Johan Nordtugs vei 28

Johan Nordtugs vei 28, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2066, bruksnummer 374, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 270 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller - 114 kvm: Kjellerstue, tre soverom, walk-in closet, bod, vaskerom, bad og toalettrom
1. etasje - 121 kvm: Vindfang, gang, stue/kjøkken, to soverom, toalettrom og walk-in closet

BRA-e:
Garasje:
1. etasje - 21 kvm

Utebod:
1. etasje - 14 kvm

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje - 60 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1970. Saltak med takkonstruksjon av W-takstoler i tre og undertaket er av rupanel, og det er kaldt loft. Loftsluke er plassert på terrasse . Taket er tekket med steinbelagte stålplater, med takpapp som undertaktekking. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon og fasader har liggende bordkledning, stående bordkledning og teglsteinsfasader.

Samlet sett fremstår boligen som brukbar og løpende vedlikeholdt, men det må påregnes videre vedlikehold, nærmere undersøkelser og utbedring av flere bygningsdeler og tekniske forhold.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
Taktekking/takkonstruksjon/loft - Det er påvist mose og enkelte bulker på tekkingen. Det er påvist svertesopp og fuktskjolder i takkonstruksjonen. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

Yttervegger - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Vinduer - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Ytterdører - Dørblad subber i karm/terskel

Balkongdører - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.

Etasjeskiller 1. etasje - Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.

Rom under terreng(kjeller) - Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er under befaring registrert typisk "kjellerlukt".

Innvendige trapper - Trappen har bruksslitaje.

Innvendige dører - Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Vaskerom i kjeller - Fremlagt dokumentasjon for vanntette sjikt tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4). Det er dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, ved badekar, løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er symptomer på at vanntett sjikt ikke tilfredsstiller dagens forventninger til tettefunksjon. Sluk- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.

Bad i kjeller - Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.

Kjøkken - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Toalettrom 1. etasje - Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Toalettrom kjeller - Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Innvendige vannledninger - Deler av vannledningene i boligen er av eldre dato, og om lag halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det må påregnes behov for utskifting eller utbedring på sikt. Deler av vannledningene i boligen er av eldre dato, og om lag halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Det må påregnes behov for utskifting eller utbedring på sikt.

Innvendige avløpsledninger - Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Varmepumpe - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Selger opplyser at varmepumpe i kjeller ikke fungerer tilfredsstillende.

Fuktsikring og drenering - Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist symptomer som kan indikere fukt i konstruksjonen.

Terrengforhold - Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering. Det er fravær av stakekum/stakepunkt på stikkledning. Vannledninger av galvaniserte stålrør er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledninger av støpejernsrør før 1990 er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Det er gitt tilstandsgrad TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
Kjeller vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Bad kjeller - Tilliggende konstruksjoner våtrom - Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Bad - 2012 - Bad ble oppgradert. Støp av gulv, mebran og flislegging ble gjort av eier og en bekjent murer. Avløp ble gjort av eier og bekjent rørlegger.
Wc 2.etg - 2024 - Eier la microsement og nye gipsvegger selv. Byttet også servantbatteri og toalettskål.
Vaskerom - 2014 - Eier la membran og fliser selv. Samt oppbygging av vegger og tak med panel.
Bad - 2012 - Rørlegger monterte servantbatteri og dusj batteri.
Bad - 2012 - La varmekabel, monterte downlights og baderomsvifte.
Nytt arbeid - 2014 - Rørlegger byttet 2 sluk. Trakk nye rør i rør til servant. Tilkoblet servant batteri og vvb.
Wc kjeller - 2014 - Elektriker la varmekabel og belysning i wc.
Wc kjeller - 2014 - Rørlegger tilkoblet servantbatteri og wc.
Wc 1.etg - 2024 - Elektriker la opp nye spotter, speillampe og stikkontakter.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Garasjen så har det vært noe dråper dryppende ved store nedbørsmengder.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
2015 - Eier byttet selv vinduer og ytterdører selv.
2014 - Taket på boligen ble byttet
2018 - Eier satt inn nye vinduer i 3 stk. rom i kjelleren
2019 - Eier selv satt opp ny utebod
2023 - Det ble montert solceller på taket.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Oppgradering av det elektriske anlegget i 2012 ble sikringsskap og all elektrisitet byttet ved unntak av kabel til garasjen.
2023 - Det ble montert solceller på taket, invert i garasjen. Byttet inntak. Oppgradering av wc. 1etg
2019 - Opplegg av strøm i utebod. Soverom kjeller. Lager kjeller. Varmekabel
2018 - Opplegg av strøm i 2 stk. soverom kjeller. Kjellerstue.
2026 - Rettet avvik etter tilsynsrapport.
2025 - Ny kurs til stekeovn.
2021 - Ladestasjon på garasjen
2017 - Lager kjeller. Trapperom og inngang.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
2022 - Utekran, vannmåler - Ved forbindelse med målerbytte ble det lagt opp vannrør ifra vaskerom til sørsiden av boligen, der ble det montert opp en utekran. Fikk aldri dokumentasjon på dette.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Det er noen sprekker i teglstein på garasjen og boligen. Ingen sprekker i gulv eller grunnmur som jeg kjenner til.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Det ble lagt inn en ny peis-innsats i ca. år 2018.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja.
Nytt arbeid - 2018 - Laget 3 stk. soverom.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja.
En nabo har kommet med en nabovarsel på sin bolig/tomt.

