæter Torg med pent opparbeidete utearealer og caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema på motsatt side av gaten for torget. På Sæter ligger også bussholdeplass og trikkestasjon. Kort vei også til trikkestasjon og matbutikk på Bråten.

Det er heller ikke langt til både Lambertseter og Holtet. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med gangavstand til bl.a. flere badestrender langs fjorden og til Østmarka med flotte tur og rekreasjonsmuligheter, sommer som vinter. Mot sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, den nye skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kun noen få minutters gange til Nordstrand IF på 'Niffen' med nyere håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklubb(BSK) - håndball, fotball m.m. Anlegg på sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter - svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Kort vei til områdets lokale alpinbakker - Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Evo på Sæter, BestHelse på Holtet og Sats på Lambertseter.

Kittel Nielsens vei er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Lindbäckveien og ned til snuplassen ved Sæter Torg.
Fra Sæter: Gangadkomst fra Sæter Torg inn Kittel-Nielsens vei. Følg så veien til Kittel-Nielsens vei 83A.
Med bil kan man bl.a. kjøre av fra Ekebergveien inn Lindbäckveien. Ta deretter første vei til høyre inn Kittel-Nielsens vei og følg veien til nr. 83A på høyre side av veien. Alternativ adkomst fra Munkelia inn Kittel-Nielsens vei.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 444 kvm. Hver seksjon har vedtektsfestet bruksrett til angitt tomteareal i henhold til utomhusplan.

En hyggelig hage innbyr til lek for de minste, opparbeidet med trær, busker, stor gressplen og diverse beplantning. Hagen er inngjerdet, og har en port ut til inngangspartiet. Selve boligen er oppført med et klassisk arkitektonisk uttrykk, men har likevel et moderne preg med rene linjer, store vinduer og sorte detaljer. Utvendig ble huset beiset i 2024, og på inngangssiden er tomten gruslagt.

Livet utendørs nytes til fulle på to herlige markterrasser i hagen, bundet sammen av et gangareal med plassbygde blomsterkasser. Terrassene måler ca. 53 kvm til sammen, og levegger med spiler bidrar til fin skjerming. Den største terrassen har en markise-løsning som kan trekkes ut og danne et overbygg for ly eller skygge. Under markisen er det plass til et stort spisebord, og begge uteplassene innbyr til både stille stunder og lange, sosiale kvelder. Sommerdagene tilbringes også på en sydvendt balkong utenfor stuen. Balkongen har belysning, er dels overbygd og måler ca. 7 kvm.

Parkering i dobbelgarasje (bilheis) integrert i boligens 1. etasje. Det er klargjort for montering av el-bil lader i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Seksjonene er i felleskap ansvarlig for vedlikehold av fellesarealer.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Follobanen går i grunnen under området.

Kittel-Nielsens vei er regulert noe bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen krever det skal eiendommen vederlagsfritt opparbeide veien til regulert bredde og vederlagsfritt avstå fra deler av grunnen.

Det foreligger en detaljregulering for blokkbebyggelse (Sætertunet) i Nordstrandveien 51. Området rundt Sæter er for øvrig fortsatt under utvikling og det pågår bygging i kvartalet rundt Sæter-krysset, blant annet i Ekebergveien 231 og 235.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 882,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 10 216,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 500,-
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 1 255,- pr. mnd.

Bilheis:
Årlige servicekostnader ca. kr. 8 - 10.000,- kr. pr. år.
Kontroll hvert 2. år. ca. kr. 4.500,- pr. kontroll.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 547 391,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 924 844,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

14 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

370 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
381 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 181 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jeela Straub og Martin Straub

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 4 seksjoner, med sameiebrøk 100/400. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0142/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25142

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 21:05