Ullevålsveien 113B

Ullevålsveien 113B, 0359 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 253, seksjonsnummer 30, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
5. etasje 135 kvm: Entré, kjøkken, stue, spisestue, peisestue, baderom, toalettrom, tre soverom og to kott.

BRA-e:
Kjeller: 9 kvm: Kjellerbod.
6. etasje 6 kvm: Loftsbod.
Meget praktisk felles sykkelbod med inngang fra gaten.

Åpent areal:
5. etasje 1 kvm: Balkong fra soverom 3.
5. etasje 2 kvm: Balkong fra stue.

Boligen disponerer 2 boder, en kjellerbod og en loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 6 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet i sameiet Ullevålsveien 113, bydel St.Hanshaugen, Oslo Kommune. Boligbygg over 5 etasjer samt kjeller og loft. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av murkonstruksjon. Utvendige fasader i pussede/malte flater. Valmet takkonstruksjon utvendig tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har profilerte entrédører. Tofløyet balkongdører med to-lags glass fra ukjent årstall. Folde vinduer med to-lags glass fra ukjent årstall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 9%
TG2: 56%
TG3: 35%  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Baderom: TG3 er gitt på grunn av registrerte avvik kombinert med alder. Det er blant annet observert sprekker i fliser, malingsavskalling og overmalte fuger som kan skjule skader og indikere utettheter i våtrommet. Fall til sluk er utilstrekkelig, og utførelse av tettesjikt og slukmansjett er uoversiktlig, slik at fukt i konstruksjonen ikke kan utelukkes. Badet oppfyller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Varmtvannsbereder, rør og sluk har passert anbefalt brukstid, med økt risiko for skjulte feil og redusert funksjon. Naturlig ventilasjon kan gi høy fuktbelastning. Innredning viser høy slitasje, med blant annet soppdannelse og avskalling på badekar, noe som tyder på forhøyet fuktighet. Innredningen må skiftes ut. Sjablonmessig prisanslag gjelder total oppgradering: kr. over 300 000,-.

- Toalettrom: TG3 er gitt på grunn av alder og registrerte avvik, blant annet betydelig bomlyd og sprekker i veggfliser som kan tyde på underliggende feil. Ventilasjonen er utilstrekkelig og kan gi økt fuktbelastning. Vann- og avløpsrør har passert anbefalt brukstid med risiko for skjulte feil. Rommet vurderes å ha behov for total fornying. Prisestimat: kr 100 000–300 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Kjøkken: TG2 er gitt på grunn av alder og registrerte avvik som blant annet krakelering i himling, slitasje på vegg- og gulvoverflater samt støvkondens som kan tyde på kuldebro eller svak isolasjon. Varmtvannsbereder og rør har passert anbefalt brukstid med risiko for skjulte feil. Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje, og oppgradering/utskiftning må påregnes.

- Øvrige rom: Det er registrert riss mellom vegg og himling samt behov for overflatebehandling. Vegg- og gulvoverflater bærer preg av alder/slitasje, og støvkondens på vegger kan tyde på kuldebro eller svak isolasjon – videre undersøkelser anbefales. Enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm og har slitasje. Ventilasjonen er ikke tilfredsstillende, og manglende tilluft kan gi redusert luftutskiftning. Tiltak bør vurderes.

- Skorstein inne i boligen: Skorstein er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Etasjeskiller: Det er noe skjevheter i boligen. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Radiatorer og røropplegg til disse er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Dører og vinduer: Vinduer, entrédør og balkongdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene og vinduene sammenlignet med dører/vinduer fra nyere dato.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Denne hjørneleiligheten er beliggende i byggets femte etasje, med gjennomgående planløsning, store vindusflater, god takhøyde, peis og to balkonger.

Leiligheten oppleves som svært lys og luftig, med lite innsyn og gode lysforhold. Leiligheten har store, luftige rom med flere nydelige detaljer og gode oppbevaringsmuligheter. Leiligheten har behov for modernisering for å tilfredsstille dagens krav til standard. Her er potensialet stort og mulighetene mange!

E n t r é :
Entréen er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å henge fra seg yttertøy og sko i praktisk garderobe. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Velkommen inn!