Selger opplyser:
Garasjeportåpner fusker litt.
Varmepumpe i kjeller varmer dårlig.

Nåværende eiere har siden 2012 utført og bekostet omfattende oppussing av boligens indre. Elektrisk anlegg ble skiftet ut i 2012, sikringsskapet inkludert.

Parallelt med oppussing er også romløsningen noe endret. I første etasje er kjøkkenet åpnet og sømløst knyttet sammen med stuen, til fordel for en helt ny sosial sone. Her som i de fleste øvrige rom er det lagt nytt gulv, mens øvrige overflater er malt.

Kjøkkeninnredningen er en velutstyrt, moderne og stilsikker løsning fra IKEA. Innredningen har et velassortert utvalg av integrerte hvitevarer, deriblant hele tre ovner plassert i hendig arbeidshøyde. Platetoppen inngår i øyen, omgitt av praktiske arbeidsflater. Mange oppbevaringsmuligheter kombinert med meterlange benker gjør kjøkkenet bruksvennlig.

Et separat toalettrom det er praktisk å ha i nærhet av den sosiale sonen er tilbaketrukket ved entreen. Dette ble pusset opp så nylig som i 2024 med blant annet nye møbler og vegger utført med microsement. Spotter ble innfelt i himlingen. I gulvet er det varme.

Utenom den sosiale sonen inneholder første etasje også to av boligens hele fem soverom, deriblant det opprinnelige hovedsoverommet. Ytterligere tre soverom ble etablert i kjelleren i 2018, i tillegg til en romslig kjellerstue som gjerne kan være barnas egen avdeling. Soverommene er alle av utpreget god størrelse som gir barna stor plass til individuell lek og opphold. De fleste rom i kjelleren har gulvvarme, soverommene inkludert.

I kjelleren inngår for øvrig både badet og vaskerommet, samt ytterligere et toalettrom. Sistnevnte ble pusset opp i 2014 med blant annet nye varmekabler, nye overflater, nye innredninger og nye spotter innfelt i kasser.

Badet ble vesentlig oppgradert i 2012, blant annet med nystøpt gulv med varmekabler, ny membran og nye fliser på både gulvet og veggene. Himlingen ble samtidig fornyet og utstyrt med innfelte spotter. Badet ble samtidig oppgradert med moderne baderomsmøbler og ikke minst et helt nytt dusjhjørne.

Vaskerommet er av generøs størrelse og meget praktisk innredet til sitt formål, blant annet med arbeidsbenk og mye skapplass. Spesielt verdt å fremheve er det at både vaskemaskin og tørketrommel medfølger. Vaskerommet er i tillegg innredet med massasjebad, med sitteplass for to. Rommet ble bygget opp på nytt i 2014 med blant annet to nye sluk, ny membran og nye overflater. Fliser er lagt på gulvet og veggene rundt badekaret. Spotter ble innfelt i himlingen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser, belegg og teppe.
Innervegger: Glatte flater, panel, fliser og teglstein.
Himlinger: Glatte flater og panel. Innfelte spotter i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt keramisk vask med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, 2x ovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Dusjhjørne med vegger av glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj.

