Birch-Reichenwalds gate 2G

Birch-Reichenwalds gate 2G, 0483 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 346, seksjonsnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 91 kvm

BRA-i:
2. etasje 85 kvm: Entré, bad/vaskerom, bod, 3 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 11 kvm: Balkong.

Leilighetens bod er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.01.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 2013. Konstruksjonen består av grunnmur i betong, antatt fundamentert med stål-/betongpilarer. Yttervegger er oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre, med fasader forblendet med teglstein og stående kledning. Etasjeskillere er av prefabrikerte betongelementer. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leilighetens vinduer har 3-lags pressglass fra 2012, og entrédøren er lyd- og brannklassifisert. Balkongdøren har 2-lags pressglass, også fra 2012.

Det gjøres oppmerksom på følgende:
- Det gis TG 2 grunnet alder og/slitasje på dør til bad, badets overflater og membran.
- Hulltaking er ikke foretatt da det er baderom utført som prefabrikerte baderom i stålkassetter.
- Sentralt varmtvannsberedning er ikke undersøkt.

Det anbefales utvidet kontroll av elektrisk anlegg gjort av fagperson.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til en moderne 4-roms selveier med høy standard og arealeffektiv planløsning. Leiligheten byr på en sosial åpen stue-/kjøkkenløsning med utgang til balkong, 3 romslige soverom, et pent flislagt bad og innbydende entré. Boligen holder en god standard med tilstandsgrad 1 eller bedre på de fleste punkter i tilstandsrapporten.

Nærmere innhold:

Entré
Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her knyttes alle oppholdsrom naturlig sammen. Det er rikelig med plass til å henge fra seg klær og sette fra seg sko.

Stue
Romslig stue med god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord, TV-seksjon og annet ønskelig møblement. Store vindusflater kombinert med en god takhøyde på ca. 2,6 m sørger for en luftig atmosfære i leiligheten.

Balkong
Fra stuen kommer du ut til leilighetens nordvestvendte balkong på ca. 11 kvm. Her er det gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. På sommerstid oppleves balkongen som en naturlig forlengelse av stuen. Det er tillatt med el- og gassgrill. Selger informerer om en herlig ettermiddagssol på sommerhalvåret.

Kjøkken
Moderne og funksjonelt kjøkken fra HTH. Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkenet har moderne kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er utstyrt med integrert platetopp og stekeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. Ventilator over kokeplass er tilkoblet balansert anlegg.

Bad
Badet er pent flislagt med elektrisk gulvvarme for en behagelig og lun start på dagen. Rommet er innredet med vegghengt klosett, baderomsinnredning med servant, speil og dusjvegger. Det er opplegg for vaskemaskin og balansert ventilasjon.

Hovedsoverom
Leilighetens hovedsoverom er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

Soverom 2 og 3
Resterende av boligens soverom er også romslige og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Stringhylle i stue, lysekrone i stue og alle taklamper foruten kjøkken medfølger ikke.
- Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 21.08.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godtkjente byggetegninger datert 11.02.2011 som stemmer overens med dagens bruk.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 10 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett, vann-/kloakkledning, nettstasjon, utvidelse av vei, gjerder og ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Med en attraktiv beliggenhet i Lillohagen sameie, rett ved Nydalen, bor du i et område som kombinerer det beste fra to verdener: byens pulserende liv og rolige, grønne omgivelser. Herfra er alt lagt til rette for en enkel og aktiv hverdag, enten du foretrekker en kaffe på Lillo Gård, en handletur på Storo Storsenter, eller en løpetur langs Akerselva.

Dagligvarehandelen er unnagjort på minutter med både Coop Extra og Meny like i nærheten. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og tjenester er Storo Storsenter kun en kort spasertur unna. Området har også et rikt utvalg av lokale serveringssteder, fra den sjarmerende hagekafeen Raade's Hagekafé til hyggelige nabolagspuber i Sagene. For den aktive finnes treningssentre som Sats Storo, Fresh Fitness og Fitness24Seven innen et par minutters gange.

Kollektivtilbudet er enestående, med buss, trikk og T-bane innenfor 3-6 minutters gange. Fra knutepunktet Storo tar T-banen deg raskt til sentrum og andre deler av byen, mens Grefsen stasjon gir enkel tilgang til toget. For rekreasjon og naturopplevelser er Akerselva et naturlig samlingspunkt, med flotte turstier som strekker seg gjennom bydelen og inviterer til gåturer, jogging og sykling. Flere parker, som Bjølsenparken, gir pusterom i hverdagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Fernanda Nissen skole. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 085 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Boligen disponerer garasjeplass som er tinglyst som tilleggsdel. Månedlig garasjekostnad kommer i tillegg til felleskostnadene. Ved separat salg av garasjen påløper administrasjonsgebyr og kostnader for reseksjonering.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4524 datert 16.06.2010 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor område med reguleringsplan for ny vannforsyning i Oslo - Stamnett (S-5142). Reguleringsplanen skal legge til rette for bygging og drift av forsterket overordnet infrastruktur for vannforsyning med tilknytning til eksisterende anlegg. Det meste av arbeidet skal foregå under bakken, men det må likevel påregnes støyende aktiviteter når rigg og anleggsarbeider starter i Bjølsendumpa som blir påkoblingspunkt på eksiterende vannforsyningsnett. Eneste synlige installasjon etter endt anleggsfase blir et mindre bygg på om lag 10 m2.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 202214970 - Reguleringssak - Hans Nielsen Hauges gate - Sykkeltilrettelegging - Detaljregulering- oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Hans Nielsen Hauges gate mellom Sandakerveien og Nordkappgata fra kjørevei, fortau og annen veigrunn til kjørevei, sykkelfelt, fortau og annen veigrunn. Hovedhensikten med planforslaget er å tilrettelegge for et høystandard sykkelanlegg i begge retninger. Planen legger også til rette for bedre siktforhold i krysset Hans Nielsens Hauges gate X Carl Jeppesens gate og utvidelse av et fortau i Carl Jeppesens gate. Planforslaget er til politisk behandling. Nytt saksnummer 2025/06806.