W C :
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet er innredet med servant og gulvstående toalett. Toalettrommet er gitt TG3 - vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

S t u e r :
Leiligheten har 3 flotte stuer som i dag er uinnredet og kan brukes som dagligstue, peisestue, spisestue eller oppholdsrom. Den første stuen er romslig med god plass til sofa og tilhørende bord. Stuen har en klassisk, åpen peis som skaper en varm og lun atmosfære. Videre tar man seg inn til den andre stuen. Her har du plass til å innrede med sofagruppe med tilhørende salongbord, tv med tilhørende tv-møbler. Det er store, høye vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stuen er det utgang til en av leilighetens to balkonger. Med adkomst fra peisestuen kommer du til leilighetens tredje stue. Dette er et sosialt og hyggelig rom med masse potensiale og plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. Store vindusflater sikrer rommet dagslys og gir en luftig atmosfære. Denne stuen tar deg videre til kjøkkenet.

B a l k o n g e r :
Leiligheten har to balkonger. Med adkomst fra stuen kommer du til leilighetens ene balkong på ca. 2 kvm. Her er det plass til lite bord og stoler hvor man kan nye årets varme dager. Videre er det utgang fra soverom 3 til leilighetens andre balkong. Her er det fritt utsyn over nabolagets vakre bygårder. Balkongene har gulv i betong og rekkverket er i metall.

K j ø k k e n :
Hyggelig kjøkken med profilerte skapfronter og benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum i stål. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrerte hvitevarer som nedfelt koketopp, stekeovn, kjøleskuff og oppvaskmaskin. Videre er det ventilator i overskap som er tilkoblet avtrekk. Varmtvannsberederen er plassert i benkeskap. Et stort vindu slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Fra kjøkkenet er det utgang til felles trappeløp med videre adkomst til sameiets bakgård. Den originale anretningen mellom kjøkken og spisestue er bevart.

B a d :
Lyst bad med flislagt gulv og malte og flislagte vegger. Badet er innredet med gulvstående toalett og vegghengt servant. Det er speil og lys over servanten. Videre er det innmurt badekar med dusjarmatur. Baderommet er av eldre årgang og gitt TG3. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

S o v e r o m :
Leiligheten har 3 soverom av god størrelse. Stort og romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord på begge sider og integrerte garderobeskap. Store vindusflater i kombinasjon med takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. Adkomst til kleskott.
Soverom 2 og 3 kan innredes etter ønske og behov. Rommene oppleves møbleringsvennlig hvor soverom 3 har plass til dobbeltseng, nattbord og integrerte garderobeskap. Fra soverommet er det utgang til leilighetens andre balkong med morgensol.
Soverom 2 er leilighetens opprinnelige værelse til hushjelpen og har plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene egner seg også godt som barnerom, kontor eller gjesterom.

Ø v r i g :
G u l v : Gulvflater belagt med parkettbord og gulvbelegg. Fliser på bad og gjeste WC.
V e g g e r : Vegger med panel, tapet og malte flater. Fliser på baderom.
H i m l i n g : Himling i malte flater. Rosett i peisestuen.
T a k h ø y d e : Takhøyder er på tilfeldige plasser oppmålt til ca. 2,82 meter i kjøkken, entré, spisestue, baderom og soverom 2. 2,87 meter i soverom 3. 2,86 meter i toalettrom og peisestue. 2,79 meter i stue. 2,80 meter i soverom 1.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger med: Hvitevarer på kjøkken.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilkoblet felles varmesentral. Oppvarming er inkludert i felleskostnadene.
Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1932, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Sammenlignet med originale byggetegninger fremstår leiligheten original, med kun små avvik:
- Det er laget en ekstra inngang til badet fra spisestuen.
- Soverom 2, omtalt som rom til hushjelp hadde et lite kott som i dag er innlemmet i rommet.
- Peisestuen er ihht byggetegningene omtalt som hall.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 18295, tinglyst 19.03.1987, type heftelse: Obligasjon kr. 50 000,- til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse og bestemmelse om vann-/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten er grundig rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere rengjort til overtakelse. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Meget sentralt beliggende på Adamstuen/Fagerborg, like ved Jessenløkken og rett ved Blindern. Det er et perfekt utgangspunkt med nærhet til det meste hovedstaden har å tilby med et yrende restaurant- og caféliv, en rekke forretninger og servicetilbud samt god kollektiv forbindelse.

Gangavstand til to av hovedstadens mest ettertraktede handlegater, Bogstadveien og Hegdehaugsveien, med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud. Her finner du alt fra de store motehusene til de mindre nisjeforretningene. Området er omkranset av flere parker og grøntområder. Ikke langt utenfor døren finner du populære Stensparken og Marienlystparken. Gangavstand er det også til hovedstadens mest anerkjente park, Frognerparken, med skulpturparken Vigelandsanlegget og Frognerbadet. Her finner du flotte skulpturer, frodig beplantning og grøntanlegg i særklasse. Nærområdet tilbyr fritidstilbud som kino, lekeplasser, fotballbaner, skøytebane, tennisanlegg m.m.