Vaskerom: Benkeskap med glatt hvit front. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Badekar med massasjedyser og hånddusj. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom 1. etasje: Servantskap med glatt lys front og nedfelt keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Skapinnredninger med glatte lyse fronter. Sort toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom kjeller: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin, tørketrommel, airfryer x 2 medfølger

Utvendig boblebad (oppblåstbart) medfølger ikke

Oppvarming av boligen skjer via luft til luft varmepumpe, elektriske panelovner og -kabler, samt vedfyring. Solcellepanel på taket.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.6.1972.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Tankrom og fyrrom må utføres etter forskrift.

Dette er fjernet i dag??

Det foreligger godkjente bygningstegninger av eiendommen datert 6.2.1968
Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser garasje med overbygg til inngang datert 27.9.1972. Omsøkte tiltak har ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 09.06.2026. Tiltaket gjelder bruksendring i kjeller - stue, 3 soverom og kontor med tegninger.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.

Første etasje:
Dagligrom er fjernet og er i dag trapp til kjeller og vegg mellom stue og kjøkken er fjernet.

Kjeller:
Walk-in closet er byggemeldt som kontor

Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvidelse av terrasse med platting. Det finnes ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet.

På eiendommen er det oppført en frittstående utebod i 2019. Megler har ikke mottatt tegninger eller annen dokumentasjon som viser at boden er registrert hos kommunen. Interessenter oppfordres til å gjøre egne undersøkelser dersom dette er av betydning for kjøpet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nærmiljøet omkring Johan Nordtugs vei er veletablert og utpreget familievennlig. Spesielt praktisk er det med kort gangavstand til skoler med alle grunntrinn. I området finnes også flere barnehager. og ikke minst dagligvareforretninger der innkjøp enkelt kan utføres. Større handelsområder som Alvim og Tunejordet samt sentrumskjernen av Sarpsborg er alle innenfor om lag fem minutter med bil.

Kollektivtilbudet i området er velutviklet; internt i nærmiljøet passerer lokalbusser som kjører til bussterminalen på ca. 10 minutter, samt mellom Sykehuset Østfold på Kalnes og Fredrikstad sentrum. Direktebuss som har svært hyppige avganger mellom bykjernene stopper ved RV109.

Et velutviklet nettverk av gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ når du skal forflytte deg. Etter kun knappe 15 minutter er du fremme midt i bykjernen av Sarpsborg, enten du følger hovedveien eller Greåkerveien i roligere omgivelser langs Glomma.

I nærområdet er det flere fine turområder og familie-orienterte tilbud, deriblant badeland og opplevelsessenter på Grålum. Kort avstand er det også til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid og skøyteis når forholdene tillater vinterstid.

Søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing er det muligheter for både i Kalnesskogen, i Fredrikstadmarka og på Kurland like nord for sentrum. For gåturer og sykling er også Glommastien et ypperlig alternativ; stien følger begge elvens sider mellom bykjernene av Sarpsborg og Fredrikstad.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Tubus barnehage (0-5 år) 93 barn 1 km
Tuneskipet barnehage (0-5 år) 52 barn 1.6 km
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 165 barn 1.6 km

Skole:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 468 elever, 25 klasser 1.1 km
Hannestad barneskole (1-7 kl.) 295 elever, 21 klasser 1.2 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 366 elever, 23 klasser 1.3 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 4.4 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 4.7 km

Eiertomt på 819 kvm. Pent opparbeidet med gårdsplass belagt med stein, gressplen, noe fjell i dagen, hekkbeplantning, drivhus og prydbusker

Med boligen følger det med en garasje med plass til en bil og elbillader. Det er to elbilladere der i dag hvorav den ene ikke vil følge med. Forøvrig biloppstillingsplasser på egen grunn

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: Bebyggelse og anlegg -lav moderat fortetting med hensynssone H320 Flomfare

Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier. Planarbeidet ligger i bero på grunn av usikkerhet rundt videre framdrift.
Se Bane Nors prosjektsider med mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 940,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 7 498,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 24 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 280
Boligen er tilknyttet fiber/Altibox 500/500 som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 799 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 549 909,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Glenn-Ove Olsen og Madeleine Olsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. visninger, tekstforfatter og overtagelse)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 405,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 22 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0141/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26141

Sist oppdatert: 27. august 2026 kl. 16:30