Saksnummer 202212601 - Plansak - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48. Kommuneplanen har blant annet mål om en klimavennlig byutvikling der all transportvekst skal tas med kollektiv, sykkel eller gange og et mål om å styrke og videreutvikle byens blågrønne strukturer. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til bebyggelse og anlegg, fremtidig (utviklingsområde ytre by). Formålet skal sikre en bymessig utforming av området, gjennom høy tetthet og arkitektonisk kvalitet, finmasket gate- og byromsstruktur, variert arealbruk mm. Formålet tilrettelegger også for god tilgjengelighet, med prioritering av gang- og sykkeltrafikk, samt et vei- og gatesystem som prioriterer lokalsamfunnet fremfor gjennomgangstrafikk. Storokrysset er markert som knutepunkt. Storo/Lillo og Nedre Grefsen er vist som områder hvor Felles planlegging kreves. Storo/Lillo er foreløpig løst med Tiltaksliste for offentlige rom Storo og Lillo ( TOR Storo/Lillo ). Politikerne har krevd at nedre Grefsen skal være gjenstand for områderegulering.

Saksnummer 202205180 - Reguleringssak. Detaljregulering , Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.

Saksnummer 202209898 - Reguleringssak - Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag. GE Healthcare AS ønsker å omregulere Nycoveien 1 og 1b fra industri og kontor til næringsformål. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Det foreslås videre å øke utnyttelsen og regulert høyde innenfor den skisserte planavgrensningen, med den hensikt å legge til rette for en utvidelse av den eksisterende bygningsmassen. Maks tillatt gesims foreslås satt til 30 meter, i samsvar med øvrig etablert og planlagt bebyggelse i området. Ny fløy er første prioritet (Nycoveien 1) sammen med nytt inngangsparti med kontorlokaler i tilknytning til lagerbygning (Nycoveien 1B). Deretter oppgradering av fasade og tak på lagerbygg.

Saksnummer 201816207 - Reguleringssak - Vitaminveien - Opparbeidelse av gate - Detaljregulering. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

Saksnummer 202506912 - Reguleringssak - Vitaminveien 1B. Saken ble lagt ut for høring 13.01.2026 og har høringsfrist 24.02.2026. Ferd AS v. Vitaminveien 1B AS foreslår å rive eksisterende bensinstasjon og vaskehall på Vitaminveien 1B (Cirkle K-tomta), Storo, og omregulere eiendommen til kontorformål, med forretning, bevertning og næring i første etasje. De foreslår å oppføre en bygning i 8 etasjer (cirka 30 meter), med 16.500 kvm over terreng og 2.500 kvm under terreng.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr kr 4 709,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fjernvarme og varmtvann, Internett og TV, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

A-konto fjernvarme og varmtvann avregnes årlig og betales som et månedlig a-konto beløp. Kostnad vil derfor variere etter forbruk.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Energi 359,-
Felleskost brøk 2 374,-
Felleskost likt 1 976,-

Beregnet eiendomsskatt: Ca. 5 672,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 510,- pr. år. / 5 020 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i fellesksotnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.540.533,- når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi
Sekundærbolig 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12 369,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 26.01.2026

Ingen lån registrert på selskap.

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
234 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 134 390,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øyvind Julsrud og Marion Hellebust

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lillohagen Nedre Sameie, med sameiebrøk 94/11000.
Sameiet består av 147 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865600.

Sameiet har egen hjemmeside: www.lillohagennedre.no med mye nyttig informasjon.

Dyrehold er tillatt, så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte, er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Ihht. styret pr. 29.07.2025 er det ingen planlagte påkostninger i sameiet pt. som vil medføre økt husleie.

Styrets arbeidsoppgaver og vedlikehold/nyanskaffelser som har vært gjennomført i 2023/2024:
Generell opprydning i fellesarealer og tekniske rom for bedre orden og sikkerhet.
Videreføring av arbeidet med utskifting til LED-lamper i bodområdene. I år er dette fullført i blokk C.
Gjennomført bytte og forsterkning av dører for bedre sikkerhet (etter innbrudd i A-blokken).
Bytte av garasjeport-åpner og tilhørende modem for å sikre fremtidig drift etter nedleggelse av 2G-nettet.
Forbedringer i elbilladeanlegget sammen med leverandør AS WATT.
Boning av alle trappeoppganger er videreført, noe som gjør det enklere med ukentlig renhold og gir et bedre visuelt inntrykk.
Ny og forbedret avtale med Telia for TV og internett.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Relasjonsrabatt - tidligere kunde  kr -17 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger kr. 4.000,- (Alle inkl.)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 41 220,00
Boligstyling/rådgivning  kr 2 250,00
Foto (Dag- og kveldsbilder)  kr 9 000,00
Rapport fra takstmann  kr 9 000,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0462/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25462

Sist oppdatert: 04. februar 2026 kl. 20:30