Både Bislett og Majorstuen har gode velvære- og treningstilbud med Sats ved Colosseum Park, Sats på Bislet og Fresh Fitness i Bogstadveien, for ikke å glemme Bislet Bad med spaanlegg. For den turglade er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter. Dagligvarene kan du handle på flere ulike butikker, deriblant Rema 1000, Kiwi og søndagsåpne Joker og kolonialen Minas like i nærheten. Meny er lokalisert i Industrigata eller ved Colosseum, hvor du også finner Vinmonopol.

På Valkyrieplass arrangeres jevnlig det populære arrangementet Bondens Marked, her vil du som oftest finne oster, økologisk kjøtt, fisk og vilt, bakervarer, honning, frukt, bær og grønnsaker m.m.

Kort avstand til Majorstuakrysset, et viktig kollektivt knutepunkt, med alle T-banens linjer, busser og trikk. Det er også buss rett utenfor døren!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 008 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet steinbelagt adkomst, terrasse og diverse beplantning. Flott bakgård til sykkel og sittegruppe. Forhave mot Fagerborggata.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
Ullevålsveien 114 - 116 - Kirkeveien 153 A-E - Oppføring av boligblokk. Det er gitt igangsettingstillatelse, datert 06.02.2026.Se saksnummer 202511348 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Sykkeltrasé. Detaljregulering. Saksnummer 202207037.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 7 949,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fyring, kabel-tv/internett (grunnpakke), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renhold- og vaktmestertjeneste, renter og avdrag på andel fellesgjeld, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert i 2025.

Sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling (IN- ordning) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 5 740,- pr. mnd.

Sameiet får levert fjernvarme fra Fortum Oslo Varme, hvor fyring avregnes og etterfaktureres hver måned.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm fra Sfty. Abonnementet medfølger salget.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 959 697,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 10 518,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 86 039,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 301 651,- pr. 04.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 6 156 249,- pr. 04.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,5%
Innfrielsesdato: 30.10.2046
IN-ordning: Ja

Dette sameie har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til sameiet. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 301 651,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 209,-.

9 950 000,00 Prisantydning
301 651,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 251 651,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

256 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
267 310,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 518 961,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ellen Dohrn Wiik, Christoffer Dohrn Dyrhaug, Jannike Dohrn Dyrhaug, Linda Dohrn, Lars Ildron, Brede Dohrn Finstuen og Miriam Edmunds

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullevålsveien 113 sameiet, med sameiebrøk 17/417.
Sameiet består av 27 leiligheter, 4 næringsseksjoner og 1 garasjeseksjon.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt og krever ikke styrets godkjennelse.

Foretatt påkostninger de senere år:
2021/2024: Rehabilitering av vinduer
2012: Fjernvarme ble innstalert høsten 2012
2005: En fasade og balkong rehabilitering er foretatt både utvendig og mot bakgård

Planlagte påkostninger:
I årsrapporten fra 2025 fremkommer det at:
- Styret har vurdert muligheten for å bygge ut loftet.
- Styret har vurdert muligheten for å installere solcellepanel på taket til sameiet - tilbud og hvordan tiltaket skal finansieres legges frem på ekstraordinært årsmøte.
- Vedlikehold på utsiden av bygningen ved Fagerborg gata.
- Bygge et skrur med lås rundt søppelkassene ved Joker slik at uteområdet blir pent og hindrer uvedkommende i å benytte sameiets søppelkasser.

Iht. mailkorrespondanse med styreleder 17.02.2026 er pt. ingen av tiltakene besluttet. Dette ble tatt opp på årsmøtet i 2025 som en mulig sak styret skal vurdere, men det foreligger per nå ingen planer om å gjennomføring i løpet av inneværende år.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Rask overtakelse, om ønskelig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig for arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen er kjennskapen mangelfull. Leiligheten selges for dødsbo.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke stor (finn, hjem, krogsveen, nettaviser, sosiale medier mm)  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Norian  kr 6 725,
Innhenting av informasjon forretningsfører - Norian  kr 6 658,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,-
Fotografering stor. Tillegg 3 000,- for digital styling av bilder  kr 5 600,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2619

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 13:27